[收购]胜利股份:拟收购股权所涉及的大连胜益新能源开发有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明

2022-01-25 12:12:32

  时间:2016年09月13日 15:10:02 中财网

  

  山东胜利股份有限公司拟收购股权所涉及的

  大连胜益新能源开发有限公司

  股东所有权益价值项目

  资产评估说明

  天兴鲁评报字(2016)第050号

  (共一册,第一册)

  山东天健兴业资产评估有限公司

  二○一六年九月二日

  

  目 录

  第一部门 关于《评估说明》使用规模的声明 ....................................................... 1

  第二部门 关于举行资产评估有关事项的说明 ....................................................... 2

  第三部门 评估工具与评估规模说明 ....................................................................... 3

  一、 评估工具 .............................................................................................. 3

  二、 评估规模 .............................................................................................. 3

  第四部门 资产核真相形总体说明 ........................................................................... 6

  一、 资产核实职员组织、实验时间和历程 .............................................. 6

  二、 影响资产核实的事项及处置赏罚要领 ...................................................... 9

  三、 核实结论 ............................................................................................ 10

  第五部门 资产基础法评估手艺说明 ...................................................................... 11

  一、 流动资产评估手艺说明 ..................................................................... 11

  二、 牢靠资产—建(构)筑物评估手艺说明 ........................................ 14

  三、 牢靠资产—装备评估手艺说明 ........................................................ 33

  四、 工程物资评估手艺说明 .................................................................... 46

  五、 递延所得税资产评估手艺说明 ........................................................ 46

  六、 欠债评估手艺说明 ............................................................................ 46

  第六部门 收益法评估手艺说明 ............................................................................. 49

  一、 评估工具概况 .................................................................................... 49

  二、 收益法的应用条件及选择理由 ........................................................ 52

  三、 收益法的应用假设条件 .................................................................... 54

  四、 宏观经济剖析和行业剖析 ................................................................ 56

  五、 被评估单元营业概况 ........................................................................ 59

  六、 收益法评估模子 ................................................................................ 61

  七、 谋划性营业价值的估算及剖析历程 ................................................ 63

  八、 溢余资产 ............................................................................................ 80

  九、 收益法评估效果 ................................................................................ 80

  第七部门 评估结论及剖析 ..................................................................................... 82

  一、 评估结论 ............................................................................................ 82

  二、 评估结论与账面价值较量变换情形及缘故原由 .................................... 83

  附件:关于举行资产评估有关事项的说明 ................................................................ 84

  

  第一部门 关于《评估说明》使用规模的声明

  本评估说明仅供国有资产监视治理机构(含所出资企业)、相关羁系机构和部

  门使用。除执律例则划定外,质料的所有或者部门内容不得提供应其他任何单元

  和小我私人,不得见诸果真媒体。

  

  第二部门 关于举行资产评估有关事项的说明

  本部门内容由委托方和被评估单元编写并盖章,内容见附件一。

  委 托 方:山东胜利股份有限公司

  被评估单元:大连胜益新能源开发有限公司

  

  第三部门 评估工具与评估规模说明

  一、 评估工具

  评估工具为大连胜益新能源开发有限公司的股东所有权益。

  二、 评估规模

  评估规模为大连胜益新能源开发有限公司于评估基准日申报的所有资产及负

  债,其中总资产账面价值3,516.52万元,欠债账面价值4.03万元,净资产账面价

  值3,512.50万元。账面价值已经大华会计师事务所(特殊通俗合资)审计,并出具了

  大华审字[2016]007522号无保注重见的审计陈诉。种种资产及欠债的账面价值见下

  表:

  资产评估申报汇总表

  金额单元:人民币万元

  项目名称

  账面价值

  流动资产

  52.12

  非流动资产

  3,464.40

  其中:恒久股权投资

  -

  投资性房地产

  -

  牢靠资产

  3,377.70

  在建工程

  -

  无形资产

  -

  土地使用权

  -

  其他

  86.70

  资产总计

  3,516.52

  流动欠债

  4.03

  非流动欠债

  -

  欠债总计

  4.03

  净资产

  3,512.50

  

  资产评估规模以被评估单元提供的评估申报表为准。委托方已允许评估工具

  和评估规模与经济行为一致,不重不漏。

  本次纳入评估规模内的主要资产为流动资产和非流动资产,资产权属清晰,

  均为被评估单元正当拥有。流动资产主要包罗钱币资金、预付账款、其他应收款,

  其他流动资产;非流动资产主要包罗牢靠资产和工程物资,其中牢靠资产包罗房

  屋修建物、自然气管道、机械装备、车辆和电子装备。衡宇修建物为2套位于普

  兰店市世纪路东段118号的商业房,钢混(框架)结构,修建面积394.31平方米;

  待估管道为8条自然气管道,主要为大连市普兰店市自然气供气管道;机械装备

  包罗2项,其中1项为位于普兰店市益民燃气开发有限公司驻地的供气总站工艺

  管道设施,建成于2000年5月,包罗液化气储罐、液化气残液罐、液位计、压缩

  机、液化气泵、电热式气化器、高压比例混气机、混气罐、消防设施等,另1项

  为中川新型质料制造有限公司建设的LPG供气站工艺管道设施,包罗液化气储罐、

  液化气残液罐、液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高压比例混气机、

  混气罐、调压器、消防设施等;车辆共有4辆,为1辆丰田花冠轿车、1辆江铃全

  顺客车、1辆宝骏客车和1辆五菱宏光轿车;电子及办公装备包罗电脑、空调、打

  印机、传真机、办公桌椅、沙发茶几等;工程物资为庭院管网工程待用的备品备

  件等,主要包罗PE管、PE双放球阀、法兰球阀、金属软毗连、水泥井盖和快速

  接等。

  (一)实物资产的漫衍状态及特点

  大连胜益新能源开发有限公司建设于2015年12月30日,主要从事自然气、

  液化自然气(LNG)、液化石油气供应。纳入评估规模的实物资产为衡宇修建物、

  管道工程、机械装备、车辆和电子装备以及工程物资,详细资产类型及特点如下:

  1. 衡宇修建物

  衡宇修建物为2套位于普兰店市世纪路东段118号的商业房,钢混(框架)

  结构,办公用途,修建面积394.31平方米,于2013年10月建成启用,设置水电

  暖等设施。该修建物的施工质量、使用维护状态较好。

  2. 管道沟槽

  待估自然气管道共8项,主要为大连市普兰店市自然气供气管道。经现场勘

  查,上述管道均正常在用。

  

  3. 机械装备

  机械装备包罗2项,其中1项为位于普兰店市益民燃气开发有限公司驻地的

  供气总站工艺管道设施,建成于2000年5月,包罗液化气储罐、液化气残液罐、

  液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高压比例混气机、混气罐、消防设

  施等。另1项为中川新型质料制造有限公司建设的LPG供气站工艺管道设施,包

  含液化气储罐、液化气残液罐、液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高

  压比例混气机、混气罐、调压器、消防设施等。2个站均接纳车辆运输购进液化气,

  储存于储罐内,通过专用装备举行压力转换,运送到用户或者批发零售。装备均

  正常使用,维护调养状态一样平常。

  4. 车辆

  车辆共有4辆,为1辆丰田花冠轿车、1辆江铃全顺客车、1辆宝骏客车和1

  辆五菱宏光轿车。车辆都在正常使用中,证载权力人与被评估单元一致。

  5. 电子装备

  电子及办公装备主要为各部门一样平常办公使用,包罗空调、复印机、电脑、办

  公桌椅等,漫衍于公司各部门及厂区内,均正常使用。

  6. 工程物资

  工程物资主要是庭院管网工程待用的备品备件等,PE管、PE双放球阀、法兰

  球阀、金属软毗连、水泥井盖和快速接等。主要漫衍在公司库房内,种类较多。

  库房保管制度健全,物品按大类堆放整齐,标签标示准确,收支库数目挂号卡片

  纪录实时准确。

  (二)企业申报的账面纪录或者未纪录的无形资产情形

  无。

  (三)企业申报的表外资产情形

  无。

  

  第四部门 资产核真相形总体说明

  一、 资产核实职员组织、实验时间和历程

  接受资产评估委托后,山东天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体

  认真人、现场认真人,组建了评估项目组。凭证大连胜益新能源开发有限公司提

  供的评估申报表,制订了详细的现场清审核实妄想,评估项目组在企业相关职员

  的配合下,于2016年7月5日至8月17日,对纳入评估规模的资产、欠债举行

  了现场清审核实。

  在企业如实申报资产并对被评估资产、欠债举行周全自查的基础上,评估人

  员对纳入评估规模内的资产和欠债举行了清审核实。非实物资产主要通过查阅企

  业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成历程和账面数字的准确性,通过访

  谈和账龄剖析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为

  核实资产数目、使用状态、产权及其他影响评估作价的主要事项。

  (一)资产核实主要步骤

  1.指导被评估单元相关职员举行填表与准备相关资料

  评估职员指导企业在自行资产清查的基础上,凭证评估机构提供的“评估申报

  表”及其填写要求对纳入评估规模的资产、欠债、未来收益状态举行填报,同时要

  求企业相关职员凭证评估职员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证实文件和

  反映性能、状态、经济手艺指标等情形的文件资料。

  2.起源审查被评估单元填报的评估申报表

  评估职员通过翻阅有关资料,相识纳入评估规模的详细资产的详细状态和经

  营状态,然后审阅企业提供的“评估申报表”,起源检查有无填项不全、错填、项目

  不明确、不完善等情形,并凭证履历及掌握的有关资料,检查“评估申报表”是否符

  合要求,对于存在的问题反馈给企业举行增补完善。

  3.现场实地勘探和数据核实

  在企业如实申报并举行周全自查的基础上,凭证评估规模涉及资产的类型、

  

  数目和漫衍状态,评估职员在企业相关职员的配合下,凭证资产评估准则的划定,

  对各项资产举行了现场清审核实,并针对差异的资产性子及特点,接纳了差异的

  清审核实要领。非实物资产、欠债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业

  债权债务的形成历程和函证,通过访谈和账龄剖析核实债权收回的可能性、债务

  的真实性;实物资产清查内容主要为核实资产数目、使用状态、产权及其他影响

  评估作价的主要事项;未来谋划情形,主要是剖析历史数据和企业申报的收益预

  测数据的基础上对企业治理层、各营业部门举行访谈并搜集相关资料。

  4.增补、修改和完善评估申报表

  评估职员凭证现场实地勘探效果,并和企业相关职员充实相同,进一步完善

  资产“资产评估申报表” 、“收益展望表”,以做到:账、表、实相符及切合客观

  和企业现真相形。

  5.核实主要资质及产权证实文件

  评估职员对纳入评估规模的衡宇修建物、机械装备、车辆等资产的产权举行

  核实视察,以确认产权是否清晰。

  (二)资产清审核实主要要领

  在清审核实事情中,评估职员针对差异资产的形态、特点及现真相形,接纳

  了差异的清审核实要领。

  1. 资产欠债的清审核实

  (1) 流动资产

  纳入评估规模的流动资产为非实物性流动资产,对纳入评估规模的非实物性

  流动资产各科目,评估职员主要通过账务核对以及函证等行清审核实。评估职员

  对银行存款核对了银行对帐单并举行了函证,对往来账款进了部门函证和核验。

  (2)衡宇修建物

  凭证企业提供的评估申报表,评估职员在被评估单元有关职员的配合下对纳

  入评估规模的衡宇建(构)筑物举行了勘探。

  1)衡宇修建物的核实要领

  对于衡宇的座落位置、修建面积、建成年月与企业提供的有关资料举行核对;

  

  核实衡宇修建物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、修建面积;勘探

  并纪录衡宇修建物的装修、设施及其使用状态、现适用途以及企业维护维修状态;

  查阅有关衡宇所有权证,主要核对衡宇所有权证中所载“所有权人”、“修建面积”、

  “结构”及“示意图”,检查是否与评估申报表中所列内容一致。

  2)管道工程的核实要领

  主要凭证企业提供的评估明细表,参照工程结算资料、财政决算和管网图等

  资料,就评估明细表中的相关手艺数据举行核对,对于明细表中没有完善的部门

  要求企业逐项完善修改评估明细表。

  (2)机械装备

  凭证企业提供的装备资产评估申报明细表,装备评估职员对表中所列的种种

  装备举行了现场勘探。在现场勘探历程中,评估职员查阅了主要装备的购建条约、

  手艺档案、检测陈诉、运行纪录、维修养护等历史资料,通过与装备治理职员和

  操作职员的普遍交流,相识了装备的购置日期、产地、各项用度的支出情形,填

  写了装备状态视察表等。视察相识是否有未进账的盘盈装备和已核销及报废的机

  器装备等,视察相识企业装备账面的组成是否合理,有无账面纪录异常征象,为

  剖析评估增减值做好基础事情。装备产权主要通过查阅购置条约、购置发票、车

  辆行驶证等举行核查。通过这些步骤较量充实地相识了装备的物理特征、手艺特

  征和经济特征。

  (3)工程物资

  纳入本次评估规模的工程物资主要为庭院管网工程待用备品备件,存放在公

  司客栈。评估职员对企业申报的数目及存放情形举行了盘货及现场勘探,并举行

  了详细的核实纪录,通过现场抽查盘货,核实企业申报数目及质量状态。

  (4)种种欠债

  对纳入评估规模的欠债,评估职员在账务核对的基础上,视察了其内容、形

  成缘故原由、发生日期、相关条约等,并重点相识种种欠债是否为企业评估基准日所

  需现实肩负的债务。

  2.谋划状态视察

  评估职员主要通过网络剖析企业历史谋划情形和未来谋划妄想以及与治理层

  

  访谈,对企业的谋划营业举行视察,主要包罗外部情形、谋划情形、资产情形、

  财政状态等,网络相识的主要内容如下:

  (1)企业所在行业相关经济要素及生长远景、企业生产谋划的历史情形、面

  临的竞争情形及优劣势剖析;

  (2)企业内部治理制度、人力资源、焦点手艺、研发状态、销售网络、特许

  谋划权、治理层组成等谋划治理状态;

  (3)相识企业主要营业和产物组成,剖析各产物和营业对企业销售收入的贡

  献情形及企业赚钱能力和水平;

  (4)相识企业历史年度权益资源的组成、权益资源的转变,剖析权益资源变

  化的缘故原由;

  (5)对企业历史年度主要谋划数据举行视察和剖析,主要包罗收入、成本、

  用度、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目,主营营业

  毛利率、成本用度率、投资收益情形、营业利润率等;

  (6)网络相识企业各项生产指标、财政指标举行财政剖析,剖析各项指标变

  动缘故原由及趋势;

  (7)企业偿债能力和营运能力剖析。主要包罗资产欠债率、流动比率、速动

  比率,存货周转速率、资金运用效率等;

  (8)相识企业未来年度的谋划妄想、投资妄想等;

  (9)凭证企业治理层提供的未来年度盈利展望数据及相关资料,对企业的未

  来谋划状态举行周全剖析和估算;

  (10)相识企业的税收及其他优惠政策;

  (11)对谋划性资产、非谋划性资产、溢余资产举行剖析。

  二、 影响资产核实的事项及处置赏罚要领

  通过资产清查,评估职员发现影响资产核实的事项及处置赏罚要领如下:

  (一) 在资产清审核实历程中,对于敷设于地下的管网工程等隐藏工程,因受

  其特点的限制,无法举行实物勘查,评估职员已对该部门资产尽最大可能网络、查

  阅了被评估单元提供的有关图纸、条约、工程结算等资料,向有关手艺职员相识和

  

  核实该部门资产的现实使用情形,并以此为据确定响应的工程量并举行资产的评定

  估算,其评估效果可能会受到影响。

  (二) 股东大连益民实业有限公司已将其持有的大连胜益新能源开发有限公

  司70 %的股权及其派生的权益于2016年6月23日质押给山东胜利股份有限公司;

  股东普兰店市益民燃气开发有限公司已将其持有的大连胜益新能源开发有限公司

  30%的股权及其派生的权益于2016年6月23日质押给山东胜利股份有限公司。

  由于资料泉源的不完全而可能导致的评估工具与现实状态之间的差异,未在

  本公司思量的规模之内。

  三、 核实结论

  评估职员依据客观、自力、公正、科学的原则,对评估规模内的资产及欠债

  的现实状态举行了认真、详细的清查,我们以为上述清查在所有主要的方面反映

  了委托评估资产的真实状态,资产清查的效果有助于对资产的市场价值举行公允

  的评定估算。

  (一)资产状态的清查结论

  经清查,除了上述事项之外,账、实、表相符,不存在错报、漏报的情形。

  (二)资产产权的清查结论

  经清查,除了上述事项之外,资产产权清晰,不存在瑕疵事项。

  (三)账务清查结论

  本次经济行为所涉及的大连胜益新能源开发有限公司的评估基准日的财政报

  表系经大华会计师事务所(特殊通俗合资)审计,本次评估未发现需要调整的事项。

  

  第五部门 资产基础法评估手艺说明

  一、 流动资产评估手艺说明

  (一)评估规模

  纳入评估规模的流动资产包罗钱币资金、预付账款、其他应收款。在评估基

  准日账面价值如下表所示:

  金额单元:人民币元

  项目名称

  账面价值

  钱币资金

  19,722.13

  预付账款

  163,560.11

  其他应收款

  334,864.98

  其他流动资产

  3,080.32

  流动资产合计

  521,227.54

  (二)评估历程

  1.举行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对;

  2.到现场举行磨练、监盘、函证等核实事情;

  3.网络与评估有关的产权、执律例则文件、市场资料;

  4.在账务核对清晰、情形相识清晰并已网络到评估所需的资料的基础上举行

  评定估算;

  5.完成流动资产评估效果汇总,撰写流动资产评估说明。

  (三)评估要领

  凭证企业提供的资产欠债表、申报的流动资产各科目评估明细表,在清审核

  实的基础上,遵照自力性、客观性、公正性的事情原则举行评估事情。

  1. 钱币资金

  

  钱币资金账面价值19,722.13元,由库存现金、银行存款两部门组成。

  (1)库存现金

  库存现金账面值60.00元,存放在企业财政科保险柜中,均为人民币。评估人

  员按币种核对现金日志账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,对现金盘货

  举行了监盘,对体例的“现金盘货表”举行了复核,凭证盘货金额和基准日至盘货日

  的账务纪录倒推出评估基准日的金额,账实相符。以盘货核实后账面价值作为评

  估值。库存现金评估值为60.00元。

  (2)银行存款

  银行存款账面值19,662.13元,共2个账户,所有为人民币存款。评估职员查

  阅了相关会计纪录及对账单,并对其期末余额举行了函证,查阅银行对账单,回

  函和账面余额相符。银行存款以核实后账面值作为评估值,即评估值为19,662.13

  元。

  经评估,钱币资金评估值19,722.13元。

  2. 其他应收款

  纳入评估规模内的其他应收款账面余额352,489.45元,坏账准备17,624.47元,

  账面价值334,864.98元。

  对应收款子,核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,凭证评

  估明细表查阅款子金额、发生时间、营业内容等账务纪录,剖析账龄。对金额较

  大或金额异常的款子举行函证,对没有回函的款子实验替换法式(取得期后收回

  的款子的有关凭证或营业发生时的相关凭证),对关联单元应收款子举行相互核

  对,以证实应收款子的真实性、完整性,核实效果账、表、单金额相符。

  经核实,委估其他应收款2笔,全为1年以内。对于合并规模内关联方往来、

  期后已收回和有充实理由信托能全额收回的,按账面余额确认评估值,不确认风

  险损失;对于收回的可能性不确定的款子,参照账龄剖析预计可能的风险损失额,

  详细盘算公式为:评估值=账面余额×(1-预计风险损失率)。有关预计的风险损失率

  明细如下:

  账龄

  计提比例

  1年以内(含1年)

  5%

  1-2年(含2年)

  10%

  

  账龄

  计提比例

  2-3年(含3年)

  30%

  3-4年(含4年)

  50%

  4-5年(含5年)

  80%

  5年以上

  100%

  对企业计提的坏帐准备评估为零。

  经评估,其他应收款评估值334,864.98元。

  3. 预付款子

  预付款子账面价值为163,560.11元,主要内容为预付的气款和质料款、加油

  卡款。

  评估职员首先举行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。评估

  职员现场核实日,该预付账款的货物还未交付,评估职员通过函证,检查原始凭

  证,查询债务人的谋划状态、资信状态,举行账龄剖析等法式,综合剖析判断,

  以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回钱币资金等可以形成响应资产和权

  益的金额的预计值作为评估值。

  经评估,预付账款评估值163,560.11元。

  4. 其他流动资产

  其他流动资产账面价值为 3,080.32元,为未抵扣的进项税。评估职员对其他

  流动资产的核算内容、形成历程及金额举行了核实。以核实后账面值确认评估值。

  经评估,其他流动资产评估值3,080.32元。

  (四)评估效果及剖析

  经实验以上评估,流动资产评估效果见下表所示:

