当前位置:首页 > 网上配资 > 正文内容

[年报]万科A(000002)2009年年度报告

2021-09-19 09:36:08网上配资

  时间:2010年03月02日 06:09:48 中财网

  

  万科企业股份有限公司2009年年度陈诉

  一、致股东

  2009 再次展现了这个行业难以清静的宿命。2007 的刹那青春,2008 的民生凋敝,再到 2009 的柳暗花明,短短三年间,季节冷暖已是几度循环。

  我们正航行在天下房地产有史以来最宽阔的海域。或许正由于云云,我们明确了同样亘古未有的波涛升沉。然而,无论波谷处的压制照旧浪峰时的激越,都不应使我们遗忘此行的目的与既定的航线;在海浪的下方潜藏着大海的深邃,而那才是更为永恒的哲理。苏醒的逻辑

  天下经济正履历二战以来最严肃的磨练。这样的剧变中,苏醒已成为全球配合祈祷的内容。在其他众多的经济领域,2009 年或许还只能看到希望的萌芽;但中国房地产市场,却率先走出了一条 V 形反转的醒目轨迹。

  对这一征象应该怎样解读?中国房地产市场的远景又将怎样?已往的一年中,被关注和推测的最多的是这样一些外部因素:振兴妄想、刺激政策、钱币投放、流动性,等等。

  无疑,这都是主要的话题。其中某些因素在特准时点,甚至可能对短期走势发生决议性的作用。但早在农耕时代,天气转变对收获生怕有着更主要的影响。那么,其时一个勤勉的耕作者,是否应以视察天气作为最主要的事情呢?

  人类的理性是有限的。在这样一个充满重大性的年月,人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业,我们对于谋划情形转变的预知能力,未必就高于一个古代农民对天气的展望。回到田间、聚焦沃野,或许才是更务实的选择。

  在 2006 年的年报中,我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中央的中国沿海,正降生着全球有史以来最大规模的都市带。数以亿计的小我私人和数以万万计的家庭来到这些地方,当他们到来的时间,他们可能只拥有自己的双手和智慧,但终有一天,他们将成为都市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜,以及为他们服务的足够手艺,住宅企业就能够在这个历程中,获得近乎无限的生长空间。而这一点,才是住宅行业一连繁荣的真正神秘。

  我们可以用这样的逻辑,对近三年来行业的强烈颠簸做出一种更质朴的解读。2007 年繁荣的上半段并非完全缺少合理性,但在下半程的亢奋中,一定水平上脱离了真实的购置力。纵然没有外部情形的转变,2008 年的调整生怕也难以阻止。但在张望气氛笼罩的 2008 年,真实的购置力也并未消逝,只是在期待中一直蓄积而已;而企业库存一直增添的另一种表述,是可售资源也在同步累积。这两大存量在 2009年同时释放,自然作育了成交量的井喷。

  2009 年的成交量,有一部门本应属于 2008 年——在这样的诠释下,2009 年创出的历史新高着实司空见惯。若是将这两年的数据平摊一下,那么 2007 年到 2009 年,天下新居成交量的年化增添率约为 10 %,而这恰与经济的年增添速率相靠近。

  在这样的逻辑下,我们将再度发现,住宅市场着实只是经济生长的一个缩影;在这样的逻辑下,我们无需因2009 年的成交新高而狂喜,也无需对2010 年可能泛起的市场缩量过于恐惧。

  无论有几多流动性收支于住宅市场,也无论购房者中有几多是投资性子,衡宇存在最终的唯一价值和意义是有人栖身在其中。因此对于住宅企业来说,只有两个课题是永恒的:其一是发现那些尚未获得知足的需求并想法去知足它;其二是对于那些在生意营业运动中已经存在的需求,实验用更少的资源消耗去知足它。

  已往的几年峰回路转,而万科也已经一连两年成为全球最大住宅公司。但市场的一时升降并不需要患得患失,规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购置力才是一个行业苏醒和一连生长的本原动力,而以最少资源消耗来最洪流平知足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上,住宅行业与其他行业并无二致。都市的舞步

  中国正处于人类有史以来最快速的都市化历程中,正在发生人类有史以来最大规模的生齿迁徙,这一历程给中国住宅行业带来了有数的历史性机缘。这一点在我们以往的陈诉中曾多次提及,也日益成为社会共识,已毋庸赘言。

  但对于企业来说,仅有大的偏向、仅有信心泉源和畅想空间还不够。我们需要更为清晰、详细的剖析和判断。

  人们群集在都市,是出于对更优美生涯的憧憬和追求。人类的富足与幸福,不仅来自基本物质财富的数目增添,也来自生涯方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道照旧知识、信息的规模效应来看,日趋差异化、多元化的消耗需求,日趋重大、细腻的分工相助,都只有依托于麋集栖身的群集效应才可能获得知足和实现。

  但另一方面,生齿越群集,都市越拥挤,栖身越逼仄。经济效率与栖身空间之间的矛盾是永恒的。因此,在差异的配景下,在差异的历史阶段,生齿群集的偏向与模式并非一成稳固;而交通、物流与信息撒播上的改善及手艺创新,也在一直改变着都市的形态。

  香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最蓬勃的都市,香港中产阶级的收入水平远高于任何一个内地都市,但香港中产阶级的人均栖身面积却可能少于任何一个内地都市。这一点无法用生齿密度来简朴明确,由于深圳的生齿密度已经凌驾香港。金融等高端服务业是香港最主要的工业;香港的事情效率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着,这里有着全中国最高的时间成本。——或许,这是更合理的诠释。

  中国未来可能不止一个香港,但也不行能每个都市都成为香港。都市的分工与差异化,近年中正悄然发生,但还远未完成。在未来的若干年内,这将决议房地产行业的都市名堂。在那些时间成本最高的多数市,轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具,纯粹的住宅区将不再是修建主流,取而代之的是都市综合体。

  在已往若干年中,中国依托全球商业迅速启动了经济生长,中国生齿迁徙由此泛起从内地到沿海、从低密度地域到高密度地域的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了挑战。作为一个幅员辽阔的重大经济体,中国也具备主要依托内部供求延续经济生长的须要性和可能性。在中国要地,未来可能泛起更多的工业中央、商业中央、物流中央甚至研发信息中央。

  高速铁路网、城际交通网的兴建,也缩短了都市之间的距离。这可能加速都市带的结构,发动现有多数市周边地域的生长,甚至导致中央都市向卫星都市的逆向移民。

  中国的晚年生齿正在迅速增添。对退出忙碌事情、最先颐养天年的人们来说,是否依然栖身在拥挤的都市,是一个可以重新思量的选择。而随着基本物质需求获得知足,明确更多风物、甚至只是为了暂且远离都市的喧嚣正日益成为通俗化的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。

  历史上,正由于万科较为准确地掌握住了都市生长的偏向,而作育了万科昔日的乐成和今日的职位。“与都市配合生长”这一原则不会转变,但面临新的时势,有许多详细问题万科需要重新思索。

  “都市,让生涯更优美”,上海世博会提出了这样一个命题。为此,万科也将“都市,让生涯更优美”定为今年的年度主题,这不仅是一句激感人心的陈述,更是一句引人深思的发问,需要我们用不懈的起劲去求索和回覆。绿色的畅想

  2009 年 11 月,在举世瞩目的哥本哈根全球天气转变聚会会议前夕,中国政府正式宣布了中期减排目的。在中国的经济生长史上,这可能掀开了2009 年最主要的一页。

  对于中国企业而言,全球变温暖低碳经济不再只是见于报端的舶来看法,而将深刻影响险些所有工业的生长趋势,房地产行业自然也不破例。而正处于高速都市化阶段的中国,是现在全球修建行业最活跃的地域,提升修建的节能环保水平显得更为迫切。

  据统计,中国单元修建面积能耗可能到达蓬勃国家的 2 至 3 倍,新修建中八成以上为高耗能修建,存量修建中 95%以上是高能耗修建。凭证2008 年《中国修建节能年度生长研究陈诉》,我国城乡修建运行能耗约占我国商品能源总量的 25.5 %,而若是思量建设历程中的能耗,则修建行业相关能耗比例将更高。

  节能是绿色修建的主要一环,并非所有。人类一生的大部门时间是在修建中渡过;在人类制造和使用的非自然物中,体积和重量最大的生怕都是修建。人类运动对自然发生的影响、对自然资源的占用,很洪流平上直接或间接与修建相关。一个修建一旦建成,它为之服务的许多人类运动对自然资源的使用方式也就基本定型。

  绿色理念的兴起,反映着人类对于自身生长的重新思索。当大自然的承载力日益成为制约人类生长的要害环节,人类运动对自然的影响就日益等同于对他人的影响。当人类的自由最先相互碰撞,制度、权力和对价就应运而生。不管是以立法的形式,照旧以资源价钱的形式,人类运动对自然的影响正在重新订价的历程中,这将逐渐涉及到每小我私人的亲自利益。

  因此,对住宅企业来说,绿色不仅仅是一种雅致的理想,也是客户未来的利益所在。住宅企业在绿色修建的研发、制造方面的能力,在绿色社区的营造、维护方面的能力,都将成为产物竞争力中越来越主要的一部门;并可能在其他产物、服务日益同质化的情形下,成为未来市场竞争的焦点要素。

  绿色竞争优势要真正作为钱币化的收益清晰泛起在财政报表上,应该不会在 2010 年,甚至不会在未来的两三年。但作为永续谋划的企业,万科将起劲确保当这一趋势变为现实时,万科的客户可以率先享受到最切合绿色尺度要求的产物和服务,万科的股东可以从绿色经济浪潮中获得最洪流平的收益。

  自万科降生以来,最大的幸运莫过于始终拥有一群志同志合的投资者。在这个不清静的年月,股东的明确与信托,是万科人坚守理想与信心一直前行的最大动力源泉。二、公司基本情形简介

  1.公司法定中文名称:万科企业股份有限公司

  英文名称:CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为VANKE)

  2.法定代表人:王石

  3.董事会秘书:谭华杰

  电子信箱:IR@vanke.com

  股证事务授权代表:梁洁

  电子信箱:IR@vanke.com

  4.联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中央

  5.电话:0755-25606666

  传真:0755-25531696

  6.注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02

  邮政编码:518083

  办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中央

  邮政编码:518083

  7.国际互联网网址:www.vanke.com

  电子信箱:IR@vanke.com

  8.信息披露媒体名称: 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港一家英文媒体

  刊登年报的国际互联网网址:www.cninfo.com.cn

  9.年报备置所在:公司董事会办公室

  10.股票上市地:深圳证券生意营业所

  11.股票简称及代码:万科A 000002

  万科B 200002

  12.公司首次注册挂号日期:1984年5月30 日,所在:深圳

  变换挂号日期:2008年9月19日,所在:深圳

  13.企业法人营业执照注册号:440301102900139

  14.税务挂号号码:地税登字440304192181490号

  国税登字440301192181490号

  15.组织机构代码:19218149-0

  16.公司约请的会计师事务所名称、办公地址毕马威华振会计师事务所:北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层三、会计数据和营业数据摘要

  1. 今年度主要会计数据

  单元:人民币元

  今年比上年

  2009 年 2008 年 2007 年

  增减

  营业收入 48,881,013,143.49 40,991,779,214.96 19.25% 35,526,611,301.94

  利润总额 8,617,427,808.09 6,322,285,626.03 36.30% 7,641,605,685.33

  归属于上市公司股东的净利润 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89 32.15% 4,844,235,494.21

  归属于上市公司股东的扣除非

  5,232,336,866.70 4,060,585,300.93 28.86% 4,811,409,653.40

  经常性损益的净利润

  谋划运动发生的现金流量净额 9,253,351,319.55 (34,151,830.40) 27,194.74% (10,437,715,815.80)

  今年尾比上

  2009 年尾 2008 年尾 2007 年尾

  年尾增减

  总资产 137,608,554,829.39 119,236,579,721.09 15.41% 100,094,467,908.29

  归属上市公司股东的股东权益 37,375,888,061.14 31,891,925,262.40 17.20% 29,278,647,601.20

  股本 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 0.00% 6,872,006,387.00

  2. 近 3 年主要会计数据及财政指标

  单元:人民币元

  2009 年 2008 年 今年比上年增减 2007 年

  基本每股收益 0.48 0.37 29.73% 0.45

  稀释每股收益 0.48 0.37 29.73% 0.45

  扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.48 0.37 29.73% 0.45

  周全摊薄净资产收益率 14.26% 12.65% 1.61个百分点 16.55%

  加权平均净资产收益率 15.37% 13.24% 2.13 个百分点 23.75%

  扣除非经常性损益后周全摊薄净资产收益率 14.00% 12.73% 1.27个百分点 16.43%

  扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 15.09% 13.33% 1.76个百分点 23.59%

  每股谋划运动发生的现金流量净额 0.842 (0.003) 28,166.67% (1.519)

  2009 年尾 2008 年尾 今年尾比上年尾增减 2007 年尾

  归属于上市公司股东的每股净资产 3.40 2.90 17.24% 4.26

  非经常性损益项目

  单元:人民币元

  项 目 2009 年

  非流动资产处置损益 6,306,215.78

  生意营业性金融欠债发生的公允价值变换损益,以及处置生意营业性金融欠债和可供出售金

  2,882,566.11

  融资产取得的投资收益

  出售、处置赏罚部门或投资单元收益 183,259,413.18

  除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (73,961,205.69)

  所得税影响 (22,941,127.26)

  少数股东损益影响 1,854,998.18

  合计 97,400,860.30

  注:“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包罗捐赠支出、赔偿及赔偿等。

  3. 境内外会计准则差异

  单元:人民币元

  净利润 净资产

  2009 年 2008 年 2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日

  按境外会计准则 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89 37,375,888,061.14 31,891,925,262.40

  按中国会计准则 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89 37,375,888,061.14 31,891,925,262.40

  按国际会计准则调整的分项及合计:

  按国际会计准则 - - - -

  差异说明 无差异四、股本变换及股东情形

  1.股本变换情形

  (1)公司股份变换情形表(阻止2009 年 12 月31 日)

  单元:股

  2008 年 12 月31 日 增减变换(+,-) 2009 年 12 月31 日

  股份种别 其他

  数目 比例 数目 比例

  (注1、2)

  一、有限售条件股份

  1.国家及国有法人持股 264,000,000 2.40% -264,000,000 0 0%

  2.境内法人持股

  3.境内自然人持股 26,037,098 0.24% -1,877,258 24,159,840 0.22%

  4.外资持股

  有限售条件股份合计 290,037,098 2.64% -265,877,258 24,159,840 0.22%

  二、无限售条件股份

  1.人民币通俗股 9,390,217,652 85.40% 265,877,258 9,656,094,910 87.82%

  2.境内上市外资股 1,314,955,468 11.96% 1,314,955,468 11.96%

  无限售条件股份合计 10,705,173,120 97.36% 265,877,258 10,971,050,378 99.78%

  三、股份总数 10,995,210,218 100.00% 0 10,995,210,218 100.00%注:公司股本转变详情如下:

  (1)陈诉期内,中国证券挂号结算有限责任公司深圳分公司按划定扫除高管职员部门限售股份,公司境内自然人持有的有限售条件流通股镌汰1,877,258股,公司无限售条件流通股份响应增添;

  (2)陈诉期内,华润股份有限公司持有的264,000,000股公司2006年度非果真刊行有限售条件股份所有扫除限售,公司国家及国有法人持有的有限售条件流通股响应镌汰,无限售条件流通股份响应增添。

  限售股份变换情形表

  单元:股

  今年扫除限售 今年增添限售

  股东名称 年头限售股数 年尾限售股数 限售缘故原由 扫除限售日期

  股数 股数

  华润股份有限公司 264,000,000 264,000,000 0 0 非果真刊行限售 2009-12-29

  王石 6,419,667 1,192,602 0 5,227,065 董事

  郁亮 3,995,399 332,539 0 3,662,860 董事、高级治理职员

  丁福源 1,901,035 352,117 0 1,548,918 监事

  孙建一 519,177 0 0 519,177 董事 中国证券挂号

  张力 1,036,204 0 0 1,036,204 监事 结算有限责任

  刘爱明 1,650,978 0 0 1,650,978 高级治理职员 公司深圳分公

  丁长峰 1,487,660 0 0 1,487,660 高级治理职员 司按规则扫除

  解冻 1,487,660 0 0 1,487,660 高级治理职员 高管职员持有

  张纪文 1,548,950 0 0 1,548,950 高级治理职员 的部门有限售

  莫军 1,548,950 0 0 1,548,950 高级治理职员 条件股份

  徐洪舸 1,650,978 0 0 1,650,978 高级治理职员

  肖莉 1,446,849 0 0 1,446,849 董事、高级治理职员

  王文金 1,343,591 0 0 1,343,591 高级治理职员

  合计 290,037,098 265,877,258 0 24,159,840 - -

  (2)股票刊行与上市情形

  A.此前三年股票及衍生证券刊行情形公司债券刊行经中国证券监视治理委员会证监允许【2008 】1056号文批准,2008年9月2 日公司宣布公司债券刊行通告,向社会果真刊行面值不凌驾59亿元的公司债券。本期债券分为有担保和无担保两个品种,均为5年期牢靠利率债券,其中无担品种附在存续限期的第3年尾刊行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。凭证询价效果,有担保品种的票面利率确定为5.50%,无担保品种的票面利率确定为7.00%。9月9 日刊行圆满竣事,有担保品种的最终刊行规模为30亿元,无担保品种最终刊行规模为29亿元。2008年9月18日,公司债券最先在深圳证券生意营业所上市生意营业,有担保品种和无担保品种的证券代码划分为112005和

  112006,简称划分为08万科G1和08万科G2。陈诉期内,刊行的公司债券没有变换。果真增发A 股股票经证监会证监刊行字【2007】240 号文批准,2007 年 8 月 22 日,公司宣布增发A 股招股意向书,睁开果真增发 A 股股票刊行事情。本次增发接纳 A 股股东全额优先认购,优先认购剩余部门网上、网下订价发

  行的方式举行,刊行价钱 31.53 元/ 股。本次刊行共增发 A 股 317,158,261 股,召募资金总额

  9,999,999,969.33 元,扣除刊行用度后召募资金净额9,936,601,701.22 元。

  2007 年9 月5 日,公司增发的A 股股票在深圳证券生意营业所上市。B. 陈诉期内公司股份总数未发生变换

  C. 阻止陈诉期末公司无内部职工股

  2.股东情形先容(阻止2009 年 12 月31 日)

  (1)股东情形表

  单元:股

  股东总数 1,487,388 户(其中A 股 1,446,970 户,B 股40,418 户)

  前 10 名股东持股情形

  持股 有限售条件 质押或冻结的

  股东名称 股东性子 持股总数

  比例 股份数目 股份数目

  华润股份有限公司 国有法人 14.73% 1,619,094,766 0 0

  中国人寿保险股份有限公司-分红-小我私人分红-

  其他 1.67% 184,121,543 0 0

  005L-FH002 深

  刘元生 其他 1.22% 133,791,208 0 0

  融通深证 100 指数证券投资基金 其他 0.91% 99,575,114 0 0

  TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东 0.80% 87,455,642 0 0

  易方达深证 100 生意营业型开放式指数证券投资基金

  其他 0.79% 87,047,066 0 0

  (易方证基(2009)947)HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA

  外资股东 0.75% 82,406,712 0 0

  GROWTH FD

  博时第三工业生长股票证券投资基金 其他 0.73% 80,000,000 0 0

  易方达深证 100 生意营业型开放式指数证券投资基金

  其他 0.67% 74,032,782 0 0

  (易方证基(2006)20)

  博时新兴生长股票型证券投资基金 其他 0.64% 70,000,000 0 0

  前 10 名无限售条件股东持股情形

  股东名称 持有无限售条件股份数目 股份种类

  华润股份有限公司 1,619,094,766 人民币通俗股(A股)

  中国人寿保险股份有限公司-分红-小我私人分红-

  184,121,543 人民币通俗股(A股)

  005L-FH002 深

  刘元生 133,791,208 人民币通俗股(A股)

  融通深证 100 指数证券投资基金 99,575,114 人民币通俗股(A股)

  TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 87,455,642 境内上市外资股(B股)

  易方达深证 100 生意营业型开放式指数证券投资基金 人民币通俗股(A股)

  87,047,066

  (易方证基(2009)947)

  HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA

  82,406,712 境内上市外资股(B股)

  GROWTH FD

  博时第三工业生长股票证券投资基金 80,000,000 人民币通俗股(A股)

  易方达深证 100 生意营业型开放式指数证券投资基金 人民币通俗股(A股)

  74,032,782

  (易方证基(2006)20)

  博时新兴生长股票型证券投资基金 70,000,000 人民币通俗股(A股)

  易方达深证 100 生意营业型开放式指数证券投资基金(易方证基(2009 )947)

  和易方达深证 100 生意营业型开放式指数证券投资基金(易方证基(2006)20)

  同为易方达基金治理有限公司治理的基金;博时第三工业生长股票证券投资

  上述股东关联关系或一致行动的说明

  基金、博时新兴生长股票型证券投资基金同为博时基金治理有限公司治理的

  基金。除此之外,上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公

  司收购治理措施》划定的一致行感人。

  (2 )前10 名有限售条件股东持股数目及限售条件

  单元:股

  序 有限售条件股 持有的有限售条件股 可上市 新增可上市生意营业

  限售条件

  号 东名称 份数目 生意营业时间 股份数目

  1 王石 5,227,065

  2 郁亮 3,662,860

  ☆ 3 刘爱明 1,650,978 中国证券挂号结

  4 徐洪舸 1,650,978 算有限责任公司

  5 张纪文 1,548,950 深圳分公司凭证

  —— ——

  6 莫军 1,548,950 有关划定锁定高

  7 丁福源 1,548,918 管职员持有的公

  8 丁长峰 1,487,660 司股份

  9 解冻 1,487,660

  10 肖莉 1,446,849

  (3)控股股东和现实控制人情形公司不存在控股股东及现实控制人,陈诉期内该情形无转变。

  (4 )第一大股东情形阻止陈诉期末,华润股份有限公司持有公司 A 股股份 1,619,094,766 股,占公司股份总数的 14.73%,为公司第一大股东。华润股份有限公司是由中国华润总公司于 2003 年 6 月提倡设立的股份有限公司,法定代表人为宋林先生,主要资产为香港华润(整体)有限公司 100%的股权及其他内地资产,主营营业包罗日用消耗品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业。公司注册所在为北京市东城区开国门北大街 8 号华润大厦,注册资源约 164.67 亿元,中国华润总公司持有华润股份有限公司 16,464,463,526 股国家股,占其股本总额的 99.984212%;其他四家提倡人中粮整体有限公司、中国五矿整体公司、中国中化整体公司和中国华能整体公司划分持有华润股份有限公司650,000 股国有法人股,划分占其股本总额的0.003947%。中国华润总公司注册资源约 96.62 亿元,主要资产为华润股份有限公司的股权,直属国务院国有资产监视治理委员会治理,法定代表人亦为宋林先生。第一大股东与公司股权关系的方框图如下:

  国务院国有资产

  监视治理委员会

  100%

  中国华润总公司

  99.984212%

  华润股份有限公司

  14.73%

  本公司

  3.公司债券持有人持债情形(阻止2009 年 12 月31 日)

  (1)前10 名08 万科G1 债券持有人的名单和持有量

  序号 持有人 持债张数 持债比例

  1 新华人寿保险股份有限公司-分红-小我私人分红-018L-FH002深 5,548,262 18.49%

  2 中油财政有限责任公司 4,157,662 13.86%

  3 中国太平洋保险(整体)股份有限公司 3,433,312 11.44%

  4 中国人寿保险股份有限公司 2,619,042 8.73%

  5 中国平安人寿保险股份有限公司-传统-通俗保险产物 2,218,727 7.40%

  6 中国人寿工业保险股份有限公司-传统-通俗保险产物 1,820,000 6.07%

  7 中国人寿养老保险股份有限公司-自有资金 1,000,000 3.33%

  8 中国工业再保险股份有限公司 776,162 2.59%

  9 中国平安工业保险股份有限公司-投资型保险产物 751,630 2.51%

  10 中意人寿保险有限公司-投连产物-股票账户 713,500 2.38%注: 治理“中国平安人寿保险股份有限公司—传统—通俗保险产物”的中国平安人寿保险股份有限公司和治理“中国平安工业保险股份有限公司—投资型保险产物”的中国平安工业保险股份有限公司同为中国平安保险(整体)股份有限公司的子公司;治理“中国人寿养老保险股份有限公司—自有资金”的中国人寿养老保险股份有限公司为中国人寿保险股份有限公司的控股子公司,治理“中国人寿工业保险股份有限公司—传统—通俗保险产物”的中国人寿工业保险股份有限公司和中国人寿保险股份有限公司同为中国人寿保险(整体)公司的控股子公司。除此之外,上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购治理措施》划定的一致行感人。

