对话地产界之专访孙宏斌:明年楼市将“破冰”

2023-01-29 23:22:16

  融创相助之年

  网易房产:放弃自己开发商的品牌的话,有人以为你在做修建商内里有一个“为别人作嫁衣”的这种说法,对这种说法你怎么看待呢?

  孙宏斌:有吗?我没以为,他们都替我做嫁衣了,由于他们的品牌给我用了,我没以为亏损。我以为这个事儿是怎么看了,你没有,第一就是绿城的品牌是很是好的,对吧,另外金茂的品牌也是很是好的,金茂,方兴可能你纷歧定知道,可是金茂在上海,在高端客户内里,金茂大厦各人知道的较量早啦,包罗三亚的丽思卡尔顿,就是希尔顿,各人着实对这个,这个品牌已经是最好的品牌,不是说,我以为至少比我们的好,以是我以为金茂跟绿城,它比我们的好,我们用它的,一定是我们占自制了,不亏损,不亏损。

  网易房产:说到治理模式,若是两个项目相助的话,治理模式上面有什么能讲一讲吗?

  孙宏斌:我以为照旧怎么能够对项目好,就是怎么对项目自己好怎么来,从我们来讲一定是较量开放的,就是说哪个公司好的,保利什么好的,我们什么好的,方兴哪个好的,我们有什么优势,一定是一个优势互补,若是说相助以后照旧完全一家管也有问题的,我相助了以后要是两家,照旧能优势互补,现在我们每个项目都相助得很好,照旧一个优势互补。

  网易房产:年底或者明年年头有没有跟其他的开发商相助?能不能透露一下?

  孙宏斌:一定有。但现在说欠好,由于你不知道能不能拿到地,现在愿意跟我们相助的人照旧挺多的,由于我们较量有相助精神,各人谈起来较量简朴。我一直说咱们的利益是围绕着市场,不是说两家争着你多一个1%,你少1%,着实基本上两家要谈的话,你让他与不让他,可能也就差1%左右,可是你从市场上有可能拿到10%的利益,以是我一直以为照旧从市场要利益,这一点上我以为各人较量喜欢。

  另外我们的企业执行力较量强,好比说我们对市场的判断,我们市场项目的定位,较量贴近市场,若是你的产物贴近市场一定就好卖,以是我们执行力较量强,另外有相助精神,以是各人很愿意跟我们相助,而且现在跟我们相助的也都是较量着名的大企业。现在我们在上海着实也有新的相助同伴,就是我们有葛洲坝,我们在上海的唐镇的项目是跟葛洲坝,葛洲坝现实也是个央企,是十六家可以做房地产的央企之一。

  网易房产:我看融创主要是在天津、北京、上海这些都市。接下来明年有没有妄想到其他的都市?

  孙宏斌:主要是在京津沪渝。明年不会大幅扩张,由于我们小,钱少的话就这几个地儿就已经足够了。

  网易房产:您刚刚提到跟绿城、方兴这边都有相助,那您以为绿城、方兴包罗融创的优势划分是什么?

  孙宏斌:我们这个企业的优势真的就是较量贴近市场,对市场的判断较量准,另外就是营销能力较量强,我们这几年对产物这块确实也是下了许多功夫,前进特殊显着。我们的产物品质在这个行业内里算是好的,可是跟绿城的产物品质相比照旧有差距的,这是一定的。金茂对高端的物业明确很是深刻;保利我以为他们的决议效率很高,执行力也很强。

  网易房产:前一段时间在唐山跟九龙仓拿的地,被称为“三剑客”

  孙宏斌:没有,我们是两家,不是三家,我们融创、绿城是一家,一对一的,我们不是。

  网易房产:以后还会和九龙仓一起来拿地吗?

  孙宏斌:都可能。主要的缘故原由照旧他们也是希望在上海能够有生长,他们也看好我们的执行力。

  产物做欠好 仙人也卖不出去

  网易房产:您适才讲营销能力是我们的一个优点,这一块我们是怎么做的,怎么把营销的队伍战斗力建设的这么强?