  流动资产评估汇总表

  金额单元:人民币元

  项目名称

  账面价值

  评估价值

  钱币资金

  19,722.13

  19,722.13

  预付账款

  163,560.11

  163,560.11

  其他应收款

  334,864.98

  334,864.98

  

  项目名称

  账面价值

  评估价值

  其他流动资产

  3,080.32

  3,080.32

  流动资产合计

  521,227.54

  521,227.54

  综上所述,流动资产评估值为521,227.54元,评估无增减。

  二、 牢靠资产—建(构)筑物评估手艺说明

  (一) 评估规模

  纳入评估规模的修建物分为衡宇修建物、自然气管道两大类,修建物账面原

  值32,629,524.55元,账面净值32,333,727.02元。详细如下表:

  金额单元:人民币元

  项目名称

  账面原值

  账面净值

  衡宇修建物

  4,123,610.55

  4,093,656.67

  自然气管道

  28,505,914.00

  28,240,070.35

  合计

  32,629,524.55

  32,333,727.02

  (二) 修建物概况

  1.修建物漫衍情形

  大连胜益新能源开发有限公司位于辽宁省大连普兰店市大刘家街道小山村。

  被评估单元的衡宇修建物为两套营业房,位于大连市普兰店市世纪路东段118-2

  号伴山润城小区,建成于2010年8月,现在正常在用,维护调养较好;申报的8

  条自然气管道,均位于大连市普兰店市,建成于2009年以后,使用正常。

  2.修建物工程手艺特征

  (1)衡宇修建物

  伴山润城客服中央-1:企业外购,钢混(框架)结构,营业用途,修建面积

  198.46平方米,于2010年8月建成启用。钢筋砼基础,乳胶漆外墙(局部玻璃幕

  墙),无框玻璃门,塑钢窗,室内配有楼梯。待估房产位于该修建物地上1-2层,

  层高约3.2米,室内为瓷砖地面,乳胶漆墙面,花格吊顶;设置水电暖等设施。该

  修建物的施工质量、使用维护状态较好。

  伴山润城客服中央-2:企业外购,钢混(框架)结构,营业用途,修建面积

  

  195.85平方米,于2010年8月建成启用。钢筋砼基础,乳胶漆外墙(局部玻璃幕

  墙),无框玻璃门,塑钢窗,室内配有楼梯。待估房产位于该修建物地上1-2层,

  层高约3.2米,室内为瓷砖地面,乳胶漆墙面,花格吊顶;设置水电暖等设施。该

  修建物的施工质量、使用维护状态较好。

  (2)自然气管道

  自然气管道主要为大连市普兰店市自然气供气管道,共8项,详细明细如下:

  序号

  资产名称

  管道材质

  长度(m)

  建成年月

  1

  中压燃气管道(鞍子河铁路桥至北海家园段)

  聚乙烯PE管

  5,138.00

  2012年8月

  2

  中压燃气管道(中川站至北师附小学段)

  聚乙烯PE管

  5,642.00

  2012年11月

  3

  中压燃气管道(天堂都至捷云机械厂段)

  聚乙烯PE管

  5,859.00

  2013年10月

  4

  中压燃气管道(壮盛一期至铁西解困小区段)

  聚乙烯PE管

  4,322.00

  2009年11月

  5

  中压燃气管道(中川至壮盛佳园一期柜段)

  聚乙烯PE管

  4,351.00

  2010年11月

  6

  中压燃气管道(振兴路鞍子河桥至车屯站段)

  聚乙烯PE管

  7,966.00

  2011年12月

  7

  中压燃气管道(TD16.北16号路城区市政管)

  聚乙烯PE管

  800.00

  2012年9月

  8

  中压燃气管道(TD14号路城区市政管道工程)

  聚乙烯PE管

  700.00

  2012年9月

  合计

  34,778.00

  3.衡宇修建物权力状态

  纳入本次评估规模内衡宇修建物共2项,衡宇修建物总修建面积394.31平方

  米,均取得了衡宇所有权证,衡宇所有权证号为:普房权证普单字第2016000928

  号、普房权证普单字第2016000926号。

  纳入评估规模的衡宇修建物均未设定抵押担保等他项权力。

  (三) 评估历程

  1.第一阶段:准备阶段

  评估职员进入现场后凭证委托方提供的资产明细表举行账表核对,同时对资

  产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的衡宇和自然气管道的手艺特征

  表所报数目和特征是否相符举行了核对并加以调整。

  2.第二阶段:现场视察阶段

  

  对被评估的衡宇和自然气管道的举行了现场视察,凭证申报表,核对各修建

  物的名称、座落所在、结构形式、修建面积等,并对照企业评估基准日时的资产

  现状,将资产申报表中的缺项、漏项举行了填补,做到账实相符,不重不漏;依

  据燃气管网图团结竣人为料核实管线管径、长度,接纳巡检等对燃气管网资产进

  行周全清查。在视察时,还主要审查了衡宇的外型、层数、高度、跨度、内外装

  修、室内设施、各构件现状、基础状态以及维修使用情形,并作了详细的视察记

  录。

  评估职员对委托评估的衡宇、自然气管道作详细的审查,除核实衡宇、自然

  气管道数目及内容是否与申报情形一致外,主要审查衡宇、自然气管道的结构、

  装修、设施、配套使用状态。

  (1)结构:为了判断修建物基础的清静性,起源确定基础的可靠性和合理性,

  为评估提供依据。凭证结构类型对承重墙、梁、板柱举行仔细视察,审查有无变

  形开裂,有无不匀称沉降,审查混凝土构件有无露筋、麻面、变形,审查墙体是

  否有风化以及风化的严重水平。

  (2)装饰:每个修建物的装修尺度和内容不尽相同,一样平常可分为内装修和外

  装修、高等装修和一样平常装修,但无论是对何种形式的装修,审查的主要内容是看

  装修的内容有无脱落、开裂、损坏,另外还要看装饰的新旧水平。

  (3)装备:水电设施是否完好齐全,是否流通,有无损坏和侵蚀,能否知足

  使用要求。

  (4)维护结构:如非承重墙、门、窗、阻遏、散水、防水、保温等,审查有

  无损坏、丢失、腐烂、开裂等征象。

  3.第三阶段:评估测算阶段

  网络当地房地产市场成交案例资料、租金收益资料;并凭证房地产一体原则,

  弄清衡宇修建物所依托的土地使用权状态,最终选择相宜的评估要领,凭证网络

  到的相关资料举行评估值盘算。

  查阅了典型自然气管道的有关图纸及预(结)算等资料,并凭证评估基准日

  当地的人工、建材市场价钱,按现行定额和行业取费尺度举行评估值盘算。

  4.第四阶段:修建物评估手艺说明撰写阶段

  

  凭证资产评估准则等资产评估相关划定等,体例“修建物评估手艺说明”。

  (四) 评估依据

  1. 被评估单元提供的衡宇修建物、自然气管道清查评估明细表;

  2. 被评估单元提供的衡宇所有权证;

  3. 被评估单元提供的工程预(决)算及工程设计图纸等有关资料;

  4. 《资产评估准则---不动产》(中评协[2007]189号);

  5. 《财政部关于印发的通知》( 财建[2002]394

  号);

  6. 《国家生长刷新委关于进一步铺开建设项目专业服务价钱的通知》(发改

  价钱[2015]299号);

  7. 大连市普兰店市营业房近期生意营业资料;

  8. 大连市2016年7月工程造价信息;

  9. 《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)、《城镇燃气手艺规范》(GB

  50494-2009);

  10. 《辽宁省修建工程消耗量定额(2008)》、《辽宁省装饰装修工程消耗量

  定额(2008)》、《辽宁省安装工程消耗量定额(2008)》、《辽宁省市政工程

  消耗量定额(2008)》、《辽宁省园林绿化工程消耗量定额(2008)》;

  11. 《资产评估常用数据与参数手册》;

  12. 评估职员现场网络的其他资料。

  (五) 评估要领

  对于外购商品房等,接纳市场法或收益法举行评估。对于自然气管道,主要

  接纳重置成本法举行评估。

  1.市场法

  《房地产估价规范》、《资产评估准则—不动产》划定:有条件选用市场比

  较法举行评估的,应以市场较量法为主要的评估要领。评估工具为大连普兰店市

  市区营业房,市场较量案例较多,故思量“房地合一”接纳市场较量法举行评估,确

  

  定其市场价值。

  市场较量法的基本盘算公式为:

  房地产评估值=房地产比准价钱×衡宇修建面积

  房地产比准价钱=Σ(房地产修正单价)/可比实例数目

  房地产修正单价=可比实例成交单价×生意营业情形修正×生意营业日期修正×房地产状

  况修正

  市场较量法的评定估算历程如下:

  (1)搜集生意营业实例,详细包罗:生意营业双方情形及生意营业目的、生意营业实例房地产

  状态、生意营业价钱、生意营业日期、付款方式等。

  (2)凭证生意营业实例与评估工具房地产相类似、生意营业日期与评估基准日相近、

  生意营业价钱为正常价钱或可修正为正常价钱的原则,从以上搜集的生意营业实例中选取3

  个可比实例(指用作较量参照的生意营业实例)。

  (3)建设价钱可比基础,即对可比实例的成交价钱举行换算处置赏罚,建设价钱

  可比基础,统一其表达方式和内在。

  (4)举行生意营业情形修正

  可比实例的成交价钱可能是正常的,也可能不是正常的。由于要求评估的是

  评估工具的市场价值,如可比实例的成交价钱不是正常价钱,则应将其调整为正

  常价钱,云云才可修正为评估工具的比准价钱。

  (5)举行生意营业日期修正

  可比实例的成交价钱是其成交日期的价钱,而要求评估的评估工具的价钱是

  评估基准日时的价钱,若是成交日期与评估基准日差异,房地产的市场状态可能

  发生了转变,价钱就有可能差异。生意营业日期修正就是将可比实例在其成交日期时

  的价钱调整为评估基准日时的价钱。

  (6)房地产状态修正:包罗区域状态修正、权益状态修正和实物状态修正。

  ①区域状态修正:主要思量评估工具与可比实例在地理位置、富贵水平及交

  通情形、基础设施及公共设施、情形质量、物业集聚度、区域总体妄想等区域状

  况上的优劣举行增价(或减价)修正。

  

  ②实物状态修正:主要思量评估工具与可比实例在综合成新度、空间结构/利

  用率、室内装修、停车便捷度、装备设施、临路状态、临路类型、人流量、修建

  面积等实物状态上的优劣举行减价(或增价)的修正。

  ③权益状态修正:主要思量评估工具与可比实例在他项权力、衡宇产权性子

  (用途)、土地产权性子(用途)、未来可获收益年限等权益状态上的优劣举行

  增价(或减价)修正。

  (7)选取的多个可比实例的价钱经由上述种种修正后,凭证详细情形盘算求

  出一个综合效果,作为比准价钱。

  (8)以比准价钱乘以评估工具的衡宇修建面积求出委估房地产的市场价值。

  2.成本法

  评估值=重置全价×综合成新率

  (1)重置全价简直定

  重置全价=建安综合造价+前期用度及其他用度+资金成本

  1)建安设综合造价简直定

  评估事情中,评估职员可通过查勘待估自然气管道的实物情形和视察工程竣

  工图纸、工程结算资料齐全情形,接纳差异估价要领划分确定待估自然气管道的

  建安工程综合造价。一样平常综合造价简直定可凭证现真相形接纳重编预算法、决算

  调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等要领中的一种要领来确定估价工具

  的建安工程综合造价或同时运用几种要领综合确定估价工具的建安工程综合造

  价。本次评估接纳以下两种评估要领:

  重编预算法:以待估自然气管道的工程竣人为料、完工图纸等资料为基础,

  团结现场勘查效果,重新体例工程量清单,按辽宁省现行修建、装饰、安装、市

  政工程消耗量定额和用度定额盘算出评估基准日具有代表性的自然气管道的建安

  工程综合造价。

  类比系数调整法:对于设计图纸及工程决算资料不齐全的自然气管道接纳类

  比系数调整法举行测算,通过对典型自然气管道的长度、槽深、材质、使用维修

  维护等各项情形与待估自然气管道举行较量,参考测算出的典型自然气管道人工

  费、质料费、机械费增添率,对典型自然气管道的建安工程综合造价举行调整后

  

  求取此类自然气管道的建安工程综合造价。

  2)前期用度及其它用度确定

  前期用度及其它用度主要包罗勘探设计费、建设单元治理费、招投标署理费、

  工程造价咨询服务费、施工监理费等。经测算取费率如下:

  前期用度及其他用度一览表

  序号

  用度名称

  按工程造价

  取费费率(%)

  依据

  1

  勘探设计费

  1.50%

  计价钱(2002)10号

  2

  建设单元治理费

  1.50%

  财建[2002]394号

  3

  招投标署理费

  0.20%

  计价钱[2002]1980号

  4

  工程造价咨询服务费

  0.20%

  计价钱[1999]2255号

  5

  情形影响咨询费

  0.10%

  计价钱[2002]125号

  清静评价费

  0.10%

  计价钱[2002]125号

  6

  施工监理费

  1.00%

  发改价钱[2007]670号

  合 计

  4.60%

  3)资金成本

  资金成本凭证本项目合理的建设工期,凭证评估基准日响应限期的贷款利率

  以建安工程费与前期及其他用度之和为基数确定。

  资金成本=建安工程造价×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2+前期及其

  他用度×正常建设期×正常建设期贷款利率

  (2)成新率的评定

  自然气管道均埋设于地下,接纳使用年限法确定其成新率,其盘算公式为:

  年限成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%

  (3)评估值的盘算

  评估值=重置全价×综合成新率

  (六) 评估效果及剖析

  1.评估效果

  经评估,修建物评估原值37,636,945.53 元,评估净值32,767,815.55元;评估

  原值增值率15.35 %,评估净值增值率1.34%。修建物评估汇总表见下表:

  

  修建物评估效果汇总表

  金额单元:人民币元

  项目名称

  账面价值

  评估价值

  增值率(%)

  原值

  净值

  原值

  净值

  原值

  净值

  衡宇修建物

  4,123,610.55

  4,093,656.67

  4,157,210.55

  4,157,210.55

  0.81

  1.55

  自然气管道

  28,505,914.00

  28,240,070.35

  33,479,734.98

  28,610,605.00

  17.45

  1.31

  合计

  32,629,524.55

  32,333,727.02

  37,636,945.53

  32,767,815.55

  15.35

  1.34

  2.增减值缘故原由剖析

  经评估后,衡宇修建物类牢靠资产原值增值5,007,420.98元,增值率15.35%,

  净值增值434,088.53元,增值率1.34%。缘故原由如下:

  衡宇修建物类牢靠资产的账面原值为被评估单元接受实物出资而由出资方开

  具的增值税发票而来,评估值反映的是现时市场价值,两者口径纷歧致。评估的

  增减值是由于账面值与评估值盘算的口径纷歧致导致的。

  (七) 典型案例

  案例1:伴山润城客服中央-1(衡宇修建物评估明细表第1项)

  修建面积198.46平方米;

  账面原值2,075,449.30元;

  账面净值2,060,373.26元。

  1.概况

  伴山润城客服中央-1:企业外购,位于普兰店市世纪路东段118-2号伴山润城

  住宅小区,衡宇产权证号为:普房权证普单字第2016000928号。该房产为钢混(框

  架)结构,营业用途,修建面积198.46平方米,于2010年8月建成启用。钢筋砼

  基础,乳胶漆外墙(局部玻璃幕墙),无框玻璃门,塑钢窗,室内配有楼梯。待

  估房产位于该修建物地上1-2层,层高约3.2米,室内为瓷砖地面,乳胶漆墙面,

  花格吊顶;设置水电暖等设施。该修建物的施工质量、使用维护状态较好。

  待估房产占用土地一宗,国有出让商住用地,地号:0300129,地类(用途):

  商住,使用权类型:出让,使用权面积:138606.04平方米,商业用地终止日期:

  

  2051年6月1日,土地使用权人:大连鑫润房地产开发有限公司,阻止评估基准

  日尚未治理分户的国有土地使用证。

  2.评估测算历程

  (1)举行市场视察,选取可比实例

  经评估职员市场视察、剖析、筛选,选取近期普兰店市房地产生意营业市场与评

  估工具用途相同、修建结构相同、规模相当、权力性子相同、生意营业类型吻合、区

  域相似、均属正常生意营业的三个生意营业实例作为可比实例,详细见下表:

  可比实例基本情形一览表

  项目名称

  伴山润城一期临街营业房

  伴山润城一期临街营业房

  伴山润城二期临街营业房

  所在位置

  普兰店市世纪路东段

  118-2号伴山润城一期

  普兰店市世纪路东段

  118-2号伴山润城一期

  普兰店市世纪路东段

  118-2号伴山润城二期

  物业属性

  营业

  营业

  营业

  建成时间

  2010年

  2010年

  2013年

  修建面积

  190㎡

  190㎡

  200㎡

  成交均价(元/㎡)

  10500

  10500

  10800

  生意营业时间

  2016年7月

  2016年7月

  2016年7月

  案例资料泉源:伴山润城售楼处,电话:4009994900;销售司理:高妍,电话:18641172118

  (2)建设较量因素条件说明表

  加入较量的因素条件应是对评估工具于可比实例之间的价钱差异发生作用的

  因素;通过评估工具与三个可比实例各自特点的剖析,本次评估选择了生意营业情形、

  生意营业时间、区位状态、实物状态、权益状态举行较量,详见下表:

  评估工具、可比实例因素视察表

  较量因素

  伴山润城客服中

  心-1

  伴山润城一期临街

  营业房

  伴山润城一期临街

  营业房

  伴山润城二期临街

  营业房

  物业位置

  普兰店市世纪路

  东段118-2号伴山

  润城一期

  普兰店市世纪路

  东段118-2号伴山

  润城一期

  普兰店市世纪路

  东段118-2号伴山

  润城一期

  普兰店市世纪路

  东段118-2号伴山

  润城二期

  成交均价(元/㎡)

  10500

  10500

  10800

  生意营业情形

  正常,现房

  正常,现房

  正常,现房

  生意营业时间

  2016年7月

  2016年7月

  2016年7月

  区

  域

  因

  素

  地理位置、富贵水平及

  交通情形

  位于普湾新区东北

  部,台山公园扑面,

  富贵水平一样平常,交

  通便捷度一样平常,周

  边公交站点有103

  位于普湾新区东北

  部,台山公园扑面,

  富贵水平一样平常,交

  通便捷度一样平常,周

  边公交站点有103

  位于普湾新区东北

  部,台山公园扑面,

  富贵水平一样平常,交

  通便捷度一样平常,周

  边公交站点有103

  位于普湾新区东北

  部,台山公园扑面,

  富贵水平一样平常,交

  通便捷度一样平常,周

  边公交站点有103

  