  (2 )前10 名08 万科G2 债券持有人的名单和持有量

  序号 持有人 持债张数 持债比例

  1 工银瑞信信用添利债券型证券投资基金 2,346,450 8.09%

  2 工银瑞信基金公司-工行-特定客户资产 2,271,824 7.83%

  3 中国机械收支口(整体)有限公司 1,946,689 6.71%

  4 天下社保基金二零六组合 1,431,065 4.93%

  5 富国天丰强化收益债券型证券投资基金 1,364,770 4.71%

  6 交银施罗德保本混淆型证券投资基金 1,238,331 4.27%

  7 天下社保基金八零一组合 959,778 3.31%

  8 中原战略精选无邪设置混淆型证券投资基金 790,609 2.73%

  9 嘉实稳健开放式证券投资基金 709,798 2.45%

  10 中信证券-中信-中信证券债券优化荟萃资产治理妄想 705,987 2.43%注: “工银瑞信信用添利债券型证券投资基金”与“工银瑞信基金公司-工行-特定客户资产”同为工银瑞信基金治理有限公司治理。治理“中信证券-中信-中信证券债券优化荟萃资产治理妄想”的中信证券股份有限公司为治理“中原战略精选无邪设置混淆型证券投资基金”的中原基金治理有限公司的控股股东。除此之外,上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购治理措施》划定的一致行感人。

  五、董事、监事、高级治理职员及员工情形

  1.董事、监事、高级治理职员

  (1) 基本情形及主要履历董事简介王石,男,1951 年出生。1968 年参军,1973 年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978 年结业于兰州铁道学院给排水专业,本科学历。结业后,先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区生长公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中央,任总司理。1988 年起任公司董事长兼总司理,

  1999 年起不再兼任公司总司理。现任公司董事会主席。王石先生照旧 SOHU.com Inc 董事,华润置地有限公司、上海美特斯邦威衣饰股份有限公司、建业地产股份有限公司自力董事。宋林,男,1963 年出生。1985 年结业于同济大学工程力学系,获理学学士学位。1986 年加入华润(整体)有限公司;1998 年起任华润(整体)有限公司董事;2000 年起任华润(整体)有限公司常务董事副总司理,并兼任华润创业有限公司董事总司理、华润励致有限公司、华润电力控股有限公司董事会主席,2003 年任华润股份有限公司董事;2005 年任华润股份有限公司董事总司理;2006 年起任华润置地有限公司董事会主席。现任华润(整体)有限公司董事长,华润股份有限公司董事长,并兼任华润电力控股有限公司及华润微电子有限公司董事会主席,祥瑞汽车控股有限公司自力非执行董事。2001 年起任万科董事至今,现任万科董事会副主席。

  郁亮,男,1965 年出生。1988 年结业于北京大学国际经济学系,获学士学位;后于 1997 年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸整体。1990年加入万科。1993 年任深圳市万科财政照料有限公司总司理;1996 年任万科企业股份有限公司副总司理;1999 年任公司常务副总司理兼财政认真人;2001 年起任公司总司理。1994 年起任万科董事至今。现任万科总裁。孙建一,男,1953 年出生。结业于中南财经大学金融专业,大专学历,高级经济师。1971 年最先任职于中国人民银行武汉市分行,历任副科长、主任等职。1985 年任中国人民保险公司武汉分公司副总司理、党委委员。1990 年~2003 年历任中国平安保险公司总司理助理、副总司理、常务副总司理、执行董事等职。2003 年任中国平安保险(整体)股份有限公司执行董事、常务副总司理、副首席执行官。2008 年起任中国平安保险(整体)股份有限公司副董事长、副首席执行官。现在还任平安银行有限责任公司董事长,中国平安人寿保险股份有限公司、中国平安工业保险股份有限公司、平安信托投资有限责任公司、平安养老保险公司董事。1995 年起任万科董事,1997 年任常务董事,1998 年任副董事长,2001 年~2008

  年任自力董事,2005 年起任万科董事会薪酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。2008 年起任万科董事,薪酬与提名委员会委员。王印,男,1956 年出生。结业于山东大学经济学系,获得经济学学士学位,又在旧金山大学获得工商治理硕士学位。曾供职于对外经济商业相助部。1984 年任中国华润总公司办公室副主任;1988 年任华润

  (整体)有限公司人事部副总司理;1995 年任华润整体下属上润有限公司总司理;2000 年起任华润(整体)有限公司董事、助理总司理;2001 年起兼任华润置地有限公司董事总司理至今;现任华润(整体)有限公司董事副总司理,华润置地有限公司董事会主席。2002 年起任万科董事至今。肖莉,女,1964 年出生。1984 年结业于武汉大学英国语言文学系,2000 年获中欧工商治理学院工商治理硕士学位。先后供职于中南工业大学、中国科技资料收支口公司、日本三菱商事会社深圳事务所。1994

  年加入万科,先后任总司理办公室副主任、主任,董事会办公室主任。1995~2009 年任公司董事会秘书。

  2004 年起出任公司董事,2005 年起任董事会投资与决议委员会委员,2007 年起任万科执行副总裁。蒋伟,男,1963 年出生。结业于对外经济商业大学,获得国际营业与财政硕士学位。1988 年加入中国华润总公司,1990 年加入华润(整体)有限公司。1999 年起任华润(整体)有限公司财政部总司理,2000

  年任华润(整体)有限公司董事;2002 年任华润(整体)有限公司董事、财政总监;2003 年任华润股份有限公司财政总监;2005 年任华润股份有限公司董事。现任华润(整体)有限公司董事、财政总监,华润股份有限公司董事、财政总监,华润创业有限公司、华润电力控股有限公司、华润置地有限公司之董事、中国资源(控股)有限公司非执行董事,大同机械企业有限公司之执行董事及绿城中国控股有限公司之自力董事。2001 年任万科监事,2005 年起任万科董事至今。2005 年 7 月起,任万科董事会审计委员会委员、投资与决议委员会委员。自力董事简介李家晖,男,1955 年出生。1978 年结业于英国伦敦都市大学。香港会计师公会执业资深会计师、英格兰及威尔士特许会计师公会会员,英国特许公认会计师公会和英国特许秘书行政职员公会资深会员。现任李汤陈会计师事务所副执行合资人,中港照相器材整体有限公司自力非执行董事及审核委员会主席,四海国际整体有限公司自力非执行董事及审核委员会主席,招商局国际有限公司自力非执行董事及审核委员会会员,中国航空手艺国际控股有限公司自力非执行董事及审核委员会会员。2005 年起任万科自力董事,审计委员会召集人。徐林倩丽,女,1955 年出生。现任香港理工大学协理副校长、工商治理学院院长、工商治理研究院院长暨会计学讲座教授,并出任内地多间著名大学的声誉教授及客座教授;她是获中国教育部聘为长江讲座教授的首位会计学教授,并获聘为中国科学院社会与组织行为研究中央的客座教授及美国麻省理工学院Sloan 治理学院的会见学者。徐教授并获香港特区行政主座委任为大学教育资助委员会和财政汇报局成员。为香港会计师公会、香港董事学会的资深会员和澳洲 CPA 声誉会员,首位非美籍人士及首位香港学者获美国会计学会委任为(国际)副会长。2005 年起任万科自力董事至今。齐大庆,男,1964 年出生。结业于美国密歇根州立大学治理学院,获会计学博士学位。拥有美国夏威夷大学的治理硕士学位及复旦大学的双学士学位(生物物理及国际新闻)。曾任职于香港中文大学、美国

  密歇根州立大学 Eli Broad 治理研究院、美国工具方研究中央及新华社对外部特稿社。现任长江商学院教授、副院长,美国会计学会会员,NASDAQ 上市企业搜狐公司和分众传媒公司自力董事,香港上市企业宏华整体及中视金桥国际传媒有限公司自力董事。2008 年起任万科自力董事,薪酬与提名委员会召集人,审计委员会委员。李小加,男,1961 年出生。1984 年结业于厦门大学外文学院,获文学学士学位。后先后获得阿拉巴马大

  学新闻学硕士学位和哥伦比亚大学法学院法学博士学位。曾在美国著名状师事务所达维(Davis Polk &

  Wardwell )和布朗伍德(Brown & Wood )纽约总部担任状师。1994 年加入美林证券,1999 年起任美林证券中国区的董事总司理兼总裁。2003 年起任摩根大通中国区主席及行政总裁。2008 年起任万科自力董事,投资与决议委员会召集人。2009 年 12 月李小加先生因将任职香港生意营业及结算所有限公司,已提出请辞公司自力董事,将继续推行职责到继任自力董事发生时为止。现任香港生意营业及结算所有限公司董事及行政总裁。监事简介丁福源,男,1950 年出生。大专学历。曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石油团结服务总公司、南海石油深圳开发服务总公司、南海华信整体公司。1990 年进入万科。1991 年 2 月任万科总司理办公室副主任;1991 年 10 月任万科人事治理部司理;1995 年起任公司党委书记至今。1993 年出任公司首届监事会监事。1995 年出任公司监事会主席至今。张力,男,1959 年出生。1985 年结业于江西大学政治经济学专业,本科学历。曾先后供职于江西省第二化肥厂、江西大学、江西省劳感人事厅。1992 年 11 月进入万科。1995 年任上海万科物业治理公司总司理;1996 年任上海万科房地产有限公司副总司理;1998 年 11 月任公司企划部司理;1999 年任深圳万科精品制造有限公司董事长、总司理;2000 年去职万科,任远大房地产开发有限责任公司总司理;2001 年重新加入万科,任北京万科总司理;2002 年起任万科物业治理总监;2004 年起作为职工委员会代表出任公司监事。方明,男,1958 年出生。持有山东大学经济学学士学位、南开大学法学硕士学位和中国社会科学院研究生院社会学博士学位。曾任中国社会科学院副研究员。1993 年加入华润(整体)有限公司,曾任华润

  (整体)有限公司研究部高级司理、中国华润总公司资源运营部总司理、华润(整体)有限公司企业开发部助理总司理、副总司理。现任华润股份有限公司董事会秘书,华润医药整体有限公司副总裁,万东医疗股份有限公司副董事长,三九医药股份有限公司、东阿阿胶股份有限公司董事。2005 年 12 月起任万科监事。

  高级治理职员简介郁亮,简历请见“董事简介”。徐洪舸,男,1971 年出生。1994 年结业于东南大学修建系,获学士学位。1994 年加入万科。曾任深圳市万建设筑设计照料有限公司副司理、深圳市万科房地产有限公司常务副总司理、深圳市万科房地产有限公司总司理,2005 年 8 月任万科副总司理。现任万科执行副总裁。刘爱明,男,1969 年出生。1991 年结业于清华大学土木匠程系,获修建结构工程学士学位。1993 年获清华大学修建质料硕士学位。曾供职于中国外洋修建(深圳)有限公司,任中国外洋修建(深圳)有限公司董事、助理总司理兼地产部司理;2001 年任中国外洋修建(深圳)有限公司董事总司理;2002 年任中海地产股份有限公司副总司理;2002 年加入万科,任万科副总司理。现任万科执行副总裁。丁长峰,男,1970 年出生。1991 年 7 月结业于北京大学国际政治系,获学士学位;后于 1998 年获北京大学天下经济系硕士学位。曾供职于江苏省盐都市委党校。1992 年进入万科;1994 年 8 月任总司理办公室研究室副主任;1995 年任《万科周刊》主编;1996 年 1 月任万科东北谋划治理本部总司理助理;1997 年任万科东北本部副总司理;1998 年任上海万科房地产有限公司副总司理;1999 年任万科企划部司理;

  2000 年任上海万科房地产有限公司总司理;2001 年起任万科副总司理。现任万科执行副总裁。解冻,男,1965 年出生。1987 年结业于南京工学院无线电系,获学士学位。1997 年获上海交通大学治理学院工商治理硕士学位。曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子有限公司。1992 年加入万科。1996

  年任万科人事部司理;2000 年任万科人力资源部总司理;2001 年任万科人力资源总监;2004 年任万科副总司理。现任万科执行副总裁。张纪文,男,1967 年出生。1987 年结业于清华大学修建系,获学士学位。1994 年获清华大学工程硕士学位;曾先后供职于贵州省修建设计院、深圳漂亮中华生长有限公司、深圳天下之窗有限公司、广州华恒设计公司、香港何显毅修建师楼。2001 年加入上海万科房地产有限公司任副总司理;2003 年任万科设计总监;2004 年任万科副总司理。现任万科执行副总裁。莫军,男,1967 年出生。1991 年结业于清华大学修建系,获学士学位;2004 年获中欧工商治理学院工商治理硕士学位。1991 年加入万科。1996 年任深圳市万建设筑设计照料有限公司司理;1999 年任深圳市万科房地产有限公司总司理;2000 年任北京万科总司理;2000 年 3 月任万科副总司理;2001 年任万科常务副总司理。2003 年 3 月脱离万科,任北京融科智地房地产开发有限公司常务副总司理。2004 年 10 月重新加入万科,任副总司理。现任万科执行副总裁。肖莉,简历请见“董事简介”。王文金,男,1966 年出生。1994 年获中南财经政法大学硕士学位。中国注册会计师。曾先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学细密机械研究所。1993 年加入万科。1998 年任万科财政治理部副司理。

  1999 年任万科财政治理部总司理;2002 年起任万科财政认真人;2004 年起任万科财政总监。现任万科执行副总裁。谭华杰,男,1973 年出生。1993 年结业于华中理工大学机械工程一系。2001 年 1 月加入万科,2003 年

  12 月任客户关系中央司理,2004 年 10 月任万科首席研究员、董事会办公室副主任。2008 年 2 月起任董事会办公室主任,2009 年3 月起任董事会秘书至今。

  (2)公司董事、监事、高级治理职员年度薪酬和陈诉期内持股转变情形

  公司整体薪酬系统继续贯彻“凭证市场化原则,提供业内富有竞争力的薪酬,保有和吸纳优异人才”的理念。公司高级治理职员的薪酬,更是在市场视察的基础上,凭证公司整体谋划业绩情形确定。2009 年房地产市场快速回暖,公司的业绩也重新回到增添轨道,缔造新的纪录,这在公司任职的高级治理职员的薪酬上也有所反映。未在公司任职的董事、监事的酬金由股东大会确定。陈诉期内,在公司任职的 13 位董事、监事、高级治理职员从公司获得的酬金合计 4442 万元。未在公司任职的列位董事、监事中,宋林、王印、蒋伟、孙建一 4 名董事陈诉期内划分从公司领取董事酬金 18 万元(含税),李家晖、徐林倩丽、齐大庆、李小加自力董事划分从公司领取自力董事酬金 30 万元(含税);方明监事从公司领取监事酬金 18 万元(含税)。其中宋林、王印、蒋伟、方明在华润股份有限公司之关联单元华润(整体)有限公司领取薪酬,王石在华润股份有限公司之关联单元华润置地有限公司领取自力董事酬金。列位董事、监事、高级治理职员获得的薪酬及相关情形如下:

  陈诉期内从

  是否在股东单

  性 年 任期起 年头持股 年尾持股 公司领取的

  姓名 职务 变换缘故原由 位或其他关联

  别 龄 止日期 数 数 酬金总额

  单元领取薪酬

  (万元)

  王石 董事会主席 男 59 2008.4~ 6,817,201 6,817,201 590.3 是

  郁亮 董事、总裁 男 45 2008.4~ 4,106,245 4,106,245 520.0 否

  丁福源 监事会主席 男 60 2007.4~ 2,018,408 2,018,408 330.2 否

  宋林 董事会副主席 男 47 2008.4~ 0 0 18.0 是

  孙建一 董事 男 57 2008.4~ 692,236 692,236 18.0 否

  王印 董事 男 54 2008.4~ 0 0 18.0 是

  蒋伟 董事 男 47 2008.4~ 0 0 18.0 是

  李家晖 自力董事 男 55 2008.4~ 0 0 30.0 否

  徐林倩丽 自力董事 女 55 2008.4~ 0 0 30.0 否

  齐大庆 自力董事 男 46 2008.4~ 0 0 30.0 否

  李小加 自力董事 男 49 2008.4~ 0 0 30.0 否

  方明 监事 男 52 2007.4~ 0 0 - 18.0 是

  张力 监事 男 51 2007.3~ 1,036,204 1,036,204 199.8 否

  刘爱明 执行副总裁 男 41 2002.12~ 1,650,978 1,650,978 340.4 否

  丁长峰 执行副总裁 男 40 2001.2~ 1,487,660 1,487,660 340.3 否

  解冻 执行副总裁 男 45 2004.3~ 1,487,660 1,487,660 310.0 否

  张纪文 执行副总裁 男 43 2004.8~ 1,548,950 1,548,950 340.3 否

  莫军 执行副总裁 男 43 2004.10~ 1,548,950 1,548,950 309.9 否

  徐洪舸 执行副总裁 男 39 2005.7~ 1,650,978 1,650,978 340.2 否

  董事、执行副 女 否

  肖莉 46 2007.10~ 1,446,849 1,446,849 300.0

  总裁

  王文金 执行副总裁 男 44 2007.10~ 1,343,591 1,343,591 320.4 否

  谭华杰 董事会秘书 男 37 2009.3~ 0 0 200.1 否

  合计 - - - - 26,835,910 26,835,910 - 4,651.9 -

  (3)陈诉期内变换的董事、监事及高级治理职员的姓名及变换缘故原由

  2009年3月6 日第十五届董事会第四次聚会会议聘用谭华杰为董事会秘书。

  2.公司员工数目、专业组成阻止2009 年 12 月31 日,公司共有在册员工17,616 人,较上年增添 6.67%,平均年岁为28.0 岁。其中房地产开发系总共有员工 3,411 人,较上年增添 2.06%,平均年岁31.9 岁,平均司龄4.28 年。学历组成如下:博士占 0.41%,硕士占 16.56%,本科占67.22%,大专占 13.66%,大专以下占2.14%,本科及其以上学历占地产总人数的84.20%。专业组成如下:市场营销和销售职员502 人,占 14.72%,较上年增添

  3.93%。专业手艺职员 1,686 人,占 49.43%,较上年增添2.99%:其中工程职员973 人,占 28.53%;设计职员 369 人,占 10.82%;成本治理职员204 人,占 5.98%;项目生长职员 140人,占4.10%。治理类员工

  1,223 人,包罗财政、审计、IT 、执法、人力资源、客户关系、信息剖析等及公司高级治理职员,占

  35.85% ,较上年增添0.08%。物业治理系总共有员工 14,205 人,较上年增添 7.83%,平均年岁27.3 岁,平均司龄 2.29 年。物业员工学历组成如下:硕士占 0.23%,本科占 7.46%,大专占 13.63%,大专以下占 78.69%。大专及其以上学历占物业总人数的21.31%。六、公司治理结构

  1.对照上市公司治理规范性文件的情形说明万科严酷凭证执法、规则以及上市公司规范性文件的要求,一直完善公司法人治理结构,规范公司的运作。

  2009 年公司继续将公司治理专项事情推向深入。年内,在既有制度的基础上,公司建设了单独的会计师事务所选聘制度,并制订了内幕信息及知情人治理制度。内部控制检查和内部审计事情的力度也进一步增强,内部控制建设进一步深化。公司治理是一项恒久的事情,未来公司将继续遵照“专业化+规范化+透明度”的原则,一连提高治理水平。

  2.公司与第一大股东在营业、职员、资产、机构、财政等方面“五脱离”以及相关情形

  公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在营业、职员、资产、机构、财政等方面完全脱离,保证了公司具有自力完整的营业及自主谋划能力。公司不存在向第一大股东华润股份有限公司报送未果真信息等有违公司治理准则的非规范行为。

  3.自力董事推行职责情形

  2009 年,列位自力董事继续在公司生长战略、重大谋划治理事项、项目生长事项、重大规章的制订、内部控制建设、薪酬系统、会计处置赏罚等方面揭晓自力意见,提出建设性的建议。在自力董事的起劲推动下,董事会专业委员会的运作越发规范。自力董事还起劲加入公司的项目巡视,已往一年通过对福州、重庆等都市的现场考察和问询,重点相识各地公司财政状态,谋划妄想完成情形,以及主要项目在成本、采购、工期、销售等指标方面妄想与现实的差异等情形,深入掌握公司谋划和生长情形。

  2009 年列位自力董事出席董事会聚会会议、专业委员会聚会会议以及加入董事会和专业委员会通讯表决的情形如下:

  单元:次

  今年 签署通讯表决议案 应出席专业委 出席专业委

  自力董事姓名 亲自出席 委托出席 缺席

  董事会次数 含专业委员聚会会议案 员会聚会会议 员会聚会会议

  李家晖 4 4 0 0 22 3 3

  徐林倩丽 4 2 2 0 21 0 0

  齐大庆 4 3 1 0 22 3 3

  李小加 4 2 2 0 21 0 0

  4.对高级治理职员的考评及激励、奖励机制的建设、实验情形

  公司实验以平衡计分卡为焦点的组织绩效治理。凭证平衡计分卡头脑,高级治理职员的业绩审核在公司中恒久生长战略目的的基础上,凭证年度目的的告竣情形来确定,既包罗对公司当期业绩的审核,也兼顾了公司可一连生长能力。详细审核指标包罗财政、客户、内部流程和员工学习与生长等多个维度。在各个维度,公司均建设了客观的组织绩效权衡指标。客户知足度和员工知足度数据,均来自自力第三方视察。董事会薪酬与提名委员会认真研究并监视对公司高级治理职员的审核、激励、奖励机制的建设及实验。公司总裁的谋划业绩由董事会举行审核。公司治理职员薪酬,由公司凭证昔时谋划业绩、整体治理指标告竣状态以及审核评估情形,并思量偕行业收入水平后确定。每一个治理年度,公司通过年度述职聚会会议,对高级治理职员举行考评。对于公司总部高级治理职员,主要审核公司整体业绩状态、治理职员的岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效告竣状态。对于各一线公司认真人,主要审核其所认真一线公司的业绩状态、其岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效告竣状态。

  4. 内部控制自我评价陈诉

  在董事会、治理层及全体员工的配合起劲下,本公司已经建设起一套较量完整且运行有用的内部控制系统,从公司治理层面到各营业流程层面均建设了系统的内部控制制度及须要的内部监视机制,为本公司谋划治理的正当合规、资产清静、财政陈诉及相关信息的真实完整提供了合理保障。

  2009 年度,本公司参照财政部等五部委团结宣布的《企业内部控制基本规范》及深交所《上市公司内部控制指引》等相关划定,坚持以风险导向为原则,对公司的内控系统举行一连的刷新及优化,以顺应一直转变的外部情形及内部治理的要求。

  今年度,公司建设了笼罩总部、各控股公司及各营业部门的三级自我评估系统,组织总部及各控股公司对内控设计及执行情形举行了系统的自我评价。并通过风险检查,内部审计等对公司内部控制的设计及运行的总体情形举行了自力评价,详细评价效果叙述如下:A. 内部情形①治理结构

  ☆ 公司凭证《公司法》、《证券法》等执法、行政规则、部门规章的要求,建设了规范的公司治理结构和议事规则,明确决议、执行、监视等方面的职责权限,形成了科学有用的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会划分按其职责行使决议权、执行权和监视权。股东大会享有执律例则和公司章程划定的正当权力,依法行使公司谋划目的、筹资、投资、利润分配等重大事项的表决权。董事会对股东大会认真,依法行使企业的谋划决议权。董事会建设了审计、薪酬与提名、投资与决议三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会 11 名董事中,有 4 名自力董事。自力董事担任各个专业委员会的召集人,涉及专业的事项首先要经由专业委员会通过然后才提交董事会审议,以利于自力董事更好地施展作用。监事会对股东大会认真,除了通常的对公司财政和高管履职情形举行检查监视外,还组织了对控股公司的项目巡视,增强对各控股公司营业监视。司理层认真组织实验股东大会、董事会决议事项,主持企业一样平常谋划治理事情。

  公司与第一大股东及其关联企业在营业、职员、资产、机构及财政等方面始终完全脱离,保证了公司具有自力完整的营业及自主谋划能力。②机构设置及权责分配

  公司团结自身营业特点和内部控制要求设置内部机构,明确职责权限,将权力与责任落实到各责任单元。

  董事会认真内部控制的建设健全和有用实验。董事会下设立审计委员会,审计委员会认真审查企业

  内部控制,监视内部控制的有用实验和内部控制自我评价情形,指导及协调内部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建设与实验内部控制举行监视。司理层认真组织向导企业内部控制的一样平常运行。

  公司总部设立风险治理部详细认真组织协调内部控制的建设、实验及完善等一样平常事情,通过体例内部控制评估表,组织总部、各控股公司、各营业部门举行自我评估及定期检查,推进内控系统的建设健全。总部各专业部门及各控股公司均设有内控专员等相关内控治理岗位,认真本单元内部控制的一样平常治理事情。③ 内部审计

  公司审计部直接向董事会审计委员会汇报事情,其认真人由董事会任命,保证了审计部机构设置、职员配备和事情的自力性。

  审计部年头制订年度审计妄想及事情法式,通过执行综合审计或专项审计营业,对公司内部控制设计及运行的有用性举行监视检查。对在审计中发现的内部控制缺陷,依据缺陷性子凭证既定的汇报法式

  向治理层或审计委员会及监事会陈诉。④人力资源政策

  人才是万科的资源,公司制订和实验有利于企业可一连生长的人力资源政策,将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用员工的主要尺度,切实增强员工培训和继续教育,一直提升员工素质。

  《万科职员手册》明确了以德为先原则,是否具备优异的职业道德,是万科判断人才的主要尺度。人力资源部制订各岗位的职位说明书,明确了每个岗位的职责和权限。定期举行专业职员的专业化考试,建设轮岗、交流机制,作育专业职员周全的知识和手艺。每年人力资源部制订相关培训妄想,组织详细培训运动。