  孙宏斌:我以为最主要的照旧产物,能把产物做得让各人有信心,让消耗者有信心。产物做错的话,销售能力再强也卖不掉。绿城去旅行我们的产物的时间,我们的产物跟他们相比有差距,可是他们也挺钦佩我们的产物,在天津、北京都卖得挺好的,以是我以为把产物做对是销售的最主要的。若是产物差池的话,仙人也卖不出去。

  第二个照旧回到销售的基本本质上,现在的销售花活太多,虚架子太多,在我看来销售自己照旧说找到好的销售职员,有一个好的佣金制度,能施展他的起劲性,能把你的产物真正的信息准确地转达给客户。销售员两个最基础要求的就是把客户找出来,把这个产物的信息转达给他,让他能买了,我们没有什么特此外,就是回到销售的本质,你得有好工具,好工具也得好好卖,找对人好好卖。

  房地产明年会是破冰年

  网易房产:现在看,在今年这300亿能完成吗?

  孙宏斌:一定能,上个月我们或许65个亿左右,我不知道最后详细的数,我们新增了65个亿左右,加上上个月200多,我们就270多,我预计11月份我们就能完成目的,到300亿。

  网易房产:您之条件到2010年的80亿、2011年的190亿到今年的300亿,您提到这个数据的增添,现实上这三年是中国地工业较量低潮的时期,咱们融创怎样能在这种逆势中实现这种跨越式的凌驾百分之百的增添呢?

  孙宏斌:这也是,由于我们主要是基数低,基数低以是才气实现百分之百的增添,基数高的话谁也实现不了百分之百。

  网易房产:可是2009年到2010年的时间是60亿到80亿的增添,那时间是更小的基数,可是只增添了20亿的份额,那会儿的房地产行业应该比现在还要好一些。

  孙宏斌:确实是,总体来说我们照旧基数低的事,另外一个照旧说,我以为照旧对市场的判断我们较量坚决。好比我适才说的,不见得你要买地最多,就是我们从绝对值上,可是从基础上我们现实上是较量小的,尚有我们对市场判断较量坚决,执行也较量坚决,包罗我们也一直没有修改我们的市场定位,也没有修改我们的开发节奏。你要对市场有一个判断,去年市场欠好的话,今年还欠好吗,要不要判断,后年怎么样,明年怎么样,以是我想我们对市场的判断较量坚决一些。市场判断下来以后,执行也较量坚决。

  网易房产:您现在对未来市场的判断是怎么样的?

  孙宏斌:我以为明年会是破冰年,可是好几多很难说,不外比今年差,我总体判断是这样。由于再出来这个政策,我想这个房地产税是一定会出来的,是早晚的事,这个各人都有预期了,逐步都在消化,生意营业税也许会有点转变,各人有预期,也都在转变,其他的不太会有特此外,我自己的判断就是,明年不会比今年差,可是好几多可能就跟政策有关系。

  为什么不会比今年差呢,两个缘故原由,一个缘故原由就是房地产政策,该出的基本上差不多了,再出也就是税收。另外从整个经济上来说,整个经济下滑得照旧较量厉害,经济压力很大,以是我信托财政政策会相对起劲一点,破冰政策也不会太紧,这些工具可能会间接地,虽然还会有一些刺激的政策,好比说修路、修桥,一些基础的建设,不会那么大的量,可是一定会有,这些工具都市间接地影响这个行业。

  以是我的判断就是,不管是这个行业的政策也好,照旧整个大的情形的宏观基本面也好都市支持的,不会让它比今年差。

  网易房产:您以为现在的楼市处于什么样的状态?