  较量因素

  伴山润城客服中

  心-1

  伴山润城一期临街

  营业房

  伴山润城一期临街

  营业房

  伴山润城二期临街

  营业房

  路和105路

  路和105路

  路和105路

  路和105路

  基础设施及公共设施

  水电暖等基础设施

  配套齐全;教育、

  科技、医疗卫生、

  体育、文化等公共

  设施配套一样平常

  水电暖等基础设施

  配套齐全;教育、

  科技、医疗卫生、

  体育、文化等公共

  设施配套一样平常

  水电暖等基础设施

  配套齐全;教育、

  科技、医疗卫生、

  体育、文化等公共

  设施配套一样平常

  水电暖等基础设施

  配套齐全;教育、

  科技、医疗卫生、

  体育、文化等公共

  设施配套一样平常

  情形质量

  面朝台山公园、紧

  邻鞍子河滨水公

  园、背倚小东山山

  体公园,东接古莲

  花卉公园,情形质

  量好

  面朝台山公园、紧

  邻鞍子河滨水公

  园、背倚小东山山

  体公园,东接古莲

  花卉公园,情形质

  量好

  面朝台山公园、紧

  邻鞍子河滨水公

  园、背倚小东山山

  体公园,东接古莲

  花卉公园,情形质

  量好

  面朝台山公园、紧

  邻鞍子河滨水公

  园、背倚小东山山

  体公园,东接古莲

  花卉公园,情形质

  量好

  物业集聚度

  一样平常

  一样平常

  一样平常

  一样平常

  区域总体妄想

  无妄想限制

  无妄想限制

  无妄想限制

  无妄想限制

  实

  物

  状

  况

  综合成新度

  2010年建成,建成

  时间较晚,成新度

  较高

  2010年建成,建成

  时间较晚,成新度

  较高

  2010年建成,建成

  时间较晚,成新度

  较高

  2013年建成,建成

  时间晚,成新度高

  空间结构/使用率

  结构一样平常,使用率

  一样平常

  结构一样平常,使用率

  一样平常

  结构一样平常,使用率

  一样平常

  结构合理,使用率

  高

  室内装修

  中等装修

  中等装修

  中等装修

  中等装修

  停车便捷度

  停车便捷度较好,

  地上停车场,停车

  位富足

  停车便捷度较好,

  地上停车场,停车

  位富足

  停车便捷度较好,

  地上停车场,停车

  位富足

  停车便捷度较好,

  地上停车场,停车

  位富足

  装备设施

  配备水、电、暖、

  消防、监控等设施

  配备水、电、暖、

  消防、监控等设施

  配备水、电、暖、

  消防、监控等设施

  配备水、电、暖、

  消防、监控等设施

  临路状态

  一面临路

  一面临路

  一面临路

  一面临路

  临路类型

  海皮公路支路

  海皮公路支路

  海皮公路支路

  海皮公路支路

  人流量

  位于普湾新区东北

  部,距离市中央较

  远,属于伴山润城

  小区的住宅底商,

  而且不临主干道,

  服务工具仅为小区

  业主,人流量一样平常

  位于普湾新区东北

  部,距离市中央较

  远,属于伴山润城

  小区的住宅底商,

  而且不临主干道,

  服务工具仅为小区

  业主,人流量一样平常

  位于普湾新区东北

  部,距离市中央较

  远,属于伴山润城

  小区的住宅底商,

  而且不临主干道,

  服务工具仅为小区

  业主,人流量一样平常

  位于普湾新区东北

  部,距离市中央较

  远,属于伴山润城

  小区的住宅底商,

  而且不临主干道,

  服务工具仅为小区

  业主,人流量一样平常

  修建面积

  198.46平方米

  190平方米

  190平方米

  200平方米

  权

  益

  状

  况

  他项权力

  无

  无

  无

  无

  衡宇产权性子、用途

  营业

  营业

  营业

  营业

  土地产权性子、用途

  出让、商住

  出让、商住

  出让、商住

  出让、商住

  未来可获收益年现

  35.86年

  35.86年

  35.86年

  35.86年

  (3)生意营业情形修正

  由于所选取的A、B、C三个可比实例,均为自由竞争市场上的正常成交价钱,

  不需举行生意营业情形修正。设委估房地产为100,则A、B、C三案例生意营业情形修正

  系数划分为:100、100、100。

  (4)生意营业期日修正

  

  以上所选A、B、C三个可比实例的成交日期与评估基准日相近,房地产价钱

  基本没有变换,故不需举行生意营业日期修正。设委估房地产为100,则确定A、B、

  C三案例生意营业期日修正系数划分为:100、100、100。

  (5)房地产状态修正,包罗区位状态修正、实物状态修正和权益状态修正。其

  中区位状态修正是对三个可比实例举行地理位置、富贵水平及交通情形、基础设

  施及公共设施、情形质量、物业集聚度、区域总体妄想等因素举行修正;实物状

  况修正主要思量评估工具与可比实例在综合成新度、空间结构/使用率、室内装修、

  停车便捷度、装备设施、临路状态、临路类型、人流量、修建面积等因素举行修

  正;权益状态选择他项权力、衡宇产权性子(用途)、土地产权性子(用途)、

  未来可获收益年限等因素举行修正。

  房地产状态修正系数如下:

  房地产状态修正系数表

  物业名称

  权重

  评估工具

  实例A

  实例B

  实例C

  区位状态修正分值

  1.00

  100

  100.00

  100.00

  100.00

  区

  位

  状

  况

  0.20

  100

  100

  100

  100

  100

  0.20

  100

  100

  100

  100

  100

  0.20

  100

  100

  100

  100

  100

  0.20

  100

  100

  100

  100

  100

  0.20

  100

  100

  100

  100

  100

  实物状态修正分值

  1.00

  100.00

  100.00

  105.00

  101.60

  实

  物

  状

  况

  综合成新度

  0.20

  100

  100

  100

  104

  空间结构/使用率

  0.20

  100

  100

  100

  104

  室内装修

  0.05

  100

  100

  100

  100

  停车便捷度

  0.05

  100

  100

  100

  100

  装备设施

  0.10

  100

  100

  100

  100

  临路状态

  0.10

  100

  100

  100

  100

  临路类型

  0.10

  100

  100

  100

  100

  人流量

  0.10

  100

  100

  100

  100

  修建面积

  0.10

  100

  100

  100

  100

  权益状态修正分值

  1.00

  100

  100

  100

  100

  权

  益

  状

  况

  他项权力

  0.20

  100

  100

  100

  100

  衡宇产权性子、用途

  0.30

  100

  100

  100

  100

  土地产权性子、用途

  0.30

  100

  100

  100

  100

  未来可获收益年限

  0.20

  100

  100

  100

  100

  (6)修正效果

  

  修正后的房地产价钱盘算见下表:

  可比实例修正效果表

  评估工具

  可比实例

  A

  可比实例

  B

  可比实例

  C

  房地产售价(元/㎡)

  10500

  10500

  10800

  生意营业情形修正

  100

  100.00

  100.00

  100.00

  生意营业日期修正

  100

  100.00

  100.00

  100.00

  区位状态修正

  100

  100.00

  100.00

  100.00

  实物状态修正

  100

  100.00

  100.00

  101.60

  权益状态修正

  100

  100.00

  100.00

  100.00

  比准价钱(元/㎡)

  10500

  10500

  10630

  目

  项

  正

  修

  例

  实

  (7)求取评估工具价钱

  选取3个可比实例的成交价钱经由上述各项修正后的比准价钱基本靠近,故

  将上述3个比准价钱的简朴算术平均数作为市场较量法的测算效果,则评估工具

  的价钱如下:

  评估工具的价钱(单价)=(10500+10500+10630)/3

  =10,543.00(元/平方米)(取整)

  (8)评估价值简直定

  评估值=评估单价×修建面积

  =10,543.00×198.46

  =2,092,364.00(元)(取整)

  案例2:中压燃气管道(鞍子河铁路桥至北海家园段)(自然气管道评估明细

  表第1项)

  管道材质:聚乙烯PE管;

  建成年月:2012年8月;

  数 量:DN250mm:410m,DN200 mm:1796m, DN160mm:2012m,

  DN110 mm:385m,DN90mm:77m, DN63:458m,顶管D200mm:48m,顶管

  D110:48m;

  

  账面价值4,933,092.00元;

  账面净值4,887,806.22元。

  1.修建物概况

  鞍子河铁路桥至北海家园段自然气管道:企业自建,位于大连普兰店市,数

  量及规格为:DN250mm:410m,DN160mm:2012m,DN90mm:77m,DN200 mm:

  1796m,DN63 mm:458m,顶管D200mm:48m,顶管D110:48m,管道压力为:

  中压,管道埋深1.2米,均接纳聚乙烯PE管。凭证该项资产完工验收资料,其建

  筑质量较好,维护状态一样平常。

  2.重置成本的盘算

  重置成本=建安工程综合造价+前期用度及其他用度+资金成本

  (1)建安工程综合造价简直定

  以该自然气管道的工程竣人为料、完工图纸等资料为基础,团结现场勘查结

  果,重新体例工程量清单,依据《辽宁省修建工程消耗量定额(2008)》、《辽

  宁省装饰装修工程消耗量定额(2008)》、《辽宁省安装工程消耗量定额(2008)》、

  《辽宁省市政工程消耗量定额(2008)》、《辽宁省园林绿化工程消耗量定额

  (2008)》,同时团结评估基准日大连市人工及质料价钱,接纳重编预算法盘算

  出该自然气管道的建安工程综合造价为5,203,958.42元,其中:修建工程造价

  120,323.56元,土石方工程造价445,135.92元,装饰装修工程造价133,508.76元,

  装备安装工程造价62,181.49元,市政工程造价4,431,992.73元,园林绿化工程造

  价10,815.96元。

  修建工程造价盘算表

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  1

  A

  分部门项工程费合计

  直接费+主材费

  97602.98

  2

  A1

  其中:人工费+机械费

  人工费+机械费-燃料动力价差

  12472.98

  3

  B

  企业治理费

  其中:人工费+机械费

  12.5

  1559.12

  4

  C

  利润

  其中:人工费+机械费

  15.93

  1986.95

  5

  D

  措施项目费

  清静文明施工措施费+夜间施工增添费+二次

  搬运费+已完工程及装备掩护费+冬雨季施工

  费+市政工程滋扰费+其他措施项目费

  2963.58

  6

  D1

  清静文明施工措施费

  其中:人工费+机械费

  12.65

  1577.83

  

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  7

  D2

  夜间施工增添费

  8

  D3

  二次搬运费

  9

  D4

  已完工程及装备掩护费

  10

  D5

  冬雨季施工费

  其中:人工费+机械费

  7.06

  880.59

  11

  D6

  市政工程滋扰费

  其中:人工费+机械费

  4.05

  505.16

  12

  D7

  其他措施项目费

  13

  E

  其他项目费

  14

  F

  税费前工程造价合计

  分部门项工程费合计+企业治理费+利润+措施

  项目费+其他项目费

  104112.63

  15

  G

  规费

  工程排污费+社会保障费+住房公积金+危险作

  业意外危险保险

  4286.97

  16

  G1

  工程排污费

  17

  G2

  社会保障费

  养老保险+失业保险+医疗保险+生育保险+工

  伤保险

  3266.68

  18

  G21

  养老保险

  其中:人工费+机械费

  16.36

  2040.58

  19

  G22

  失业保险

  其中:人工费+机械费

  1.64

  204.56

  20

  G23

  医疗保险

  其中:人工费+机械费

  6.55

  816.98

  21

  G24

  生育保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  102.28

  22

  G25

  工伤保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  102.28

  23

  G3

  住房公积金

  其中:人工费+机械费

  8.18

  1020.29

  24

  G4

  危险作业意外危险保险

  25

  R

  人工费动态调整

  人工费+机械人工费

  0

  26

  I

  税金

  税费前工程造价合计+规费+人工费动态调整

  11

  11923.96

  27

  K

  工程总造价

  税费前工程造价合计+规费+税金+人工费动态

  调整

  120323.56

  土石方工程造价盘算表

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  28

  A

  分部门项工程费合计

  直接费+主材费

  329167.66

  29

  A1

  其中:人工费+机械费

  人工费+机械费-燃料动力价差

  237167.05

  30

  B

  企业治理费

  其中:人工费+机械费

  4.375

  10376.06

  31

  C

  利润

  其中:人工费+机械费

  5.576

  13224.43

  32

  D

  措施项目费

  清静文明施工措施费+夜间施工增添费+二次

  搬运费+已完工程及装备掩护费+冬雨季施工

  费+市政工程滋扰费+其他措施项目费

  19725.19

  33

  D1

  清静文明施工措施费

  其中:人工费+机械费

  4.428

  10501.76

  34

  D2

  夜间施工增添费

  35

  D3

  二次搬运费

  36

  D4

  已完工程及装备掩护费

  37

  D5

  冬雨季施工费

  其中:人工费+机械费

  2.471

  5860.4

  

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  38

  D6

  市政工程滋扰费

  其中:人工费+机械费

  1.418

  3363.03

  39

  D7

  其他措施项目费

  40

  E

  其他项目费

  41

  F

  税费前工程造价合计

  分部门项工程费合计+企业治理费+利润+措施

  项目费+其他项目费

  372493.34

  42

  G

  规费

  工程排污费+社会保障费+住房公积金+危险作

  业意外危险保险

  28530.01

  43

  G1

  工程排污费

  44

  G2

  社会保障费

  养老保险+失业保险+医疗保险+生育保险+工

  伤保险

  21739.92

  45

  G21

  养老保险

  其中:人工费+机械费

  5.726

  13580.19

  46

  G22

  失业保险

  其中:人工费+机械费

  0.574

  1361.34

  47

  G23

  医疗保险

  其中:人工费+机械费

  2.2925

  5437.05

  48

  G24

  生育保险

  其中:人工费+机械费

  0.287

  680.67

  49

  G25

  工伤保险

  其中:人工费+机械费

  0.287

  680.67

  50

  G3

  住房公积金

  其中:人工费+机械费

  2.863

  6790.09

  51

  G4

  危险作业意外危险保险

  52

  R

  人工费动态调整

  人工费+机械人工费

  0

  53

  I

  税金

  税费前工程造价合计+规费+人工费动态调整

  11

  44112.57

  54

  K

  工程总造价

  税费前工程造价合计+规费+税金+人工费动态

  调整

  445135.92

  装饰装修工程造价盘算表

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  55

  A

  分部门项工程费合计

  直接费+主材费

  111571.45

  56

  A1

  其中:人工费+机械费

  人工费+机械费-燃料动力价差

  11870.11

  57

  B

  企业治理费

  其中:人工费+机械费

  7.85

  931.8

  58

  C

  利润

  其中:人工费+机械费

  10.01

  1188.2

  59

  D

  措施项目费

  清静文明施工措施费+夜间施工增添费+二次

  搬运费+已完工程及装备掩护费+冬雨季施工

  费+市政工程滋扰费+其他措施项目费

  2506.97

  60

  D1

  清静文明施工措施费

  其中:人工费+机械费

  10.01

  1188.2

  61

  D2

  夜间施工增添费

  62

  D3

  二次搬运费

  63

  D4

  已完工程及装备掩护费

  64

  D5

  冬雨季施工费

  其中:人工费+机械费

  7.06

  838.03

  65

  D6

  市政工程滋扰费

  其中:人工费+机械费

  4.05

  480.74

  66

  D7

  其他措施项目费

  67

  E

  其他项目费

  

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  68

  F

  税费前工程造价合计

  分部门项工程费合计+企业治理费+利润+措施

  项目费+其他项目费

  116198.42

  69

  G

  规费

  工程排污费+社会保障费+住房公积金+危险作

  业意外危险保险

  4079.74

  70

  G1

  工程排污费

  71

  G2

  社会保障费

  养老保险+失业保险+医疗保险+生育保险+工

  伤保险

  3108.77

  72

  G21

  养老保险

  其中:人工费+机械费

  16.36

  1941.95

  73

  G22

  失业保险

  其中:人工费+机械费

  1.64

  194.67

  74

  G23

  医疗保险

  其中:人工费+机械费

  6.55

  777.49

  75

  G24

  生育保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  97.33

  76

  G25

  工伤保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  97.33

  77

  G3

  住房公积金

  其中:人工费+机械费

  8.18

  970.97

  78

  G4

  危险作业意外危险保险

  79

  R

  人工费动态调整

  人工费+机械人工费

  0

  80

  I

  税金

  税费前工程造价合计+规费+人工费动态调整

  11

  13230.6

  81

  K

  工程总造价

  税费前工程造价合计+规费+税金+人工费动态

  调整

  133508.76

  装备安装工程造价盘算表

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  82

  A

  分部门项工程费合计

  直接费+主材费+装备费

  31582.75

  83

  A1

  其中:人工费+机械费

  人工费+机械费-燃料动力价差

  29261.89

  84

  B

  企业治理费

  其中:人工费+机械费

  11.42

  3341.71

  85

  C

  利润

  其中:人工费+机械费

  14.57

  4263.46

  86

  D

  措施项目费

  清静文明施工措施费+夜间施工增添费+二次

  搬运费+已完工程及装备掩护费+冬雨季施工

  费+市政工程滋扰费+其他措施项目费

  6774.13

  87

  D1

  清静文明施工措施费

  其中:人工费+机械费

  12.04

  3523.13

  88

  D2

  夜间施工增添费

  89

  D3

  二次搬运费

  90

  D4

  已完工程及装备掩护费

  91

  D5

  冬雨季施工费

  其中:人工费+机械费

  7.06

  2065.89

  92

  D6

  市政工程滋扰费

  其中:人工费+机械费

  4.05

  1185.11

  93

  D7

  其他措施项目费

  94

  E

  其他项目费

  95

  F

  税费前工程造价合计

  分部门项工程费合计+企业治理费+利润+措施

  项目费+其他项目费

  45962.05

  96

  G

  规费

  工程排污费+社会保障费+住房公积金+危险作

  业意外危险保险

  10057.31

  97

  G1

  工程排污费

  

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  98

  G2

  社会保障费

  养老保险+失业保险+医疗保险+生育保险+工

  伤保险

  7663.69

  99

  G21

  养老保险

  其中:人工费+机械费

  16.36

  4787.25

  100

  G22

  失业保险

  其中:人工费+机械费

  1.64

  479.89

  101

  G23

  医疗保险

  其中:人工费+机械费

  6.55

  1916.65

  102

  G24

  生育保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  239.95

  103

  G25

  工伤保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  239.95

  104

  G3

  住房公积金

  其中:人工费+机械费

  8.18

  2393.62

  105

  G4

  危险作业意外危险保险

  106

  R

  人工费动态调整

  人工费+机械人工费

  0

  107

  I

  税金

  税费前工程造价合计+规费+人工费动态调整

  11

  6162.13

  108

  K

  工程总造价

  税费前工程造价合计+规费+税金+人工费动态

  调整

  62181.49

  市政工程造价盘算表

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  109

  A

  分部门项工程费合计

  直接费+主材费

  3236003.37

  110

  A1

  其中:人工费+机械费

  人工费+机械费-燃料动力价差

  874287.04

  111

  B

  企业治理费

  其中:人工费+机械费

  12.5

  109285.88

  112

  C

  利润

  其中:人工费+机械费

  15.93

  139273.93

  113

  D

  措施项目费

  清静文明施工措施费+夜间施工增添费+二次

  搬运费+已完工程及装备掩护费+冬雨季施工

  费+市政工程滋扰费+其他措施项目费

  207730.61

  114

  D1

  清静文明施工措施费

  其中:人工费+机械费

  12.65

  110597.31

  115

  D2

  夜间施工增添费

  116

  D3

  二次搬运费

  117

  D4

  已完工程及装备掩护费

  118

  D5

  冬雨季施工费

  其中:人工费+机械费

  7.06

  61724.67

  119

  D6

  市政工程滋扰费

  其中:人工费+机械费

  4.05

  35408.63

  120

  D7

  其他措施项目费

  121

  E

  其他项目费

  122

  F

  税费前工程造价合计

  分部门项工程费合计+企业治理费+利润+措施

  项目费+其他项目费

  3692293.79

  123

  G

  规费

  工程排污费+社会保障费+住房公积金+危险作

  业意外危险保险

  300492.45

  124

  G1

  工程排污费

  125

  G2

  社会保障费

  养老保险+失业保险+医疗保险+生育保险+工

  伤保险

  228975.77

  126

  G21

  养老保险

  其中:人工费+机械费

  16.36

  143033.36

  127

  G22

  失业保险

  其中:人工费+机械费

  1.64

  14338.31

  