  公司还建设了全体员工的利益冲突申报制度,要害岗位员工强制休假制度和岗位轮换制度,以增强员工的自律及防止舞弊行为的发生。⑤企业文化

  公司的焦点价值观“缔造康健丰盛的人生”包罗“客户是我们永远的同伴”、“人才是万科的资源”、“阳光照亮的体制”及“一连的增添和领跑”等理念。在坚持焦点价值观的条件下,公司凭证现代企业制度建设起了一套谋划治理规范和流程。公司高度重视企业文化的宣传和推广,每年组织全公司规模内的“目的与行动”专题运动,由公司治理层举行公司目的和价值观的宣讲并要求所有员工签署受训确认书。在任用和选拔优异人才时,一直坚持“德才兼备、以德为先”的原则,把一连作育专业化、富有激情和缔造力的职业司理队伍作为公司建设和生长的一项主要使命。

  B. 风险评估

  为促进公司一连、康健、稳固生长,实现谋划目的,公司凭证既定的生长战略,团结差异生长阶段和营业拓展情形,周全系统一连地网络相关信息,实时举行风险评估,动态举行风险识别和风险剖析,并响应调整风险应对战略。

  公司由相关部门认真对经济形势、工业政策、市场竞争、资源供应等外部风险因素以及财政状态、资金状态、资产治理、运营治理等内部风险因素举行网络研究,并接纳定量及定性相团结的要领举行风险剖析及评估,为治理层制订风险应对战略提供依据。

  2009 年度,面临宏观情形、行业走向、竞争态势的种种不确定性和新的挑战,公司注重提升企业的专业能力,促进公司的生长由规模速率型向质量效益型转变,接纳了项目获取坚持“精挑细选,掌握时机”;开展成本对标,提高集中采购度水平,严酷控制成本;实验用度预算硬约束和严酷监视,降低用度水平;存货治理坚持“量出为入”的战略,以及起劲拓展融资渠道等风险应对措施,以提升为股东一连缔造价值的能力。

  C. 控制运动

  本公司的主要控制措施包罗:① 不相容职务疏散控制

  公司在岗位设置前会对各营业流程中所涉及的不相容职务举行剖析、梳理,思量到不相容职务疏散的控制要求,实验响应的疏散措施,形成各司其职、各负其责、相互制约的事情机制。② 授权审批控制

  公司各项需审批营业有明确的审批权限及流程,明确各岗位治理营业和事项的权限规模、审批法式和响应责任。公司及各控股公司的一样平常审批营业通过在信息化平台上举行自动控制以保证授权审批控制的效率和效果。③会计系统控制

  公司严酷执行国家统一的会计准则制度,增强会计基础事情,制订了《万科整体会计治理及核算规范》明确了会计凭证、会计账薄和财政会计陈诉的处置赏罚法式。公司的核算事情基本实现了信息化处置赏罚,为会计信息及资料的真实完整提供了优异保证。④工业掩护控制

  公司建设了工业一样平常治理制度和定期清查制度,各项实物资产建设台账举行纪录、保管,坚持举行定期盘货及账实核对等措施,以保障公司工业清静。⑤预算控制

  公司通过体例营运妄想及成本用度预算等实验预算治理控制,明确各责任单元在预算治理中的职责权限,规范预算的体例、审定、下达和执行法式,并通过对营运妄想的动态治理强化预算约束,评估预算的执行效果。⑥运营剖析控制

  公司建设了运营情形剖析制度,并通过运营治理平台,实现了对公司运营的信息化治理。公司司理层通过月度谋划例会、总裁办公会等形式,定期开展运营情形剖析,发现存在问题,实时调整谋划战略。⑦绩效考评控制

  公司实验以平衡计分卡(BSC )为焦点的组织绩效治理,从财政、主顾、内部运作和学习生长四个维度出发制订审核方案并据此对总部、区域本部和子公司举行审核。公司每年组织季度审核、年度审核,审核效果将作为奖金分配、优才甄选与作育、团队优化、薪金福利调整等事情提供依据。

  公司将上述控制措施在下列主要营业运动中综合运用,对种种营业及事项实验有用控制,促进内部控制有用运行。①销售

  2009 年度,公司梳理及细化了市场营销部对销售相关营业的管控职责,制订及修订了包罗《万科整体营销用度分类治理规范》、《项目开盘认购的操作指引》、《明源销售系统使用规范》等在内的销售治理制度,遵照合约明晰、授权审批和不相容职务相疏散的原则,使用销售治理平台对项目订价、认购、折扣、签约、回款等营业举行控制和纪录。细化了对销售收款等高风险环节的控制流程,增强了对销售用度治理的控制力度。现实营业控制中,所有营业操作均需推行公司设定的审批流程,其中重大和要害营业操作必须在获得子公司治理层的审批后方加以实验。同时制度系统中也设计了复核、检查监视机制,完善对营业操作的管控。②成本

  公司主要由工程采购与成本治理部认真对成内情关流程的管控,今年修订了包罗《万科整体房地产开发企业成本核算指导》、《万科整体工程款支付治理划定》等在内的成本治理制度,实验成本对标治理,一连举行成本优化。使用成本治理软件,对项目运作全历程成本信息举行妄想治理和动态跟踪纪录。项目确定后,子公司按总部统一要求体例项目目的成本(成本妄想),经公司治理层和区域成本治理部门审批确认后执行,同时录入公司成本治理系统。项目开发历程中,已发天生本由专人认真实时录入成本软件,同时成本治理部门定期看待发天生本做出展望,并在须要时举行调整,从而对项目成本形成动态跟踪治理。子公司财政治理部门认真项目动态成本中的非条约用度录入。此外,通过定期的成本清查事情,保障子公司动态成本数据准确性,总部与区域通过开展成本检查等事情对子公司成本信息反映的实时性和准确性举行监视。③资金

  公司今年已经制订及修订了包罗《万科整体资金治理制度》、《万科整体资金结算操作规范》等,明确公司资金治理、结算的要求,对资金营业举行治理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金清静。总部设立资金治理中央,对公司和各子公司的融资和结算营业实验统一治理。子公司银行账户开销户均需获得资金治理中央的审批确认;融资营业由资金治理中央统一治理,子公司对外举行融资,须在资金治理中央统一部署下,经审批后举行;付款方面,主要谋划付款亦由资金治理中央举行统一结算。同时,资金治理中央还通过定期体例年度资金妄想和月度动态转动资金妄想增强资金治理的妄想性,并对子公司的资金妄想完成情形举行跟踪,实时调整资金部署。④采购

  公司主要由工程采购与成本治理部认真对采购营业的管控,今年度公司已制订及修订了包罗《工程采购治理措施》、 《工程采购实验细则》、《供应商治理细则》等在内的采购治理制度,规范采购营业操作,增强集中采购、推行战略相助等采购模式和招投标、竞争性谈判等多种采购方式,兼顾采购的效益、效率和规范性,并使用采购治理平台提升采购的效率和透明度。通过招投标方式,严酷举行经济标和手艺标评审,在公正公正、充实竞争的基础上择优选择供应商,保证采购成本和质量的合理性;通过集中采购,整合内部需求和外部资源,最大限度施展采购量的优势以实现规模效益;通过战略相助,在对要害产物/服务供应商举行周全评估的基础上,与评价为最优的供应商建设恒久、细密、稳固的相助关系,以到达最优采购绩效;公司各子公司均使用采购平台,有用提高了采购效率和透明度。在采购付款环节,增强了支付环节的核对和审查及对供应商的后评估,以保证付款的准确性及合理性。⑤重大投资

  公司投资营业主要由战略与投资治理部认真管控,公司已经制订及修订了包罗《万科整体新项目生长制度》、《万科整体新项目投资事情指引》等在内的投资治理制度,并使用新项目决议平台对重大投资举行治理。今年度,公司始终坚持“精挑细选”的战略,重点思量价钱的合理性和风险的可控性,严酷评估项目收益的可行性,通过严酷的分级授权审批法式对重大投资实验全程监控。公司对投资实验区域本部审查、总部决议的控制模式,区域子公司的投资项目,除重大战略并购外,其余均由区域本部举行项目起源审查,经总部相关专业部门团结评审后,报由公司治理层组成的投资与决议委员会在董事会授权规模内举行决议;公司重大战略并购投资以及非区域子公司的投资项目,经公司相关专业部门团结评审后,由投资与决议委员会直接在董事会授权规模内举行决议。项目投资金额凌驾公司董事会对公司授权的,需在报董事会决议通事后方可实验。⑥对子公司的治理

  公司构建总部、区域、一线的三级架构系统。在三级架构系统下,总部对区域本部和子公司的授权和职责划分坚持不相容职责相疏散的原则;总部专业部门统一制订制度,对一线公司举行专业指导;并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段,检查、监视公司各层级职责的有用推行。

  (1)公司已经制订《万科整体法人事项治理措施》等制度,规范各子公司设立及注销等营业的控制流程。对于凌驾公司董事会授权规模的子公司设立、对外转让股权、子公司驱逐整理等,除推行公司内审批法式外,还需报公司董事会审议通事后方加以实验;对于公司董事会授权公司治理层举行决议的法人事项则在治理层举行决议后,报董事会存案。

  (2 )重大事项陈诉与审议方面,建设统一规范的陈诉渠道和方式。公司制订宣布了《万科整体信息治理措施》,建设了包罗谋划治理例会、总裁办公会等在内的定期、不定期专题办公聚会会议制度,以掌握整体的整体谋划状态,并决议重大谋划治理事项。子公司定期向总部上报种种谋划信息,对暂时重大事项,即时向区域或总部相关职能部门专项陈诉。

  (3)财政核算治理方面,总部财政治理部制订及修订了包罗《万科整体会计治理及核算规范》、《万科整体内部往来、内部生意营业核算规范》等制度,指导控股公司的财政核算事情。财政陈诉期末,各控股公司须凭证总部财政治理部宣布的“结算通知”要求报送财政报表,并由总部财政治理部对各控股公司的核算质量举行审核。

  (4 )对于新并购的子公司,公司增强营业整合的同时,还通过内部培训和企业文化宣讲,加速企业融合历程;通过应用公司统一使用的信息系统平台,实现内部信息实时转达。⑦关联生意营业

  公司对关联生意营业接纳公正、公正、自愿、诚信以及对公司有利的原则,关联生意营业订价凭证公正市场价钱,充实掩护各方投资者的利益,须要时约请自力财政照料或专业评估师对其举行评价并按划定披露。凭证《深圳证券生意营业所股票上市规则》和《公司章程》的相关划定,公司明确划分股东大会和董事会对关联生意营业的审批权限。重大关联生意营业在经自力董事认可后,方提交董事会审议。披露关联生意营业时,同时披露自力董事的意见。⑧对外担保

  凭证证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券生意营业所股票上市规则》等相关划定,公司制订了《万科企业股份有限公司担保治理制度》,明确划定担保营业评审、批准、执行等环节的控制要求,对担保营业举行控制。原则上公司除因住宅销售营业对部门业主提供按揭担保外,差池外(非关联公司)提供担保,由于并购营业发生无法阻止的担保营业时,均推行须要的内部审批法式,并提请公司董事会审议通过,特定担保事项则在提交股东大会审议通事后,方予以实验。对外提供的担保在须要时要求被担保方提供反担保,以规避由担保可能给公司造成的损失。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续治理,限制控股子公司提供担保。⑨召募资金使用

  公司制订《万科企业股份有限公司召募资金治理措施》,严酷凭证《中华人民共和国公司法》、

  《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券刊行治理措施》等执律例则的相关划定对召募资金举行治理,公司对召募资金接纳了专户存储、专款专用的原则,由总部资金中央举行统一治理,并约请外部审计师对召募资金存放和使用情形举行审计,审计效果和投资项目希望情形在定期陈诉中予以披露。⑩信息披露

  公司凭证《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《深圳证券生意营业所上市规则》、《公司章程》等的有关划定,制订了《万科企业股份有限公司信息披露治理措施》,通太过级审批控制保证种种信息以适当的方式实时准确完整地向外部信息使用者转达。公司董事会办公室认真对羁系部门披露要求的实时获取及实时跟踪。公司果真披露的信息文稿由董事会办公室认真起草,由董事会秘书举行审核,在推行法定审批法式后加以披露。公司选择《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网站等媒体作为果真信息披露的渠道,所披露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设专人认真回覆投资者所提的种种关于万科的问题,相关职员以果真披露的信息作为回覆投资者提问的依据。同时通过公司外部网络中的投资者关系栏目实时宣布相关信息,与更宽大的投资者举行普遍交流。

  公司相关制度划定,信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务,在未对外果真披露前不得以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的诠释由董事会秘书执行,其它当事人在获得董事会授权后可对所披露信息的现真相形举行说明。董事会办公室凭证信息披露需要在全公司规模内网络相关信息,在该等信息未果真披露前,所有相关职员均应推行保密职责,凡违反信息披露要求的,对相关责任人给予品评、忠言处罚,情节严重的给予行政和经济处分,并视情形追究执法责任。

  D. 信息与相同

  公司已经制订出包罗《万科整体信息治理措施》、《万科整体信息保密制度》、《整体总部聚会会议治理划定》等在内的各项制度,规范公司内谋划信息转达秩序。一样平常谋划历程中,建设了定期与不定期的营业与治理快报、专项陈诉等信息相同制度,便于周全实时相识公司谋划信息,并通过种种例会、办公会等方式治理决议,保证公司的有用运作。

  公司一连地运用信息化手段提高治理决议及运营效力,流程与信息治理部作为信息化事情的执行及治理机构,认真公司财政系统、营业运营系统和办公治理系统的妄想、开发与治理,认真组织公司种种信息系统的开发与维护,在全公司规模内提供信息系总共享服务。建设了万科信息清静治理系统,制订了一系列信息清静目的、战略和制度,掩护公司的信息资产,起劲预防清静事务的发生。公司还将一连优化信息流程并举行信息系统的整合。

  在与客户、相助同伴、投资者和员工关系方面,公司已建设起较完整透明的相同渠道,在完善相同的同时施展了对公司治理的监视作用。对客户,公司本着“与客户一起生长,让万科在投诉中完善”的客户理念,设立五条投诉相同渠道,与客户举行良性互动;对投资者,公司除了通过法定信息披露渠道宣布公司信息外,投资者还可以通过电话、电子邮件、会见公司网站、直接到访公司、加入公司组织的网络路演和晤面会等方式相识公司信息,公司建设网络辅助系统实时响应投资者的种种需求,保证投资者实时相识公司的谋划动态,通过互动增强对公司的明确和信托;对员工,设立十二条相同渠道,保证相同顺畅有用;对相助同伴,提倡相助共生共赢,通过多种渠道定期相一律多种渠道,保持优异的相助关系。

  E. 内部监视

  公司已经建设起涵盖总部、区域、一线三个层面的监视检查系统,审计部、风险治理部、总部其它职能部门或约请的第三方对各营业领域的控制执行情形举行定期与不定期的专项检查及评估,保证控制运动的存在并有用运行。监事会执行内部反舞弊职能,建设定期对各子公司的巡查机制,并认真归口处置赏罚实名与匿名投诉事宜,有用施展其监视作用。

  F. 重点控制运动中的问题及整改妄想

  通过公司自我评价及整改,阻止 2009 年 12 月 31 日,本公司内部控制系统基本健全,未发现对公司治理、谋划治理及生长有重大影响之缺陷及异常事项。

  G. 内部控制自我评价结论

  董事会以为,公司已经建设起的内部控制系统在完整性、合规性、有用性等方面不存在重大缺陷。但由于内部控制固有的局限性、内部情形以及宏观情形、政策规则一连转变,可能导致原有控制运动不适用或泛起误差,对此公司将实时举行内部控制系统的增补和完善,为财政陈诉的真实性、完整性,以及公司战略、谋划等目的的实现提供合理保障。七、股东大会情形简介

  1. 2008 年度(第21 届)股东大会公司 2008 年度股东大会聚会会议通知于 2009 年 3 月 10 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港IRasia.com 刊登,股东资格确认日为2009 年4 月 1 日。本次股东大会于 2009 年 4 月 10 日上午9:30 在深圳市福田区梅林路 63 号万科修建研究中央举行。加入股东大会的股东(授权股东)共 298 人,代表股份 3,821,726,516 股,占公司有表决权股份总数的 34.76%。其中,A 股股东(授权股东)共 145 人,代表股份 3,454,170,617 股,占公司有表决权 A 股股份总数的

  35.68%;B 股股东(授权股东)共 153 人,代表股份 367,555,899 股,占公司有表决权 B 股股份总数的

  27.95%。本次股东大会审议并通过了(1)2008 年度董事会陈诉;(2 )2008 年度监事会陈诉;(3)2008 年度陈诉及经审计的财政陈诉;(4 )2008 年度利润分配及分红派息方案;(5)关于约请2009 年度会计师事务所的议案;(6)关于修改公司章程的议案,还听取了自力董事履职情形陈诉和公司加入四川地震灾后安置重修事情情形的汇报。本次股东大会决议通告 2009 年 4 月 13 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、 《上海证券报》及香港IRasia.com。

  2. 2009 年第一次暂时股东大会公司 2009 年第一次暂时股东大会聚会会议通知于 2009 年 8 月 27 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港IRasia.com 刊登,股东资格确认日为2009 年9 月7 日。本次股东大会现场聚会会议于 2009 年 9 月 15 日下战书 14:00 在深圳市福田区梅林路 63 号万科修建研究中央举

  行。通过深圳证券生意营业所生意营业系统举行网络投票的时间为 2009 年 9 月 15 日上午 9:30~11:30,下战书

  13:00~15:00;通过深圳证券生意营业所互联网投票系统投票的时间为2009 年 9 月 14 日下战书15:00 至 2009 年

  9 月 15 日下战书15:00。加入本次股东大会现场聚会会媾和网络投票的股东(授权股东)共 777 人,代表股份 4,446,874,097 股,占公司有表决权总股份的 40.44%。其中,A 股股东(授权股东)共 580 人,代表股份 3,995,387,028 股,占公司A 股有表决权总股份数的 41.27%;B 股股东(授权股东)共 197 人,代表股份 451,487,069 股,占公司B 股有表决权总股份数的 34.33%。本次股东大会审议并通过了(1)关于公司切合果真增发 A 股股票条件的议案;(2)关于果真增发 A 股股票刊行方案的议案,并分项表决通过了本次刊行股票的种类和面值、刊行股票的数目和召募资金规模、刊行工具、刊行方式和向原股东配售的部署、订价方式、本次刊行召募资金用途、本次刊行完成后公司滚存利润的分配方案、本次刊行股票上市地和本次刊行决议有用期等相关事项;(3)关于授权董事会全权治理果真增发 A 股股票相关事宜的议案;(4 )关于果真增发A 股股票召募资金妄想投资项目可行性的议案;(5)关于上次召募资金使用情形的专项说明的议案;(6)关于建设会计师事务所选聘制度的议案。本次股东大会决议通告于 2009 年 9 月 16 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港IRasia.com。八、董事会陈诉

  1. 治理层讨论与剖析市场情形转变与治理层看法受政策利好、信心恢复等多重因素影响,加之大量购房需求从 2008 年推迟到 2009 年释放,2009 年房地产市场成交大幅增添,创历史新高。整年商品住宅销售面积 8.53 亿平方米,销售金额 3.82 万亿元,较 08

  年划分增添43.9%和 80.0%,较07 年划分增添23.4%和 50.7%。上半年,天下各都市商品住宅成交普遍泛起恢复性增添,成交面积环比一连回升。中期之后,各地市场走势泛起一定分化。下半年天下商品住宅成交面积较上半年增添 70.8%,其中,东部、中部和西部地域成交面积的环比增幅划分为54.0%,107.0%和77.1%。价钱方面,年内天下市场整体有所上升,大部门中西部都市、二线以下都市体现为对 2008 年房价下降的回补;但部门一线都市、热门都市房价上涨过快,其缘故原由是多方面的,既有快速都市化导致的局部住房供求矛盾加剧的恒久因素,也有特殊时期经济情形的影响——从实体经济退出的资金缺少投资渠道,演变为资产设置需求,而天下的此类需求基本集中于少数热门都市。此外,07-09 年时代行业的急剧颠簸也加剧了阶段性的欠缺。08 年市场低迷,开发企业被迫普遍削减开工,导致 09 年新居供应量一连低于市场成交水平。凭证万科对 14 个重点都市的视察,14 都市 09 年的住宅成交批售比(商品住宅销售面积/新居批准预售面积)为 1.51,远高于 07 年的 1.04 和 08 年的 0.63。随着可售资源的一直消化,市场存货量年内一直下降,现在多数都市的存货量处于近年来的历史低位。可售资源的不足,加大了热门都市住宅价钱上涨的压力。陈诉期内,随着销售回暖趋势简直立和市场信心的回升,企业的投资意愿普遍恢复,项目开发节奏逐渐加速,这一征象在中期之后越发显着。09 年动工项目中很大一部门将在 10 年转化为市场供应,因此

  2010 年天下市场的新居供应总体上将比2009 年越发富足。

  2009 年,住房市场成交的回暖也发动了土地市场的迅速回升,一季度后土地流拍和底价成交比例大幅镌汰。进入下半年后,一些主要都市的起拍价和成交价到达历史最高水平,部门都市再度泛起“地王”征象,引发普遍的关注。现在“地王”征象主要集中在少数热门都市,缘故原由一方面是热门都市房价上涨较快,传导到土地市场;另一方面,此类都市近年来土地供应量普遍少于衡宇销售量,随着开发企业可售资源快速消化,普遍存在增补项目资源的需要,而短期内又难以开发新市场,投资仍主要集中在原有地域,也导致了这些都市的土地市场竞争更趋强烈。

  2009 年下半年以来,为进一步规范土地市场秩序,提高土地使用效率,领土资源部加大了对闲置土地的羁系和处置赏罚力度。同时,为继续完善土地出让招拍挂制度,增强对土地供应开发的治理,12 月,五部委出台《关于进一步增强土地出让收支治理的通知》,要求分期缴纳所有土地出让价款的限期原则上不凌驾一年,特殊项目可约定在两年内所有缴清,以及首次缴纳比例不得低于所有土地出让价款的 50%等。政策实验后,企业在获取项目时需要越发审慎的评估资金成本,这将促使企业在拿地时越发理性,有助于抑制部门都市土地市场的过热趋势。

  2010 年头,国务院出台了《关于促进房地产市场平稳康健生长的通知》,在一定前期一系列政策起劲意义的同时,针对当前部门都市房价上涨较快的问题提出了 11 条意见,主要集中在增添保障性住房和通俗商品住房有用供应,合理指导住房消耗、抑制投资投契性购房需求,增强风险提防和市场羁系,加速推进保障性安居工程建设等方面。《通知》一方面一定了增添住房供应的主要性,另一方面也注重对住房需求的指导,通过抑制投资投契性购房,指导住民形成合理的消耗模式。上述政策的出台对于缓解住房供应主要的时势、提高行业的规范性、促进房地产市场康健的生长具有起劲的意义。万科一直以为,房价过快上涨并倒霉于行业的久远生长,只有平稳生长才是行业之福。公司一直遵照

  “不囤地,不捂盘”,快速开发的战略,09 年在拿地上也保持了相当审慎的态度。现在万科的资金状态优异,财政清静性高,库存结构康健。公司信托,上述政策的出台,对于稳健谋划的企业相对有利。谋划业绩与剖析

  2009 年公司实现营业收入488.8 亿元,同比增添 19.2%,实现净利润53.3 亿元,同比增添32.1%。陈诉期内,公司销售额首次突破 600 亿元,实现销售面积 663.6 万平方米,销售金额 634.2 亿元,划分比

  2008 年增添 19.1%和 32.5%。实现结算面积 605.2 万平方米,结算收入 483.2 亿元,同比划分增添 34.1%和 19.3%。其中,珠三角区域实现销售面积 174.4 万平方米,销售收入 194.0 亿元,划分占公司整体的 26.3%和

  30.6%,实现结算面积 190.4 万平方米,结算收入 164.3 亿元,划分占公司整体的 31.5%和 34.0%,实现净利润 19.2 亿元,占公司整体的 32.5%;长三角区域实现销售面积 189.3 万平方米,销售收入 203.8 亿元,划分占公司整体的 28.5%和 32.1%,实现结算面积 177.0 万平方米,结算收入 151.2 亿元,划分占公司整体的 29.2%和 31.3%,实现净利润20.2 亿元,占公司整体的 34.2%;环渤海区域实现销售面积201.5 万平方米,销售收入 166.1 亿元,划分占公司整体的 30.4%和 26.2%,实现结算面积 168.1 万平方米,结算收入 120.3 亿元,划分占公司整体的 27.8%和 24.9%,实现净利润 13.2 亿元,占公司整体的 22.3%;中西部区域实现销售面积 98.4 万平方米,销售收入 70.3 亿元,划分占公司整体的 14.8%和 11.1%,实现结算面积 69.7 万平方米,结算收入 47.3 亿元,划分占公司整体的 11.5%和 9.8%,实现净利润 6.5 亿元,占公司整体的 11.0%。阻止 2009 年尾,公司尚有 374.5 万平方米已销售资源未完工结算,条约金额总计 382.3 亿元。其中合并报表规模内已售未结面积 343.5 万平方米,条约金额 356.5 亿元。鉴于陈诉期内市场形势显着好转,预计待结算资源的盈利水平将有较大提升。上述待结算资源绝大部门将在 2010 年加入结算,为公司 2010 年实现优异的收益水平提供了有力的支持。

  2008 年公司凭证其时的市场情形,对可能存在风险的 13 个项目计提存货减价准备 12.3 亿元。陈诉期末,凭证最新市场及销售情形,公司对所有项目举行了减值状态的测试,特殊针对 2008 年尾计提减价准备的项目举行了跟踪评估。凭证测试效果,凭证企业会计准则的要求,对其中 9 个项目计提的减价准备予以全额冲回(冲销)。另外 4 个计提减价准备的项目后续谋划仍存在不确定性,2009 年尾维持原减值判断。陈诉期内,项目存货减价准备转变情形如下:

  单元:人民币万元

  序号 都市 项目 年头减价准备余额 年尾减价准备余额

  1 北京 蓝山(原金色城品) 12,112 -

  2 成都 金润华府 3,153 -

  3 南京 金色里程(原金色城品) 8,006 -

  4 南京 金域缇香 6,359 -

  5 广州 金色城品 8,739 -

  6 上海 琥珀郡园 6,578 -

  7 天津 沐日润园 7,023 -

  8 武汉 圆方(原金色城品) 4,028 -

  9 无锡 金域缇香(原金色都市) 5,391 -

  10 成都 海悦汇城 8,150 8,150

  11 成都 金色领域 21,612 21,612

  12 福州 金域榕郡 15,217 15,217

  13 南京 金域蓝湾 16,688 16,688

  ☆ 合计 123,056 61,667

  期内,公司房地工营业结算净利率 12.25%,较 08 年上升 1.49 个百分点。该上升反映了公司在用度控制方面的起劲取得的成效,以及项目存货减价准备转回等影响。房地工营业结算毛利率 21.99%,较 08 年下降 6.16 个百分点。由于房地产结算存在滞后性,结算毛利率下降主要体现 2008 年调整期内的价钱下滑。公司 08 年底有 273.4 亿元已售未结资源,大部门在 09 年转入结算。其中包罗福州金域榕郡、广州金色城品、南京金域缇香、天津沐日润园等 4 个 08 年计提存货减价准备的项目。由于该等项目销售时正值市场低迷,毛利率较低;另外,陈诉期内结算的项目中还包罗上海华漕 213、上海金色都市、广州新里程等利润率较低的保障性住房。鉴于公司 09 年的销售毛利率显着高于结算毛利率,预计 10 年公司结算毛利率将有较为显着的回升。

  09 年头,公司制订了新开工面积 403 万平方米,完工面积 619 万平方米的年度生长妄想。2009 年公司现实完成新开工面积 560.9 万平方米,较年头妄想增添 39.2%,完工面积 536.4 万平方米,较年头妄想镌汰

  13.3%。陈诉期内公司部门项目由于受都市蹊径刷新或举行运动会等意外因素影响,以及凭证市场需要实验产物刷新、因强化质量治理按尺度工期调整开发节奏等缘故原由,施工周期有所延伸,公司现实完成完工面积低于年头妄想。经由此前数年的市场调整,公司 2009 年在项目获取上越发审慎。在部门房价、地价上涨较快的都市,公司坚持“宁愿错过,决不拿错”的原则,规避了竞争过于强烈的地块。09 年公司新增项目 44 个,大多位于房价上涨较少、自住需求占主导职位的二三线都市。新增项目的平均楼面地价约 2,401 元/平方米左右,较 07 年下降 29.5%。新增项目的万科权益地价约248.2 亿元,占同期销售金额的比例约 42.0%,思量未来三年的增添,这是一个稳健而适中的比例。阻止 2009 年尾,公司妄想中项目按万科权益盘算的修建面积为2436 万平方米,基本可知足未来二至三年的开发需要。期末,在公司种种存货中,已完工开发产物(现房)53.1 亿元,占比 5.9%;在建开发产物 414.5 亿元

  (其中包罗343.5 万平方米、条约金额 356.5 亿元的已售出未结算产物),占比 46.0%;拟开发产物(对应公司妄想中项目,其中相当一部门将在2010 年一季度转为在建)432.6 亿元,占比48.0%。公司继续保持了康健的财政状态。阻止陈诉期末,公司持有钱币资金 230.0 亿元,较年头时增添 15.1%;种种短期乞贷和一年内到期的恒久乞贷 86.3 亿元,较年头下降 51.7%。公司净欠债率 19.7%,较 2008 年尾降低 13.4个百分点。公司一直坚持稳健谋划,通过恒久积累,在金融系统中作育了优异的信用和相互相识、信托的相助关系,融资渠道相对富厚。期内,公司与中国建设银行股份有限公司签署战略相助协议,进一步深化双方业已建设的恒久战略相助关系,获得建设银行 500 亿元授信额度。未来公司将继续和各大银行在房地产开发贷款、银行保证营业、票据承兑等多个方面开展普遍相助。

  2009 年治理回首

  2009 年,公司坚持既定的生长战略,以提升企业的谋划质量、治理效率和专业能力为事情重点,起劲促进公司的生长由规模速率型向质量效益型转变。陈诉期内,公司深入推动成本优化,通过开展成本对标,建设成本和市场价钱数据库,严酷控制项目成本,确定最具性价比的部品选择和工艺尺度方案。在用度方面,2009 年头,公司提出将治理用度、销售用度占营业收入的比例较 08 年降低 20%的目的。通过简化治理行动,实验用度预算硬约束和严酷监视等措施,以及在营销上增强市场和客户研究、优化广告投放等行动,在销售规模、结算规模增添的同时,

  2009 年治理用度绝对量同比降低 5.8%,销售用度绝对量同比降低 18.6%,治理用度、销售用度合计占营业收入的比例比去年降低26.9%,超额完成了年头制订的目的。

  2009 年,公司一连推进装修房战略,装修房占公司新开工面积的比例由 2008 年的 60%提高到 79.5%。相对于传统的毛坯房,推广装修房一方面为客户装修刷新节约了大量的资金成本和时间成本,另一方面也有利于镌汰客户疏散装修历程中的二次污染,降低修建能耗,切合节能环保的生长理念。现在,一些地域和都市已经陆续出台种种措施促进住宅全装修的普及。未来,随着市场消耗心态的日益成熟,装修房占住宅产物的比例将一直提升,公司作为率先启动装修房战略的企业,在相关领域所积累的履历和口碑将成为未来市场竞争中的一项主要优势。公司充实意识到,当市场销售形势好转时,在产物质量方面的起劲更不能有丝毫松懈;装修房比例的扩大,也对公司的项目治理流程、产物施工质量以及制品掩护提出了更高要求。期内,公司严酷落实“尺度工期”、“按图施工”和“实测实量”制度,以确保项目的合理施工周期,控制交付缺陷。公司组织一线公司开展工程质量标杆学习,就项目的治理尺度、事情要领、手艺工艺以及装修房治明确决方案等各方面问题举行普遍交流。在此基础上,各一线公司凭证自身谋划情形制订质量行动目的,从掘客优质总包资源、建设全历程采购治理机制、施展工程监理起劲性、增强班组治理和质量下层事情控制、增强内部质量意识和精品意识等各个方面提出详细的质量刷新措施。随着公司项目数目和谋划规模的日益扩大,尺度化、集约化对于公司实验精益治理、施展规模优势的主要性进一步凸显。期内,公司致力于推动成熟定型产物的快速复制和装修房的部品尺度化,并在此基础上强化集中采购。公司已经制订装修房 C 级尺度并在公司内举行推广。8 月,公司完成 C 级装修房部品的首次天下招标,在引进绿色节能质料、提高部品品质、降低采购成本方面均取得优异成效。现在,公司集中采购的产物种类已由08 年的 12类提升到24 类,节约了约 12.3%的采购成本。公司在住宅工业化方面所支付的起劲日益赢得认可。2009 年,北京沐日风物项目 B3#、B4#楼被授予“北京市住宅工业化试点工程”称谓。B3#、B4#楼作为公司在北京的首个工业化住宅项目,接纳了工业化预制外墙板和全装修等新手艺和新工艺,在节能、节材、节水、节地、情形掩护以及制作周期方面较传统制作方式具有显着优势,项目在 09 年中期开盘后,获得优异的市场回声。陈诉期内,东莞市万科修建手艺研究有限公司获得由广东省科学手艺厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局团结揭晓的高新手艺企业证书,是行业内第一家被认定的高新手艺企业。期内,公司团结低碳经济的生长趋势,起劲加入绿色修建的研发和推广,“做卓越的绿色企业”已经成为公司的中恒久生长战略中主要的组成部门。公司凭证国家《绿色修建评价尺度》,起源体例了《万科住宅性能尺度》,并在公司的项目中付诸实验。2009 年 6 月,深圳 万科城四期项目获天下唯一“绿色修建设计评价标识”三星级奖,成为业内迄今为止唯一的绿色三星住宅项目。2009 年《财富》(中文版)宣布的“十大绿色公司”名单中,公司因在探索工业化与都市低收入住宅方面的效果入选。9 月,公司总部由深圳市福田区梅林路 63 号万科修建研究中央迁至深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中央,新迁入的总部凭证美国LEED铂金级尺度设计制作,现在申请认证事情希望顺遂,有望成为全球大型综合性修建中的绿色标杆。陈诉期内,继公司捐建的遵道学校、卫生院成为震后第一批建成投入使用的永世性公共修建后,公司捐资并建设的遵道镇中央幼儿园、遵道镇便民服务中央、向峨乡政务中央以及遵道梨花广场也已先后建成交付,均到达最高抗震设防品级。此外,公司还在彭州、南江、名山、雅安等地出资捐建了学校、医院等类型的公共设施。凭证第三方体例的万科捐建项目自力审计陈诉,公司、万科公益基金会、公司员工及相助同伴在

  四川共投入 12,462.2 万元,其中公司依据 2008 年第一次暂时股东大会决议授权投入

  10,039.2 万元,公司企业公民专项建设用度支出 220 万元,各分支机构加入救灾事情支出 219.5 万元,公司员工捐钱 1,165.5 万元,公司相助同伴捐赠418 万元,万科公益基金会出资400 万元。

  2009 年在《欧洲钱币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中,万科获得全球住宅类开发企业第一名。公司第七次获得由经济视察报社与北京大学企业案例治理研究中央配合评选的“中国最受尊重企业”称谓。由国务院生长研究中央企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构配合

  宣布的“2009 中国房地产百强企业研究”陈诉中,万科位列房地产企业综合实力第一。2009 年,公司再次入选《福布斯》亚洲最佳 50 家上市公司。在《财富》(中文版)宣布的“2009 最受赞赏的中国公司”名单中,公司荣登“2009 最受赞赏的中国公司全明星榜”,在“房地产开发”行业榜中位列第 1位。凭证自力第三方盖洛普公司一连举行的万科客户知足度视察效果,公司的客户知足度在 09 年有所提升。在 2009 年度“中领土木匠程詹天佑奖优异住宅小区金奖”评选中,公司共有四个项目依附在质量、节能、环保、妄想、科技等方面的优异体现,获得金奖,划分为北京四序花城Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ项目、广州万科城花园、沈阳魅力之城一期工程、武汉四序花城·西半岛项目,同时,沈阳新榆公馆大一期工程获得

  “中领土木匠程詹天佑奖住宅小区优异妄想奖”。在“中国房地产TOP10 研究组”组织的 2009 中国物业

  服务百强企业评选中,公司物业荣获“2009 中国物业服务百强企业”称谓及“百强企业服务质量 TOP10

  第一名”。公司的品牌价值获得普遍认可。由央视网主理,央视网《品牌·国际》频道承办,中央电视台经济频

  道、CCTV 移动传媒、CCTV 手机电视等媒体支持的“CCTV 60 年 60 品牌”评选运动中,万科获得

  “CCTV60 年 60 品牌”声誉称谓,同时,董事会主席王石荣获“中国品牌优异孝顺奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009 年中国最佳雇主”评选中,公司成为 10 家上榜企业中唯一的房地产企业。陈诉期内,公司坚韧不拔的推动投资者关系建设。由《中国证券报》主理的“中国上市公司百强金牛奖”评选中,公司依附生长的一连性和稳健性获得百强金牛奖。由《证券时报》主理的“中国上市公司价值评选暨首届中国最受投资者接待上市公司网站评选”中,公司荣获中国上市公司价值百强、中国上市公司优异治理团队、中国最具社会责任上市公司、最受投资者接待上市公司网站、最佳信息披露网站等称谓。未来生长展望

  2010 年公司将以“业绩增添”和“绿色战略”为中央,在确保谋划稳健的同时,促进业绩增添和市园职位的提升,推动公司向绿色企业转型,在投资者、客户、员工各方面,实现产物和服务的均好生长。进入 2010 年前后,针对部门都市房价上涨过快的征象,政府推出一系列调控政策,以指导住宅市场理性生长。上述因素对市场购房心理存在一定影响,短期内市场不确定性和成交的颠簸性可能上升,但对于促进市场的康健生长具有起劲意义。公司将坚持“不囤地,不捂盘”的谋划战略,起劲促进销售,起劲应对市场转变。在项目投资上,公司将继续保持审慎的拿地态度,施展“战略纵深”优势,综合运用种种相助渠道,继续致力于盘活市场存量土地,以合理价钱获取优质土地资源,以保障各都市和区域的平衡生长,争取使公司持有项目资源稳固在知足未来三年开发所需的水平上。2010 年公司的新增项目资源仍将以面向自住需求的主流住宅用地为主。在项目开发方面,凭证现有的项目开发妄想,公司预计 2010 年新开工面积 855 万平方米,较 09 年开工面积增添 52.5%。受开工前的相关手续治理及准备事情的现实进度影响,部门原预计在 09 年底开工的项目推迟到 10 年一季度开工,公司 09 年的现实开工面积略低于中期调整后的妄想,2010 年的妄想开工面积响应有所增添。同时,由于近年来新开工项目中装修房比例一连上升,在基本实现全装修、装修房比例趋于稳固之前,整体完工时点相对开工时点、销售时点将有所延后,预计 2010 年完工面积 504 万平方米,较 09 年有所下降。思量到 09 年尾已售待结算资源的盈利水平显着提升,公司 2010 年净利润的增添并不会因此受到重大影响。公司将凭证市场销售情形合理调治开发节奏,保持康健的库存状态。随着都市生长和都市妄想的调整,近年来新出让项目中商业配套的比重普遍泛起上升趋势,公司在该领域的竞争能力,一定水平上将影响到未来的项目获取;另一方面,随着公司项目开发和物业治理规模的扩大,怎样对住宅项目中的商业配套物业举行有用治理,以提升项目价值和客户栖身品质,也是公司所面临的一项挑战。基于这些需要,公司将在继续坚持主流住宅开发的营业模式基础上,实验与住宅相配套的其它物业类型,逐步作育非住宅营业相关能力。同时,公司将团结都市生齿结构转变和栖身需求日益多样化的趋势,起劲关注康健养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域。提高产物质量是一项恒久事情,公司将制订并跟踪落实响应的质量知足度提升妄想。为确保装修房战略的顺遂实验,公司将从图纸尺度化、施工工厂化、治理可视化、现场整齐化四个方面入手,提高装修房的图纸指导性,增强治理流程的规范性,降低施工误差。为进一步提升整体项目谋划质量和产物着名度,公司将集中专业实力和资源,在充实借鉴业内优异项目乐成履历的基础上,在各个品类打造一批具有行业影响力的标杆性产物和精品项目,并树立可在天下规模复制的项目开发模式,牢靠在产物力方面的领先优势。产物品质的权衡尺度是性价比,即在一律价钱水平下,需要让客户感受到逾越市场常态的质量和性能。公司将继续严酷落实“质量第一”的开发思绪,同时加大与客户的相同交流力度,改善客户对产物质量的认知;在产物性能方面,着重思量产物使用上的便利性、恬静度以及节能环保性能。作为提升万科产物品质和运营效率的系统化手段,公司将继续拓展尺度化产物系统规模,完善包罗“产物库、气焰气焰、精装修、景观、性能”等全方位尺度化产物系统,提供顺应公司生长规模、具有更高性价比的产物。2010 年妄想高层新项目应用尺度化产物的比例到达30%。

  2010 年公司将坚持“放心清静”的服务宗旨,打造地产和物业整合的服务系统,保持基础服务的领先职位,改善物业系统的谋划状态;并将凭证客户的现实需求,实验提供增值服务,以进一步提升客户忠诚度。低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心,而房地产行业在节能减排中将饰演主要角色。能否率先完成绿色转型,对于加入绿色经济配景下的市场竞争至关主要。2010 年将是公司从理念熟悉到行动落实绿色修建的要害性一年。公司将完成十年绿色生长妄想的制订,并团结公司在工业化和装修房领域的优势鼎力大举推学习建节能环保。公司妄想 2010 年新开工公寓项目基本实现 100%全装修,其中工业化应用面积 100

  万平方米;所有新项目均到达万科住宅性能尺度,其中 100 万平方米凭证绿色三星认证尺度设计、施工。此外,公司将起劲推动世博会万科馆的运作,使之成为公司推广绿色理念的主要平台和实验绿色战略的制高点。在组织治理方面,为配合营业生长的需要,2010 年公司将从总部最先推进“简政强兵”事情,包罗重新设置总部部门职能,精简治理层级,镌汰审批事项,提高组织效率。公司总部将增添对一线公司的支持力度,勉励一线公司凭证自身的营业生长需要,对组织结构、审批流程等举行优化。随着我国宏观经济的逐步苏醒,09 年为提振经济信心所接纳的宽松钱币政策存在微调的可能性,企业的信贷和融资情形面临一定的不确定性。2010 年公司在融资上将以确保谋划清静为主要原则,和银行、信托、保险资金等金融机构睁开越发亲近的相助,一直创新融资方式,拓宽融资渠道。公司 09 年果真增发A 股股票的方案已经上报相关羁系部门审核,乐成实验后将有望进一步提高公司的资金实力和谋划无邪性,公司将继续起劲推动该项事情的希望。

  2.公司谋划情形

  (1)主营营业的规模及其谋划状态A.按行业划分公司为专业化房地产公司,主要产物为商品住宅,2009 年公司销售面积 663.6 万平方米,销售金额 634.2

  亿元,划分较08 年增添 19.1%和32.5%。

  2009 年天下商品住宅销售总额为 38,157.2 亿元。按此口径盘算,2009 年公司在天下的市场占有率为

  1.66%,比2008 年镌汰0.68 个百分点。陈诉期内,公司房地产项目结算面积 605.2 万平方米,同比增添 34.1%,结算收入 483.2 亿元,同比增添

  19.3%,结算成本 341.5 亿元,比去年同期增添 38.5%;房地工营业的营业利润率约为 21.99%,比上年镌汰6.16 个百分点。

  单元:人民币万元

  营业收入 营业成本 营业利润率注

  行业

  金额 增减 金额 增减 数值 增减

  1.主营营业 4,864,502.75 19.40% 3,439,727.68 38.15% 21.97% 镌汰 6.00 个百分点

  其中:房地产 4,831,622.86 19.33% 3,414,881.63 38.52% 21.99% 镌汰 6.16 个百分点

  物业治理 32,879.89 30.06% 24,846.05 1.71% 18.97% 增添21.34 个百分点

  2.其他营业 23,598.56 -5.37% 11,744.10 9.25% 32.37% 增添 8.71 个百分点

  合计 4,888,101.31 19.25% 3,451,471.78 38.03% 22.02% 镌汰 5.92 个百分点

  注:营业利润率数据已扣除主营营业税金及附加。B.按投资区域划分公司近年来坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的都市经济圈聚焦战略,2009 年深圳、广州、上海、北京、天津几大焦点都市占营业收入和净利润的比重划分到达44.1%和44.5%。

  主营营业收 净利润 结算面积

  比例 比例 比例

  入(万元) (万元) (万平方米)