  孙宏斌:今年基本上量都起来了,可是价着实都没有真正起来。我是以为现在整个市场并不乐观,总体来说,这个行业量不会大大落落,价也不会大大落落,会相对平稳一些,可是我以为这个行业现在也好,未来也好,跟已往最大的区别就是不平衡,每个都市不平衡了。已往每个都市都卖的挺好的,现在可能有的都市卖得特殊好,有的都市卖不动,这跟都市的购置力有关系,跟供求关系有关系。

  第二个,包罗每个都市之间差异的区域也不平衡,好比北京,你看五环内基础就项目很少,可是五环外,好比像通县、房山、大兴相对供应量大一些,也不平衡,尚有一个企业界也不平衡,有些企业,着实现在许多几何企业都在增添,不光是我们,中海、保利、万科这些好企业都在增添,好的企业会越来越好,这也是一个特殊大的趋势。以是以后再看这个行业的话我以为很难,我一直跟投资者说,我说你别看中国的平均数,由于中国太大了,现在你有2000美元的地方,尚有2万美元的地方,中国现在有2万美元的地方,人均GDP有2万美元,2万跟2000美元完全不在一个数目级上,差太多了,以是不能看平均数,要看每个都市。

  前一阵子有一个朋侪跟我说的他特殊不看好房地产,我说为什么?他说由于你两小我私人生了一个孩子,最后人越来越少以后,这个房地产就越来越多了。我说是,未来人酿成几多我不知道,由于这也涉及到妄想生育政策,可是我说,你以为过20年以后北京会是100万人吗?那不行能的,上海会有100万人吗?不行能的。20年以后上海一定是3000万人以上,北京一定是3000万人以上,这是一定的,对吧,以是你不去小地方就是了,在北京做这个就不用管妄想生育政策了,我们管不了妄想生育,可是北京是一定不会人少的,甭管是不生孩子照旧怎么样,北京未来不会少于3000万人的。 以是我以为你要选择,每个企业要选择。

  绿城最大的问题是户型太大总价高

  网易房产:7月份以来,融创楼盘价钱提升的幅度较量显着,是不是也是整个长三角、苏南或者整个融创旗下项目的一个配合的价钱战略特征。

  孙宏斌:是。

  网易房产:是出于什么思量,这个幅度是不是还会扩大,今年最后两个月和明年年头的市场情形会怎么样,有没有一些什么详细的拿地的妄想,尚有一个就是跟绿城的相助模式将会是一种怎样的生长模式,好比绿城它的优势所在和其他的长三角,或者到北方,像环渤海的以融创项目相对多一点的地方这样来生长扩张,它的相助模式和生长的偏向是怎么样的?

  孙宏斌:两件事,一个是我们的售价这一段时间有一点提升,有一些项目提升的多一点,我以为后面还会提升,由于它现在就是一个很低的价钱,不挣钱。绿城的产物由于它是总价高难卖,可是它的产物品质那么好,单价着实并不高,由于它面积一大总价太高。

  为什么绿城的产物这几个月卖的都挺好的?这个月或许是凌驾20亿了,这是一个很是好的数了。由于它的产物太好了,已往卖得欠好,着实单价并不贵,我们要做的着实就是把这个产物怎么好给客户讲清晰。虽然总价高,可是单价着实比边上的并不贵,以是我们下一步这个房价一定会涨的,不能不挣钱,甚至有的产物还赔钱。现在我们涨完了之后,基本上能做平就不错了。

  网易房产:涨价这个决议是你们定的,照旧绿城决议的?

  孙宏斌:市场决议的。

  网易房产:是你们自己决议调价,最后是融创这边照旧绿城那里?

  孙宏斌:配合定的。现在我们的感受是以我们为主管。

  网易房产:营销是以融创为主?

  孙宏斌:营销是融创公司的,可是从整体治理上我们代表绿城一块来管这个平台,可是所有的决议都是平台做的,不是我们做的。

  网易房产:为什么合并之前不提价呢?就像绿城的项目,是不是以为相助以后,各人相助的项目基本上是融创在主导,是不是这个意思?

  孙宏斌:没有,没有,不相助也该提价了,到时间了,我以为这个提价是很正常的,由于现在太低了,不挣钱。第二,我们的战略也很显着,就是在上海跟苏南,此外地方一定不会去,在这个地方我们继续的生长,这个平台会继续生长。

  网易房产:浙江那里也不会?