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  128

  G23

  医疗保险

  其中:人工费+机械费

  6.55

  57265.8

  129

  G24

  生育保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  7169.15

  130

  G25

  工伤保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  7169.15

  131

  G3

  住房公积金

  其中:人工费+机械费

  8.18

  71516.68

  132

  G4

  危险作业意外危险保险

  133

  R

  人工费动态调整

  人工费+机械人工费

  0

  134

  I

  税金

  税费前工程造价合计+规费+人工费动态调整

  11

  439206.49

  135

  K

  工程总造价

  税费前工程造价合计+规费+税金+人工费动态

  调整

  4431992.73

  园林绿化工程造价盘算表

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  136

  A

  分部门项工程费合计

  直接费+主材费

  5573.8

  137

  A1

  其中:人工费+机械费

  人工费+机械费-燃料动力价差

  5457.8

  138

  B

  企业治理费

  其中:人工费+机械费

  8.93

  487.38

  139

  C

  利润

  其中:人工费+机械费

  11.38

  621.1

  140

  D

  措施项目费

  清静文明施工措施费+夜间施工增添费+二次

  搬运费+已完工程及装备掩护费+冬雨季施工

  费+市政工程滋扰费+其他措施项目费

  1185.98

  141

  D1

  清静文明施工措施费

  其中:人工费+机械费

  10.62

  579.62

  142

  D2

  夜间施工增添费

  143

  D3

  二次搬运费

  144

  D4

  已完工程及装备掩护费

  145

  D5

  冬雨季施工费

  其中:人工费+机械费

  7.06

  385.32

  146

  D6

  市政工程滋扰费

  其中:人工费+机械费

  4.05

  221.04

  147

  D7

  其他措施项目费

  148

  E

  其他项目费

  149

  F

  税费前工程造价合计

  分部门项工程费合计+企业治理费+利润+措施

  项目费+其他项目费

  7868.26

  150

  G

  规费

  工程排污费+社会保障费+住房公积金+危险作

  业意外危险保险

  1875.85

  151

  G1

  工程排污费

  152

  G2

  社会保障费

  养老保险+失业保险+医疗保险+生育保险+工

  伤保险

  1429.4

  153

  G21

  养老保险

  其中:人工费+机械费

  16.36

  892.9

  154

  G22

  失业保险

  其中:人工费+机械费

  1.64

  89.51

  155

  G23

  医疗保险

  其中:人工费+机械费

  6.55

  357.49

  156

  G24

  生育保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  44.75

  157

  G25

  工伤保险

  其中:人工费+机械费

  0.82

  44.75

  158

  G3

  住房公积金

  其中:人工费+机械费

  8.18

  446.45

  

  行

  号

  序

  号

  用度名称

  取费说明

  费率

  (%)

  金额

  159

  G4

  危险作业意外危险保险

  160

  R

  人工费动态调整

  人工费+机械人工费

  0

  161

  I

  税金

  税费前工程造价合计+规费+人工费动态调整

  11

  1071.85

  162

  K

  工程总造价

  税费前工程造价合计+规费+税金+人工费动态

  调整

  10815.96

  工程造价

  5203958.42

  建安工程综合造价=修建工程造价+土石方工程造价+装饰装修工程造价+装备

  安装工程造价+市政工程造价+园林绿化工程造价

  =120,323.56+ 445,135.92+ 133,508.76+ 62,181.49+ 4,431,992.73+ 10,815.96

  =5,203,958.42(元)

  (2)前期用度及其他用度简直定

  序

  号

  工程或用度名称

  盘算公式

  费率

  取费依据

  价值

  (元)

  1

  勘查设计费

  工程造价×费率

  1.50%

  计价钱[2002]10号

  78,059.38

  2

  招标署理服务费

  工程造价×费率

  0.20%

  计价钱[2002]1980号

  10,407.92

  3

  建设单元治理费及前期咨询费

  工程造价×费率

  1.50%

  财建[2002]394号、

  计价钱[1999]1283号

  78,059.38

  4

  工程造价咨询服务费

  工程造价×费率

  0.20%

  鲁价费发[2004]239号

  10,407.92

  5

  施工监理费

  工程造价×费率

  1.00%

  发改价钱[2007]670号

  52,039.58

  6

  情形影响咨询费

  工程造价×费率

  0.10%

  计价钱[2002]125号

  5,203.96

  7

  清静评价费

  工程造价×费率

  0.10%

  鲁安管协字[2006]4号

  5,203.96

  合 计

  239,382.10

  前期用度及其他用度=239,382.10(元)

  (3)资金成本简直定

  该项目的正常合理建设工期为1.5年,1~5年贷款年利率为4.75%,假设资金

  匀称投入,则:

  资金成本=(建安工程造价+前期用度及其他用度)×年贷款利率×建设工期/2

  =(5,203,958.42+239,382.10)×4.75%×1.5/2

  =193,919.00(元)(取整)

  (4)重置成本简直定

  重置成本=建安工程造价+前期用度及其他用度+资金成本

  

  =5,203,958.42+239,382.10+193,919.00

  =5,637,259.52(元)

  3.成新率简直定

  该管道为市政供气管道,凭证设计文件团结《城镇燃气设计规范》、《城镇

  燃气手艺规范》,综合确定其经济寿命年限为30年,自2012年8月完工并投入

  使用,至评估基准日2016年7月31日,已使用4年,则:

  成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%

  =(30-4)/30×100%

  =87%(取整)

  4.评估价值简直定

  评估值=重置成本×成新率

  =5,637,259.52×87%

  =4,904,416.00(元)

  三、 牢靠资产—装备评估手艺说明

  (一) 评估规模

  纳入评估规模的装备类资产分为机械装备、车辆、电子及办公装备三大类,

  装备账面原值1,479,872.47元,账面净值1,443,307.52元。详细如下表:

  金额单元:人民币元

  项目名称

  账面原值

  账面净值

  机械装备

  1,116,194.79

  1,089,083.16

  车辆

  281,170.00

  276,328.22

  电子装备

  82,507.68

  77,896.14

  合计

  1,479,872.47

  1,443,307.52

  (二) 装备概况

  1. 装备概况

  大连胜益新能源开发有限公司主要从事管道燃气的谋划、液化气的批发零售

  

  等营业。纳入评估规模的装备类资产,除2016年5-6月购置的电脑和电表箱外,

  均为普兰店市益民燃气开发有限公司以实物资产出资而来。

  机械装备包罗2项,其中1项为位于普兰店市益民燃气开发有限公司驻地的

  供气总站工艺管道设施,建成于2000年5月,包罗液化气储罐、液化气残液罐、

  液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高压比例混气机、混气罐、消防设

  施等。另1项为中川新型质料制造有限公司建设的LPG供气站工艺管道设施,包

  含液化气储罐、液化气残液罐、液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高

  压比例混气机、混气罐、调压器、消防设施等。2个站均接纳车辆运输购进液化气,

  储存于储罐内,通过专用装备举行压力转换,运送到用户或者批发零售。

  车辆包罗4辆客车,划分为1辆丰田花冠轿车、1辆江铃全顺客车、1辆宝骏

  730轿车和1辆五菱宏光多功效车,车辆均在正常使用,综合手艺状态一样平常。

  电子及办公装备包罗电脑、空调、打印机、传真机、办公桌椅、沙发茶几等,

  漫衍在各办公区域,均在正常使用中。

  2. 账面值组成

  装备类资产的账面值,其中2016年5-6月购置的电脑和电表箱为装备发票购

  置价,其余均为被评估单元接受实物出资而由出资方开具的增值税发票而来。

  (三) 评估依据

  1. 企业提供的 《装备清查评估明细表》;

  2. 机械工业出书社《中国机电产物报价手册》;

  3. 机械工业出书社《资产评估常用要领与参数手册》;

  4. 被评估单元提供的工程结算、发票等资料;

  5. 《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538

  号);

  6. 《中华人民共和国增值税暂行条例实验细则》(中华人民共和国财政部国

  家税务总局令第50号);

  7. 《关于减征1.6升及以下排量乘用车辆购置税的通知》(财税[2015]104

  号);

  

  8. 有关网络询价;

  9. 国家有关部门宣布的统计资料和手艺尺度资料及价钱信息资料;

  10. 评估职员市场询价及向装备制造厂询价网络的价钱信息;

  11. 评估职员网络的其它资料。

  (四) 评估历程

  1.第一阶段:准备阶段

  (1)为保证评估效果的准确性,凭证企业装备资产的组成特点及资产评估明

  细表的内容,向企业有关资产治理部门及使用部门下发《装备视察表》,并指导

  企业凭证现真相形举行填写,以此作为评估的参考资料。

  (2)评估职员对企业提供的申报明细表举行检查,对表中的错填、漏填等不

  切合要求的部门,提请企业举行须要的修改和增补。

  2.第二阶段:现场视察阶段

  (1)现场清点装备,查阅主要装备的完工决算及验收纪录、运行日志、重大

  事故陈诉书、大修理和技改等手艺资料和文件,并通过向装备治理职员和操作人

  员详细相识装备的现状和对主要装备举行须要的详细勘探,掌握装备现在的手艺

  状态。

  (2)凭证现场勘探效果进一步修正企业提供的评估申报明细表,然后由企业

  盖章,作为评估的依据。

  (3)对评估规模内的装备的产权举行核查,如:抽查重大装备的购置条约、

  发票等。

  3.第三阶段:评估测算阶段

  评估职员凭证现场勘探情形以及网络的评估资料举行集中作价,综合剖析评

  估效果的可靠性,增(减)值率的合理性,对可能影响评估效果准确性的因素进

  行了复查,在经审核修改的基础上,汇总装备评估明细表。

  4.第四阶段:撰写装备评估说明

  按资产评估准则,撰写装备评估手艺说明。

  

  (五) 评估要领

  本次机械装备的评估主要接纳重置成本法。机械装备评估的重置成本法是通

  过估算全新机械装备的更新重置成本,然后扣减实体性贬值、功效性贬值和经济

  性贬值,或在确定综合成新率的基础上,确定机械装备评估价值的要领。装备的

  重置价值一样平常包罗重新购置或制作与评估工具功效相同的全新资产所需的一切合

  理的直接用度和间接用度,如装备的购置价、运杂费、装备基础费、安装调试费、

  前期及其它用度、资金成本等。本次评估接纳的盘算公式为:

  评估价值=重置价值×综合成新率

  1. 机械装备的评估

  (1)机械装备重置全价简直定

  重置全价=装备购置价/(1+适用的增值税税率)+运杂费+装备基础费+安

  装调试费+前期及其它用度+资金成本

  ①装备购置价

  对于仍在现行市场流通的装备,直接按现行市场价确定装备的购置价钱;对

  于已经镌汰、厂家不再生产、市场已不再流通的装备,则接纳类似装备与委估设

  备较量,综合思量装备的性能、手艺参数、使用功效等方面的差异,剖析确定购

  置价钱。

  ②运杂费

  本次装备评估询价中均包罗了装备的运杂费,不再重复计取。

  ③装备基础费

  对于装备的基础费,凭证装备的特点,参照《资产评估常用要领与参数手册》,

  以购置价为基础,按差异安装费率计取。

  ④安装调试费

  对于安装调试费:主要依据《资产评估常用数据和参数手册》提供的安装调

  试费参考费率,同时思量装备安装的难易水平和被评估单元以往有关装备安装费

  用支出情形剖析确定。凭证装备询价时选用的价钱条件,若装备购置价不包罗安

  装调试用度,凭证决算资料统计现实安装用度,剔出其中非正常因素造成的不合

  

  理用度后,并参考有关划定,确定其占装备购置价的比例;装备购置价中若包罗

  上述用度,则不再重复盘算。

  对小型、无需安装的装备,不思量安装调试费。

  ⑤前期及其它用度

  是指从工程筹建到工程完工验收交付使用止的整个建设时代,除修建安装工

  程用度和装备安装工程用度以外的,为保证工程建设顺遂完成和交付使用后能够

  正常施展效用而发生的各项用度,详细见下表:

  序号

  用度名称

  按工程造价

  取费费率(%)

  依据

  1

  勘探设计费

  1.50%

  计价钱(2002)10号

  2

  建设单元治理费

  1.50%

  财建[2002]394号

  3

  招投标署理费

  0.20%

  计价钱[2002]1980号

  4

  工程造价咨询服务费

  0.20%

  计价钱[1999]2255号

  5

  情形影响咨询费

  0.10%

  计价钱[2002]125号

  6

  清静评价费

  0.10%

  计价钱[2002]125号

  7

  施工监理费

  1.00%

  发改价钱[2007]670号

  合 计

  4.60%

  由此盘算其他用度的费率合计为4.60%。

  ⑥资金成本

  由于本项目装备的建设周期较短,在此不计取资金成本。

  (2)综合成新率简直定

  1)对大型、要害装备,接纳勘探成新率和年限成新率按权重确定:

  综合成新率=勘探成新率×0.6+理论成新率×0.4

  ①勘探成新率

  勘探成新率简直定主要以企业装备现实状态为主,凭证装备的手艺状态、工

  作情形、维护调养情形,依据现场现实勘探情形对装备分部位举行逐项打分,确

  定勘探成新率。

  ②年限成新率

  年限成新率凭证装备的经济寿命年限(或尚可使用年限)和已使用的年限来

  确定。

  

  年限成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%

  2)对于价值量低、结构轻盈、简朴、使用情形正常的装备,主要凭证使用时

  间,团结维修调养情形,以使用年限法确定成新率。

  (3)评估值的盘算

  评估值=重置全价×综合成新率

  2. 车辆的评估

  ①车辆重置全价

  车辆重置价值按同型号或功效相近车辆的市场价钱(不含增值税)加计车辆购

  置税和其他相关用度确定,盘算公式为:

  重置价值=市场不含税购置价+车辆购置税+其他相关用度

  其中:车辆购置税按相关文件的划定盘算;其他相关用度包罗车检费、牌照

  费、装饰费等。

  ②综合成新率简直定

  运输车辆的成新率,接纳综合成新率的要领,其盘算公式如下:

  综合成新率=理论成新率×40%+勘探成新率×60%

  理论成新率接纳孰低法,即取年限成新率和里程成新率的低者。对于无强制

  报废年限的车辆,仅使用里程成新率。

  年限成新率=(划定行使年限-已使用年限)/ 划定行使年限×100%

  里程成新率=(划定行驶里程-已行驶里程)/ 划定行驶里程×100%

  勘探成新率按现场勘探情形举行打分。

  ③车辆评估值简直定

  评估值=车辆重置全价×综合成新率

  3. 电子装备的评估

  ①电子装备重置全价简直定

  对于仍在市场流通的电子装备直接按现行市场价钱确定;对于已经不再生产

  

  流通、已无市价的装备,接纳类似装备与委估装备较量,综合思量装备的性能、

  手艺参数、使用功效等方面的差异,剖析确定其购置价钱。盘算公式为:

  重置价值=购置价/(1+适用增值税率)

  ②成新率简直定

  在年限成新率盘算的基础上,团结现场勘探情形举行调整后确定。

  对不凌驾经济使用年限或凌驾经济年限仍正常使用的装备,按其尚可使用年

  限盘算成新率,盘算公式为:

  年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

  ③评估价值简直定

  评估值=电子装备重置全价×成新率

  (六) 评估效果及剖析

  1. 评估效果

  经评估,装备类资产评估原值为3,158,410.00元,评估净值为1,313,002.00元。

  装备评估效果汇总表见下表:

  装备评估效果汇总表

  金额单元:人民币元

  项目名称

  账面价值

  评估价值

  增值率(%)

  原值

  净值

  原值

  净值

  原值

  净值

  机械装备

  1,116,194.79

  1,089,083.16

  2,695,300.00

  1,007,348.00

  141.47

  -7.50

  车 辆

  281,170.00

  276,328.22

  306,000.00

  231,870.00

  8.83

  -16.09

  电子装备

  82,507.68

  77,896.14

  157,110.00

  73,784.00

  90.42

  -5.28

  合 计

  1,479,872.47

  1,443,307.52

  3,158,410.00

  1,313,002.00

  113.42

  -9.03

  2.增减值剖析

  装备类资产的账面原值为被评估单元接受实物出资而由出资方开具的增值税

  发票而来,评估值反映的是现时市场价值,两者口径纷歧致。评估的增减值是由

  于账面值与评估值盘算的口径纷歧致导致的。

  

  (七) 特殊事项说明

  无。

  (八) 典型案例

  案例一:高压比例混气机(机械装备评估明细表第1-6项)

  一)装备概况

  位于中川新型质料有限公司驻地的液化气储配站,主要有2台50m3的储罐、2

  台液化气压缩机、液化气泵、4台电加热气化器、2台高压比例混气机、混气罐、

  调压器、控制柜、消防设施等装备和工艺管道组成,该站通过车辆运输购进液化

  气,通过压力转化后举行管道运送,于2007年3月最先启用。高压比例混气机即

  为该设施中的一部门,共有2台,用于液化气与空气的混掺。

  手艺参数:

  混气方式:文丘里引射式

  混淆比例:9:1---1:45

  喷射压力:0.2—0.3MPa

  控制方式:全自动

  二)评定估算

  1.重置全价简直定

  (1)装备购置价

  经咨询同类装备的生产厂家,与该装备同能力的混气机价钱为150,000.00元,

  该价钱包罗增值税和运费。则其购置价盘算为:

  装备购置价=150,000.00/1.17

  =128,200.00(元) (取整)

  (2)基础费

  装备位于修建物内,有简朴的混凝土基础,测算其基础费为1%,则基础费计

  算为:

  

  基础费=150,000.00×1%

  =1,500.00(元)

  (3)安装调试费

  参考《资产评估常用数据及参数手册》的划定并团结企业现实安装的用度, 综

  合确定装备安装费率为30%,则:

  安装调试费=150,000.00×30%

  =45,000.00(元)

  (4)前期及其它用度确定

  前期及其它用度盘算要领为装备费乘以前期及其它费率,取费基础为装备购

  置价、运杂费、装备基础费、安装调试费的合计数。凭证前述评估要领盘算的前

  期及其它费率为4.60%,则:

  其它用度=(装备购置价+基础费+安装费)×4.60 %

  =9,039.00 (元)

  (5)重置全价简直定

  重置全价=装备购置价+装备基础费+安装调试费+前期及其它用度

  =128,200.00+1,500.00+45,000.00+9,039.00

  =183,700.00元(取整)

  2.综合成新率简直定

  (1)年限成新率:

  参考《资产评估常用要领与参数手册》中的划定,该类装备的经济寿命年限

  为18年,阻止到评估基准日已使用9.42年。则:

  年限成新率η1=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

  =(18-9.42)/ 18×100%

  =48%

  (2)现场视察成新率:

  

  评估职员在现场向操作职员、企业装备手艺治理职员详细相识了该机的运行、

  维护、调养和磨练情形,详细视察判断效果如下表:

  项目名称

  主要手艺情形形貌

  尺度分

  评估分

  装备外观及调养

  灰尘较多,无磕碰损伤, 调养一样平常

  20

  9

  毗连件及工艺管路

  各部位毗连牢靠,有掉漆,无走漏

  30

  14

  电气控制

  事情正常,未见不良接触

  20

  11

  收支口压力

  收支口压力表显正常

  30

  16

  合计

  100

  50

  由此盘算现场视察成新率为50%。

  (3)综合成新率η:

  η=η1×40%+η2×60%

  =48%×0.4+50%×0.6

  =49%(取整)

  3、评估值简直定:

  评估值=重置全价×数目×综合成新率

  =183,700.00×2×49%

  =180,026.00(元)

  案例二:五菱宏光轿车(车辆评估明细表---第4项)

  1.装备概况

  该五菱宏光多功效车型号为LZW6430KF,车辆牌照号为辽B326WM,由上

  汽通用五菱汽车有限公司制造,于2014年11月购置并投入使用。该车已行驶60275

  公里,现综合手艺状态较好。

  手艺参数如下:

  形状尺寸: 4400×1680×1770(mm)

  整备质量: 1200Kg

  油箱容积: 50L

  

  排量: 1.2L

  功率: 63kW

  变速箱: 5档手动

  驱动方式: 前置后驱

  轮胎规格: 175/70 R14

  2.重置价值简直定

  经咨询经销商,该车型的市场价为44,800.00元。该车排量为1.2L,凭证财税

  [2015]104号《关于减征1.6升及以下排量乘用车辆购置税的通知》的划定,车辆

  购置税减按5%征收,则:

  重置价值=市场不含增值税购置价+车辆购置税+车检费牌照费

  =44,800.00/1.17+44,800.00/1.17×5%+300.00

  =40,500.00(元)(取整)

  3.成新率简直定

  (1)行驶里程成新率简直定

  参考国家经贸委等部门下发的文件划定,该车型的指导报废行驶里程为

  600000公里,该车已行驶60275公里,则:

  里程法成新率=(指导报废行驶里程-已行驶里程)/ 指导报废行驶里程×100%

  =(600000-60275)/600000×100%

  =90%(取整)

  (2)现场勘查成新率简直定

  经评估职员对该车辆举行现场勘探,凭证车辆的现实手艺状态分部位举行评

  定分数,按现场勘探手艺判断情形确定成新率。详细评分情形参看下表:

  勘探成新率

  评定项目

  尺度要求

  尺度分

  评价分

  发念头总成

  容易启动;无漏油、漏水、漏气征象;排气颜色正

  常,动力较好。

  35

  30

  

  评定项目

  尺度要求

  尺度分

  评价分

  变速箱

  换档较顺畅,无脱档和渗油征象。

  15

  13

  前后悬挂

  无弯曲变形、裂纹;前轮定位准确;转向无邪可靠,

  各部联络牢靠

  15

  13

  车架

  钢板吊耳联接牢靠,钢板弹簧无变形;