  珠江三角洲区域

  深圳 520,238.46 10.77% 55,588.45 9.40% 40.59 6.71%

  广州 433,838.69 8.98% 49,449.15 8.36% 49.76 8.22%

  东莞 109,484.24 2.26% 11,911.45 2.01% 18.51 3.06%

  珠海 15,086.44 0.31% 2,014.19 0.34% 1.26 0.21%

  中山 22,302.49 0.46% 2,985.47 0.50% 5.6 0.92%

  佛山 292,537.48 6.05% 42,554.13 7.19% 46.53 7.69%

  长沙 91,622.89 1.90% 8,194.57 1.39% 16.81 2.78%

  厦门 158,376.38 3.28% 19,346.01 3.27% 11.35 1.87%

  小计 1,643,487.07 34.01% 192,043.42 32.46% 190.41 31.46%

  长江三角洲区域

  上海 452,577.96 9.37% 77,866.09 13.16% 62.93 10.40%

  苏州 205,976.34 4.26% 20,799.27 3.52% 20.59 3.40%

  杭州 456,274.62 9.44% 62,095.27 10.50% 42.48 7.02%

  南京 179,227.23 3.71% 20,578.49 3.48% 16.56 2.74%

  南昌 11,973.19 0.25% 904.58 0.15% 3.25 0.54%

  宁波 72,656.12 1.50% 12,942.28 2.19% 6.43 1.06%

  镇江 29,397.10 0.61% (19.66) 0.00% 5.53 0.91%

  无锡 104,257.16 2.16% 7,477.78 1.26% 19.21 3.17%

  合肥 - - (384.71) -0.07% - 0.00%

  小计 1,512,339.72 31.30% 202,259.39 34.19% 176.98 29.24%

  环渤海区域

  北京 239,201.72 4.95% 37,250.97 6.29% 21.83 3.61%

  天津 485,404.98 10.05% 43,244.72 7.31% 64.04 10.58%

  沈阳 255,887.61 5.30% 37,762.41 6.38% 47.71 7.88%

  大连 82,103.16 1.70% 6,269.13 1.06% 9.88 1.64%

  青岛 79,419.53 1.64% 3,433.19 0.58% 14.46 2.39%

  长春 60,501.78 1.25% 4,288.62 0.72% 10.17 1.68%

  小计 1,202,518.78 24.89% 132,249.04 22.34% 168.09 27.78%

  中西部区域

  成都 356,833.28 7.39% 52,949.01 8.95% 51.79 8.56%

  武汉 103,917.47 2.15% 14,040.01 2.37% 16.50 2.73%

  重庆 12,526.54 0.26% (1,505.19) -0.25% 1.39 0.23%

  西安 - - (348.96) -0.06% - -

  小计 473,277.29 9.80% 65,134.87 11.01% 69.68 11.52%

  总计 4,831,622.86 100.00% 591,686.72 100.00% 605.16 100.00%

  (2)公司主要全资隶属企业及参股公司的谋划情形及业绩

  单元:人民币万元

  2009 年营业 2009 年净 2009 年尾总

  公司名称 权益 2009 年主要开发项目

  收入 利润 资产

  深圳市万科房地产有限公司 100% 487,755.35 66,407.48 1,651,503.19 金域华府、双城水岸

  广州万科房地产有限公司 100% 401,078.64 52,245.71 1,077,216.76 柏悦湾、金域蓝湾

  东莞万科房地产有限公司 100% 97,373.93 10,168.41 450,183.17 虹溪诺雅、万科城

  佛山万科置业有限公司 100% 292,537.48 42,798.21 511,446.16 万科城、金御华府

  上海万科房地产有限公司 100% 453,477.74 85,671.08 1,953,726.63 金色都市、城花新园

  浙江万科南都房地产有限公司 100% 453,891.87 78,643.40 691,651.76 西溪蝶园、良渚文化村

  北京万科企业有限公司 100% 233,913.93 52,515.78 922,969.06 公园5 号、沐日风物

  天津万科房地产有限公司 100% 485,404.98 55,945.32 665,727.59 东丽湖、金域蓝湾

  沈阳万科房地产开发有限公司 100% 212,361.44 21,910.92 417,548.99 金域蓝湾、魅力之城

  成都万科房地产有限公司 100% 356,833.28 59,083.32 558,025.62 金域西岭、魅力之城

  注:以上公司情形均包罗下属项目公司;净利润数据包罗少数股东损益。

  (3)谋划妄想实验情形

  2009 年房地产市场快速回暖,加之 08 年累积的需求集中释放,销售规模创历史新高,整年天下住宅销售

  面积 55,886.5 万平方米,销售金额 38,157.2 亿元,同比划分增添 43.9%和 80.0%。公司也起劲推动销售,

  09 年公司实现销售面积 663.6 万平方米,销售收入 634.2 亿元。

  年头公司妄想整年新开工面积 403 万平方米,完工面积 619 万平方米。由于市场快速回暖,为了更好地

  顺应市场状态,09 年半年度陈诉宣布时,公司对整年的新开工妄想举行了调整,开工妄想增添到 585 万

  平方米。2009 年公司现实完成开工面积 560.9 万平方米,完工面积 536.4 万平方米。

  2009 年主要项目开发情形

  单元:平方米

  妄想修建 09 年开工 09 年完工 阻止 09 年尾

  项目名称 位置 权益 占地面积

  ☆ 面积 面积 面积 完工面积珠江三角洲区域

  深圳第五园 龙岗区 100% 472,011 646,930 - 98,890 336,375

  深圳东海岸 盐田区 100% 342,984 265,864 - 20,308 255,166

  深圳万科中央 盐田区 100% 61,730 80,201 - - -

  深圳溪之谷 宝安区 60% 158,639 47,270 - - -

  深圳大甲岛 惠州市 100% 364,450 234,975 - - -

  深圳金域东郡 龙岗区 100% 104,801 315,808 - 39,235 80,267

  深圳金色半山 龙岗区 60% 62,474 96,969 54,969 - -

  深圳九州项目 龙岗区 90% 236,330 513,012 - - -

  深圳千林山居 龙岗区 100% 198,597 361,753 53,242 89,042 109,645

  深圳金域华府 宝安区 100% 68,310 196,182 81,753 11,853 11,853

  惠州金域华庭 惠城区 100% 151,298 327,550 - 31,574 31,574

  深圳天琴湾 盐田区 90% 253,990 24,785 - 1,558 2,663

  深圳双城水岸 塘厦 51% 596,786 412,504 - 60,875 60,875

  深圳机场项目 宝安区 100% 72,410 161,856 - - -

  惠州双月湾 惠东 67% 360,000 360,000 - - -

  深圳东方沁园项目 龙岗区 90% 37,740 69,608 17,163 - -

  广州万科城 萝岗区 100% 222,000 156,742 - - 156,742

  广州天景花园 花都区 100% 61,324 143,979 - 68,557 143,979

  广州金域蓝湾 白云区 50% 144,657 433,584 - 74,971 141,185

  广州万科云山 白云区 50% 94,745 133,746 - 36,490 101,058

  广州金色康苑 荔湾区 100% 6,576 58,027 - 58,027 58,027

  广州金色荔苑 荔湾区 100% 5,734 40,558 - 40,558 40,558

  广州新里程 萝岗区 100% 88,105 175,971 - 175,971 175,971

  广州金色城品 番禺区 100% 58,093 72,549 - 21,866 21,866

  广州金域华府 荔湾区 100% 6,623 46,147 - - -

  广州同福西项目 海珠区 100% 9,929 85,279 - - -

  广州柏悦湾 荔湾区 100% 38,111 135,689 135,689 - -

  广州金沙洲B04 白云区 100% 17,207 30,973 - - -

  广州南沙项目 南沙区 95% 134,760 269,520 - - -

  广州银湖湾 花都区 100% 210,288 98,835 61,508 - -

  东莞运河东1 号 莞城区 100% 83,156 239,752 - 23,663 239,752

  东莞常平万科城 常平镇 100% 635,971 442,460 35,194 30,945 132,988

  东莞万科麓湖 大岭山镇 100% 146,674 116,934 - - -

  东莞翡丽山 南城区 50% 249,534 366,543 - - -

  东莞金域蓝湾 大朗镇 51% 91,780 183,560 64,987 66,004 66,004

  东莞金域华府 南城区 51% 189,934 493,811 157,736 - -

  东莞虹溪诺雅 松山湖园区 90% 416,618 291,585 158,571 - -

  佛山新城湾畔 顺德区 100% 69,877 139,754 - 39,455 94,360

  佛山兰乔圣菲 顺德区 100% 127,598 228,002 51,209 49,061 143,601

  佛山金御华府 南海区 100% 110,001 240,170 - 123,554 215,518

  佛山万科城 禅城区 100% 337,544 776,350 - 93,755 190,942

  佛山金域华庭 南海区 55% 75,916 184,607 17,922 8,789 44,425

  佛山金域蓝湾 南海区 55% 221,035 574,690 - - -

  佛山陈村锦龙 顺德区 100% 38,986 134,891 - - -

  佛山登州项目 顺德区 49% 284,036 710,092 - - -

  中山都市风物 南区 100% 338,516 507,145 85,839 43,045 375,647

  珠海宾馆 香洲区 100% 109,917 143,792 11,177 - -

  中山兰乔圣菲 东区 100% 76,387 150,764 - - -

  厦门金域蓝湾 思明区 100% 55,657 166,746 - 52,105 166,746

  厦门湖心岛 湖里区 100% 95,098 199,710 - - -

  厦门翔安项目 翔安区 100% 54,441 109,000 - - -

  厦门集美杏滨 集美区 100% 102,427 443,000 - - -

  长沙金域蓝湾 芙蓉区 80% 120,150 363,369 - 103,762 103,762

  长沙金色家园 雨花区 100% 12,526 40,085 - 40,085 40,085

  长沙金域华府 雨花区 60% 232,440 545,000 - - -

  长沙都市花园 岳麓区 80% 46,914 137,646 48,055 - -

  长沙万科城 开福区 70% 195,421 465,542 - - -

  福州金域榕郡 晋安区 100% 166,736 403,446 - 20,310 20,310

  福州金域华府 仓山区 100% 16,168 32,100 - - -

  海口浪琴湾 秀英区 100% 115,503 56,941 - 56,941 56,941

  三亚森林湖项目 三亚市 65% 1,330,552 877,004 - - -

  小计 10,788,213 15,761,357 1,035,014 1,581,249 3,618,883

  长江三角洲区域

  上海翡翠别墅 闵行区 49% 296,295 285,793 37,530 29,897 29,897

  上海花园小城 闵行区 100% 140,678 207,773 22,793 58,109 172,697

  上海城花新园 闵行区 51% 287,741 365,764 95,364 - -

  上海吴中路187 闵行区 100% 61,724 145,065 145,065 - -

  上海七宝53号 闵行区 100% 49,294 212,947 - - -

  上海白马花园 松江区 49% 366,465 312,931 19,189 107,743 305,742

  上海新里程 浦东新区 90% 238,920 321,275 - 19,594 309,413

  上海五街坊 浦东新区 99.8% 121,463 129,242 - - -

  上海七街坊 浦东新区 99.8% 83,854 142,612 142,612 - -

  上海济阳路 浦东新区 99.8% 19,392 16,500 16,500 - -

  上海华漕213 闵行区 100% 172,668 295,700 - 17,365 295,700

  上海四序花城 宝山区 100% 383,576 471,700 - 44,530 438,186

  上海琥珀郡园 宝山区 100% 231,753 254,356 88,589 - -

  上海蓝山小城 浦东新区 100% 433,180 209,171 59,583 - 163,807

  上海金色都市 浦东新区 60% 405,627 809,929 125,694 123,470 123,470

  上海铜山街项目 浦东新区 75% 90,645 277,031 - - -

  上海滨江项目 浦东新区 25% 38,753 103,132 - - -

  上海赵巷晶元 青浦区 55% 77,804 79,523 30,670 - -

  上海七宝35北块 闵行区 51% 39,366 69,913 - - -

  杭州良渚文化村 余杭区 100% 3,354,214 2,309,282 - 131,985 576,025

  杭州金色城品 上城区 100% 3,584 13,176 - 13,176 13,176

  杭州魅力之城 江干区 100% 84,438 190,876 - 90,163 190,876

  杭州西溪蝶园 西湖区 51% 155,838 354,038 131,706 60,295 60,295

  杭州金色家园 富阳市 55% 55,576 110,834 - - -

  杭州泉水湾 富阳市 100% 499,483 208,981 15,048 - -

  杭州草庄 江干区 100% 37,181 86,945 - - -

  苏州玲珑湾花园 工业园区 70% 384,042 821,664 20,504 16,224 494,041

  苏州本岸项目 工业园区 51% 155,673 133,506 - - 45,714

  苏州金色家园 沧浪区 55% 134,771 242,588 - 145,199 189,159

  苏州长风学校 沧浪区 49% 48,714 48,153 20,939 - -

  苏州金域缇香 工业园区 51% 47,177 118,099 - - -

  昆山高尔夫 巴城镇 100% 433,916 328,678 2,345 - -

  无锡东郡 新区 70% 81,664 214,817 - 62,365 214,817

  无锡魅力之城 滨湖区 60% 960,000 1,336,620 121,625 112,717 640,813

  无锡金域缇香 新区 100% 224,376 600,087 81,743 - -

  无锡金域蓝湾 滨湖区 55% 154,468 386,250 50.950 - -

  南京金域缇香 建邺区 100% 48,938 98,405 - 98,405 98,405

  南京安品街 白下区 100% 27,325 26,790 - - -

  南京红郡 下关区 100% 27,116 43,474 - 31,894 43,474

  南京金域蓝湾 江宁区 100% 272,298 544,540 - - -

  南京金色里程 雨花区 100% 42,318 82,404 70,118 - -

  镇江魅力之城 檀山路 100% 834,900 918,571 152,186 56,080 161,080

  南昌四序花城北区 高新区 50% 374,335 459,013 29,120 - 429,893

  南昌青山湖 青山湖区 50% 97,061 136,007 4,941 - -

  南昌公安专科学校 青云谱区 50% 97,109 145,206 - - -

  宁波金色水岸 鄞州区 100% 190,369 313,602 61,223 56,460 199,399

  宁波金域华府 鄞州区 10% 18,500 49,948 - - -

  宁波慈城项目 鄞州区 100% 314,200 393,740 - - -

  合肥金色名郡 蜀山区 50% 107,326 387,447 106,186 - -

  合肥江淮项目 蜀山区 50% 115,628 412,098 - - -

  小计 12,921,738 16,226,195 1,652,221 1,275,671 5,196,079

  环渤海区域

  北京沐日风物 丰台区 50% 224,289 413,304 80,570 114,103 265,981

  北京四序花城 顺义区 100% 195,817 304,817 18,803 66,504 285,317

  北京蓝山 向阳区 100% 55,885 147,249 114,600 - -

  北京红狮家园 丰台区 100% 59,800 184,502 - - -

  北京金隅万科城 昌平区 49% 178,908 543,461 97,275 169,353 169,353

  北京公园5号 向阳区 60% 37,917 97,044 - - -

  北京长阳项目 房山区 50% 437,179 853,165 - - -

  天津东丽湖 东丽区 100% 2,708,886 1,910,211 52,730 156,043 547,788

  天津沐日风物 西青区 55% 228,541 296,382 - 58,832 296,382

  天津金域蓝湾 开发区 96% 60,200 283,684 - 283,684 283,684

  天津沐日润园 西青区 100% 229,300 343,101 122,899 59,907 59,907

  天津魅力之城 东丽区 100% 176,773 258,579 64,861 75,427 75,427

  天津金奥国际 西青区 100% 58,577 162,566 78,889 - -

  天津滨海时尚 开发区 100% 6,538 40,312 - - -

  天津滨海东区 开发区 100% 32,270 48,731 - - -

  天津新里程 东丽区 51% 136,524 204,786 93,977 - -

  天津中新生态城 滨海新区 95% 90,604 126,600 - - -

  鞍山金色家园 铁东区 100% 48,874 97,969 - 40,515 83,368

  鞍山万科城 高新区 100% 167,664 405,257 43,897 75,502 75,502

  鞍山惠斯勒项目 铁东区 100% 303,700 530,560 - - -

  沈阳新里程 浑南新区 100% 52,659 119,260 41,000 48,799 119,260

  沈阳兰乔圣菲 东陵区 100% 344,366 111,539 12,330 27,458 89,659

  沈阳新榆公馆 浑南新区 100% 182,139 289,647 41,277 58,854 232,183

  沈阳魅力之城 于洪区 100% 156,817 297,026 34,307 142,049 206,703

  沈阳万科城 清静区 49% 361,320 895,175 137,312 173,491 428,146

  沈阳金域蓝湾 浑南新区 100% 226,356 615,688 125,930 87,920 87,920

  沈阳金域国际 铁西区 100% 27,249 108,581 108,581 - -

  沈阳天琴湾 沈河区 55% 83,227 291,295 - - -

  沈阳兰乔大二期 东陵区 100% 43,334 21,245 - - -

  沈阳头道项目 东陵区 70% 315,362 378,434 - - -

  大连溪之谷 甘井子区 55% 363,716 380,922 - 65,868 174,855

  大连魅力之城 甘井子区 30% 195,526 404,240 148,100 - -

  大连都市花园 沙河口区 100% 28,580 33,942 - - -

  大连魅力之城后续地块 甘井子区 55% 20,474 44,272 - - -

  长春洋浦花园 经济开发区 100% 89,678 178,229 62,235 88,743 88,743

  长春潭溪别墅 净月开发区 100% 75,000 48,956 16,759 12,572 12,572

  长春柴油机厂项目 二道区 49% 251,356 503,040 - - -

  长春小东沟项目 净月区 50% 399,715 477,840 - - -

  长春二二八厂项目 向阳区 100% 276,769 493,330 - - -

  青岛四序花城 即墨市 55% 150,753 241,165 71,504 36,315 36,315

  青岛魅力之城 城阳区 80% 200,289 340,491 50,897 31,382 171,784

  青岛金色城品 四方区 60% 61,873 179,756 36,808 39,163 39,163

  青岛蓝山 市北区 100% 68,153 204,459 - - -

  青岛万科城 四方区 55% 154,607 395,794 - - -

  青岛都市花园 城阳区 80% 130,873 231,647 - - -

  烟台大疃项目 芝罘区 100% 311,614 444,065 - - -

  小计 10,010,050 14,982,318 1,655,541 1,912,484 3,830,011

  中西部区域

  成都魅力之城 成华区 60% 308,501 761,258 45,401 100,046 433,105

  成都金域蓝湾 成华区 100% 56,293 293,504 - 237,100 237,100

  成都双水岸 新都区 100% 267,347 338,203 50,109 38,218 318,886

  成都金域西岭 金牛区 60% 79,331 359,031 - 73,199 73,199

  成都金色领域 青羊区 100% 49,628 297,980 - - -

  成都金润华府 锦江区 100% 52,895 264,473 65,179 - -

  成都金色海蓉 武侯区 49% 54,970 234,464 53,843 - -

  成都海悦汇城 双流县 90% 104,307 521,698 62,649 - -

  东湖新手艺

  武汉魅力之城 开发区 100% 225,258 405,457 195,319 103,698 188,859

  武汉金色家园 江汉区 100% 23,851 149,618 - - 31,070

  武汉四序花城西半岛 工具湖区 100% 201,800 253,361 - 9,188 253,361

  武汉万科圆方 江汉区 55% 12,022 42,869 42,869 - -

  武汉高尔夫都市花园 工具湖区 49% 237,660 393,858 129,770 20,275 152,996

  武汉金域华府 武昌区 55% 59,790 191,300 117,102 - -

  武汉万科城 江汉区 90% 65,901 299,337 113,977 - -

  东湖新手艺

  武汉都市花园后期 开发区 100% 230,970 349,607 - - -

  经济手艺开

  武汉万威 发区 100% 213,440 533,600 - - -

  西安新地城 雁塔区 51% 41,765 260,735 - - -

  重庆渝园 渝北区 51% 229,581 344,372 244,960 13,120 13,120

  重庆高新园H 分区项目 渝北区 100% 41,448 145,067 145,067 - -

  重庆高新园I 分区项目 渝北区 100% 138,071 376,737 - - -

  重庆交通大学项目 渝中区 100% 105,463 533,486 - - -

  小计 2,800,290 7,350,014 1,266,244 594,844 1,701,697

  合计 36,520,292 54,319,883 5,609,021 5,364,247 14,346,670

  3.主要供应商、客户情形

  (1)公司向前5名供应商合计的采购额占整年采购总额的百分比

  2009 年公司一直扩大公司采购规模,深化与相助同伴的关系,进一步加大集中采购和战略相助的比例,

  以施展采购规模效益。

  2009 年公司集中采购和战略相助比例到达 43.67%,采购的产物品类从2008 年的 12类上升到 24 类。仅 C

  级尺度化相关产物通过天下招标方式举行的公司采购就节约采购成本逾 1 亿元。

  陈诉期内,公司以前 5 名质料装备供应商的采购额合计6.49 亿元,占整年采购总额的3.23%。

  (2)公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比

  公司的产物为商品住宅,小我私人购房者为主力客户群。由于客户多而且疏散在各个都市,仅在部门项目存

  在少数整体购房或批量购房者,因此主要客户的销售额占整年销售额的比例较低。2009 年前 5 名客户的

  销售额约为4.21 亿元,占公司销售总额的比例为0.66%。

  4.公司财政状态剖析

  陈诉期内,公司谋划营业稳固,财政状态稳健。

  单元:人民币万元

  项目 2009-12-31 2008-12-31 变换幅度 说明

  资产总额 13,760,855.48 11,923,657.97 15.41% 谋划规模扩大

  预付账款 873,631.95 316,051.90 176.42% 新项目预付地价增添

  投入合营、联营公司的项目生长

  其他应收款 778,580.94 349,609.69 122.70%

  金增添

  短期乞贷 118,825.61 460,196.83 -74.18% 送还贷款,乞贷结构变换

  预收账款 3,173,480.12 2,394,575.51 32.53% 预售量增添

  应付账款 1,630,004.79 1,289,596.28 26.40% 应付地价、在建项目增添

  一年内到期的内非流动

  744,041.44 1,326,437.46 -43.91% 送还贷款

  欠债

  恒久乞贷 1,750,279.83 917,412.01 90.78% 营业规模扩大,乞贷结构变换

  归属上市公司股东的股

  3,737,588.81 3,189,192.53 17.20% 今年净利润增添

  东权益

  项目 2009 年 1-12 月 2008 年 1-12 月 变换幅度 说明

  营业收入 4,888,101.31 4,099,177.92 19.25% 结算规模增添

  营业成本 3,451,471.77 2,500,527.45 38.03% 结算规模增添

  资产减值损失 (52,423.96) 126,811.32 -141.34% 存货减价准备转回

  营业利润 868,508.28 636,478.96 36.46% 结算规模增添

  利润总额 861,742.78 632,228.56 36.30% 结算规模增添

  所得税 218,742.03 168,241.65 30.02% 利润总额增添

  归属股东权益净利润 532,973.77 403,317.00 32.15% 利润总额增添

  其他指标 2009 年 1-12 月 2008 年 1-12 月 变换幅度 说明

  资产欠债率 67.00% 67.44% -0.44 个百分点 借贷规模控制

  流动比率 1.91 1.76 +0.15 钱币资金等项目增添

  速动比率 0.59 0.43 +0.16 钱币资金等项目增添

  股东权益比率 33.00% 32.56% +0.44 个百分点 借贷规模控制

  应收帐款周转天数 6 8 -2 天 应收帐款总量镌汰,周转加速

  存货周转天数 918 1097 -179 天 项目开发进度加速

  (1)公司资产主要组成情形剖析

  单元:人民币万元

  2009-12-31 2008-12-31

  占总资产的比

  项目 金额 占总资产的比 金额 占总资产 重增添百分点

  重(%) 的比重(%)

  资产总计 13,760,855.48 100.00 11,923,657.97 100 -

  钱币资金 2,300,192.38 16.72 1,997,828.59 16.76 -0.04

  其他应收款 778,580.94 5.66 349,609.69 2.93 2.73

  存货 9,008,529.43 65.46 8,589,869.65 72.04 -6.58

  其中:完工开发产物 531,197.23 3.86 789,096.21 6.62 -2.76

  在建开发产物 4,145,416.06 30.12 4,382,776.40 36.76 -6.64

  拟开发土地 4,325,916.34 31.44 3,413,185.90 28.63 2.81

  ☆ 应付账款 1,630,004.79 11.85 1,289,596.28 10.82 1.03

  预收账款 3,173,480.12 23.06 2,394,575.51 20.08 2.98

  其他应付款 925,873.45 6.73 996,830.44 8.36 -1.63

  一年内到期的非流动欠债 744,041.44 5.41 1,326,437.46 11.12 -5.71

  恒久乞贷 1,750,279.83 12.72 917,412.01 7.69 5.03

  (2 )陈诉期内营业用度、治理用度、财政用度、所得税等财政数据变换情形

  单元:人民币万元

  项目 2009 年度 2008 年度 增减率 重大变换缘故原由

  营业用度 151,371.69 186,035.01 -18.63% 优化营销措施,用度控制取得成效

  未发生股权激励妄想治理用度以及用度

  治理用度 144,198.68 153,079.92 -5.80%

  控制取得成效

  财政用度 57,368.04 65,725.33 -12.72% 不行资源化的乞贷镌汰

  投资收益 92,407.68 20,941.14 341.27% 本期处置公司及联营公司项目结算增添

  所得税 218,742.03 168,241.65 30.02% 利润总额增添

  (3)陈诉期内公司现金流量财政数据变换情形

  单元:人民币万元

  2009 年度 2008 年度 结构比增

  项目

  金额 结构比 金额 结构比 长百分点

  谋划运动现金流入 5,948,512.57 100.00% 4,426,184.50 100.00% -

  其中:销售商品、提供劳务收到的现金 5,759,533.35 96.82% 4,278,325.70 96.66% 0.16

  谋划运动现金流出 5,023,177.44 100.00% 4,429,599.68 100.00% -

  其中:购置商品、接受劳务支付的现金 3,456,021.26 68.80% 3,021,806.77 68.22% 0.58

  谋划运动发生的现金流量净额 925,335.13 - (3,415.18) - -

  投资运动发生的现金流量净额 (419,066.06) - (284,413.74) - -

  筹资运动发生的现金流量净额 (302,865.52) - 586,634.06 - -

  5.公司投资情形

  (1)召募资金使用情形

  2007 年果真刊行A 股情形

  经有关部门批准,公司于 2007 年 8 月 22 日宣布招股意向书,向社会果真刊行 A 股股票,刊行数目

  317,158,261 股(面值人民币 1 元/股),刊行价钱人民币 31.53 元/股,召募资金人民币 9,999,999,969.33

  元。扣除刊行用度人民币 63,398,268.11 元后,召募资金净额人民币 9,936,601,701.22 元于 2007 年 8 月 30

  日到位,已由深圳南方民和会计师事务所深南验字(2007)第155 号验证陈诉验证在案。上述召募资金投资于 11个项目,阻止2009 年 12 月31 日,各投资项目的投资、收益、进度情形如下:

  单元:人民币万元

  召募资金净额 993,660 今年度投入召募资金总额 82,440

  变换用途的召募资金总额 0

  已累计使用召募资金总额 951,488

  变换用途的召募资金总额比例 0%

  是否变 拟投入 今年投 累计投 预计销售 累计结算部门 可行性是否发

  允许项目 项目进度

  更项目 金额 入金额 入金额 净利润率 销售净利润率 生重大转变

  广州新里程(原科学城H3 项

  否 60,000 60,000 100% 9.20% 10.84% 否

  目)

  广州金域蓝湾(原金沙洲项目) 否 80,000 80,000 46% 13.70% 10.14% 否

  佛山万科城(原南庄项目) 否 90,000 90,000 32% 17.08% 22.20% 否

  珠海香洲区珠海宾馆项目 否 65,000 4,458 58,738 4% 11.73% - 否

  杭州西溪蝶园(原蒋村项目) 否 70,000 70,000 39% 10.12% 18.03% 否

  杭州余杭区良渚项目 否 170,000 170,000 35% 10.29% 9.64% 否

  宁波鄞州区金色水岸项目 否 163,660 21,903 163,660 86% 11.42% 15.80% 否

  上海浦东五街坊项目 否 120,000 50,192 104,460 未开工 10.34% - 否

  上海金色雅筑(原中林项目) 否 70,000 3,875 70,000 100% 14.94% 19.44% 否

  南京白下区安品街项目 否 65,000 16 44,630 未开工 12.09% - 否

  南京红郡(原黄家圩项目) 否 40,000 1,996 40,000 100% 20.54% 11.20% 否

  合计 否 993,660 82,440 951,488 - - - 否

  (1). 上海五街坊项目位于“世博会”区域,前期因政府蹊径妄想调整,影响了项目如

  期开工,现在公司正在举行项目妄想报批事情,预计2010 年下半年开工,项目整体开

  发妄想将凭证进度响应调整;南京安品街项目受政府老城掩护的政策影响,举行妄想

  未到达妄想进度和预计收益的 指标调整,影响了项目准期开工;现在公司正在举行妄想报批事情,预计2010 年下半

  说明(分详细项目) 年开工,项目整体开发妄想将凭证进度响应调整。

  (2).凭证现在项目销售情形及市场展望,南京红郡项目的盈利水平不能到达招股意向

  书预计水平,召募资金其他投向项目的收益率均凌驾收益预计水平,预计本次召募资

  金投向项目的整体效益高于招股意向书的收益预计水平。

  变换缘故原由及变换法式说明(分

  无变换

  详细项目)

  阻止2009 年 12 月31 日,此次召募资金凭证招股意向书使用了人民币951,488 万元,

  尚未使用的召募资金用途及去

  占召募资金净额人民币993,660 万元的95.8%,余额人民币42,172 万元将随着项目的后

  向

  续开发所有投入。

  (2)非召募资金使用情形A. 股权投资情形

  陈诉期内,公司新增投资额538,318万元,主要由以下几项组成:

  1)期内,公司主要提倡设立的注册资源在人民币3000万以上的子公司15家,详细如下:

  序 万科现实投资额

  新设公司 币别 注册资源 谋划规模

  号 (折合人民币元)

  1 宁波江北万科置业有限公司 人民币 675,000,000.00 675,000,000.00 房地产开发谋划

  2 佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司 美元 95,000,000.00 356,697,652.08 房地产开发谋划

  3 沈阳万科天琴湾置业有限公司 美元 99,980,000.00 334,492,683.00 房地产开发谋划

  4 青岛万科城地产有限公司 人民币 300,635,000.00 300,635,000.00 房地产开发谋划

  5 杭州佑和企业治理有限公司 人民币 300,000,000.00 300,000,000.00 投资及咨询

  6 杭州万科郡园置业有限公司 美元 29,990,000.00 204,769,470.75 房地产开发谋划

  7 厦门新鹭东方商贸有限公司 人民币 114,264,857.00 114,264,857.00 建材批发零售

  8 江西万科青云置业有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00 房地产开发谋划

  9 武汉万科都市花园房地产开发有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00 房地产开发谋划

  10 沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司 人民币 68,000,000.00 68,000,000.00 房地产开发谋划