  孙宏斌:不会。

  网易房产:就是我们现有的,在销的这几个项目?

  孙宏斌:不是现有的,现有的区域,不是现有的项目。

  网易房产:就是现有的区域尚有可能重新拿地?

  孙宏斌:必须的,我们已经拿了,在上海已经拿了三个新项目了。

  网易房产:融创现在自己有没有在近期,或者明年一季度之前自己拿一些较量看好的地块?

  孙宏斌:一定,一定。

  网易房产:今年最后两个月和明年一季度之前的土地市场您怎么看?

  孙宏斌:会较量平稳,由于楼市会较量平稳,不会大大落落,土地市场也会较量平稳,虽然开发商现在也缺地,也在抢地,可是政府供应的地也会多一点,我以为会较量平稳,暴涨暴跌的可能性都不会太大。

  网易房产:适才您也一直在讲,融创一直在讲自己的产物价钱是较量低的,以前价钱一直被压得很低,现在是恢复性的涨价,可是若是以上海来看的话,其他偕行的评价都以为很贵,就拿上个星期的玉兰花园开的大平层是5万的价钱,但事实上万科的清林径优惠了以后只有3.8万。

  孙宏斌:不是一个工具,差多了,那不能比,我们从来不跟万科,不跟别人比,由于你不是一个工具,谁人不能比。

  网易房产:地方上的感受,万科的位置更好一点。

  孙宏斌:不,不会不会。这个不能比,这个价钱不能比这个,这个不能比。

  网易房产:是不是由于像万科的面铺得广,以是可能要对量上有要求,玉兰花园并不着急,只卖了几套,像你们感受似乎每次销售的时间,不是对量有很高的要求,而且很有掌握的样子。

  孙宏斌:由于我们对自己的产物有信心,我们对绿城的产物有信心,真的,绿城的产物真的是中国最好的,我们明年会更好,就是由于我们把面积都调整的稍细小一点了,绿城最大的问题就是面积偏大,总价偏高,我们都做一些调整,以是明年会更好。

  确定性的战略应对市场的不确定

  网易房产:现在我看从股价,或者是你们发的高收益债的利息,或者是银行对你们的短期融资的支持水平,似乎资源市场对你们公司的远景并不是很是的认可,是不是由于这是对你们公司的一种不信托,没有那么多的信心,照旧说对整个市场不确定性的一种反映?

  孙宏斌:我说的在不确定的市场情形下要有确定性的决议,岂论市场怎样不确定,你这些事是必须要做的,你的战略很坚定,好比京津沪渝,中高端产物,高端精品,这是我们很坚定的,一直地判断市场,这是我们很坚定的,包罗我们去年年底,包罗我们跟绿城相助,包罗明年,包罗后年,我们都没有那么多的不确定性。

  网易房产:增添是很是确定的。

  孙宏斌:对,由于我们的开工,我们的节奏都没有变,包罗我们对售价的预期什么的都没有变。我以为这个行业有很是多的不确定性,可是我们自己没有不确定,我们这个企业在2008年,包罗在去年的时间的销售都没有受到特殊大的影响,主要缘故原由照旧由于产物,我以为产物是一个最最要害的事,你再好的销售,产物欠好也卖不掉。另外你还要对这个行业的需求有基本的判断,这个行业的需求并没有变,这个行业的需求就是这几个月你摁住了,那几个月就释放了,并不是说没人买屋子了,供求是不平衡的,一定的。

  网易房产:您会用什么指标判断您的企业是不是足够康健,好比现在的融创您以为是?

  孙宏斌:我以为企业现在挺康健的。由于我的战略一定是对的,然后你的产物又好卖,好比说你的销售好卖,说明你这个产物做对了,为什么?像两三年前,我一直说我们就是看好北京上海,我们一直这么说,其时许多开发商可能都去三、四线都市,现在可能各人又往回看,就是由于我们坚持,当你这么坚持下来以后,许多优势就出来了。好比说我在北京,我已经从顺驰那时间做了那么多年了,在天津、在重庆都做的凌驾10年了,你在那儿跟政府也熟,对产物、市场也相识,包罗对客户的需求。 上海也是这样,上海我们虽然是新进来的,可是由于有绿城,有绿城这个团队在这里也做了10几年了,你在这里就很从容。

  网易房产:您体贴公司的欠债吗?