  10

  8.7

  车身

  车身有小磕碰;门窗玻璃完好、座椅完整;发念头

  盖、车门与车身误差匀称

  15

  12.5

  轮胎

  前后轮胎及备胎完好

  2

  1.8

  制动系统

  事情正常、可靠,无漏油征象,制动蹄块磨损匀称。

  5

  4.5

  电器仪表

  事情正常、迅速可靠,外貌完整无损伤。

  3

  2.5

  合计

  100

  86

  结论

  成新率=现实得分/尺度分×100%=86/100×100%=86%

  (3)综合成新率确定:

  车辆的理论成新率运用孰低法,即在年限成新率和里程成新率二者中选取最

  低者,由于小型客车作废强制报废年限限制,在此仅使用里程成新率,则:

  综合成新率=理论成新率×40%+勘探成新率×60%

  =90%×0.4+86%×0.6

  =88%

  4.评估值简直定

  评估值=重置全价×综合成新率

  =40,500.00×88%

  =35,640.00(元)

  案例三:京瓷复印机(电子装备评估明细表---第74项)

  1.装备概况

  该复印机型号为京瓷FS-6525MFP,购置于2015年6月,位于综合办公室,

  综合手艺状态优异。

  装备参数如下:

  

  产物类型:是非数码复合机

  涵盖功效:复印/打印/扫描

  最大原稿尺寸:A3

  处置赏罚器:IBM PowerPC464 800MHz

  内存容量:1GB

  标配纸盒:500页

  复印速率:25cpm

  打印功率:530W

  2.重置价值简直定

  评估职员从近期电子市场收罗到的该规格型号的装备为9,500.00元/台,由此

  确定该装备的重置价值为:

  重置价值=购置价/117

  =9,500.00/1.17

  =8,120.00(元)

  3.成新率简直定

  评估职员凭证装备的制造质量、尖端水平、使用情形、使用率等现况,参考

  《资产评估常用要领及参数手册》确定该装备的经济耐用年限为6年。该装备于

  2015年6月购置并使用,已使用年限为1.17,则:

  年限成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/ 经济耐用年限×100%

  =(6-1.17)/6×100%

  =81%

  4.评估价值简直定

  评估值=重置价值×成新率

  =8,120.00 ×81%

  =6,577.00(元)(取整)

  

  四、 工程物资评估手艺说明

  工程物资账面余额862,545.63元,减价准备0元,账面价值862,545.63元。

  工程物资包罗PE管、PE双放球阀、法兰球阀、金属软毗连、水泥井盖和快速接

  等。

  评估职员对工程物资申报表与明细账、总账及会计报表举行核对,查阅相关

  账簿纪录和原始凭单,以确认工程物资的真实存在及产权状态。对企业的工程物

  资内控制度,存货进、出库和保管核算制度及定期盘货制度举行核查,通过查阅

  最近的工程物资收支库单等,掌握工程物资的周转情形,并对工程物资的品质进

  行了重点视察。经核实,确认该企业内控制度严酷、健全,工程物资的收、发和

  保管的票据、账簿纪录完整、清晰。评估职员对工程物资举行了抽盘,抽查了评

  估基准日至盘货日之间的存货的收支库单等,确定评估基准日至盘货日之间的出

  入库工程物资的数目,并由此倒推盘算出评估基准日工程物资的实有数目。

  工程物资的评估接纳市场法:凭证现行市场价钱并加上合理的运杂费及消耗

  后盘算评估值。纳入本次评估规模的工程物资购进日期靠近于评估基准日且价钱

  变换很小,因此本次评估以核实后账面值确认评估值。

  经评估,工程物资的评估值862,545.63元。

  五、 递延所得税资产评估手艺说明

  递延所得税资产账面价值4,406.12元,是企业会计核算在后续计量历程中因

  企业会计准则划定与税规则定差异,由资产的账面价值与其计税基础的差异所产

  生。评估职员就差异发生的缘故原由、形成历程举行了视察和相识。经核实企业该科

  目核算的内容由1项组成,为计提其他应收款坏账准备而形成的递延所得税资产。

  计提其他应收款坏账准备形成的递延所得税资产4,406.12元。本次对坏账准

  备评估为零,同时确认了坏账风险损失,可抵扣暂时性差异存在,故此项递延所

  得税资产评估值为17,624.47×25%=4,406.12元。

  经评估,递延所得税资产评估值4,406.12元。

  六、 欠债评估手艺说明

  (一) 评估规模

  评估规模为企业评估申报的流动欠债,为应交税费。上述欠债在评估基准日

  

  账面值如下所示:

  金额单元:人民币元

  项目名称

  账面价值

  流动欠债:

  应交税费

  40,252.62

  流动欠债合计

  40,252.62

  欠债合计

  40,252.62

  (二) 评估历程

  评估历程主要划分为以下三个阶段:

  1.第一阶段:准备阶段

  对确定的评估规模内的欠债的组成情形举行起源相识,提交评估准备资料清

  单和评估申报明细表尺度名堂,凭证评估规范的要求,指导企业填写欠债评估明

  细表;

  2.第二阶段:现场视察阶段

  (1)凭证企业提供的欠债评估申报资料,首先对财政台账和评估明细表举行

  相互核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目举行纠正,由企业重

  新填报。作到账表相符;

  (2)由企业财政部门的有关职员先容欠债的形成缘故原由、计账原则等情形;

  (3)对欠债原始凭证抽样核查,确保债务情形属实。

  3.第三阶段:评定估算阶段

  (1)将核实调整后的欠债评估明细表,录入盘算机,建设响应数据库;

  (2)对欠债-应交税费,接纳以核实的要领确定评估值,体例评估汇总表;

  (3)撰写欠债评估手艺说明。

  (三) 应交税费的评估

  应交税金账面值40,252.62元,主要核算公司应交纳的种种税金,如房产税、

  所得税等。

  

  对于应交税费,评估职员取得了公司近期的纳税申报文件、抽查了相关的会

  计凭证、向相关职员相识了公司税收的相关情形,清查中未发现异常情形,故以

  其核实后的账面值作为评估值。

  (四) 评估效果及剖析

  经实验以上评估,欠债评估效果见下表所示:

  欠债评估汇总表

  金额单元:人民币元

  项目名称

  账面价值

  评估价值

  流动欠债:

  应交税费

  40,252.62

  40,252.62

  流动欠债合计

  40,252.62

  40,252.62

  欠债合计

  40,252.62

  40,252.62

  综上所述,欠债评估值为40,252.62元,评估无增减。

  (本页以下无正文)

  

  第六部门 收益法评估手艺说明

  一、 评估工具概况

  评估工具是大连胜益新能源开发有限公司的股东所有权益。

  1. 基本信息

  企业名称:大连胜益新能源开发有限公司

  注册地址:辽宁省大连普兰店市大刘家街道小山村

  法定代表人:侯仁敏

  注册资源:3500万人民币

  实收资源:3500万人民币

  企业类型:其他有限责任公司

  建设时间:2015年12月30日

  谋划规模:自然气、液化自然气(LNG)、液化石油气供应。(依法须经批

  准的项目,经相关部门批准后方可开展谋划运动)。

  2. 历史沿革及公司股权结构变换情形

  大连胜益新能源开发有限公司建设于2015年12月30日,注册资金3500万

  元人民币,其中股东大连益民实业有限公司以实物出资2426.1281万元和钱币

  23.8719万元,占注册资源的70%。股东普兰店市益民燃气开发有限公司以实物出

  资973.8719万元和钱币76.1281万元,占注册资源的30%。

  金额单元:人民币万元

  序号

  股东名称

  认缴出资额

  持股比例

  1

  大连益民实业有限公司

  2450

  70%

  2

  普兰店益民燃气开发有限公司

  1050

  30%

  3

  合计

  3500

  100%

  

  阻止评估基准日2016年7月31日,大连胜益新能源开发有限公司股权结构

  未发生转变。

  3. 公司主要资产概况

  大连胜益新能源开发有限公司主要资产为流动资产和非流动资产,主要资产

  概况如下:

  流动资产主要包罗钱币资金、预付账款、其他应收款,其他流动资产;非流

  动资产主要包罗牢靠资产和工程物资,其中牢靠资产包罗衡宇修建物、自然气管

  道、机械装备、车辆和电子装备。衡宇修建物为2套位于普兰店市世纪路东段118

  号的商业房,钢混(框架)结构,修建面积394.31平方米;待估管道为8项自然

  气管道,主要为大连市普兰店市自然气供气管道;机械装备包罗2项,其中1项

  为位于普兰店市益民燃气开发有限公司驻地的供气总站工艺管道设施,建成于

  2000年5月,包罗液化气储罐、液化气残液罐、液位计、压缩机、液化气泵、电

  热式气化器、高压比例混气机、混气罐、消防设施等,另1项为中川新型质料制

  造有限公司建设的LPG供气站工艺管道设施,包罗液化气储罐、液化气残液罐、

  液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高压比例混气机、混气罐、调压器、

  消防设施等;车辆共有4辆,为1辆丰田花冠轿车、1辆江铃全顺客车、1辆宝骏

  客车和1辆五菱宏光轿车;电子及办公装备包罗电脑、空调、打印机、传真机、

  办公桌椅、沙发茶几等;工程物资为庭院管网工程待用的备品备件等,主要包罗

  PE管、PE双放球阀、法兰球阀、金属软毗连、水泥井盖和快速接等。

  4. 公司主营营业概况

  大连胜益新能源开发有限公司2015年12月30日建设,主要从事自然气、液

  化自然气(LNG)、液化石油气供应。由大连益民实业有限公司和普兰店益民燃

  气开发有限公司投资组成,2016年7月2日,取得燃气谋划资质。

  5. 公司组织结构及人力资源

  大连胜益新能源开发有限公司下设综合办公室、财政部、工程部、质量安监部、

  项目部、运营部、总司理助理等部门。公司共有员工50人。其中硕士学位1人,

  本科学历5人,大学学历2人,专科学历12人。

  各部门的简要职责:

  

  综合办公室:人事(劳动条约、薪酬福利、考勤、审核、招聘用命)、文秘

  (打字、神秘)、档案、执法(条约治理)和行政事务(印章治理、车辆治理、

  清静守卫、后勤等)

  财政部:财政核算、预算、结算,报销、转帐、税务,资金周转、公司资产

  治理、成本治理。

  工程部:管网妄想、工程协调、工程跟踪、工程抢险、工程施人为料及档案

  的治理。

  质量安监部:质量监视、质量系统认证、清静教育培训、清静生产监察、计

  量用具磨练、管网治理。

  项目部:大刘家母站、供气站建设、外部市场开发。

  运营部:客服接待、客户维修、入户收费、内部市场开发、市场调研、市场

  客户信息治理、燃气具代销、各站点运营、巡线。

  总司理助理:采购、库房治理、库存物料盘货、库房维护、采购妄想与统筹

  部署、未来加气站项目建设、长输管道项目建设。

  6. 财政状态和谋划效果

  财政状态表

  金额单元:人民币万元

  项目

  2016.7.31

  流动资产

  52.12

  非流动资产

  3,464.40

  其中:恒久股权投资

  -

  投资性房地产

  -

  牢靠资产

  3,377.70

  在建工程

  -

  无形资产

  -

  其中:土地使用权

  -

  其他非流动资产

  86.70

  资产总计

  3,516.52

  

  项目

  2016.7.31

  流动欠债

  4.03

  非流动欠债

  -

  欠债总计

  4.03

  所有者权益

  3,512.50

  谋划效果表

  金额单元:人民币万元

  项目

  2016年1-7月

  一、营业收入

  151.62

  减:营业成本

  122.99

  营业税金及附加

  -

  销售用度

  8.96

  治理用度

  7.18

  财政用度

  0.06

  资产减值损失

  1.76

  加:投资收益

  -

  二、营业利润

  10.68

  加:营业外收入

  -

  减:营业外支出

  0.01

  三、利润总额

  10.67

  减:所得税用度

  4.06

  四、净利润

  6.61

  上表中列示的财政数据,其中2016年7月数据业经大华会计师事务所(特殊普

  通合资)审计并出具了大华审字[2016]007522号尺度无保注重见审计陈诉。

  二、 收益法的应用条件及选择理由

  (一)收益法的界说

  企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资源化或者折现,确定评估工具

  价值的评估要领。收益法常用的要领包罗股利折现法和现金流量折现法。

  

  收益资源化法是将企业未来预期的具有代表性的相对稳固的收益,以资源化

  率转化为企业价值的一种盘算要领。通常直接以单一年度的收益展望为基础举行

  价值估算,即通过将收益展望与一个合适的比率相除或将收益展望与一个合适的

  乘数相乘获得。

  收益折现法通过估算被评估企业未来的预期经济收益,并以一定的折现率折

  现得出其价值。这种要领在企业价值评估中普遍应用,通常需要对展望时代(从

  评估基准日到企业到达相对稳固谋划状态的这段时代)企业的生长妄想、盈利能

  力、财政状态等举行详细的剖析。

  收益折现法常用的详细要领包罗股利折现法和现金流量折现法。股利折现法

  是将预期股利举行折现以确定评估工具价值的详细要领,通常适用于缺乏控制权

  的股东部门权益价值的评估。现金流量折现法通常包罗企业自由现金流折现模子

  和股权自由现金流折现模子。

  (二)收益法的应用条件

  一样平常来说,收益法评估需要具备如下三个条件条件:

  1.被评估企业的未来收益可以合理展望,并可以用钱币权衡;

  2.被评估企业获得未来预期收益所肩负的风险可以合理展望,并可以用钱币衡

  量;

  3.被评估企业的未来收益年限可以合理展望。

  (三)收益法的选择理由

  评估职员在对大连胜益新能源开发有限公司公司五年妄想、谋划情形举行了

  详细剖析的基础上,对治理层举行了访谈和市场调研,取得了收益法盈利展望数

  据和相关依据。经综合剖析,选择未来收益折现法的主要理由和依据如下:

  (1)总体情形判断

  凭证对大连胜益新能源开发有限公司历史沿革、所处行业、资产规模、盈利

  情形、市场占有率等各方面综合剖析以后,评估职员以为本次评估所涉及的资产

  具有以下特征:

  ①被评估资产是谋划性资产,产权明确并保持完好;企业具备一连谋划条件;

  

  ②被评估资产是能够用钱币权衡其未来收益的资产,体现为企业营业收入、

  相匹配的成本用度、其他收支能够以钱币计量。

  ③被评估资产肩负的风险能够用钱币权衡。企业的风险主要有行业风险、经

  营风险和财政风险,这些风险都能够用钱币权衡。

  (2)评估目的判断

  本次评估是对大连胜益新能源开发有限公司股东所有权益价值举行评估。要

  对大连胜益新能源开发有限公司的市场公允价值予以客观、真实的反映,不仅仅

  是对各单项资产价值予以简朴加总,而是要综合体现企业谋划规模、行业职位、

  成熟的治理模式所蕴含的整体价值,即把企业作为一个有机整体,以整体的赚钱

  能力来体现股东权益价值。

  (3)收益法参数的可选取判断

  大连胜益新能源开发有限公司未来收益能够合理展望,预期收益对应的风险

  能够合理量化。现在国际、海内资源市场已经有了长足的生长,相关贝塔系数、

  无风险酬金率、市场风险酬金率等资料能够较为利便的取得,接纳收益法评估的

  外部条件较成熟,同时接纳收益法评估也切合国际老例。

  综合以上因素的剖析,评估职员以为本次评估在理论上和操作上适合接纳收

  益法,接纳收益法评估能够更好地反映企业价值。

  三、 收益法的应用假设条件

  本评估陈诉收益法剖析估算接纳的假设条件如下:

  (一)一样平常假设

  生意营业假设:假定所有待评估资产已经处在生意营业历程中,评估师凭证待评估资

  产的生意营业条件等模拟市场举行估价。

  果真市场假设:果真市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样

  的市场条件下接受何种影响的一种假定。果真市场是指充实蓬勃与完善的市场条

  件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方的

  职位一律,都有获取足够市场信息的时机和时间,生意双方的生意营业都是在自愿的、

  理智的、非强制性或不受限制的条件下举行。

  

  一连使用假设:一连使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的

  市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态,其次假定

  处于使用状态的资产还将继续使用下去。在一连使用假设条件下,没有思量资产

  用途转换或者最佳使用条件,其评估效果的使用规模受到限制。

  企业一连谋划假设:是将企业整体资产作为评估工具而作出的评估假定。即

  企业作为谋划主体,在所处的外部情形下,凭证谋划目的,一连谋划下去。企业

  谋划者认真并有能力继续责任;企业正当谋划,并能够获取适当利润,以维持持

  续谋划能力。

  (二)收益法评估假设:

  1. 国家现行的有关执法、规则及政策,国家宏观经济形势无重大转变;本次

  生意营业各方所处地域的政治、经济和社会情形无重大转变;无其他不行展望和不行

  抗力因素造成的重大倒霉影响。

  2. 针对评估基准日资产的现实状态,假设企业一连谋划。

  3. 假设企业的谋划者是认真的,且企业治理层有能力继续其职务。

  4. 除非尚有说明,假设企业完全遵守所有有关的执法和规则。

  5. 假设企业未来将接纳的会计政策和编写此份陈诉时所接纳的会计政策在

  主要方面基本一致。

  6. 假设企业在现有的治理方式和治理水平的基础上,谋划规模、方式与现时

  模式保持一致。

  7. 有关利率、汇率、钱粮基准及税率,政策性征收用度等不发生重大转变。

  8. 假设企业展望年度现金流为期末发生;

  9. 假设评估基准日后企业的产物或服务保持现在的市场竞争态势,市场销售

  价钱不会发生大的转变;

  10.无其他人力不行抗拒因素及不行预见因素对企业造成重大倒霉影响。

  评估职员凭证运用收益法对企业举行评估的要求,认定这些假设条件在评估

  基准日建设,并凭证这些假设推论出响应的评估结论。若是未来经济情形发生较

  大转变或其它假设条件不建设时,评估效果会发生较大的转变。

  

  本评估陈诉的收益法评估结论在上述假设条件下建设,当上述假设条件发生

  较大转变时,签字注册资产评估师及本评估机构将不肩负由于假设条件改变而推

  导出差异评估结论的责任。

  四、 宏观经济剖析和行业剖析

  (一)宏观经济形势剖析

  2015年,实现了“十二五”圆满收官,为“十三五”经济社会生长、决胜全

  面建成小康社会奠基了坚实基础。

  1.综合

  起源核算,整年海内生产总值676708亿元,比上年增添6.9%。其中,第一产

  业增添值60863亿元,增添3.9%;第二工业增添值274278亿元,增添6.0%;第

  三工业增添值341567亿元,增添8.3%。

  2.农业

  整年粮食莳植面积11334万公顷,比上年增添62万公顷。棉花莳植面积380

  万公顷,镌汰42万公顷。油料莳植面积1406万公顷,增添1万公顷。糖料莳植

  面积174万公顷,镌汰16万公顷。

  整年棉花产量561万吨,比上年减产9.3%。油料产量3547万吨,增产1.1%。

  糖料产量12529万吨,减产6.2%。茶叶产量224万吨,增产6.9%。

  整年木料产量6832万立方米,比上年下降17.0%。

  3.工业和修建业

  整年所有工业增添值228974亿元,比上年增添5.9%。规模以上工业增添值增

  

  长6.1%。

  整年规模以上工业中,农副食物加工业增添值比上年增添5.5%,纺织业增添

  7.0%。

  表3 2015年主要工业产物产量及其增添速率

  产物名称

  单 位

  产 量

  比上年增添(%)

  纱

  万吨

  3538.0

  4.7

  布

  亿米

  892.6

  -0.1

  化学纤维

  万吨

  4831.7

  10.1

  整年规模以上工业企业实现利润63554亿元,比上年下降2.3%。

  4.牢靠资产投资

  整年全社会牢靠资产投资562000亿元,比上年增添9.8%,扣除价钱因素,实

  际增添11.8%。其中,牢靠资产投资(不含农户)551590亿元,增添10.0%。

  5.金融

  