  11 上海桥北置业有限公司 人民币 100,000,000.00 60,000,000.00 房地产开发谋划

  12 青岛万科企业有限公司 人民币 50,000,000.00 50,000,000.00 房地产开发谋划

  13 青岛万科置业有限公司 人民币 50,000,000.00 50,000,000.00 房地产开发谋划

  14 上海御地投资咨询有限公司 人民币 50,000,000.00 30,000,000.00 投资及咨询

  15 天津万科空港置业有限公司 人民币 40,000,000.00 20,400,000.00 房地产开发谋划

  合计 2,764,259,662.83 -除此之外,公司还提倡设立其他公司共25 家,合计投资金额人民币23,800 万元。

  2 )期内公司主要收购的公司如下:

  a) 2009 年 5 月 31 日,本公司以现金对价人民币36,843 万元收购武汉王家墩现代城房地产开发有限

  公司90%的股权。

  b) 于2009 年 8 月24 日,本公司以现金对价人民币14,039 万元购置了纯德有限公司 100%的股权。

  c) 于2009 年9 月 11 日,本公司以现金对价10,339万元收购杰伦投资有限公司 100%股权。

  d) 于 2009 年 12 月 15 日,本公司以现金对价人民币26,600 万元收购了清远市宏美投资有限公司

  95%的股权。

  e) 于 2009 年 12 月31 日,本公司以现金对价人民币56,775 万元收购了上海庞智投资治理有限公司

  65%的股权。期内公司还收购了其他23家公司,合计支付收购对价2.50亿元。

  3)期内,公司对7家子公司合计增资人民币6.85亿元,其中无锡东城房地产有限公司增资3.40亿元,富阳

  泉水湾置业有限公司增资1.37亿元,其他公司增资合计2.08亿元。

  B.其他投资情形陈诉期内,本公司新获取项目 44 个,总占地面积约 763 万平方米,妄想修建面积总计约 1332万平方米,按万科权益盘算的妄想修建面积约 1036 万平方米。

  单元:平方米

  妄想修建 万科权益 项目

  都市 项目名称 位置 权益 占地面积

  面积 修建面积 进度

  深圳 东方沁园项目 龙岗区 90% 37,740 69,608 62,647 在建

  广州 柏悦湾 荔湾区 100% 38,111 135,689 135,689 在售

  金沙洲B04 白云区 100% 17,207 30,973 30,973 前期

  南沙项目 南沙区 95% 134,760 269,520 256,044 前期

  银湖湾 花都区 100% 210,288 98,835 98,835 在建

  东莞 虹溪诺雅 松山湖园区 90% 127,694 89,385 80,447 前期

  金域蓝湾 南海区 55% 221,035 574,690 316,080 前期

  佛山 陈村锦龙 顺德区 100% 38,986 134,891 134,891 在建

  登州项目 顺德区 49% 284,036 710,092 347,945 前期

  湖心岛 湖里区 100% 95,098 199,710 199,710 前期

  厦门 翔安项目 翔安区 100% 54,441 109,000 109,000 前期

  集美杏滨 集美区 100% 102,427 443,000 443,000 前期

  金域华府 雨花区 60% 232,440 545,000 327,000 前期

  长沙 都市花园 岳麓区 80% 46,914 137,646 110,117 在建

  万科城 开福区 70% 195,421 465,542 325,879 前期

  中山 兰乔圣菲 东区 100% 76,387 150,764 150,764 前期

  福州 金域华府 仓山区 100% 16,168 32,100 32,100 前期

  三亚 森林湖项目 三亚市 65% 1,330,552 877,004 570,053 前期

  上海 七宝35 北块 闵行区 51% 39,366 69,913 35,656 前期

  杭州 草庄 江干区 100% 37,181 86,945 86,945 前期

  无锡 金域缇香南地块 新区 100% 102,170 306,510 306,510 前期

  南昌 公安专科学校 青云谱区 50% 97,109 145,206 72,603 前期

  宁波 慈城项目 鄞州区 100% 314,200 393,740 393,740 前期

  北京 长阳项目 房山区 50% 437,179 853,165 426,583 前期

  新里程 东丽区 51% 136,524 204,786 104,441 在建

  天津

  中新生态城 滨海新区 95% 90,604 126,600 120,270 前期

  鞍山 惠斯勒项目 铁东区 100% 303,700 530,560 530,560 前期

  金域国际 铁西区 100% 27,249 108,581 108,581 在建

  天琴湾 沈河区 55% 83,227 291,295 160,212 前期

  沈阳

  兰乔大二期 东陵区 100% 43,334 21,245 21,245 前期

  头道项目 东陵区 70% 315,362 378,434 264,904 前期

  大连 魅力之城后续地块 甘井子区 55% 20,474 44,272 24,350 前期

  柴油机厂项目 二道区 49% 251,356 503,040 246,490 前期

  长春 小东沟项目 净月区 50% 399,715 477,840 238,920 前期

  二二八厂项目 向阳区 100% 276,769 493,330 493,330 前期

  蓝山 市北区 100% 68,153 204,459 204,459 前期

  青岛 万科城 四方区 55% 154,607 395,794 217,687 前期

  都市花园 城阳区 80% 130,873 231,647 185,318 前期

  烟台 大疃项目 芝罘区 100% 311,614 444,065 444,065 前期

  高新园H 分区 渝北区 100% 41,448 145,067 145,067 在建

  重庆 高新园I 分区 渝北区 100% 138,071 376,737 376,737 前期

  交通大学项目 渝中区 100% 105,463 533,486 533,486 前期

  都市花园后期 东湖新手艺开发区 100% 230,970 349,607 349,607 前期

  武汉

  万威 经济手艺开发区 100% 213,440 533,600 533,600 前期

  合计 7,629,862 13,323,373 10,356,536

  上述新项目万科权益地价总额合计248.2亿元。阻止2009年尾,上述项目共支付地价148.5亿元。期后事项:陈诉期末至本陈诉披露日,公司新增项目18个,对应万科权益修建面积438万平方米。详细情形如下:

  单元:平方米

  妄想修建 万科权益

  都市 项目名称 位置 权益 占地面积 项目进度

  面积 修建面积

  深圳 布吉水径 龙岗区 60% 165,003 455,200 273,120 前期

  陈村二期 顺德区 100% 117,865 294,900 294,900 前期

  佛山 伦教 顺德区 100% 80,570 241,712 241,712 前期

  F04 顺德区 50% 30,381 75,600 37,800 前期

  广州 天河御品 白云区 100% 22,297 120,850 120,850 在建

  松山湖北 松山湖园区 51% 136,151 381,223 194,424 前期

  东莞

  虎门连升路 虎门镇 100% 60,570 151,425 151,425 前期

  长沙 机床厂 天心区 100% 9,970 232,762 232,762 前期

  上海新村旧改 台江区 100% 93,359 448,123 448,123 前期

  福州

  永泰赤壁 永泰县 51% 392,000 392,000 199,920 前期

  浦东新场C4 浦东新区 100% 119,628 148,814 148,814 前期

  上海

  赵重公路东 青浦区 100% 119,860 145,266 145,266 前期

  无锡 信成道东项目 滨湖区 100% 154,119 380,279 380,279 前期

  宁波 董家村 鄞州区 100% 95,242 171,436 171,436 前期

  镇江 白龙山 润州区 100% 285,683 416,400 416,400 前期

  沈阳 海漫项目 大东区 100% 74,500 223,600 223,600 前期

  武汉 长江村旧改 洪山区 100% 135,600 470,400 470,400 前期

  西安 曲江一期 60% 152,700 386,000 231,600 前期

  合计 2,245,499 5,137,502 4,384,343

  6.新年度项目生长妄想阻止 2009 年尾,公司已获取的妄想中项目 125 个,修建面积合计约 3,063 万平方米,其中按万科权益比例盘算的妄想中项目修建面积约为2,436 万平方米。思量现有的资源和未来市场的状态,公司妄想 2010 年新开工面积和完工面积划分约 855 万平方米和 504

  万平方米,妄想开工面积比 2009 年现实完成数增添约 52.5%。年度完工妄想较低,主要由于近年来公司

  新开工项目中装修房比例一连上升,在基本实现全装修、装修房比例趋于稳固之前,整体完工时点相对

  开工时点、销售时点将有所延后。

  2010 年度主要项目一览表:

  单元:平方米

  妄想修建 10 年妄想 10 年妄想 09 年尾未开工

  项目名称 位置 权益 占地面积

  ☆ 面积 开工面积 完工面积 妄想修建面积珠江三角洲区域

  深圳第五园 龙岗区 100% 472,011 646,930 42,932 104,496 143,170

  深圳东海岸 盐田区 100% 342,984 265,864 - 10,698 -

  深圳万科中央 盐田区 100% 61,730 80,201 - 80,201 -

  深圳溪之谷 宝安区 60% 158,639 47,270 - - 47,270

  深圳大甲岛 惠州市 100% 364,450 234,975 - - 234,975

  深圳金域东郡 龙岗区 100% 104,801 315,808 62,956 - 238,001

  深圳金色半山 龙岗区 60% 62,474 96,969 - 49,003 42,000

  深圳九州项目 龙岗区 90% 236,330 513,012 - - 513,012

  深圳千林山居 龙岗区 100% 198,597 361,753 131,354 38,590 199,581

  深圳金域华府 宝安区 100% 68,310 196,182 - 100,454 -

  惠州金域华庭 惠城区 100% 151,298 327,550 84,082 35,655 295,977

  深圳天琴湾 盐田区 90% 253,990 24,785 - 3,649 12,793

  深圳双城水岸 塘厦 51% 596,786 412,504 81,446 54,046 308,837

  深圳机场项目 宝安区 100% 72,410 161,856 161,856 - 161,856

  惠州双月湾 惠东 67% 360,000 360,000 - - 360,000

  深圳东方沁园项目 龙岗区 90% 37,740 69,608 52,445 - 52,445

  广州金域蓝湾 白云区 50% 144,657 433,584 40,000 96,517 157,233

  广州万科云山 白云区 50% 94,745 133,746 - 32,529 -

  广州金色城品 番禺区 100% 58,093 72,549 - 5,850 -

  广州金域华府 荔湾区 100% 6,623 46,147 - 42,008 -

  广州同福西项目 海珠区 100% 9,929 85,279 46,078 - 46,078

  广州柏悦湾 荔湾区 100% 38,111 135,689 - 76,897 -

  广州金沙洲B04 白云区 100% 17,207 30,973 30,973 - 30,973

  广州南沙项目 南沙区 95% 134,760 269,520 45,000 - 269,520

  广州银湖湾 花都区 100% 210,288 98,835 37,327 69,908 37,327

  广州天河御品 白云区 100% 22,297 122,363 - 122,363 -

  东莞常平万科城 常平镇 100% 635,971 442,460 91,724 35,194 194,324

  东莞万科麓湖 大岭山镇 100% 146,674 116,934 87,945 - 116,934

  东莞翡丽山 南城区 50% 249,534 366,543 20,000 - 366,543

  东莞金域蓝湾 大朗镇 51% 91,780 183,560 - 52,568 -0

  东莞金域华府 南城区 51% 189,934 493,811 100,000 44,007 336,075

  东莞虹溪诺雅 松山湖园区 90% 416,618 291,585 70,063 86,432 84,058

  佛山新城湾畔 顺德区 100% 69,877 139,754 - 59,321 -

  佛山兰乔圣菲 顺德区 100% 127,598 228,002 - 32,321 -

  佛山金域华府 南海区 100% 110,001 240,170 - - -

  佛山万科城 禅城区 100% 337,544 776,350 - 28,609 495,483

  佛山金域华庭 南海区 55% 75,916 184,607 41,678 34,383 41,678

  佛山金域蓝湾 南海区 55% 221,035 574,690 160,127 - 574,690

  佛山陈村锦龙 顺德区 100% 38,986 134,891 134,891 - 134,891

  佛山登州项目 顺德区 49% 284,036 710,092 106,800 - 710,092

  中山都市风物 南区 100% 338,516 507,145 43,831 89,356 43,831

  珠海宾馆 香洲区 100% 109,917 143,792 82,204 11,176 132,615

  中山兰乔圣菲 东区 100% 76,387 150,764 120,764 45,221 150,764

  厦门湖心岛 湖里区 100% 95,098 199,710 95,240 - 199,710

  厦门翔安项目 翔安区 100% 54,441 109,000 109,000 - 109,000

  厦门集美杏滨 集美区 100% 102,427 443,000 110,000 - 443,000

  长沙金域蓝湾 芙蓉区 80% 120,150 363,369 130,622 - 259,552

  长沙金域华府 雨花区 60% 232,440 545,000 194,310 63,000 545,000

  长沙都市花园 岳麓区 80% 46,914 137,646 - - 89,591

  长沙万科城 开福区 70% 195,421 465,542 162,938 21,444 465,542

  福州金域榕郡 晋安区 100% 166,736 403,446 167,748 73,222 304,646

  福州金域华府 仓山区 100% 16,168 32,100 32,100 - 32,100

  三亚森林湖项目 三亚市 65% 1,330,552 877,004 213,312 - 877,004

  小计 10,159,929 14,804,919 3,091,747 1,599,512 9,858,173

  长江三角洲区域

  上海翡翠别墅 闵行区 49% 296,295 285,793 80,169 22,014 218,366

  上海花园小城 闵行区 100% 140,678 207,773 14,559 7,581 14,559

  上海城花新园 闵行区 51% 287,741 365,764 128,418 31,861 270,400

  上海白马花园 松江区 49% 366,465 312,931 - 7,189 -

  上海四序花城 宝山区 100% 383,576 471,700 - 33,514 -

  上海吴中路 187 闵行区 100% 61,724 145,065 - 101,334 -

  上海七宝 53 号 闵行区 100% 49,294 212,947 50,000 - 212,947

  上海新里程 浦东新区 90% 238,920 321,275 - 11,862 -

  上海五街坊 浦东新区 99.8% 121,463 129,242 - - 129,242

  上海七街坊 浦东新区 99.8% 83,854 142,612 - 142,612 -

  上海济阳路 浦东新区 99.8% 19,392 16,500 - 16,500 -

  上海琥珀郡园 宝山区 100% 231,753 254,356 79,495 53,464 79,495

  上海蓝山小城 浦东新区 100% 433,180 209,171 - 40,000 -

  上海金色都市 浦东新区 60% 405,627 809,929 125,150 125,694 513,188

  上海铜山街项目 浦东新区 75% 90,645 277,031 - - 277,031

  上海滨江项目 浦东新区 25% 38,753 103,132 - - 103,132

  上海赵巷晶元 青浦区 55% 77,804 79,523 48,853 30,670 48,853

  上海七宝35 北块 闵行区 51% 39,366 69,913 69,913 - 69,913

  杭州良渚文化村 余杭区 100% 3,354,214 2,309,282 150,000 106,282 1,478,451

  杭州西溪蝶园 西湖区 51% 155,838 354,038 110,281 51,765 110,281

  杭州金色家园 富阳市 55% 55,576 110,834 - - -

  杭州泉水湾 富阳市 100% 499,483 208,981 21,717 51,317 142,655

  杭州草庄 江干区 100% 37,181 86,945 86,945 - 86,945

  苏州玲珑湾花园 工业园区 70% 384,042 821,664 108,054 70,808 233,312

  苏州本岸项目 工业园区 51% 155,673 133,506 23,019 55,086 23,019

  苏州金色家园 沧浪区 55% 134,771 242,588 - 38,851 -

  苏州长风学校 沧浪区 49% 48,714 48,153 27,214 20,939 27,214

  苏州金域缇香 工业园区 51% 47,177 118,099 107,655 - 107,655

  昆山高尔夫 巴城镇 100% 433,916 328,678 20,000 - 326,333

  无锡魅力之城 滨湖区 60% 960,000 1,336,620 133,000 79,883 561,506

  无锡金域缇香 新区 100% 224,376 600,087 155,315 41,221 518,344

  无锡金域蓝湾 滨湖区 55% 154,468 386,250 73,968 79,669 255,061

  南京安品街 白下区 100% 27,325 26,790 - - 26,790

  南京金域蓝湾 江宁区 100% 272,298 544,540 97,029 80,366 424,027

  南京金色里程 雨花区 100% 42,318 82,404 - 29,987 -

  镇江魅力之城 檀山路 100% 834,900 918,571 44,833 104,826 577,207

  南昌四序花城北区 高新区 50% 374,335 459,013 - 28,904 -

  南昌青山湖 青山湖区 50% 97,061 136,007 119,291 22,761 119,291

  南昌公安专科学校 青云谱区 50% 97,109 145,206 85,700 - 145,206

  宁波金色水岸 鄞州区 100% 190,369 313,602 - 51,781 -

  宁波金域华府 鄞州区 10% 18,500 49,948 - 49,948 -

  宁波慈城项目 鄞州区 100% 314,200 393,740 118,085 - 393,740

  合肥金色名郡 蜀山区 50% 107,326 387,447 78,307 57,036 224,225

  合肥江淮项目 蜀山区 50% 115,628 412,098 85,594 - 412,098

  合计 12,503,330 15,369,746 2,242,564 1,645,724 8,130,485

  环渤海区域

  北京沐日风物 丰台区 50% 224,289 413,304 16,030 50,217 16,030

  北京四序花城 顺义区 100% 195,817 304,817 - 19,500 -

  北京蓝山 向阳区 100% 55,885 147,249 - - 32,649

  北京红狮家园 丰台区 100% 59,800 184,502 - 146,009 34,443

  北京金隅万科城 昌平区 49% 178,908 543,461 81,832 - 279,069

  北京公园5 号 向阳区 60% 37,917 97,044 - 40,241 -

  北京长阳项目 房山区 50% 437,179 853,165 158,000 - 853,165

  天津东丽湖 东丽区 100% 2,708,886 1,910,211 108,140 88,723 1,465,736

  天津沐日润园 西青区 100% 229,300 343,101 30,152 48,004 160,295

  天津魅力之城 东丽区 100% 176,773 258,579 40,000 18,715 99,577

  天津金奥国际 西青区 100% 58,577 162,566 66,110 - 83,678

  天津滨海时尚 开发区 100% 6,538 40,312 40,312 - 40,312

  天津滨海东区 开发区 100% 32,270 48,731 48,731 - 48,731

  天津新里程 东丽区 51% 136,524 204,786 110,809 31,093 110,809

  天津中新生态城 滨海新区 95% 90,604 126,600 21,037 - 126,600

  鞍山金色家园 铁东区 100% 48,874 97,969 - 14,601 -

  鞍山万科城 高新区 100% 167,664 405,257 101,342 43,935 285,821

  鞍山惠斯勒项目 铁东区 100% 303,700 530,560 106,600 - 530,560

  沈阳兰乔圣菲 东陵区 100% 344,366 111,539 - 21,880 -

  沈阳新榆公馆 浑南新区 100% 182,139 289,647 16,187 - 16,187

  沈阳魅力之城 于洪区 100% 156,817 297,026 46,567 23,837 46,567

  沈阳万科城 清静区 49% 361,320 895,175 58,080 44,203 282,859

  沈阳金域蓝湾 浑南新区 100% 226,356 615,688 69,806 101,523 364,675

  沈阳金域国际 铁西区 100% 27,249 108,581 - - -

  沈阳天琴湾 沈河区 55% 83,227 291,295 79,889 - 291,295

  沈阳兰乔大二期 东陵区 100% 43,334 21,245 21,245 - 21,245

  沈阳头道项目 东陵区 70% 315,362 378,434 41,995 - 378,434

  大连溪之谷 甘井子区 55% 363,716 380,922 104,423 51,079 151,921

  大连魅力之城 甘井子区 30% 195,526 404,240 174,403 104,520 222,293

  大连都市花园 沙河口区 100% 28,580 33,942 - - 33,942

  大连魅力之城后续地

  块 甘井子区 55% 20,474 44,272 - - 44,272

  长春洋浦花园 经济开发区 100% 89,678 178,229 27,251 61,916 27,251

  长春潭溪别墅 净月开发区 100% 75,000 48,956 12,602 35,083 12,602

  长春柴油机厂项目 二道区 49% 251,356 503,040 102,710 - 503,040

  长春小东沟项目 净月区 50% 399,715 477,840 80,600 - 477,840

  长春二二八厂项目 向阳区 100% 276,769 493,330 65,450 - 493,330

  青岛四序花城 即墨市 55% 150,753 241,165 68,168 43,643 134,407

  青岛魅力之城 城阳区 80% 200,289 340,491 77,623 66,586 77,623

  青岛金色城品 四方区 60% 61,873 179,756 53,529 46,260 53,529

  青岛蓝山 市北区 100% 68,153 204,459 78,387 - 204,459

  青岛万科城 四方区 55% 154,607 395,794 95,740 - 395,794

  青岛都市花园 城阳区 80% 130,873 231,647 70,854 - 231,647

  烟台大疃项目 芝罘区 100% 311,614 444,065 84,500 - 444,065

  小计 9,668,650 14,282,991 2,302,821 1,101,567 9,076,750

  中西部区域

  成都魅力之城 成华区 60% 308,501 761,258 114,343 40,773 137,470

  成都金域蓝湾 成华区 100% 56,293 293,504 - 56,404 -

  成都双水岸 新都区 100% 267,347 338,203 - 19,317 -

  成都金域西岭 金牛区 60% 79,331 359,031 - 71,316 -

  成都金色领域 青羊区 100% 49,628 297,980 30,000 - 297,980

  成都金润华府 锦江区 100% 52,895 264,473 95,522 - 199,294

  成都金色海蓉 武侯区 49% 54,970 234,464 79,749 51,110 139,749

  成都海悦汇城 双流县 90% 104,307 521,698 45,000 - 459,050

  东湖新手艺

  武汉魅力之城 开发区 100% 225,258 405,457 21,037 119,198 21,037

  武汉金色家园 江汉区 100% 23,851 149,618 - 118,548 -

  武汉万科圆方 江汉区 55% 12,022 42,869 - - -

  武汉高尔夫都市花园 工具湖区 49% 237,660 393,858 65,496 90,041 90,151

  武汉金域华府 武昌区 55% 59,790 191,300 36,145 - 74,198

  武汉万科城 江汉区 90% 65,901 299,337 46,150 - 185,360

  东湖新手艺

  武汉都市花园后期 开发区 100% 230,970 349,607 85,012 21,422 349,607

  经济手艺开

  武汉万威 发区 100% 213,440 533,600 55,000 - 533,600

  西安新地城 雁塔区 51% 41,765 260,735 - 41,728 71,280

  重庆渝园 渝北区 51% 229,581 344,372 99,412 66,306 99,412

  重庆高新园H 分区

  项目 渝北区 100% 41,448 145,067 - - -重庆高新园I 分区项

  目 渝北区 100% 138,071 376,737 51,817 - 376,737

  重庆交通大学项目 渝中区 100% 105,463 533,486 93,554 - 533,486

  小计 2,598,490 7,096,653 918,237 696,163 3,568,411

  合计 34,930.400 51,554,309 8,555,368 5,042,966 30,633,819

  特殊风险提醒:上述开工妄想和完工妄想可能因下述缘故原由而泛起响应调整:

  A. 宏观经济以及房地产市场可能发生的转变或单个项目销售泛起转变;

  B. 新的规则对项目审批要求进一步严酷,使开发项目的证照治理速率滞后而影响开发节奏;C.重大天气转变可能对项目的工期发生影响而影响完工;D.其他不行展望的重大事项对项目工期发生的影响。

  7.公允价值计量项目相关情形及持有外币金融资产和金融欠债情形

  公允价值计量项目相关情形

  单元:人民币万元

  本期公允价 计入权益的累计 本期计提

  项目 期初金额 本期处置 期末金额

  值变换损益 公允价值变换 的减值

  金融资产

  其中:1.以公允价值计量

  且其变换计入当期损益的

  金融资产 - 74.05 - - - 74.05

  其中:衍生金融资产 - 74.05 - - - 74.05

  2.可供出售金融资产 16,741.79 8,071.48 (8,450.32) 16,362.95

  金融资产小计 16,741.79 74.05 8,071.48 0.00 (8,450.32) 16,437.00

  金融欠债 169.49 (169.49) - - - 0.00

  投资性房地产 - - - - - -

  生产性生物资产 - - - - - -

  其他 - - - - - -

  合计 - 243.54 8,071.48 - (8,450.32) -

  持有外币金融资产和金融欠债情形

  单元:人民币万元

  本期公允价值 计入权益的累计公 本期计提

  项目 期初金额 期末金额

  变换损益 允价值变换 的减值

  金融资产

  其中:1.以公允价值计量且其变

  动计入当期损益的金融资产 - 74.05 - - 74.05

  其中:衍生金融资产 - 74.05 - - 74.05

  2.贷款和应收款 - - - - -

  3.可供出售金融资产 - - - - -

  4.持有至到期投资 - - - - -

  金融资产小计 - 74.05 - - 74.05

  金融欠债 169.49 (169.49) - - 0.00

  上述公司凭证公允价值计量的项目多数为公司历史持有的法人股,金额很低,而且正在陆续处置。对于

  有关项目,公司参照重大投资项目的控制历程,在经由相关专业部门认真评审后,由公司治理层在董事

  会授权规模内举行审批。

  8.董事会一样平常事情情形(1)2009 年董事会共召集了4 次董事会聚会会议

  A.第 15 届董事会第 4 次聚会会议于 2009 年 3 月 6 日召开,聚会会议审议并通过了如下议案:关于计提和核销

  2008 年度资产减值准备情形的议案、2008 年度经审计财政陈诉、关于历次召募资金 2008 年度存放与使用

  情形的专项说明、2008 年度内部控制自我评价陈诉、2008 年度利润分配及分红派息预案、2008 年度陈诉

  和 2008 年度陈诉摘要、关于聘用 2009 年度会计师事务所的议案、关于肖莉辞去董事会秘书及聘用谭华杰为董事会秘书的议案、关于修改公司章程的议案、2008 年公司社会责任陈诉、关于召开 2008 年度股东大会的议案。有关通告已于 2009 年 3 月 10 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港IRasia.com。B.第 15 届董事会第 5 次聚会会议于2009 年4 月25 日召开,聚会会议审议并通过了公司2009 年第一季度陈诉和财政报表。有关通告已于2009 年 4 月27 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、 《上海证券报》和香港IRasia.com。C.第 15 届董事会第 6 次聚会会议于 2009 年 7 月 31 日召开,聚会会议审议并通过了公司2009 年半年度陈诉、财政报表及半年度陈诉摘要、关于 2009 年半年度利润不分配、不举行公积金转增股本的议案。相关通告