  孙宏斌:我虽然体贴了,可是我一直在说,我体贴公司这个是,着实你为什么体贴欠债?体贴欠债照旧体贴现金流?由于客户、投资人或者媒体,他看不明确现金流就体贴你的欠债,你涉及到现金流的,或者是杠杆率的这个行业,或者说杠杆率也好,现金流也好,都是涉及到销售、涉及到应付的余款,涉及到欠债,三方面的,你看不到他的销售,对销售没有一个准确的判断,对他的应付的余款也拿不到好的,你只能说欠债了。

  光说欠债的工具一定是不周全的,我们现在虽然欠债很高,可是我没有想降低,我以为保持这个欠债率上我很清静,我的现金流也很清静,我的杠杆率也很合理,以是我没有想,我很体贴它,可是我没想降它,是由于我以为我很清静。

  网易房产:在今年年底的话或许净欠债率是几多?我们前一段时间正好又发了优先票据。

  孙宏斌:对,我们还会跟去年差不多,我们没想降,100左右,我们没想降,可是我们会控制在比去年差不多低一点。

  网易房产:董事会关于这一点有没有分歧?

  孙宏斌:没有分歧,着实董事会很清晰,你照旧说要现金流,你一定要一再的判断你的现金流是不是清静的,既然是清静的就没问题,我们现在的现金流很清静,我们的应付的余款除了我们跟保利买的这块地还差一点,由于还没到期,刚买,其他的包罗绿城的相助,所有的钱都所有付清,现在我们每个月销售,这个月我们销售60几个亿,60几个亿刨去工程款,其他的钱都能用,是一个很是清静的。

  网易房产:有没有继续融资的妄想?

  孙宏斌:没有,短期内没有,我们现在一定不会融资,发债也不会了,发股更不会了,由于股票太低了,我不会发,100亿的市值,我发20%的股票,20个亿,那就是一年利润都不到,我又掉20%的股权,那是一定算不外账来,谁都不会那么傻,20%、25%的股权发出去,然后你这一年的利润,那原来上市是没措施,现在我没须要,海内的乞贷我们一定会正常的,贷款会正常的。

  网易房产:现在北京、上海的土地,由于北京的土地现在又翻番,涨得照旧较量厉害,我们定位在京津沪渝做高端精品,现实上许多人被逼走,也是由于在这个地方地太贵,我们这种相助模式,包罗跟这些央企的相助,从某个角度上来说,现实上是不是可以资助解决,或者分管一部门的土地资金成本?

  孙宏斌:这个不是最主要的,我以为在北京、上海这种都市最主要的照旧两件事,第一件事是你对市场的判断,好比各人都知道我们在上海买了三块地,一块地是1.1万的,一块地是1.5万,一块地1.7万,着实三块地的售价应该差不多,那就面临着你不能说,你就得判断,这1.7万的你要不要买,要等到1.1万的话,可能等两年、三年没有了,但也许半年以后又泛起了,可是你不知道,这个1.7万到底要不要买?这就跟股市一样,股市现在也涨,我们从1块钱涨到4块钱,你要不要买?4块钱是自制照旧贵?

  我以为现在4块钱就是自制得不得了,可是你要是想从1块钱到4块钱已经涨这么多了,你要不要买?照旧卖?有的人已经挣了许多钱了,他就最先赚钱,在卖了,我们买地也是一样的。原来我是1.1万能买到,厥后是1.5万了,现在是1.7万了,现在1.7万你还买不买?再过两天出了1.8万的你还买不买?就这个判断就变得特殊主要,也许以后没有1.1万的,再出来就是2万的了,以是你1.7万的就是合适的了。

  网易房产:像绿城可能是你们相助同伴内里的一个特例。

  孙宏斌:那一定,由于我们与绿城相助以后,我在上海这个地方就不需要品牌支持了,需要的是资金,我在北京我们的品牌还可以,我们也不需要品牌的支持,我们可能也需要资金,着实资金实力对我们可能更主要一些。

  网易房产:孙总,绿城的屋子现在卖得这么好,可不行以这么明确,它最初是没有找到它的客户,你已往之后,你是怎么资助这些屋子找到客户的?