  年尾广义钱币供应量(M2)余额139.2万亿元,比上年尾增添13.3%;狭义

  钱币供应量(M1)余额40.1万亿元,增添15.2%;流通中钱币(M0)余额6.3万

  亿元,增添4.9%。

  6.人民生涯

  整年天下住民人均可支配收入21,966元,比上年增添8.9%,扣除价钱因素,

  现实增添7.4%;天下住民人均可支配收入中位数19,281元,增添9.7%。

  (一) 行业剖析

  1.普兰店生齿状态、燃气需求企业状态

  2015年10月13日,国务院正式批复赞成作废普兰店市设立大连市普兰店区。

  全区总面积2677平方公里,下辖11个街道、5个镇、3个乡,总生齿73.9万。目

  前,三面环海的大连正面临着空间饱和、用地主要、交通拥堵等突出问题。作为

  距离大连市区最近的普兰店,具备与大连市主城区相毗邻的地域优势。普兰店在

  撤市设区后,使大连市主城区面积由原来的2415平方公里增添至5569平方公里,

  市区面积增添一倍多。普兰店撤市设区后,将最大限度突破原有功效区划的空间

  局限,吸引主城区生齿向周边地域转移,有用缓解市区交通、教育、医疗、文化

  等日益增大的都市压力重任,为大连拓展都市生长赢得空间。同时这一区域的经

  济社会生长将直接融入到大连的总体妄想之中,将打破普兰店和大连在区域行政

  治理体制上的“二元”结构,有利于在更大的区域内实现资源优化设置,降低行

  政成本,提高事情效率。同时,通过一系列都市功效配套项目的启动实验,将极

  大增添城乡人民福祉。

  现企业谋划区域主要丰荣服务处大部,铁西街道服务、经济开发区。是南接

  大连的新城区,未来的都市增添生齿主要集中在该区域。预计普兰店西部城区(公

  司谋划区域)到2020年都市生齿到达30万人。

  2.普兰店燃气需求量及转变趋势

  普兰店区2012年-2015年燃气需求量如下:

  序号

  项目

  计 量

  历年燃气使用量

  单 位

  2012

  2013年

  2014年

  2015年

  

  序号

  项目

  计 量

  历年燃气使用量

  单 位

  2012

  2013年

  2014年

  2015年

  1

  住民需求量

  方

  300000.00

  330000.00

  360000.00

  410000.00

  2

  工业需求量

  方

  8500.00

  12000.00

  15000.00

  33000.00

  3

  商业需求量

  方

  5000.00

  8000.00

  18000.00

  21000.00

  凭证普兰店区生齿和经济生长趋势,预计未来五年燃气需求量如下:

  序

  号

  项目

  计

  量

  未 来 五 年 预 测

  单

  位

  2016年

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年

  1

  住民

  需求

  量

  方

  270,000.00

  1,080,000.00

  1,620,000.00

  2,160,000.00

  2,880,000.00

  2,880,000.00

  2

  工业

  需求

  量

  方

  54,000.00

  4,320,000.00

  5,760,000.00

  8,640,000.00

  10,800,000.00

  10,800,000.00

  3

  商业

  需求

  量

  方

  1,500,000.00

  11,700,000.00

  12,060,000.00

  12,060,000.00

  13,266,000.00

  13,266,000.00

  3.燃气供应企业状态:

  普兰店现有的燃气供应单元有三家,划分是益民公司,坤马公司和中燃公司。

  益民公司的供气规模为普兰店西部城区,坤马公司的供气规模为普兰店中部城

  区,中燃公司的供气规模为普兰店东部城区。益民公司民用用户约4.7万户,坤

  马公司民用用户约3.2万户,中燃公司约5000户。团结工业与商服用户,益民公

  司的市场占有额约有1/2,坤马公司约3/10,中燃公司约为1/5。

  五、 被评估单元营业概况

  (一)谋划模式

  1、燃气采购方式

  燃气采购的方式为车辆运输采气,主要供应商为中海石油气电整体有限责任

  公司商业分公司,该公司下设华南、华东、东南、西南、华北、东北六个销售大

  区,依托气电整体在沿海地域完善的自然气供应基础设施(吸收站、卫星站、管

  网等),通过管道气和液态分销的形式。

  

  2、销售方式

  公司销售方式有瓶装气销售与管道燃气销售,公司与普兰店政府签署了燃气

  谋划《框架协议》,划定普兰店西部为益民公司的谋划区域。公司的主要客户均

  漫衍在普兰店西部城区,包罗多个住宅小区和经济手艺开发区。公司与用户供气

  需签署供气协议,并对用户小我私人信息等举行挂号。

  3、营业笼罩区域

  公司供气的笼罩区域为普兰店西部,包罗多个住宅小区和经济手艺开发区。

  有多家工业用户与商服用户,客户生长潜力重大,供气类型为管道供气。公司年

  供气能力约为3000万方。

  (二)优劣势剖析(SWOT剖析)

  1、优势(S):

  与当地政府优异的政商关系。

  原股东对燃气有强烈生长愿望。

  胜利股份有富足的资金优势和燃气治理履历。

  沈大线分输站和高压管道正在立项审批,有望年内通气。

  2、劣势(W):

  没有管道气源,工业用户开发缺乏有力保障

  缺乏燃气专业的人力资源

  基础治理杂乱,清静隐患多

  配套费政策没有实验

  新区在建设期,小区入住率较低

  3、时机(O):

  区位优势显着生长潜力大。

  政府接待胜利介入当地燃气生长,原公司已经在普湾新区内的燃气管网笼罩。

  城区燃气妄想已获得政府批准。分输站和高压管道获适当地政府口头认可。

  

  中燃铺设管道不合规、清静隐患大

  4、威胁(T):

  ●国家对于燃气行业的管控一直规范

  ●政府羁系不到位,中燃恶性竞争

  (三)生长战略与投资妄想

  生长战略:供气能力、采购销售、谋划模式、笼罩区域等的妄想;

  投资妄想:未来五年投资规模,投资偏向,投资时间,投资工具等。

  六、 收益法评估模子

  本次收益法评估接纳现金流量折现法,选取的现金流量口径为企业自由现金

  流,通过对企业整体价值的评估来间接获得股东所有权益价值。

  本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据,接纳适当折现

  率折现后加总盘算得出企业整体营业性资产的价值,然后再加上溢余资产、非经

  营性资产价值减去有息债务得出股东所有权益价值。

  1.评估模子:本次评估选用的是现金流量折现法,将企业自由现金流量作为

  企业预期收益的量化指标,并使用与之匹配的加权平均资源成本模子(WACC)盘算

  折现率。

  2.盘算公式

  E = V - D 公式一

  V = P + + + 公式二 1C2C’E

  上式中:

  E :股东所有权益价值;

  V :企业价值;

  D :付息债务评估价值;

  P :谋划性资产评估价值;

  

  :溢余 资产 评估价值;

  :非谋划性资产评估价值; 2C

  :恒久股权投资评估价值。

  其中,公式二中谋划性资产评估价值P按如下公式求取:

  公式三 ......

  ..nnntttrgrRrRP..

  .

  .

  ..

  .

  .....1111

  上式前半部门为明确展望期价值,后半部门为永续期价值(终值)

  公式三中:

  :明确展望期的第t期的企业自由现金流 tR

  t:明确展望期期数1 , 2 , 3 ,··· ,n;

  r:折现率;

  :永续期企业自由现金流; 1n.R

  g :永续期的增添率,本次评估g=0;

  n:明确展望期第末年。

  3.收益期简直定

  企业价值评估中的收益限期通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预

  测企业未来收益,凭证企业生产谋划的特点以及有关执律例则、左券和条约等,

  可将企业的收益限期划分为有限限期和无限限期。

  4.预期收益简直定

  本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。

  企业自由现金流量就是在支付了谋划用度和所得税之后,向公司权力要求者

  支付现金之前的所有现金流。其盘算公式为:

  企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息用度×(1-税率T)-资源

  性支出-营运资金变换

  5.折现率简直定

  

  确定折现率有多种要领和途径,凭证收益额与折现率口径一致的原则,本次

  评估收益额口径为企业自由现金流,则折现率选取加权平均资源成本(WACC)

  确定。

  6.付息债务价值简直定

  债务债务是包罗企业的是非期乞贷,按其市场价值确定。

  7.溢余资产及非谋划性资产价值简直定

  溢余资产是指与企业收益无直接关系的,凌驾企业谋划所需的多余资产,一

  般指超额钱币资金和生意营业性金融资产等;非谋划性资产是指与企业收益无直接关

  系的,不发生效益的资产。对该类资产单独举行评估。

  七、 谋划性营业价值的估算及剖析历程

  收益展望规模:展望口径为大连胜益新能源开发有限公司单体报表口径,预

  测规模为大连胜益新能源开发有限公司谋划性营业。

  收益展望基准:本次评估收益展望是依据大连胜益新能源开发有限公司的

  2016年1-7月的会计报表,以企业展望数据为基础,遵照我国现行的有关执法、

  规则的划定,凭证国家宏观政策,研究了被评估单元行业市场的现状与远景,分

  析了公司的优势与劣势,尤其是所面临的市场情形和未来的生长远景及潜力,经

  过综合剖析研究体例的。本收益展望由大连胜益新能源开发有限公司提供,评估

  职员对被评估单元提供的企业未来收益展望举行了须要的剖析、判断和调整,在

  思量未来种种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设,形成如下未来收益预

  测。

  (一)收益限期简直定

  凭证被评估单元与当地政府签署的框架协议,被评估企业的谋划营业为特许

  权营业,无谋划限期。故本评估陈诉假设被评估单元的谋划限期为无限期。其中

  2016年7-12月到2021年为明确展望期,2021年后为永续期。

  (二)明确展望时代的收益展望

  1. 主营营业收入展望

  1)销售数目

  

  A、住民安装户数

  阻止评估基准日,被评估企业已签署10万余户的安装条约,剔除非目的谋划

  区域内以及已安装的用户(详见附表),在不思量新妄想建设用户的基础上,考

  虑房地产生长的不确定因素,未来五年凭证80%的安装率对住民安装市场举行预

  测:预计2016年下半年可实现安装6500户;2017-2019年均安装户数8000户,

  2020年及以后年均6000户。

  普兰店西部区域住民用户开发展望

  序

  号

  项目

  签署时间(年

  月日)

  完工时

  间

  修建面

  积(万

  平)

  修建户

  数

  工程单

  价(元/

  户)

  开工户数

  (户)

  完工户数

  (户)

  待开发

  用户

  1

  万科海港

  城

  12.6.1

  18.12

  225

  22000

  2000

  2713

  2351

  17000

  2

  海蓝山天

  丰置业

  11.9.5

  17.8

  32.9

  2643

  1700

  0

  0

  2643

  3

  海蓝山合

  泰

  11.9.5

  17.12

  40.9

  2388

  1700

  0

  0

  2388

  4

  海蓝山长

  河

  11.9.5

  17.1

  27.3

  2395

  1700

  0

  0

  2395

  5

  凯旋城

  11.7.28

  17.11

  50

  5000

  1700

  704

  704

  4300

  6

  壮盛佳苑

  09.8.28

  18.12

  120

  10000

  1900

  4569

  3534

  5400

  7

  海湾新城

  11.1.10

  16.11

  71

  8000

  1700

  4080

  2520

  3900

  8

  金海湾

  09.6.10

  18.11

  50

  4490

  1800

  1349

  1349

  3141

  9

  半岛境界

  14.5

  19.6

  21

  1738

  1700

  108

  0

  1600

  10

  伴山润城

  2013.10.21

  2017.1

  22.12

  2554

  1800

  660

  660

  1894

  11

  金普广场

  住宅

  2014.1

  2017.1

  61

  400

  公建

  1765

  94

  94

  306

  4879

  住宅

  1700

  2153

  2153

  2726

  12

  西班牙印

  象A1(1#、

  4#、5#)

  2016.6

  2017

  268

  1650

  0

  0

  268

  合

  计

  721

  66755

  16430

  13365

  47961

  B、住民销宇量

  按日用宇量0.4m3/户计,新增用户凭证50%的通气率盘算,2016年下半年供

  气住民用户约3750户,预计用量27万方,2017年供气住民用户约7500户,预计

  

  用量108万m3,2018年供气住民用户约11250户,预计用量162万m3,2019年

  供气住民用户约15000户,预计用量216万m3,2020年供气住民用户约20000

  户,预计用量288万m3。

  C、工业销宇量

  2016年下半年工业用户预计用量5.4万m3,主要是中川新型质料、大连北方

  第一互感器公司用气,用量月均0.9万m3;大连市在2016年前作废10吨以下燃

  煤锅炉, 为工业用户自然气生长打下坚实基础,守旧凭证每年15吨锅炉的刷新

  量,用宇量为15*80*10盘算,以后凭证减半处置赏罚,且没有思量大型用户固特异轮

  胎和中粮麦芽的用宇量。2017-2020年凭证区域内工业企业用宇量测算,日用气

  量可达1.2万m3、1.6万m3、2.4万m3、3万m3。

  D、商业销宇量

  现在商业用户用宇量月均1万m3,2016年11-12月份开通兴隆各人庭供气业

  务,月用量72万m3,主要增添为兴隆各人庭商业综合体,该项目接纳自然气直

  燃机作为制冷、采暖装备,设计用宇量2800方/小时,凭证9h/d盘算,尚有旅馆

  一座,用宇量325方/小时,凭证6h/盘算,内部餐饮用户总用宇量950方/小时,

  凭证4h/d盘算,天天用气为:2800*9+325*6+950*4=30950方,预计2016年11月

  开业,2016年下半年用宇量预计150万m3;随着都市的生长以及通往大连的轻轨

  交通的运行,加之大连市和普兰店区在2016年周全取缔燃煤锅炉,谋划区域内6

  家沐浴中央将煤改气,用宇量为6*0.5*80*6=1400方,2017年下半年万达广场供

  气,周全营业用宇量1500方,2017年凭证日用量1000m,加上现有用户天天300

  方,2017年日用宇量到达33000方/天3盘算,预计2017年用宇量为1170万m3;

  2018-2020年商业用气在2017年用宇量的基础上展望划分为1206万m3、1206万

  m3、1326.6万m3。

  E、母站销宇量

  母站预计2017年下半年正式投入运营,日销宇量10万m3,销气天数按150

  天计;2018-2020年日用宇量划分为12万m3、15万m3、15万m3,年销气天数

  按300天计。

  母站销宇量展望

  

  序

  号

  项目

  单

  位

  2016年8-12

  月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永

  续

  1

  安装

  户数

  户

  6,500.00

  8,000.00

  8,000.00

  8,000.00

  6,000.00

  6,000.00

  2

  住民

  销气

  量

  方

  270,000.00

  1,080,000.00

  1,620,000.00

  2,160,000.00

  2,880,000.00

  2,880,000.00

  3

  工业

  销气

  量

  方

  54,000.00

  4,320,000.00

  5,760,000.00

  8,640,000.00

  10,800,000.00

  10,800,000.00

  4

  商业

  销气

  量

  方

  1,500,000.00

  11,700,000.00

  12,060,000.00

  12,060,000.00

  13,266,000.00

  13,266,000.00

  5

  母站

  销气

  量

  方

  15,000,000.00

  36,000,000.00

  45,000,000.00

  45,000,000.00

  45,000,000.00

  合计

  1,824,000.00

  32,100,000.00

  55,440,000.00

  67,860,000.00

  71,946,000.00

  71,946,000.00

  2)销气价钱

  现在住民户安装价钱为1700元,主要由于现在谋划区域交织,市场竞争激

  烈,预计正式划分谋划区域后,2017-2020年安装价钱能够稳固在2000元/户。

  住民、工业、商业售气价钱现在统一为5元/m3,预计2016年不会发生变

  化,2017年接通气源后降为3.5元/m3(现中燃管道燃气价钱为3.5元/方),2018

  年降为3元/m3并保持稳固。

  凭证现在市场情形,母站销气单价预计为2.4元/m3并保持稳固。

  销气价钱展望

  序号

  项目

  单

  位

  2016年8-12

  月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永

  续

  1

  安装单价

  元/户

  1,700.00

  2,000.00

  2,000.00

  2,000.00

  2,000.00

  2,000.00

  2

  住民销售单

  价

  元/方

  5.00

  3.50

  3.00

  3.00

  3.00

  3.00

  3

  工业销售单

  价

  元/方

  5.00

  3.50

  3.00

  3.00

  3.00

  3.00

  4

  商业销售单

  价

  元/方

  5.00

  3.50

  3.00

  3.00

  3.00

  3.00

  5

  母站销售单

  价

  元/方

  2.40

  2.40

  2.40

  2.40

  2.40

  3)主营营业收入

  凭证以上展望,预计2016年下半年主营营业收入1803万元,2017-2020年分

  

  别为9,924万元、14,249万元、17,068万元、17,792万元。

  主营营业收入展望

  单元:人民币万元

  序号

  项目

  2016年8-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永续

  1

  安装收入

  995.50

  1,441.44

  1,441.44

  1,441.44

  1,081.08

  1,081.08

  2

  住民销气收入

  119.47

  334.51

  430.09

  573.45

  764.60

  764.60

  3

  工业销气收入

  23.89

  1,338.05

  1,529.20

  2,293.81

  2,867.26

  2,867.26

  4

  商业销气收入

  663.72

  3,623.89

  3,201.77

  3,201.77

  3,521.95

  3,521.95

  5

  母站销气收入

  -

  3,185.84

  7,646.02

  9,557.52

  9,557.52

  9,557.52

  6

  合计

  1,802.58

  9,923.74

  14,248.52

  17,067.99

  17,792.41

  17,792.41

  2. 主营营业成本展望

  (1)购气数目展望

  凭证2016年1-7月购、销气情形,住民、工业、商业购气数目按销宇量的101%

  预计,母站购气数目按销气数目预计(气损已折入采购单价)。

  (2)购气价钱展望

  住民、工业、商业购气价钱现在为3.4元/m3,预计2016年不会发生转变。预

  计2017年自然气母站建成,从沈大线接气,并以CNG形式供应谋划区域,2018

  年,谋划区域周全接驳管道自然气。管道气源价钱凭证综合单价2.00元/ m3,管

  道气未接通前接纳母站作为供气气源,运费加0.3元/ m3,气价2.7元/ m3。2017

  年接通气源后降为2.7元/m3,2018年市区接驳管道气后降为2元/m3并保持稳固。

  凭证现在市场情形,母站进气综合成本预计为2.1元/m3并保持稳固。

  购气价钱展望

  单元:元/方

  序号

  项目

  2016年8-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永续

  1

  住民采购单价

  3.40

  2.70

  2.00

  2.00

  2.00

  2.00

  2

  工业采购单价

  3.40

  2.70

  2.00

  2.00

  2.00

  2.00

  3

  商业采购单价

  3.40

  2.70

  2.00

  2.00

  2.00

  2.00

  4

  母站采购单价

  2.10

  2.10

  2.10

  2.10

  2.10

  (3)购气成本

  

  凭证以上展望盘算,预计2016年下半年主营营业成本1,198万元,2017-2020

  年划分为7,779万元、11,030万元、13,314万元、13,828万元。

  主营营业成本情形展望表

  金额单元:人民币万元

  序号

  项目

  2016年8-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永续

  1

  安装成本

  644.14

  864.86

  864.86

  864.86

  648.65

  648.65

  2

  住民采购成本

  82.05

  260.63

  289.59

  386.12

  514.83

  514.83

  3

  工业采购成本

  16.41

  1,042.53

  1,029.66

  1,544.50

  1,930.62

  1,930.62

  4

  商业采购成本

  455.84

  2,823.53

  2,155.86

  2,155.86

  2,371.44

  2,371.44

  5

  母站采购成本

  -

  2,787.61

  6,690.27

  8,362.83

  8,362.83

  8,362.83

  合计

  1,198.45

  7,779.17

  11,030.25

  13,314.17

  13,828.38

  13,828.38

  3. 其他营业利润展望

  其他营业利润为工程安装收入和成本。2016年下半年预计施工兴隆各人庭、

  万达广场项目,预计可完工条约金额1,081万元,凭证现在工程成本测算,利润

  率约为25%,可实现利润270万元。2017-2020年划分谋划区域后,现在谋划区域

  内恶性竞争状态有望好转,凭证行业平均利润思量,未来利润率约为30%,预计

  每年可完成工商业开发条约530万元,可实现利润160万元。

  4. 营业税金及附加展望

  大连地域燃气销售增值税率为13%、工程安装增值税率为11%,城建税、教

  育费附加、地方教育费附加、地方水利建设基金划分为应纳增值税的7%、3%、

  2%、1%。

  凭证应交增值税情形核算,2016年下半年营业税金及附加为11.88万元;