  2009 年 8 月4 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港IRasia.com。D.2009 年 10 月 23 日召开的第15 届董事会第 7 次聚会会议审议并通过了 2009 年第三季度陈诉及财政报表。

  有关通告刊登于 2009 年 10 月 26 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港IRasia.com。

  (2)2009 年董事会共举行了 12 次通讯表决A.2009 年 1 月 12 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于转让南京恒邦房地产开发有限公司90%股权的议案。B.2009 年 3 月 16 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于为陕西华联置业生长有限公司银行贷款提供担保的议案。C.2009 年 4 月 14 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于确认总裁任期的议案、关于为深圳万科 1.2

  亿元乞贷提供本息保证的议案。D.2009 年 5 月 5 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于转让深圳万科城东项目公司90%股权退出该项目开发希望情形的议案。E.2009 年 7 月 27 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于深圳万科为棠樾项目银行乞贷提供担保的议案。F.2009 年 8 月 13 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于设立沈阳五里河项目公司的议案、关于设立青岛万科城地产有限公司的议案、关于建设银行提供授信额度的议案。G.2009 年 8 月 14 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于建设会计师事务所选聘制度的议案、关于公司切合果真增发 A 股股票条件的议案、关于果真增发 A 股股票的议案、关于提请股东大会授权公司董事会全权治理果真增发 A 股股票相关事宜的议案、关于果真增发 A 股召募资金妄想投资项目可行性的议案、关于上次召募资金使用情形的专项说明的议案、关于召开二零零九年第一次暂时股东大会的议案。H.2009 年 9 月 23 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于调整董事会对项目生长事项相关授权的议案。I.2009 年 10 月 12 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于上海万科为上海金色都市项目银行乞贷提供担保的议案。J.2009 年 10 月26 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于获取佛山南海桂城千灯湖北项目的议案。K.2009 年 10 月30 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于建设内幕信息及知情人治理制度的议案。L.2009 年 11 月25 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于获取广州亚运城项目的议案。公司已凭证有关事项的详细希望情形以及主要性原则,按划定在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港IRasia.com 予以响应披露。

  (3)董事会对股东大会决议的执行情形A.2008 年度分红派息方案执行情形凭证 2008 年度(第 20 届)股东大会决议,董事会组织实验了公司 2008 年度分红派息方案。2008 年度分红派息方案为:每 10 股派现金人民币 0.5 元(含税,扣税后,A 股小我私人股东、投资基金、及格境外机构投资者现实每 10 股派现金人民币 0.45 元,对于其他非住民企业,公司未代扣代缴所得税,由纳税人在所得发生地缴纳;B 股暂不扣税);A 股分红派息的股权挂号日为 2009 年 6 月 5 日,除权除息日为2009 年

  6 月 8 日;B 股最后生意营业日为 2009 年 6 月 5 日,除权除息日为2009 年 6 月 8 日,B 股股权挂号日为 2009

  年 6 月 10 日。B 股现金股息以本公司股东大会决议日后第一个事情日(2009 年4 月 13 日)中国人民银行宣布的人民币兑换港币的中央价(1港币=0.8816 人民币)折合港币兑付。B.四川地震灾区灾后安置、修复和重修事情凭证 2008 年第一次暂时股东大会决议,2009 年公司继续开展四川地震灾区安置和重修事情,捐资并建设的遵道中央幼儿园、遵道镇便民服务中央、向峨乡政务中央以及遵道梨花广场先后建成交付。2008 年以来,公司自力捐建公共修建 6 个,项目投资总金额 8,620.4 万元,总修建面积 27,900 平方米,受益人群约

  35,000 人。公司还在什邡市、彭州市、巴中市、雅安市出资捐助公共项目 6 个,共捐资 2,320 万元。阻止

  2009 年 12 月,公司所有捐建项目均已交付并投入。凭证第三方体例的自力审计陈诉,灾区安置和重修总支出 12,462.2 万元,其中 10,039.2 万元为凭证 2008 年第一次暂时股东大会所授权的支出,220 万元为公司企业公民专项建设用度的支出,公司各分支机构加入救灾事情支出 219.5 万元。此外万科员工捐钱共

  1165.5 万元,万科相助同伴捐赠计418 万元,万科公益基金会出资400 万元。

  (4)专业委员会履职情形董事会审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决议委员会三个专业委员会凭证《上市公司治理准则》、《公司章程》、《董事聚会会议事规则》以及各专业委员会实验细则赋予的职权和义务,认真推行职责。A.审计委员会履职情形陈诉期内,审计委员会召开审计委员会聚会会媾和相同会 4 次,举行通讯表决 1 次,对审计事情部署、定期财政陈诉、利润分配方案、会计师事务所选聘、会计事务所治理意见书、减值准备计提和核销、担保事项、内部控制建设等事项举行审议,并多次与审计师举行相同。审计委员会起劲推进 2009 年审计事情的开展。陈诉期末以来,审计委员会又召开事情聚会会媾和相同会 2

  次,举行 1 次通讯表决,督促审计师严酷凭证审计妄想部署审计事情,确保审计事情顺遂完成,审阅财政报表,出具审阅意见,并对会计师事务所的聘用、内部控制自我评价陈诉、内部审计部门认真人调整等事项作出决议。审计委员会对毕马威华振会计师事务所2009 年审计事情总结如下:

  凭证中国证券监视治理委员会通告【2009】34 号文的划定,现对毕马威华振会计师事务所(以下简称

  “KPMG”)从事今年度公司审计事情总结如下:

  一、 审计前的准备事情

  1.审计妄想简直定

  2009 年的审计事情从 2009 年 11 月初的预审最先到完成起源审计历时 4 个月的时间,详细的时间部署如下:

  1)2009 年 11 月-12 月举行预审事情。KPMG 对于 2009 年新收购、新进驻都市以及凭证主要性

  水平选择都市举行预审;

  2)2010 年 1 月 14 日 KPMG 最先进驻万科举行审计事情,2 月 24 日出具 2009 年审计陈诉初稿提

  交审计委员会审阅,2月 26日出具审计陈诉定稿。

  2.未审财政报表的审阅

  审计进场前,审计委员会对公司体例的财政报表举行了认真的审阅,并形成书面意见。

  二、 审计历程

  2010 年 1 月 14 日最先,KPMG 派出 5 个小组(划分为深圳地域、上海地域、北京地域、其他地域及整体整体)对公司总部和各子公司周全开展审计。

  审计历程中,审计委员会凭证审计进度书面督促并要求 KPMG 严酷凭证审计妄想部署审计事情,确保在预准时间顺遂完成审计事情。

  2010 年 2 月 24 日,KPMG 向审计委员会提交 2009 年年度陈诉审计及关于《万科企业股份有限公司

  2009 年度内部控制自我评价陈诉》的专项说明。2010 年 2 月 26 日,董事会通过了此项事宜,至此,KPMG对公司2009年度财政审计的现场审计事情竣事。

  三、 审计效果

  KPMG 为本公司出具了无保注重见的 2009 年度《审计陈诉》及关于《万科企业股份有限公司 2009 年度内部控制的自我评价陈诉》的专项说明。

  ☆ 审计委员会以为,毕马威华振会计师事务所对公司 2009年度财政报表审计事情完成优异。

  审计委员会决议,提请董事会审议继续约请毕马威华振会计师事务所,认真按境内、外会计尺度审计公司2010 年度财政报表以及凭证羁系部门的划定出具内部控制审核陈诉。B.薪酬与提名委员会履职情形陈诉期内,薪酬与提名委员会与治理层保持着顺畅的一样平常相同,多次听取治理层事情汇报、召开相同会探讨公司薪酬奖励方案调整、员工福利方案刷新事宜。C.投资与决议委员会履职情形陈诉期内,投资与决议委员会与治理层保持着顺畅的一样平常相同,对公司在董事会授权规模内获取项目的情形保持充实相识,并多次召开相同会研究新项目生长、融资等相关问题。

  9.利润分配及分红派息预案公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2009 年度本公司凭证中国企业会计准则之合并及母公司可分配利润情形如下:

  单元:人民币元

  公司合并 母公司

  税后可分配利润* 10,964,255,202.76 2,941,228,262.80

  其中:2009 年度净利润 5,329,737,727.00 2,874,475,278.28

  结转年头可分配利润 6,184,277,986.66 616,513,495.42

  分配2008 年度股利 (549,760,510.90) (549,760,510.90)注:母公司和公司合并利润泛起显着差异,主要是由于实验《企业会计准则 2006》后,对子公司的投资只能接纳成本法核算,子公司法人主体凭证公司法计提盈余公积金留存在其公司自己以及今年度子公司利润尚未分配至母公司所致。凭证有关规则及公司章程划定,综合思量股东利益及公司久远生长需求,董事会向股东大会提交 2009 年度利润分配方案如下:

  1. 凭证母公司净利润的 10%计提法定公积金;

  2. 凭证母公司净利润的65%计提恣意公积金;

  3. 凭证母公司净利润的25%和上年度未分配利润配相助为分红基金的泉源。

  2009 年度公司可分配利润分配情形如下:

  单元:人民币元

  占今年母公司净 占今年公司合并

  母公司

  利润比例 净利润比例

  2009 年度净利润 2,874,475,278.28 100% 53.93%

  计提法定公积金 287,447,527.83 10% 5.39%

  计提恣意盈余公积金 1,868,408,930.88 65% 35.06%

  计提2009 年度分红基金 718,618,819.57 25% 13.48%

  年头可分配利润 66,752,984.52 - -

  分配2009 年度现金股利 769,664,715.26 26.78% 14.44%

  留转以后年度分配利润 15,707,088.83 - -公司已往三年现金分红情形:

  单元:人民币元

  现金分红金额 母公司 公司合并 占母公司净利 占公司合并净利 公司合并年度

  年份

  (含税) 净利润 净利润 润的比例 润的比例 可分配利润

  2008 年 549,760,510.90 1,582,019,762.35 4,033,170,027.89 34.75% 13.63% 7,370,792,808.42

  2007 年 687,200,638.70 1,727,621,268.51 4,844,235,494.21 39.78% 14.19% 5,026,288,447.07

  2006 年 649,427,190.90 2,297,883,766.18 2,297,883,766.18 28.26% 28.26% 2,339,727,664.40

  最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例 50.64%

  注:2006 年公司合并可分配利润依据新会计准则追溯调整。分红派息方案:每 10股派送人民币0.7 元(含税)现金股息。以2009 年 12 月31 日总股本10,995,210,218 股盘算,2009 年度现金股利计人民币769,664,715.26 元。

  10.选定信息披露媒体公司选定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港一家英文媒体为信息披露媒体。九、监事会陈诉

  经由起劲,公司重新走入增添的轨道,2009年是值得影象的一年。年度内,监事会遵照公司法、公司章程的要求,认真推行监视职责,维护公司、股东和员工的利益。主要事情有:

  1.监事会聚会会议及决议

  2009年公司监事会共召开四次聚会会议,有关聚会会议及决议情形如下:

  (1)2009年3月6 日召开的第6届监事会第9次聚会会议,审议并通过关于计提和核销2008年度资产减值准备情形的议案、2008年度经审计财政陈诉、2008年度利润分配及分红派息预案、2008年度内部控制自我评价陈诉、2008年度召募资金存放及使用情形专项陈诉、2008年度监事会陈诉、2008年度陈诉、关于聘用

  2009年度会计师事务所的议案和关于修改公司章程的议案。

  (2 )2009 年 4 月 24 日召开的第6 届监事会第 10 次聚会会议,审议并通过了万科企业股份有限公司 2009 年第一季度陈诉和财政报表。

  (3)2009 年 7 月 31 日召开的第6 届监事会第 11 次聚会会议,审议并通过了关于 2009 年半年度陈诉、摘要及财政报表的议案、关于2009 年半年度不派发股息、不举行公积金转增股本的议案。

  (4 )2009 年 10 月22 日召开的第6 届监事会第 12 次聚会会议,审议并通过2009 年第三季度陈诉。

  2.监事会巡查和巡视为了进一步增强内部风险的控制,监事会团结公司内部控制事情的历程,深化了对下属公司的巡视、巡查事情。年内,监事会巡查了8个一线公司,通过现场审查、单独访谈、聚会会议讨论等形式,就公司生长战略落实、一线公司治理层自律、员工权益掩护、《劳动条约法》落实、内控系统建设希望、物业厘革等方面举行了检查、督导。监事会还进一步组织部门董事巡视了福州、重庆等公司,重点考察公司财政状态,谋划妄想完成情形,主要项目在成本、采购、工期、销售等指标方面妄想与现实的差异,公司职员变换情形及成因,公司维护员工权益的行动及效果等内容,深入相识公司在差异都市的谋划和生长情形。

  3.监事会对公司有关事项的自力意见

  (1)公司依法运作情形:年内监事会成员列席了历次董事会聚会会议,通过审阅陈诉、现场检查等方式对公司运行情形举行监视,也加入了部门内部控制建设的评估。监事会以为,随着内部控制建设的深入,公司决议进一步规范,治理结构进一步完善。2009年公司董事及治理职员一如既往的勤勉履职,未曾违反执法、规则和公司章程,也没有损害公司、股东和职员利益的行为。

  (2 )检查公司财政的情形:陈诉期内,监事会认真检查公司财政状态,对各定期陈诉出具了审核意见。监事会以为公司财政陈诉真实、准确地反映了公司的财政状态和谋划效果,毕马威华振会计师事务所对公司年度财政陈诉出具的审计陈诉客观、公允。

  (3)召募资金使用情形:通过检查财政报表、巡视投资项目等方式,监事会对公司2007年度果真增发A股股票和2008年度公司债券召募资金的使用情形举行了跟踪和检查,以为召募资金规范使用,现实投入和允许投资项目一致。

  (4 )重大资产收购、出售及关联生意营业情形:09年公司无重大资产收购及出售,也没有发生关联生意营业。

  2010年,监事会将加大对公司内部控制事情的支持,强化对工厂化住宅、绿色修建目的妄想实现的监视,起劲、敏锐面临公司内外部谋划、治理因素转变,充实验展自身的价值。十、主要事项

  1. 重大诉讼、仲裁事项

  今年度公司无重大诉讼及仲裁事项。

  2. 重大收购及出售资产事项

  今年度公司无重大收购及出售资产事项。

  3. 重大关联生意营业事项

  今年度公司无重大关联生意营业发生。

  4. 限制性股票激励妄想实验情形

  (1)实验限制性股票激励妄想的相关法式及总体情形

  2010年1月25 日,公司首限期制性股票激励妄想执行完毕。公司首期(2006~2008年)限制性股票激励妄想于2006年由公司第十四届董事会批准,经中国证券监视治理委员会存案无异议,并获得公司2005年度股东大会审议通过。本激励妄想的基本操作模式是由公司接纳预提加增补计提的方式,提取激励基金奖励给激励工具;激励工具授权公司委托信托机构,接纳自力运作的方式,在划定的时代内用上述激励基金购入本公司上市流通A股股票,并在条件成就时过户给激励工具。首限期制性股票激励妄想由2006年度、2007年度和2008年度三个自力年度妄想组成。2006年度激励妄想于2008年9月11日完成实验;2008年度激励妄想于2009年5月25 日完成终止实验;2007年度激励妄想由于股价审核条件未告竣当其归属条件,陈诉期内处于增补归属的期待期。本陈诉期竣事之后,由于股价限制条件未能告竣,该年度激励妄想已终止实验。

  (2)陈诉期内首限期制性股票激励妄想奖励基金的提取情形陈诉期内,首限期制性股票激励妄想未发生计提奖励基金的情形。

  (3)陈诉期内对激励工具的审核及激励工具规模的调整情形陈诉期内,首限期制性股票激励妄想未发生需要实验分配或调整分配工具规模、分配方案的情形。

  (4)陈诉期内及期后首限期制性股票激励妄想激励实验情形

  2008年度激励妄想由于业绩审核指标未能告竣,陈诉期内其持有的60,925,820股万科A股票于2009年4月14

  日《关于2008年度限制性股票激励妄想终止实验的通告》宣布后,已按划定所有售出。连同账户结转利

  息,2008年度激励妄想项下所有资金共计620,656,308.20元于2009年5月25 日返还到公司指定账户。2008年

  度激励妄想终止实验。

  2007年度激励妄想陈诉期内处于增补归属的期待期。2009年6月8 日公司实验2008年度派息方案,2007年

  度激励妄想获得2,317,088.05元派息款。凭证激励妄想的划定,上述派息款购入210,000股万科A股股票。

  2007年度激励妄想持有的万科A股股票由2008年尾的46,341,761股增添到46,551,761股。

  本陈诉期竣事之后,2007年度激励妄想由于股价情形未能告竣增补归属条件,公司于2010年1月5 日宣布

  《关于2007年度限制性股票激励妄想终止实验的通告》。信托机构在通告后于可出售的窗口期内将该年

  度激励妄想持有的46,551,761股万科A股股票所有售出,共获得资金468,575,915.48元。连同账户结转利

  息,2007年度激励妄想项下所有资金共计468,728,083.89元于2010年1月25 日返还到公司指定账户。2007年

  度激励妄想终止实验。

  (5)首限期制性股票激励妄想的会计处置赏罚及对财政状态和谋划效果的影响

  凭证首限期制性股票激励妄想第十五条第(三)项划定,本激励妄想所提取的激励基金将凭证《果真发

  行证券的公司信息披露规范问答第 2 号— 中高层治理职员激励基金的提取》(证监会计字[2001]15 号)的

  相关划定在公司成本用度中列支。在激励妄想实验历程中,财政部揭晓了《关于印发<企业会计准则第 1

  号—存货>等 38 项详细准则的通知》(财会[2006]3 号文)。凭证该通知的划定,公司首限期制性股票激

  励妄想自 2006 年起凭证《企业会计准则第 11 号—股份支付》举行会计处置赏罚。凭证有关会计准则,首限期

  制性股票激励妄想是一种以权益结算的股份支付部署,应该按权益工具的公允价值,将取得激励工具服

  务记入成本用度,同时增添资源公积。公司首限期制性股票激励妄想接纳蒙特卡洛模拟要领来评估各年

  度激励妄想的公允价值(详细盘算要领及参数的选取详见 2008 年度陈诉)。计提奖励基金时,镌汰“银

  行存款”,同时计入“资源公积-股权激励信托基金”,作为资源公积的镌汰项;摊销奖励基金时,增添

  “治理用度”,同时计入“资源公积-股权激励公积金”,作为资源公积的增添项;激励妄想确认终止,

  卖出股票将资金返还公司时,增添“银行存款”,同时增添资源公积。

  2008 年度激励妄想由于业绩指标未能告竣,预提的奖励基金现实并未发生治理用度。陈诉期内,2008 年

  度激励妄想终止实验,2008 年度激励妄想持有的万科A 股股票售出后,所得资金连同账户结转利息公司

  指定账户共计 620,656,308.20 元,公司资源公积响应增添。

  上述首限期制性股票激励妄想的详细会计处置赏罚详见后附的财政报表(七)合并财政报表项目附注 32-资源

  公积和财政报表(十)股份支付。

  5. 重大条约及其推行情形

  (1)陈诉期内,本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司

  资产的事项。

  (2 )陈诉期内,公司新增担保明细如下:

  序 担保人 担保工具

  担保金额 担保说明 担保起止日期

  号 (万科所占权益比例) (万科所占权益比例)

  天津兴海房地产开发 为3000 万元银行乞贷提供 担保期从2009 年3 月

  1 万科企业股份有限公司 人民币 1,650 万元

  有限公司(55%) 权益比例(55%)的担保 27 日始,现在已扫除

  深圳市万科房地产有 为 12000 万银行乞贷提供权 从 2009 年 4 月 29 日到

  2 万科企业股份有限公司 人民币 12,000 万元

  限公司(100%) 益比例(100%)的担保 2012 年4 月29 日

  深圳市万科房地产有限 东莞市新万房地产开 为 40000 万元银行乞贷提供 从 2009 年 7 月 30 日到

  3 人民币20,400 万元

  公司(100%) 发有限公司(51%) 权益比例(51%)的担保 2011 年7 月30 日

  深圳市万科房地产有限 东莞市新万房地产开 为 20000 万元银行乞贷肩负 从 2009 年 9 月 25 日到

  4 人民币 10,200 万元

  公司(100%) 发有限公司(51%) 权益比例(51%)的担保 2011 年7 月30 日

  上海万科房地产有限公 上海地杰置业有限公 为 11000 万元银行乞贷提供 从 2009 年 10 月 23 日

  5 人民币 11,000 万元

  司(100%) 司(50%) 担保 到2011 年4 月30 日

  成都一航万科滨江房

  成都万科房地产有限公 为 10000 万元银行乞贷提供 从 2009 年 12 月 22 日

  6 地 产 开 发 有 限 公 司 人民币 1,500 万元

  司(100%) 权益比例(15%)的担保 到2012 年 12 月21 日

  (49% )

  陈诉期内,公司及公司控股子公司新增担保(含反担保)5.68亿元,扫除担保15.48亿元。阻止陈诉期

  末,公司担保余额12.41亿元(陈诉期初担保余额由于汇率调整略有变换),占公司净资产的比重为

  3.3%。其中,公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额12.26亿元,公司及控股子公司对联营公

  司及合营公司提供担保余额为0.15亿元。陈诉期末,公司及公司控股子公司不存在对外担保。

  陈诉期内,公司未为股东、现实控制人及其关联方提供担保,也未直接或间接向资产欠债率凌驾70%的被

  担保工具提供债务担保。

  (3)陈诉期内,本公司不存在委托理财事项。

  (4 )陈诉期内,公司获取项目有关情形请参见“非召募资金投资情形”之“项目投资”。

  6. 自力董事对公司关联方资金占用和对外担保情形的专项说明和自力意见

  公司不存在控股股东及其他关联方非谋划性占用公司资金的情形。

  陈诉期内公司严酷凭证有关划定,规范公司对外担保行为,控制公司对外担保风险,没有违反《关于规

  范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产谋划和资金合理使用的需要,

  担保决议法式正当、合理,没有损害公司及股东利益。

  7.公司或持股5%以上股东及其他允许事项推行情形

  公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承

  诺:将本着有利于万科生长的原则一如既往地支持万科,在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业

  竞争的投资项目、处置赏罚由于同业竞争而发生的争议、纠纷时,保持中立。中国华润总公司始终推行其承

  诺。

  在公司2006年度非果真刊行A股股票中,华润股份有限公司允许认购的股票自愿锁定三十六个月。有关承

  诺也获得严酷推行。现在华润股份有限公司持有的2006年非果真刊行有限售条件流通股264,000,000股已

  于2009年12月29 日所有扫除限售。

  8. 投资者互动情形

  2009年公司与投资者的相同进一步增强。整年接待投资者来访凌驾600次,加入境内外机构组织的大型投

  资者晤面会凌驾70场。公司还组织投资者晤面会4场,举行集中机构走访2次,网上路演2次。此外,还通

  过电话和电子邮件耐心与投资者交流,聆听他们的意见,转达公司的信息。公司建设网络辅助系统实时

  响应投资者的种种需求,起劲提高透明度,增强投资者和公司之间的信托。

  09年公司划分获得由和讯网、中国证券市场研究设计中央(SEEC)等机构团结评选以及由中金在线、财

  富中国在线、基金网、黄金网、外汇网等团结评出的2009年度最佳投资者关系上市公司奖,并获得由

  《证券时报》评选的最受投资者接待上市公司网站、最佳信息披露网站和上市公司百佳董秘;在第五届

  的“新财富金牌董秘”评选中,公司董秘再获金牌董秘和最受机构投资者接待董秘。

  2009 年公司投资者接待主要情形如下:

  谈论的内容及提

  种别 时间 所在 方式 接待工具

  供的资料

  高盛运动 2009.1 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者 (一)谈论的主要

  瑞银证券运动 2009.1 上海 晤面会 券商、基金等种种投资者 内容:

  德意志银行运动 2009.1 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者 1) 公司一样平常谋划

  平安证券运动 2009.1 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者 情形;

  团结证券运动 2009.1 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者 2) 公 司 发 展 战

  美林运动 2009.1 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者 略;

  大和证券运动 2009.2 东京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  3) 公司对行业变

  里昂证券运动 2009.2 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  化的看法。

  中信证券运动 2009.2 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  招商证券运动 2009.2 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者 (二)提供的主要

  香港、深圳 资料:

  年度业绩推介会 2009.3 上海、北京 晤面会 券商、基金、小我私人等种种投资者 公司定期陈诉等公

  里昂证券运动 2009.3 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者 开资料。

  瑞信证券运动 2009.3 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  瑞银证券运动 2009.3 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  申银万国运动 2009.4 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  德意志银行运动 2009.5 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  麦格理运动 2009.5 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  中银国际运动 2009.5 成都 晤面会 券商、基金等种种投资者