  孙宏斌:他们有这个问题,可是也不完全是这样的,不是由于我们,是由于前些日子绿城较量难题,客户有一点担忧,现在不担忧了,不是由于我们的缘故原由。

  网易房产:可是我们以为许多几何人也是讲融创的营销系统,现实上您就是强调要怎么样去把客户找到?

  孙宏斌:对。

  网易房产:整个系统或许是怎么打造的,有什么神秘武器吗?

  孙宏斌:没有,这个工具没有什么神秘武器,由于你的高端产物自己客户群就不是那么大,这个圈子都是连起来的,以是着实不难做,你要去做的话就会有用果的,可是你要把他都找出来也难,你只要去做事情,不管是银行的这些高端客户也好,照旧说商会的人也好,着实不难做的。

  明年的市场比今年会更好

  网易房产:您怎么从供应的角度看一看明年的房价,由于不少人说今年由于开发商资金主要的问题,他们就延缓了一些工程的开工,可能会影响明年的供应,让房价有大涨的空间。

  孙宏斌:我以为着实我自己照旧一直以为,中国现在很难说整体的市场,由于太不平衡了,我信托有的三、四线都市一定是供应量偏大的,那么多大盘,一个大盘都,有的三、四线都市供求关系是很是有问题的,可是有的问题,好比像北京、上海的供求关系一定是没问题的,在北京、上海这些地方区域性的供求关系差异也是重大的,以是我以为以后的这几年内里,这行业最大的差异就是供求关系会很是的不平衡,这一点我想可能是,以是看天下的数据我以为着实不说明问题的,你说像北京,北京整个五环内基本上没什么地出来,一年你一只手就能数出来出来的那么几个项目,以是它的供应一定是有问题的。整体来说,我对这个行业的判断照旧说供应量是偏少的,需求量是大的,可是是极不平衡的,不能说这个都市有问题,就说谁人都市(也有问题),包罗像北京一样,房山的供应量偏大,通州的供应量偏大,着实市内的供应量是很是少的。

  网易房产:会存在买不着地的担忧吗?

  孙宏斌:会,一定的,现在很显着,政府不出地你就买不着地,地要抢得很厉害的话,你也要有一个上限,有几率,以是说我以为买地跟买股票一样,你老买,一直买,那你一定跑不赢大市的,可是该买的时间买,不应买的时间不买的话才气跑得赢大市。现在问题是说,该买的时间不买,不应买的时间买了,这时间你就一定是跑输大市了,以是现在我以为各人,现在做股票的跟买地的都是一样的,自制的时间谁都不买的,贵的时间谁都抢,那你怎么跑赢大市?以是我以为买不着地的时间一定是各人抢的较量高的,买不着地的时间就不应该买地了,真的,这是一个很是,许多人老说你怎么老能买到合适的地?我说我们有判断,他们说各人都有判断,各人都有判断,可是各人不买,各人都知道股票自制,可是谁都不买,涨的时间谁都买;各人都知道地自制的时间谁都不买,一涨的话谁都抢,一样的。

  网易房产:今年还会拿地吗?

  孙宏斌:一定的,今年年底我们信托市场会好一点,现在开发商相对乐观,年底的话政府出的地也会多一点。可是任何热门地块一定会抢的较量强烈,开发商现在的判断着实没有什么太大的分歧。

  网易房产:我们会不会拿地王?

  孙宏斌:我以为,我的头脑里没有这个看法,什么叫地王,什么不叫地王呢?就是你以为合适,你以为价钱合适那就合适,单价高照旧总价高都不主要,主要的是你预期是几多。

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