  2017-2020年划分为38.49万元、56.64万元、65.69万元、68.68万元。

  5. 销售用度展望

  (1)人为

  2016年下半年为43.8万元,人为性用度按年均增添10%预计,2017-2020年

  划分为96.36万元、106万元、116.60万元、128.26万元。母站员工人为在进气成

  本中一并思量。

  

  (2)折旧费

  将管道和机械装备的折旧用度在营业用度中核算,详细盘算要领见 “七(二)

  9.折旧摊销盘算”。2016年下半年折旧费为55.82万元,凭证牢靠资产投资妄想,

  以及实验的折旧政策,2017-2020年折旧用度划分为213.19万元、397.49万元、

  520.35万元、559.15万元。2021年及永续期接纳永续年金法盘算。

  (3)清静经费

  凭证划定,清静经费接纳超额累退方式凭证以下尺度平均逐月提取:

  营业收入不凌驾1000万元的,凭证4%提取;

  营业收入凌驾1000万元至1亿元的部门,凭证2%提取;

  营业收入凌驾1亿元至10亿元的部门,凭证0.5%提取;

  营业收入凌驾10亿元的部门,凭证0.2%提取。

  2016年下半年清静经费为56.05万元,2017-2020年清静经费计提额划分为

  218.47万元、241.24万元、255.34万元、258.96万元。

  营业用度展望表

  金额单元:人民币万元

  序号

  项目

  2016年8-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永

  续

  1

  人为等

  43.80

  96.36

  106.00

  116.60

  128.26

  128.26

  2

  折旧费

  55.82

  213.19

  397.49

  520.35

  559.15

  563.77

  3

  清静经费

  56.05

  218.47

  241.24

  255.34

  258.96

  258.96

  4

  其他用度

  18.96

  41.71

  45.88

  50.47

  55.52

  55.52

  5

  合计

  174.63

  569.73

  790.61

  942.76

  1,001.89

  1,006.50

  6. 治理用度展望

  (1)职工薪酬

  2016年下半年为83.11万元,人为性用度按年均增添10%预计,2017-2020年

  划分为182.84万元、201.13万元、221.24万元、243.36万元。社保缴费基数大连

  现在划定:最低3470元,最高17349元,公司缴费比例:养老险18%、医疗险

  8%、生育险0.2%、工伤险0.5%、失业险1%。

  

  (2)折旧和摊销

  将衡宇修建物、电子装备的折旧用度以及土地使用权摊销用度在治理用度中

  核算,详细盘算要领见 “七(二)9.折旧摊销盘算”。2016年下半年折旧费为1.47

  万元, 凭证牢靠资产投资妄想,以及实验的折旧政策,2017-2020年折旧用度分

  别为7.06万元、7.06万元、7.06万元、7.06万元。

  (3)其他治理用度

  其他治理用度包罗办公费、招待费、会务费、差盘缠、水电费、修理费、税

  金、通讯费、车杂费等。2016年下半年在2016年上半年治理用度基础上调整展望,

  2017年后凭证10%的速率调增。

  治理用度展望表

  金额单元:人民币万元

  序号

  项目

  2016年8-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永

  续

  1

  职工薪酬

  83.11

  182.84

  201.13

  221.24

  243.36

  243.36

  2

  折旧摊销

  1.47

  7.06

  7.06

  7.06

  7.06

  2.84

  3

  其他治理费

  用

  51.85

  114.07

  125.48

  138.02

  151.83

  151.83

  4

  合计

  136.43

  303.97

  333.66

  366.32

  402.25

  398.03

  7. 财政用度展望

  凭证未来5年谋划现金流量情形、投融资妄想,以及工程建设进度,贷款及

  利息展望见下表:

  利息支出明细表

  金额单元:人民币万元

  年度

  2016年8-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永续

  乞贷金额

  1000

  2000

  2000

  1000

  1000

  乞贷利率

  6%

  6%

  5%

  5%

  5%

  利息支出

  60

  120

  100

  50

  50

  不思量利息收入和银行手续费。

  8. 所得税展望

  所得税率为25%,无所得税优惠政策。

  

  9. 折旧展望

  折旧要领接纳平均年限法。凭证种种牢靠资产的性子和使用情形,确定牢靠

  资产的使用寿命和预计净残值。

  公司牢靠资产分类、残值及折旧年限见下表:

  资产种别

  折旧年限(年)

  残值率(%)

  衡宇及修建物

  30-70

  3

  机械装备

  8-20

  3

  管道设施

  14-30

  3

  运输工具

  6-10

  3

  其他

  3-5

  3

  假定昔时的资天性投入在年终投入生产,第二年最先计提折旧。

  永续期折旧摊销凭证永续年金法盘算。

  折旧与摊销盘算表

  单元:人民币万元

  序号

  项目

  2016年8-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永续

  1

  衡宇及建修建物

  412.36

  412.36

  412.36

  412.36

  412.36

  412.36

  折旧费

  3.70

  8.89

  8.89

  8.89

  8.89

  8.42

  净值

  405.66

  396.77

  387.88

  379.00

  370.11

  361.69

  累计折旧费

  6.70

  15.59

  24.48

  33.37

  42.25

  50.67

  2

  管道

  2,850.59

  3,850.59

  4,850.59

  6,350.59

  7,350.59

  8,350.59

  折旧费

  46.08

  149.40

  188.20

  246.40

  285.20

  328.69

  净值

  2,777.92

  3,628.52

  4,440.32

  5,693.91

  6,408.71

  7,080.02

  累计折旧费

  72.67

  222.07

  410.27

  656.68

  941.88

  1,270.57

  3

  机械装备

  111.62

  611.62

  2,411.62

  3,211.62

  3,211.62

  3,211.62

  折旧费

  3.76

  49.44

  194.94

  259.61

  259.61

  224.64

  净值

  105.15

  1,355.71

  2,960.77

  3,501.16

  3,241.56

  2,216.92

  累计折旧费

  6.47

  -744.09

  -549.15

  -289.55

  -29.94

  994.70

  4

  运输装备

  28.12

  28.12

  28.12

  28.12

  28.12

  28.12

  折旧费

  2.27

  5.45

  5.45

  5.45

  5.45

  2.02

  净值

  25.36

  19.91

  14.45

  9.00

  3.54

  3.94

  累计折旧

  2.76

  8.21

  13.67

  19.12

  24.58

  24.18

  5

  电子装备

  8.25

  8.25

  8.25

  8.25

  8.25

  8.25

  折旧费

  0.67

  1.60

  1.60

  1.60

  1.60

  0.82

  

  序号

  项目

  2016年8-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永续

  净值

  7.12

  5.52

  3.92

  2.32

  0.72

  -0.10

  累计折旧

  1.13

  2.73

  4.33

  5.93

  7.53

  8.35

  小计

  原值合计

  3,410.94

  4,910.94

  7,710.94

  10,010.94

  11,010.94

  12,010.94

  折旧合计

  56.49

  214.79

  399.09

  521.95

  560.75

  564.59

  净值合计

  3,321.22

  5,406.43

  7,807.34

  9,585.39

  10,024.64

  9,662.46

  6

  土地使用权原值

  -

  500.00

  700.00

  1,400.00

  1,400.00

  1,400.00

  摊销额

  -

  10.00

  14.00

  28.00

  28.00

  29.63

  净值

  -

  490.00

  676.00

  1,348.00

  1,320.00

  1,290.37

  三

  折旧摊销合计

  56.49

  224.79

  413.09

  549.95

  588.75

  594.22

  10. 营运资金展望

  (1)营运现金:凭证一样平常谋划需要,保证人为、税费等支付;

  (2)应收款子:2016年凭证现在情形按年度销售收入的3-4%预计;2017年

  划区后,通过增强回款治理等措施,控制在年度收入的1.5-2%;

  (3)预付账款:各项大额采购要求在月尾前取得发票,项目金额为预付零星

  采购款;

  (4)存货:为一样平常工程项目常备库存,2016年底为现在现实数预计,以后年

  度凭证谋划情形按年均约增添10%预计;

  (5)其他应收款:主要为员工备用金乞贷,2016年底为现在现实数预计,以

  后年度凭证各部门乞贷情形预计;

  (6)应付款子:主要为采购货款、工程款等,2016年按月均采购额的50%预

  计,以后年度按月度采购额的20-30%左右预计;

  (7)预收账款:主要为预收住民用户燃气款,2016年凭证余额80元/户测算,

  2017-2020年度,户均余额划分减按70元、50元、40元、30元测算。

  (8)应交税费:凭证当月应交增值税、所得税以及附加税等测算;

  (9)应付职工薪酬:为年尾计提当尚未发放的各项奖励款;

  (10)其他应付款:年尾预计的计提但尚未支付的工会经费等款子。

  营运资源展望

  

  金额单元:人民币万元

  序号

  项目

  2016年8-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永续

  一

  营运资产

  281.00

  470.00

  517.00

  536.70

  577.50

  577.50

  1

  营运现金

  50.00

  120.00

  132.00

  145.20

  160.00

  160.00

  2

  应收款子

  120.00

  200.00

  220.00

  210.00

  231.00

  231.00

  3

  预付账款

  10.00

  25.00

  27.50

  30.25

  20.00

  20.00

  4

  存货

  100.00

  120.00

  132.00

  145.20

  160.00

  160.00

  5

  其他应收款

  1.00

  5.00

  5.50

  6.05

  6.50

  6.50

  二

  营运欠债

  201.00

  334.00

  367.60

  337.00

  370.70

  370.70

  1

  应付款子

  100.00

  180.00

  198.00

  150.00

  165.00

  165.00

  2

  预收账款

  30.00

  50.00

  55.00

  60.50

  66.00

  66.00

  3

  应交税费

  45.00

  75.00

  82.50

  91.00

  100.00

  100.00

  4

  应付职工薪酬

  25.00

  28.00

  31.00

  34.00

  38.00

  38.00

  5

  其他应付款

  1.00

  1.00

  1.10

  1.50

  1.70

  1.70

  三

  营运资源

  80.00

  136.00

  149.40

  199.70

  206.80

  206.80

  四

  营运资源增添

  32.21

  56.00

  13.40

  50.30

  7.10

  -

  11. 资天性支出展望

  (1)2016年资天性支出

  管道建设:2016年妄想铺设中压管网19.975 km,每54.49万元/km,管线投

  资1088万元。

  2016年管网建设投资妄想

  序号

  规格

  长度(m)

  单价(元/m)

  金额(万元)

  备注

  1

  De200

  555

  564

  31

  顶管

  2

  De315

  677

  484

  33

  直埋

  De400

  1200

  695

  83

  直埋

  3

  De160

  320

  260

  8

  直埋

  De110

  520

  170

  9

  直埋

  De250

  975

  425

  41

  顶管140m,直埋

  De400

  1200

  695

  83

  直埋

  De315

  1020

  484

  49

  直埋

  4

  De400

  2000

  695

  139

  直埋

  De315

  146

  1,116

  16

  顶管(坡道)

  5

  De250

  2550

  425

  108

  顶管200m,直埋

  De400

  1812

  814

  148

  顶管360m,直埋

  6

  De315

  2000

  484

  97

  直埋

  De315

  3000

  484

  145

  直埋

  7

  De315

  2000

  484

  97

  直埋

  合计

  19975

  1,088

  场站建设:投资约为1000万,含母站土地、部门装备和围墙及基础土建用度。

  

  (2)2017-2020年资源投资

  2017年完善中压管网约20KM ,投资额约1000万;完成母站建设投产,投资

  约为1800万,母站工业用地性子部门约为200万。

  2018年思量到管输气接驳,建设Φ406高压管道10KM,妄想投资1200万;分

  支中压管道7公里300万;门站装备及工艺投资800万,土地700万(预留调峰

  设施用地)。

  2019年主要思量谋划区域北部管网形成环状供气,主管网15KM,约900万;

  分支管道2公里约100万。

  2020年主要思量南部区域成环主管网12公里,约800万;分支管道4公里约

  200万。

  资天性投入项目展望表

  金额单元:人民币万元

  序号

  项目

  2016年7-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永续

  1

  衡宇及建修建物

  5.01

  2

  修建物

  -

  3

  管道

  1,000.00

  1000.00

  1,500.00

  1,000.00

  1,000.00

  248.57

  4

  机械装备

  500

  1800

  800

  143.78

  5

  运输装备

  2.41

  6

  电子装备

  1.15

  7

  土地使用权

  500

  200

  700

  20.11

  8

  其他无形资产

  -

  合计

  2,000.000

  3,000.00

  3000.00

  1,000.00

  1,000.00

  421.04

  2021年及永续期,凭证永续年金法盘算资源更新。

  12. 企业自由现金流量表的体例

  经实验以上剖析展望,明确展望期企业自由现金流量汇总如下表所示:

  企业自由现金流量展望表

  金额单元:人民币万元

  

  项目名称

  2016年5-12

  月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年及永

  续

  主营营业收入

  1,802.58

  9,923.74

  14,248.52

  17,067.99

  17,792.41

  17,792.41

  主营营业成本

  1,198.45

  7,779.17

  11,030.25

  13,314.17

  13,828.38

  13,828.38

  营业税金及附

  加

  11.88

  38.49

  56.64

  65.69

  68.68

  68.68

  主营营业利润

  592.24

  2,106.08

  3,161.64

  3,688.13

  3,895.35

  3,895.35

  加:其他营业利

  润

  270.27

  160.00

  160.00

  160.00

  160.00

  160.00

  减:营业用度

  174.63

  569.73

  790.61

  942.76

  1,001.89

  1,006.50

  治理用度

  136.43

  303.97

  333.66

  366.32

  402.25

  398.03

  财政用度

  -

  60.00

  120.00

  100.00

  50.00

  50.00

  营业利润

  551.45

  1,332.38

  2,077.37

  2,439.05

  2,601.22

  2,600.82

  加:投资收益

  -

  -

  -

  -

  -

  -

  津贴收入

  营业外收支

  利润总额

  551.45

  1,332.38

  2,077.37

  2,439.05

  2,601.22

  2,600.82

  所得税

  137.86

  333.09

  519.34

  609.76

  650.31

  650.21

  净利润

  413.59

  999.28

  1,558.03

  1,829.29

  1,950.92

  1,950.62

  加:财政用度

  -

  45.00

  90.00

  75.00

  37.50

  37.50

  加:折旧及摊

  销

  56.49

  224.79

  413.09

  549.95

  588.75

  594.22

  减:资天性投

  入

  2,000.00

  3,000.00

  3,000.00

  1,000.00

  1,000.00

  421.04

  营运资金追加

  32.21

  56.00

  13.40

  50.30

  7.10

  -

  营业净现金流

  量

  -1,562.13

  -1,786.93

  -952.28

  1,403.94

  1,570.07

  2,161.30

  (三)折现率

  1.折现率模子的选取

  折现率应该与预期收益的口径保持一致。由于本评估陈诉选用的是企业现金

  流折现模子,预期收益口径为企业现金流,故响应的折现率选取加权平均资源成

  本(WACC),盘算公式如下:

  

  ..

  EDDtKEDEKWACCde.

  ....

  .

  ..1

  式中:

  WACC:加权平均资源成本;

  E:权益的市场价值;

  D:债务的市场价值;

  Ke:权益资源成本;

  Kd:债务资源成本;

  T:被评估企业的所得税税率。

  加权平均资源成本WACC盘算公式中,权益资源成本Ke凭证国际惯常作法

  接纳资源资产订价模子(CAPM)估算,盘算公式如下:

  cfeRMRPRK.....

  式中:

  Ke:权益资源成本;

  Rf:无风险收益率;

  β:权益系统风险系数;

  MRP:市场风险溢价本;

  Rc:企业特定风险调整系数;

  T:被评估企业的所得税税率。

  2.无风险收益率的选取

  国债收益率通常被以为是无风险的,由于持有该债权到期不能兑付的风险很

  小,可以忽略不计。凭证WIND资讯系统所披露的信息,10年期国债在评估基准

  日的到期年收益率为3.24%,本评估陈诉以3.24%作为无风险收益率。

  3.权益系统风险系数的盘算

  被评估单元的权益系统风险系数盘算公式如下:

  

  ....ULEDt.......11

  式中:

  βL:有财政杠杆的Beta;

  βU:无财政杠杆的Beta;

  T:被评估单的所得税税率;

  D/E:被评估单元的目的资源结构。

  凭证被评估单元的营业特点,评估职员通过WIND资讯系统查询了12家沪深

  A股可比上市公司的βL值,然后凭证可比上市公司的所得税率、资源结构换算成

  βU值。在盘算资源结构时D、E按市场价值确定。将盘算出来的βU取平均值0.8560

  作为被评估单元的βU值,详细数据见下表:

  股票代码

  公司简称

  βL值

  βu值

  000407.SZ

  胜利股份

  1.2644

  0.8503

  000421.SZ

  南京公用

  1.0091

  0.9459

  000593.SZ

  大通燃气

  1.0121

  1.1596

  000669.SZ

  金鸿能源

  1.1645

  0.6461

  002267.SZ

  陕自然气

  0.8626

  0.7049

  002700.SZ

  新疆浩源

  0.8583

  1.2379

  600333.SH

  长春燃气

  1.2379

  0.8515

  600617.SH

  国新能源

  1.0093

  0.2571

  600635.SH

  公共公用

  1.026

  1.0279

  600681.SH

  百川能源

  1.2006

  1.0301

  600856.SH

  中天能源

  1.0301

  0.7630

  平均值

  1.0215

  0.8560

  展望期按行业平均的付息债务价值与股东权益价值盘算确定,D/E=0.21。

  将上述确定的参数代入权益系统风险系数盘算公式,盘算得出被评估单元的

  权益系统风险系数。

  =[1+(1-25%)×0.21]×0.8560

  =0.9927

  

  4.市场风险溢价的盘算

  由于海内证券市场是一个新兴而且相对关闭的市场。一方面,历史数据较短,

  而且在市场建设的前几年中投契气氛较浓,市场颠簸幅度很大;另一方面,现在

  海内对资源项目下的外汇流动仍实验较严酷的管制,再加上海内市场股权割裂的

  特有属性,因此,直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度;而在成

  熟市场中,由于有较长的历史数据,市场总体的股权风险溢价可以直接通太过析

  历史数据获得;因此国际上新兴市场的风险溢价通常接纳美国成熟市场的风险溢

  价举行调整确定,盘算公式为:

  中国市场风险溢价=美国股票市场风险溢价+中国股票市场违约贴息

  (1)美国股票市场风险溢价

  美国股票市场风险溢价=美国股票市场收益率-美国无风险收益率

  美国市场收益率选取标普500指数举行测算,标普500指数数据泉源于雅虎

  财经http://finance.yahoo.com/;美国无风险收益率以美国10年期国债到期收益率

  体现,数据泉源于Wind资讯终端全球宏观数据板块。

  (2)中国股票市场违约贴息

  凭证国际权威评级机构穆迪投资者服务公司宣布的中国债务评级及对风险补

  偿的相关研究测算,获得中国股票市场违约贴息。

  在美国股票市场风险溢价和中国股票市场违约贴息数据的基础上,盘算获得

  评估基准日中国市场风险溢价为6.26%。

  5.企业特定风险调整系数简直定

  企业特定风险调整系数指的是企业相对于偕行业企业的特定风险,影响因素

  主要有:(1)企业所处谋划阶段;(2)历史谋划状态;(3)主要产物所处生长

  阶段 ;(4)企业谋划营业、产物和地域的漫衍;(5)企业谋划规模;(6)对

  主要客户及供应商的依赖;(7)财政风险。

  企业特有风险

  风险类型

  取值规模

  评估值

  原质料价钱

  0%~1%

  0.80%

  小规模及流动性风险

  0%~1%

  0.80%

  

  销售实现风险

  0%~1%

  0.80%

  清静风险

  0%~1%

  0.80%

  财政风险

  0%~1%

  0.80%

  合计

  0%~5%

  4.0%

  综合思量上述因素,我们将本次评估中的个体风险酬金率确定为4%。

  6.折现率盘算效果

  (1)盘算权益资源成本

  将上述确定的参数代入权益资源成本盘算公式,盘算得出被评估单元的权益

  资源成本。

  =13.45%

  (2)盘算加权平均资源成本

  评估基准日被评估单元付息债务的平均年利率为4.9%,将上述确定的参数代

  入加权平均资源成本盘算公式,盘算得出被评估单元的加权平均资源成本。

  =11.74%

  (六)谋划性资产评估效果

  凭证上述展望的现金流量以盘算出的折现率举行折现,从而得出企业谋划性

  资产价值为9,632.40万元。

  谋划性资产评估值

  金额单元:人民币万元

  项目名称

  2016年5-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年

  企业自由现金流

  -1,562.13

  -1,786.93

  -952.28

  1,403.94

  1,570.07

  2,161.30

  

  项目名称

  2016年5-12月

  2017年

  2018年

  2019年

  2020年

  2021年

  折现率

  0.25

  1.25

  2.25

  3.25

  4.25

  5.25

  折现期

  11.74%

  11.74%

  11.74%

  11.74%

  11.74%

  11.74%

  折现系数

  0.9726

  0.8704

  0.7790

  0.6972

  0.6240

  5.3164

  折现值

  -1,519.33

  -1,555.35

  -741.83

  978.83

  979.72

  11,490.36

  现值和

  9,632.40

  八、 溢余资产

  1. 其他流动资产

  其他流动资产为待抵扣进项税,账面价值0.31万元,评估值0.31万元。

  2. 工程物资

  工程施工成本中不思量评估基准日工程物资的使用,作为溢余资产处置赏罚,账

  面值86.25万元,评估值86.25万元。

  3. 递延所得税资产

  递延所得税资产作为溢余资产处置赏罚。账面值0.44万元,评估值0.44万元。

  溢余资产

  金额单元:人民币万元

  序号

  项目

  账面价值

  评估值

  一

  溢余资产

  87.00

  87.00

  其他流动资产

  0.31

  0.31

  工程物资

  86.25

  86.25

  4

  递延所得税资产

  0.44

  0.44

  九、 收益法评估效果

  (一)企业整体价值的盘算

  B = P + + +

  =9,632.69万元

  (二)付息债务价值简直定

  

  大连胜益新能源开发有限公司无付息债务。

  (三)股东所有权益价值的盘算

  凭证以上评估事情,大连胜益新能源开发有限公司的股东所有权益价值为:

  E = B - D

  =9,719.40万元。

  

  第七部门 评估结论及剖析

  一、 评估结论

  山东天健兴业资产评估有限公司受山东胜利股份有限公司的委托,凭证国家

  有关资产评估的执法、规则和资产评估准则,本着自力、客观、公正的原则,按

  照须要的评估法式对纳入评估规模的资产、营业实验了实地勘探、市场视察,采

  用资产基础法和收益法对大连胜益新能源开发有限公司的股东所有权益价值举行

  了评估。凭证以上评估事情,得出如下评估结论:

  (一)资产基础法评估结论

  在评估基准日一连谋划假设条件下,大连胜益新能源开发有限公司总资产账

  面价值3,516.52万元,欠债账面价值4.03万元,净资产账面价值3,512.50万元。

  接纳资产基础法评估后的总资产为3,546.90万元,欠债为4.03万元,净资产

  为3,542.87万元,评估增值30.38万元,增值率0.86%。

  资产基础法评估效果汇总表

  金额单元:人民币万元

  项目名称

  账面价值

  评估价值

  增减值

  增值率%

  流动资产

  52.12

  52.12

  -

  -

  非流动资产

  3,464.40

  3,494.78

  30.38

  0.88

  其中:恒久股权投资

  -

  -

  -

  投资性房地产

  -

  -

  -

  牢靠资产

  3,377.70

  3,408.08

  30.38

  0.90

  在建工程

  -

  -

  -

  无形资产

  -

  -

  -

  土地使用权

  -

  -

  -

  其他

  86.70

  86.70

  -

  -

  资产总计

  3,516.52

  3,546.90

  30.38

  0.86

  流动欠债

  4.03

  4.03

  -

  -

  

  项目名称

  账面价值

  评估价值

  增减值

  增值率%

  非流动欠债

  -

  -

  -

  欠债总计

  4.03

  4.03

  -

  -

  净资产

  3,512.50

  3,542.87

  30.38

  0.86

  (二)收益法评估结论

  接纳收益法评估后的大连胜益新能源开发有限公司股东所有权益价值为

  9,719.40万元,评估增值6,206.90万元,增值率为176.71%。

  二、 评估结论与账面价值较量变换情形及缘故原由

  本评估陈诉接纳资产基础法对大连胜益新能源开发有限公司纳入评估规模的

  资产及相关欠债举行评估后,部门资产及欠债的评估效果与账面价值相比发生了

  变换,变换情形及缘故原由主要为:

  (一)衡宇修建物类牢靠资产原值增值5,007,420.98元,增值率15.35%,净

  值增值434,088.53元,增值率1.34%。缘故原由如下:

  衡宇修建物类牢靠资产的账面原值为被评估单元接受实物出资而由出资方开

  具的增值税发票而来,评估值反映的是现时市场价值,两者口径纷歧致。评估的

  增减值是由于账面值与评估值盘算的口径纷歧致导致的。

  (二)装备类资产的账面原值为被评估单元接受实物出资而由出资方开具的

  增值税发票而来,评估值反映的是现时市场价值,两者口径纷歧致。评估的增减

  值是由于账面值与评估值盘算的口径纷歧致导致的。

  (本页以下空缺)

  

  附件:关于举行资产评估有关事项的说明

  企业关于举行资产评估有关事项的说明

  

  企业关于举行资产评估有关事项的说明

  一、委托方、被评估单元和营业约定书约定的其他评估陈诉使用

  者概况

  (一)委托方概况

  企业名称:山东胜利股份有限公司

  注册地址:山东省济南市高新区港兴三路北段济南药谷1号楼B座32层

  法定代表人:王鹏

  注册资源:77404.8768万元人民币

  公司类型:股份有限公司(上市)

  建设时间:1994年5月11日

  谋划规模:燃气谋划(自然气CNG汽车加气,有用限期以允许证为准)。

  股权投资治理;手艺咨询、开发、转让;塑胶产物的研制、生产、销售、安装;

  自营收支口营业及化工产物(不含危险化学品)的销售;房地产开发、土石方工

  程施工。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展谋划运动)。

  (二)被评估单元概况

  1. 基本信息

  企业名称:大连胜益新能源开发有限公司

  注册地址:辽宁省大连普兰店市大刘家街道小山村

  法定代表人:侯仁敏

  注册资源:3500万人民币

  实收资源:3500万人民币

  企业类型:其他有限责任公司

  建设时间:2015年12月30日

  谋划规模:自然气、液化自然气(LNG)、液化石油气供应。(依法须经批

  准的项目,经相关部门批准后方可开展谋划运动)。

  2. 历史沿革及公司股权结构变换情形

  大连胜益新能源开发有限公司建设于2015年12月30日,注册资金3500万

  元人民币,其中股东大连益民实业有限公司以实物出资2426.1281万元和钱币

  23.8719万元,占注册资源的70%。股东普兰店市益民燃气开发有限公司以实物

  出资973.8719万元和钱币76.1281万元,占注册资源的30%。

  金额单元:人民币万元

  

  序号

  股东名称

  认缴出资额

  持股比例

  1

  大连益民实业有限公司

  2450

  70%

  2

  普兰店益民燃气开发有限公司

  1050

  30%

  3

  合计

  3500

  100%

  阻止评估基准日2016年7月31日,大连胜益新能源开发有限公司股权结构

  未发生转变。

  3. 公司主要资产概况

  大连胜益新能源开发有限公司主要资产为流动资产和非流动资产,主要资产

  概况如下:

  流动资产主要包罗钱币资金、预付账款、其他应收款,其他流动资产;非流

  动资产主要包罗牢靠资产和工程物资,其中牢靠资产包罗衡宇修建物、自然气管

  道、机械装备、车辆和电子装备。衡宇修建物为2套位于普兰店市世纪路东段

  118号的商业房,钢混(框架)结构,修建面积394.31平方米;待估管道为8项

  自然气管道,主要为大连市普兰店市自然气供气管道;机械装备包罗2项,其中

  1项为位于普兰店市益民燃气开发有限公司驻地的供气总站工艺管道设施,建成

  于2000年5月,包罗液化气储罐、液化气残液罐、液位计、压缩机、液化气泵、

  电热式气化器、高压比例混气机、混气罐、消防设施等,另1项为中川新型质料

  制造有限公司建设的LPG供气站工艺管道设施,包罗液化气储罐、液化气残液

  罐、液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高压比例混气机、混气罐、调

  压器、消防设施等;车辆共有4辆,为1辆丰田花冠轿车、1辆江铃全顺客车、

  1辆宝骏客车和1辆五菱宏光轿车;电子及办公装备包罗电脑、空调、打印机、

  传真机、办公桌椅、沙发茶几等;工程物资为庭院管网工程待用的备品备件等,

  主要包罗PE管、PE双放球阀、法兰球阀、金属软毗连、水泥井盖和快速接等。

  4. 公司主营营业概况

  大连胜益新能源开发有限公司2015年12月30日建设,主要从事自然气、

  液化自然气(LNG)、液化石油气供应。由大连益民实业有限公司和普兰店益民

  燃气开发有限公司投资组成,2016年7月2日,取得燃气谋划资质。

  5. 公司组织结构及人力资源

  大连胜益新能源开发有限公司下设综合办公室、财政部、工程部、质量安监

  部、项目部、运营部、总司理助理等部门。公司共有员工50人。其中硕士学位

  1人,本科学历5人,大学学历2人,专科学历12人。

  各部门的简要职责:

  综合办公室:人事(劳动条约、薪酬福利、考勤、审核、招聘用命)、文秘

  (打字、神秘)、档案、执法(条约治理)和行政事务(印章治理、车辆治理、

  清静守卫、后勤等)

  财政部:财政核算、预算、结算,报销、转帐、税务,资金周转、公司资产

  治理、成本治理。

  

  工程部:管网妄想、工程协调、工程跟踪、工程抢险、工程施人为料及档案

  的治理。

  质量安监部:质量监视、质量系统认证、清静教育培训、清静生产监察、计

  量用具磨练、管网治理。

  项目部:大刘家母站、供气站建设、外部市场开发。

  运营部:客服接待、客户维修、入户收费、内部市场开发、市场调研、市场

  客户信息治理、燃气具代销、各站点运营、巡线。

  总司理助理:采购、库房治理、库存物料盘货、库房维护、采购妄想与统筹

  部署、未来加气站项目建设、长输管道项目建设。

  6. 财政状态和谋划效果

  财政状态表

  金额单元:人民币万元

  项目

  2016.7.31

  流动资产

  52.12

  非流动资产

  3,464.40

  其中:恒久股权投资

  -

  投资性房地产

  -

  牢靠资产

  3,377.70

  在建工程

  -

  无形资产

  -

  其中:土地使用权

  -

  其他非流动资产

  86.70

  资产总计

  3,516.52

  流动欠债

  4.03

  非流动欠债

  -

  欠债总计

  4.03

  所有者权益

  3,512.50

  谋划效果表

  金额单元:人民币万元

  项目

  2016年1-7月

  一、营业收入

  151.62

  减:营业成本

  122.99

  

  项目

  2016年1-7月

  营业税金及附加

  -

  销售用度

  8.96

  治理用度

  7.18

  财政用度

  0.06

  资产减值损失

  1.76

  加:投资收益

  -

  二、营业利润

  10.68

  加:营业外收入

  -

  减:营业外支出

  0.01

  三、利润总额

  10.67

  减:所得税用度

  4.06

  四、净利润

  6.61

  上表中列示的财政数据,其中2016年7月数据业经大华会计师事务所(特殊

  通俗合资)审计并出具了大华审字[2016]007522号尺度无保注重见审计陈诉。

  7. 执行的主要会计政策及税项

  (1)主要会计政策

  1)财政报表的体例基础:《企业会计准则---基本准则》和38项详细会计准

  则、厥后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则诠释及其他相关划定。

  2) 会计年度:自公历1月1日起至12月31日止。

  3) 记账本位币:以人民币为记账本位币。

  4) 记账基础和计价原则:以权责发生制为记账基础,以历史成本为计价原

  则。

  5)应收款子:主要包罗应收账款、恒久应收款和其他应收款。在资产欠债

  表日有客观证据批注其发生了减值的,凭证其账面价值与预计未来现金流量现值

  之间差额确认减值损失。

  ①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款子

  单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款子简直认尺度:金额在100.00

  万元以上

  单项金额重大的应收款子坏账准备的计提要领:单独举行减值测试,按预计

  未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备,计入当期损益。单独测

  试未发生减值的应收款子,将其归入响应组合计提坏账准备。

  ②按组合计提坏账准备的应收账款

  

  确定组合的依据:

  组合名称

  坏账计提要领

  确定组合的依据

  账龄剖析法组

  合

  账龄剖析法

  除单项金额重大并已单项计提坏账准备的应收

  款子及单项金额虽不重大但单项计提坏账准备

  的应收款子之外,其余应收款子按账龄划分组

  合。

  组合中,接纳账龄剖析法计提坏账准备情形:

  账龄

  应收账款计提比例(%)

  其他应收款计提比例(%)

  1年以内

  5.00

  5.00

  1-2年

  10.00

  10.00

  2-3年

  30.00

  30.00

  3-4年

  50.00

  50.00

  4-5年

  80.00

  80.00

  5年以上

  100.00

  100.00

  ③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款子

  单独计提坏账的理

  由

  账龄时间较长且存在客观证据批注发生了减值。

  坏账准备的计提方

  法

  凭证预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,

  计提坏账准备。经单独测试未发生减值的,以账龄为信用风险组合根

  据账龄剖析法计提坏账准备。

  6)存货:存货主要分为原质料、在产物、库存商品等。

  存货取得和发出的计价要领:存货在取得时按现实成本计价;存货发出时,

  接纳加权平均法确定发出存货的现实成本。存货可变现净值简直定依据及存货跌

  价准备的计提要领。存货的盘存制度为永续盘存制。

  7)牢靠资产:牢靠资产按成本举行初始计量,从到达预定可使用状态的次

  月起,接纳年限平均法在使用寿命内计提折旧。种种牢靠资产的使用寿命、预计

  净残值和年折旧率如下:

  种别

  折旧要领

  折旧年限(年)

  残值率(%)

  年折旧率(%)

  衡宇及修建物

  年限平均法

  30-70

  3

  1.39-3.23

  机械装备

  年限平均法

  8—20

  3

  4.85—12.13

  运输工具

  年限平均法

  6—10

  3

  9.70—16.17

  输气设施

  年限平均法

  14—30

  3

  3.23—6.93

  其 他

  年限平均法

  3—5

  3

  19.40—32.33

  (2)主要税项

  

  税种

  计税依据

  税率

  增值税

  销项税额减去可抵扣的进项税额

  13%、17%

  都市维护建设税

  实缴流转税税额

  7%

  企业所得税

  应纳税所得额

  25%

  教育费附加

  实缴流转税税额

  3%

  地方教育费附加

  实缴流转税税额

  2%

  (三)营业约定书约定的其他评估陈诉使用者

  凭证资产评估营业约定书的约定,除委托方及国家执律例则划定的有权使用

  评估陈诉的使用者外,本陈诉无其他陈诉使用者。

  (四)委托方和被评估单元的关系

  委托方山东胜利股份有限公司拟收购被评估单元大连胜益新能源开发有限

  公司51%的股权。

  二、关于评估目的的说明

  凭证山东胜利股份有限公司八届七次董事会聚会会议(暂时)决议,山东胜利股

  份有限公司拟收购大连胜益新能源开发有限公司51%的股权,需要对大连胜益新

  能源开发有限公司的股东所有权益举行评估,为该经济行为提供价值参考依据。

  三、关于评估规模和评估工具的说明

  (一)评估工具

  评估工具为大连胜益新能源开发有限公司的股东所有权益。

  (二)评估规模

  评估规模为大连胜益新能源开发有限公司于评估基准日申报的所有资产及

  欠债,其中总资产账面价值3,516.52万元,欠债账面价值4.03万元,净资产账

  面价值3,512.50万元。种种资产及欠债的账面价值见下表:

  资产评估申报汇总表

  金额单元:人民币万元

  项目

  账面价值

  流动资产

  52.12

  非流动资产

  3,464.40

  其中:恒久股权投资

  -

  投资性房地产

  -

  牢靠资产

  3,377.70

  在建工程

  -

  

  项目

  账面价值

  无形资产

  -

  其中:土地使用权

  -

  其他非流动资产

  86.70

  资产总额

  3,516.52

  流动欠债

  4.03

  非流动欠债

  -

  欠债总额

  4.03

  净资产

  3,512.50

  委托申报的评估工具和评估规模与经济行为涉及的评估工具和评估规模一

  致,不重不漏。

  四、关于评估基准日的说明

  评估基准日是2016年7月31日。

  评估基准日是由委托方确定的。

  五、可能影响评估事情的重大事项说明

  通过资产清查,发现影响资产核实的事项如下:

  股东大连益民实业有限公司已将其持有的大连胜益新能源开发有限公司

  70 %的股权及其派生的权益于2016年6月23日质押给山东胜利股份有限公司;

  股东普兰店市益民燃气开发有限公司已将其持有的大连胜益新能源开发有限公

  司30%的股权及其派生的权益于2016年6月23日质押给山东胜利股份有限公

  司。

  大连胜益新能源开发有限公司除上述因素外不存在对评估效果发生重大影

  响的事项;大连胜益新能源开发有限公司除已向评估机构声明的事项外没有其他

  抵押、担保、保证事项,无账外资产、账外欠债、或有资产、或有欠债。

  六、资产欠债清查情形及收益展望说明

  (一)资产欠债清查情形说明

  在本次清查历程中,大连胜益新能源开发有限公司举行了详尽的部署,由公

  司主要认真人直接向导,以财政部门为主,有关部门亲近配合,对列入评估规模

  内的资产、欠债举行清查。清查事情凭证资产的差异种类划分举行,主要分为银

  行存款的清查、债权和债务的清查、牢靠资产和工程物资的清查盘货等。非实物

  资产主要由财政部认真,实物资产的清查按分管部门组织睁开、清查效果统一报

  财政部门汇总。

  在资产清查历程中,未发现严重影响资产评估的事项,公司允许所有纳入评

  估规模的资产权属清晰。

  

  详细清查情形详见《资产评估申报表》。

  (二)未来谋划和收益状态展望说明

  主要剖析了企业历史谋划情形和未来谋划妄想,对企业的谋划营业、外部环

  境、谋划情形、资产情形、财政状态等举行了视察,主要内容如下:

  1. 企业所在行业相关经济要素及生长远景、企业生产谋划的历史情形、面

  临的竞争情形及优劣势剖析;

  2. 企业内部治理制度、人力资源、焦点手艺、研发状态、销售网络、特许

  谋划权、治理层组成等谋划治理状态;

  3. 企业主要营业和产物组成,剖析各产物和营业对企业销售收入的孝顺情

  况及企业赚钱能力和水平;

  4. 相识企业历史年度权益资源的组成、权益资源的转变,剖析权益资源变

  化的缘故原由;

  5. 对企业历史年度主要谋划数据举行视察和剖析,主要包罗收入、成本、

  用度、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目,主营营业毛利

  率、成本用度率、投资收益情形、营业利润率等;

  6. 网络相识企业各项生产指标、财政指标举行财政剖析,剖析各项指标变

  动缘故原由及趋势;

  7. 企业偿债能力和营运能力剖析。主要包罗资产欠债率、流动比率、速动

  比率,存货周转速率、资金运用效率等;

  8. 企业未来年度的谋划妄想、投资妄想等;

  9. 企业的税收及其他优惠政策;

  10. 对谋划性资产、非谋划性资产、溢余资产举行剖析。

  11. 在以上视察剖析的基础上体例企业未来年度收益展望表并提供相关资

  料。

  详细情形详见《收益展望表》。

  七、资料清单

  1. 经济行为文件;

  2. 企业法人营业执照、公司章程复印件;

  3. 《资产评估申报明细表》、《收益展望表》;

  4. 2016年7月份的会计报表及审计陈诉;

  5. 衡宇所有权证;

  6. 无邪车行驶证;

  7. 重大装备购置条约、发票等产权证实资料;

  8. 乞贷条约及相关抵押、保证条约;

  

  9. 委托方及被评估单元允许函;

  10. 有关财政资料、谋划条约等资料;

  (本页以下无正文)

  

  (本页无正文,系企业关于举行资产评估有关事项说明》的签字盖章页)

  被评估单元:大连胜益新能源开发有限公司

  法定代表人或授权代表: 侯仁敏

  日期: 2016 年 8 月15日

  

  (本页无正文,系《企业关于举行资产评估有关事项说明》的签字盖章页)

  委托方:山东胜利股份有限公司

  法定代表人或授权代表:王鹏

  日期: 2016 年 8 月15日

  

  中财网

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