  中金运动 2009.5 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  里昂证券运动 2009.5 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  平安证券运动 2009.5 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  摩根大通运动 2009.6 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  安信证券运动 2009.6 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  中信证券运动 2009.6 成都 晤面会 券商、基金等种种投资者

  国泰君安运动 2009.6 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  招商证券运动 2009.6 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  兴业证券运动 2009.6 上海 晤面会 券商、基金等种种投资者

  长城证券运动 2009.6 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  瑞银证券运动 2009.6 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  摩根斯坦利运动 2009.7 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  德意志银行运动 2009.7 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  国信证券运动 2009.7 重庆 晤面会 券商、基金等种种投资者

  野村证券运动 2009.7 新加坡 晤面会 券商、基金等种种投资者

  麦格理运动 2009.7 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  国金证券运动 2009.7 桂林 晤面会 券商、基金等种种投资者

  高盛运动 2009.7 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  香港、深圳

  中期业绩推介会 2009.8 上海、北京 晤面会 券商、基金、小我私人等种种投资者

  团结证券运动 2009.8 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  中投证券运动 2009.8 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  长江证券运动 2009.8 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  申银万国运动 2009.8 杭州 晤面会 券商、基金等种种投资者

  国泰君安运动 2009.8 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  摩根大通运动 2009.9 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  野村证券运动 2009.9 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  光大证券运动 2009.9 上海 晤面会 券商、基金等种种投资者

  中金运动 2009.9 上海 晤面会 券商、基金等种种投资者

  里昂证券运动 2009.9 上海 晤面会 券商、基金等种种投资者

  国金证券运动 2009.9 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  瑞银证券运动 2009.9 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  里昂证券运动 2009.9 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  BNP 运动 2009.10 长沙 晤面会 券商、基金等种种投资者

  高盛高华运动 2009.11 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  美林运动 2009.11 北京 晤面会 券商、基金等种种投资者

  瑞信运动 2009.11 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  国金证券运动 2009.11 珠海 晤面会 券商、基金等种种投资者

  摩根斯坦利运动 2009.11 新加坡 晤面会 券商、基金等种种投资者

  大和证券运动 2009.11 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  兴业证券运动 2009.11 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  光大证券运动 2009.11 上海 晤面会 券商、基金等种种投资者

  里昂证券运动 2009.12 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  平安证券运动 2009.12 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  美林证券运动 2009.12 香港 晤面会 券商、基金等种种投资者

  申银万国运动 2009.12 上海 晤面会 券商、基金等种种投资者

  长城证券运动 2009.12 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  西南证券运动 2009.12 三亚 晤面会 券商、基金等种种投资者

  中信证券运动 2009.12 昆明 晤面会 券商、基金等种种投资者

  国信证券运动 2009.12 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者

  安信证券运动 2009.12 深圳 晤面会 券商、基金等种种投资者注:上述晤面会接纳一对一、一对多和大会推介的方式举行,晤面的投资者大多凌驾50家。

  深圳、东莞、 高盛、申银万国、里昂证券、瑞银证券、麦格理、

  第一上海证券、摩根大通、摩根斯坦利、光大证

  广州、佛山、 券、花旗、高盛高华、中信证券、德意志银行、瑞

  厦门、福州、 信、野村证券、长江证券、中金、中银国际、红塔

  上海、杭州、 证券、东海证券、国都证券、招商证券、荷兰银

  陈诉期 苏州、南京、 小组或 行、三菱UFJ 、安信证券、团结证券、平安证券、

  接待券商 无锡、宁波、 台证证券、汇丰银行、元大证券、大和证券、江南

  内 北京、天津、 一对一 证券、群益国际、美林、建银国际证券、长城证

  沈阳、大连、 券、国信证券、广州证券、日盛证券、东瀛证券、

  青岛、武汉、 凯基证券、海通证券、长城证券、中投证券、国泰

  成都、重庆、 君 安 、 大 福 证 券 、 广 发 证 券 、

  长沙等地 RoyalBankofScotland 、 BNP 、 DBSVickers 、

  Research-works、TYAdvisor、CIBC等

  中国银河投资治理有限公司、大连晨曦投资公司、

  中国人寿、易方达基金、中原基金、景林资产、嘉

  实基金、海富通基金、博时基金、富国基金、南方

  基金、汇添富基金、中国人寿富兰克林资产治理有

  限公司、韩国未来基金、中海基金、泰康人寿、润

  晖投资、交银施罗德基金、大成基金、诺安基金、

  景顺长城基金、广发基金、华安基金、融通基金、

  台湾复华投信、中睿合银、建信基金、银华基金、

  北京鼎天投资治理有限公司、国海富兰克林基金、

  华代瑞德投资治理公司、工银瑞信基金、群益投

  信、台湾国泰人寿、中金资产治理、新华人寿、长

  盛基金、上海从容投资、泰达荷银基金、中银国际

  基金、光大保德信基金、长城基金、兴业基金、国

  泰基金、上投摩基本金、天弘基金、天隼投资治理

  深圳、东莞、 咨询有限公司、中投公司、

  广州、佛山、 IgnisInvestmentServicesLimited、

  ☆ 厦门、福州、 EmergingMarketsMgmtLLC、

  上海、杭州、 FortressInvestmentGroup、INGRealEstate、

  接待基金、其他 陈诉期 苏州、南京、 小组或 Cohen&Steers、GalleonAsia、

  投资机构及小我私人 无锡、宁波、 JPMorganAssetManagement、Fidelity、BainCapital、

  投资者 内 北京、天津、 一对一 PortmanHoldings、UBSAG、

  沈阳、大连、 UBSGlobalAssetmanagement、Rexiter、

  青岛、武汉、 AmericanCenturyInvestment、CMAsiaPacific、

  成都、重庆、 HamonAssetManagementLimited、

  长沙等地 BlackstoneGroupAsiaLimited、Fox-Pitt、Sansar、

  OppenheimerFund、AcruAssetManagement、

  HTCapital、MFCGlobalInvestmentManagement、

  BroadPeakInvestment、SloaneRobinson、

  AllianceBernstein、Lansdowne、Templeton、

  MarshallWace、TRowePrice、Robeco、

  KingdonCapital、TPG-Axon、TigerAsia、

  MontpelierAssetManagement、JohoPartner、

  NewtonInvestmentManagement、

  BEAUnionInvestment、JFAssetManagement、

  Farallon、Hellman&Friedman、Capital、PMA、

  SorosCapitalManagement、PartnerFund、

  KeywiseCapital、BlueRidge、NorgesBank、

  APGInvestments、JanusCapital、MICHInvestments、

  Highbridge、SumitomoTrust&Banking、

  PiperJaffray&Co.、

  TriskeleCapitalManagementLimited、

  MarverickCapital、Bennelong、DragonBack、

  UnionInvestmentprivatfordsGMBH、AMPCapital、

  HendersonGlobal、Marvin&Palmer、

  HardingLoevnerLLC、UOBKayHian、

  GLGPartnersLP、DIAMAssetManagement、

  TIAACREF、GMO、OwlCreekAssetManagement、

  BuenaVistaFund、DodgeandCoxUS、Tiedemann、

  Aberdeen、TiburonPartners、Clairvoyance、

  MiraeAssetInvMgmt、SACCapital、ABC-

  CAFundMgmt、DaiwaAssetManagement、

  FairAssetManagement、NPJAM 、

  BoyerAllanInvestmentManagement、

  GEAssetManagement、JupiterAssetManagementLtd、

  KelusaCapital、AlpineWoodsCapital、GIC、

  KylinFund、Orangecapitalpartners、Wellington、

  BlackRock、AllegiantAssetManagementCompany、

  LazardAssetManagement、PutnamInvestments、

  WilliamBlair、Kingdom、Emperorinvestments、

  MitsubishiUFJ、MoonCapital、

  HamblinWatsaInvestment、

  WideGainInvestmentLimited、Och-Ziff、

  HansbergerGlobalInvestorsInc、ChinaRock、

  ComgestFarEastLtd、

  CreditAgricole(Suisse)SASingapore、

  CypressLaneCapitalLimited、D.E.Shaw&CoLP、

  DeutscheAssetManagement(Asia)Ltd、

  DnBNORAssetManagement(Asia)Limited、

  DuquesneCapitalManagement,L.L.C.、

  FrontierAsiaFund、

  GFAssetManagement(HongKong)Ltd、

  HillHouseCapitalManagementLtd、

  INGClarionRealEstateSecurities、

  InvescoHongKongLimited、LappCapitalPrivateLtd、

  LeggMasonInternationalEquities、

  PassportCapitalLLC、Pictet&Cie,Geneva、

  RedwoodInvestmentManagement(Asia)Ltd、

  SUNPartnersInvestmentManagementLimit、

  SloaneRobinsonLLP、StarMasterFund、

  TheChildren'sInvFdMgt(UK)LLP、

  AmoebaCapitalAsiaFund、

  PrudentialAssetManagement、KesulaCapitalLLC、

  BatteryMarch、ShumwayCapital、JetstreamCapital、

  SumitomoMitsuiAssetMgmt、

  WideGainInternationalInvestmentCo.Limited、

  ChiltonInvestmentCompany、AvenueCapitalGroup、

  AmericanCentury、BrookeCapital、

  ThornburgInvestmentManagement、ZBIEurope、

  GartmoreInvestmentLtd、

  MartinCurrieInvestmentManagement、

  AbsolutePartnersManagementLtd、LevelGlobal、

  VikingGlobal、HabrokCaptialMgt、HQFonder、

  GeosphereCapital、WardFerry、DiscoveryCapital、

  Serengeti、AXAIM、FIMAssetMgmt、

  GrandRiverInvestment、PNCCaptialAdvisor、

  DongbuAssetManagement、

  F&CASSETMANAGEMENT、CarmignacGestion、

  TemasekHolding、FirstState、EmiratesTarian、

  FullertonFundManagement、FirthInvestment、

  Primero、CloughCapital、PerennialRealEstate、

  PolarisInternationalSecuritiesInvestmentTrustCorp、

  PrudentialFinancialInvestmentTrustCorp、

  FubonAssetManagementTrustCorp、

  FoxPointCapital、CascabelManagement、

  TouradjiCapitalManagement、

  ZiffBrothersInvestments、Lasalle等

  9. 公司债券相关事项中国建设银行股份有限公司深圳市分行(经其总行授权)为公司刊行的有担保品种公司债券08万科G1本息兑付提供全额无条件不行作废的连带责任保证担保。陈诉期内,担保人一连盈利,资产清静,信用状态没有发生重大转变。

  陈诉期内,公司派付了“08万科G1”和“08万科G2”第一年度的利息。凭证中诚信证券评估有限公司对

  公司债券的跟踪评级,“08万科G1”信用品级为AAA,“08万科G2”信用品级为AA+,公司主体信用等

  级为AA+ 。陈诉期内,公司始终保持着优异的资信状态。

  公司债券的受托治理人中信证券股份有限公司以为,公司谋划稳健,资信优异,偿债能力强,本次刊行

  的公司债券本息清静。

  10. 其他投资事项

  10.1证券投资情形

  无

  10.2 持有其他上市公司股权情形

  占该公司股 陈诉期所有者权益

  证券代码 证券简称 初始投资金额 期末账面值 陈诉期损益

  权比例 变换

  000001 深生长A 11,582,347.80 0.10% 73,449,230.40 - 44,937,547.20

  600697 欧亚整体 5,070,000.00 1.18% 45,977,808.62 563,683.80 18,827,038.92

  600680 上海普天 7,076,961.71 0.90% 39,438,833.64 6,939,556.67 16,950,190.40

  600751 SST 天海 143,600.00 0.04% 143,600.00 - -

  合计 23,872,909.51 - 159,009,472.66 7,503,240.47 80,714,776.52

  注:1.上述股权均为公司历史持有的法人股,现在 SST 天海还未股改;

  2.陈诉期内,公司持有的上海普天部门股权已经出售,出售收益计入“投资收益”科目;本陈诉期末其他股权公允价

  值变换导致“可供出售金融资产”科目增添,“资源公积”科目同时响应增添。

  10.3 持有非上市金融企业、拟上市公司股权情形

  无

  10.4.衍生品投资情形

  为了锁定外币乞贷汇率变换发生的钱币风险,公司07 年针对

  1584 万美元和 1980 万美元两笔外币乞贷签署了无本金交割远期

  外汇左券(NDF )。陈诉期内,两笔NDF 已到期交割。

  陈诉期衍生品持仓的风险剖析及控制措施说明(包罗但不 为了锁定利率变换发生的风险,公司于本陈诉期针对6775 万美

  限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、执法 元的外币浮息乞贷签署了利率交流合约(IRS),公司凭证浮动

  风险等) 利率向合约对手方收取利息,以向原乞贷方支付原乞贷方浮动利

  息,同时凭证牢靠利率向合约对手方支付利息。

  NDF 和IRS 在外币乞贷的限期和金额规模内,通过锁定远期汇率

  /利率,控制汇率/利率变换风险。

  上述NDF 价值变换对公司本陈诉期损益影响为人民币

  已投资衍生品陈诉期内市场价钱或产物公允价值变换的情

  1,694,880.00 元。NDF 公允价值参照统一到期日的NDF 的市场报况,对衍生品公允价值的剖析应披露详细使用的要领及相

  价确定;上述IRS 价值变换对公司本陈诉期损益影响为人民币关假设与参数的设定

  740,470.77 元.,IRS 价值凭证2009 年 12 月31 日合约报价确定。陈诉期公司衍生品的会计政策及会计核算详细原则与上一

  无陈诉期相比是否发生重大转变的说明

  自力董事、保荐人或财政照料对公司衍生品投资及风险控 公司自力董事以为NDF 与IRS 等金融工具阻止了外币乞贷由于

  制情形的专项意见 汇率、利率浮动过大可能造成的损失,公司有关部署审慎合理。

  陈诉期末衍生品投资的持仓情形表

  单元:万元

  期末合约金额占公司2009 年尾净资产

  合约种类 期初合约金额 期末合约金额 陈诉期损益情形

  比例(%)

  利率交流合约(IRS) - 46,261.06 74.05 1.24

  合计 - 46,261.06 74.05 1.24

  11. 是否存在控股股东及其他关联方非谋划性占用公司资金的情形公司不存在控股股东及其他关联方非谋划性占用公司资金的情形

  12. 聘用、解聘会计师事务所情形

  2008年度股东大会决议确认约请毕马威华振会计师事务所为公司2009年度核数师。下表为公司约请会计师事务所情形:

  2009 年度 一连服务 2008 年度

  审计项目 审计单元 审计用度 年限 审计单元 审计用度

  依据中国企业会计准则体例

  9 年

  的整体合并财政报表 毕马威华振 毕马威华振

  RMB6,800,000.00 RMB7,500,000.00

  依据国际财政陈诉准则体例 会计师事务所 会计师事务所

  17 年

  的整体合并财政报表

  上述审计用度均包罗审计历程需支出的差盘缠。

  13. 陈诉期内,公司及公司董事、监事、高级治理职员无受羁系部门处罚等情形十一、2009 年年志

  2009 年 5 月 11 日,北京沐日风物项目B3、B4 号楼获“北京市住宅工业化试点工程”。

  2009 年6 月 1 日,由公司捐建的遵道中央幼儿园正式交付。

  2009 年6 月30 日,由公司援建的向峨乡政务中央交付仪式顺遂举行。

  2009 年7 月29 日,“2049”上海世博会万科企业馆在世博会浦西园区奠基。

  2009 年 8 月 17 日,中国建设银行股份有限公司签署与公司《战略相助协议》,将为公司提供人民币500

  亿元授信额度。

  2009 年 8 月 17 日,“绿色住宅·康健居家”为主题的公司全装修尺度化战略相助签约。

  2009 年9 月 15 日,公司果真增发A 股股票刊行方案获得股东大会通过。

  2009 年9 月29 日,公司总部办公地址正式迁至位于深圳市盐田区大梅沙的万科中央。

  2009 年 10 月6 日“爱佑童心”万科四川专项基金项目在成都启动。

  2009 年 12 月 9 日,公司北京四序花城Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期、广州万科城花园、沈阳魅力之城一期、武汉四序花城·西半岛四个项目荣获中领土木匠程学会揭晓的“2009 年詹天佑大奖优异住宅小区金奖”;沈阳新榆公馆大一期工程荣获“中领土木匠程詹天佑奖住宅小区优异妄想奖”。十二、财政陈诉

  万科企业股份有限公司

  自2009 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日止年度财政报表

  一 审计陈诉

  ( )

  KPMG-D (2010) AR No.0001

  万科企业股份有限公司全体股东:

  我们审计了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财政报表,包罗 2009 年 12 月 31 日的合并资产欠债表和资产欠债表、2009 年度的合并利润表和利润表、合并股东权益变换表和股东权益变换表、合并现金流量表和现金流量表以及财政报表附注。

  一、贵公司治理层对财政报表的责任

  凭证中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的划定体例财政报表是贵公司管

  理层的责任。这种责任包罗: (1) 设计、实验和维护与财政报表体例相关的内部控制,以使财政报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报;(2) 选择和运用适当的会计政策;(3) 作出合理的会计预计。

  二、注册会计师的责任

  我们的责任是在实验审计事情的基础上对财政报表揭晓审计意见。我们凭证中国注册会计师审计准则的划定执行了审计事情。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范,妄想和实验审计事情以对财政报表是否不存在重大错报获取合理保证。

  审计事情涉及实验审计法式,以获取有关财政报表金额和披露的审计证据。选择的审计法式取决于注册会计师的判断,包罗对由于舞弊或错误导致的财政报表重大错报风险的评估。在举行风险评估时,我们思量与财政报表体例相关的内部控制,以设计适当的审计法式,但目的并非对内部控制的有用性揭晓意见。审计事情还包罗评价治理层选用会计政策的适当性和作出会计预计的合理性,以及评价财政报表的总体列报。

  我们信托,我们获取的审计证据是充实、适当的,为揭晓审计意见提供了基础。

  一 审计陈诉 续

  ( ) ( )

  KPMG-D (2010) AR No.0001

  三、审计意见

  我们以为,贵公司财政报表已经凭证中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的划定体例,在所有重大方面公允反映了贵公司 2009 年 12 月 31 日的合并财政状态和财政状态以及 2009 年度的合并谋划效果和谋划效果以及合并现金流量和现金流量。

  毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师

  中国 北京 李婉薇

  李嘉琪

  2010 年 2 月26 日

  二 财政报表

  ( )

  合并资产欠债表

  2009 年 12 月 31 日

  体例单元:万科企业股份有限公司 单元:元 币种:人民币

  附注 附注

  资产 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日 欠债及所有者权益 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  七 七

  流动资产: 流动欠债:

  钱币资金 1 23,001,923,830.80 19,978,285,929.92 短期乞贷 17 1,188,256,111.11 4,601,968,333.32

  生意营业性金融资产 2 740,470.77 - 生意营业性金融欠债 18 - 1,694,880.00

  应收账款 3 713,191,906.14 922,774,844.24 应付票据 19 30,000,000.00 -

  预付款子 4 8,736,319,500.73 3,160,518,998.56 应付账款 20 16,300,047,905.75 12,895,962,836.63

  其他应收款 5 7,785,809,435.41 3,496,096,906.25 预收款子 21 31,734,801,163.76 23,945,755,139.85

  存货 6 90,085,294,305.52 85,898,696,524.95 应付职工薪酬 22 806,504,472.20 517,762,853.19

  流动资产合计 130,323,279,449.37 113,456,373,203.92 应交税费 23 1,176,877,640.28 (861,985,122.52)

  非流动资产: 其他应付款 25 9,258,734,468.30 9,968,304,370.93

  可供出售金融资产 7 163,629,472.66 167,417,894.55 应付利息 24 122,643,721.10 219,884,034.75

  8 一年内到期的非流

  恒久股权投资 9 3,565,383,001.51 2,485,725,268.99 动欠债 27 7,440,414,366.78 13,264,374,576.45

  投资投资性房地产 10 228,143,157.99 198,394,767.05 流动欠债合计 68,058,279,849.28 64,553,721,902.60

  牢靠资产 11 1,355,977,020.48 1,265,332,766.18 非流动欠债:

  在建工程 12 593,208,234.13 188,587,022.90 恒久乞贷 28 17,502,798,297.11 9,174,120,094.83

  无形资产 13 81,966,325.94 - 应付债券 29 5,793,735,805.14 5,768,015,997.01

  恒久待摊用度 14 31,318,689.65 25,268,164.97 预计欠债 26 34,355,814.95 41,729,468.03

  递延所得税资产 15 1,265,649,477.66 1,449,480,632.53 其他非流动欠债 30 8,408,143.82 12,644,849.82

  非流动资产合计 7,285,275,380.02 5,780,206,517.17 递延所得税欠债 15 802,464,465.02 867,797,927.60

  非流动欠债合计 24,141,762,526.04 15,864,308,337.29

  欠债合计 92,200,042,375.32 80,418,030,239.89

  股东权益:

  股本 31 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00

  资源公积 32 8,557,716,583.44 7,853,144,319.55

  盈余公积 33 8,737,841,436.85 6,581,984,978.14

  未分配利润 34 8,808,398,744.05 6,184,277,986.66

  外币报表折算差额 276,721,078.80 277,307,760.05

  归属于母公司所

  者权益合计 37,375,888,061.14 31,891,925,262.40

  少数股东权益 35 8,032,624,392.93 6,926,624,218.80

  所有者权益合计 45,408,512,454.07 38,818,549,481.20

  欠债及所有者权益

  资产总计 137,608,554,829.39 119,236,579,721.09 总计 137,608,554,829.39 119,236,579,721.09

  此财政报表已于 2010 年 2 月26 日获董事会批准

  法定代表人:_____________主管会计事情认真人(会计机构认真人):_____________ (公司盖章)

  后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 63 页

  母公司资产欠债表

  体例单元:万科企业股份有限公司 2009 年 12 月 31 日 单元:元 币种:人民币

  附 附

  注 欠债及 注

  资产 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  十 股东权益 十

  五 五

  流动资产: 流动欠债:

  钱币资金 1 11,422,649,694.01 12,201,694,991.76 短期乞贷 6 1,038,256,111.11 4,301,968,333.32

  预付款子 5,286,298.00 169,249,643.66 应付职工薪酬 7 200,552,999.10 145,497,860.75

  其他应收款 2 40,497,384,816.03 36,702,653,274.24 应交税费 8 31,725,767.61 77,784,428.59

  流动资产合计 51,925,320,808.04 49,073,597,909.66 应付利息 9 118,577,777. 78 163,642,577.70

  非流动资产: 其他应付款 10 5,208,563,257.39 4,123,297,208.63

  ☆ 一年内到期的

  可供出售金融资产 3 85,416,642.26 51,284,529.16 非流动欠债 11 5,193,908,984.55 11,987,890,000.00

  4

  恒久股权投资 5 9,433,024,366.72 9,070,177,266.34 流动欠债合计 11,791,584,897.54 20,800,080,408.99

  投资性房地产 5,256,357.41 5,663,856.17 非流动欠债:

  牢靠资产 55,104,783.09 58,772,917.19 恒久乞贷 12 14,780,253,873.64 5,534,000,000.00

  非流动资产合计 9,578,802,149.48 9,185,898,568.86 应付债券 13 5,793,735,805.14 5,768,015,997.01

  递延所得税欠债 15,369,480.07 7,498,489.62

  非流动欠债合计 20,589,359,158.85 11,309,514,486.63

  欠债合计 32,380,944,056.39 32,109,594,895.62

  股东权益:

  股本 14 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00

  资源公积 15 8,604,755,442.19 7,956,192,891.34

  盈余公积 16 8,737,841,436.85 6,581,984,978.14

  未分配利润 17 785,371,804.09 616,513,495.42

  股东权益合计 29,123,178,901.13 26,149,901,582.90

  欠债及股东权益

  资产总计 61,504,122,957.52 58,259,496,478.52 总计 61,504,122,957.52 58,259,496,478.52

  此财政报表已于 2010 年 2 月26 日获董事会批准

  法定代表人:_____________主管会计事情认真人(会计机构认真人):_____________ (公司盖章)

  后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 64 页

  合并利润表

  体例单元:万科企业股份有限公司 2009 年度 单元:元 币种:人民币

  项目 附注七 2009 年 2008 年

  一、营业总收入 36 48,881,013,143.49 40,991,779,214.96

  二、营业总成本 41,122,442,525.36 34,855,663,288.39

  其中:营业成本 36 34,514,717,705.00 25,005,274,464.91

  营业税金及附加 37 3,602,580,351.82 4,533,872,994.46

  销售用度 38 1,513,716,869.35 1,860,350,084.01

  治理用度 1,441,986,772.29 1,530,799,165.46

  财政用度 39 573,680,423.04 657,253,346.42

  资产减值损失 40 (524,239,596.14) 1,268,113,233.13

  加:公允价值变换净收益 41 2,435,350.77 19,262,232.00

  投资收益 42 924,076,829.10 209,411,393.50

  其中:对联营企业和合营企业的投资收益 42 541,860,864.68 209,735,864.65

  三、营业利润 8,685,082,798.00 6,364,789,552.07

  加:营业外收入 43 70,678,786.74 57,455,149.70

  减:营业外支出 44 138,333,776.65 99,959,075.74

  其中:非流动资产处置损失 1,577,638.38 2,336,423.46

  四、利润总额 8,617,427,808.09 6,322,285,626.03

  减:所得税用度 45 2,187,420,269.40 1,682,416,473.30

  五、净利润 6,430,007,538.69 4,639,869,152.73

  归属于母公司所有者的净利润 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89

  少数股东损益 1,100,269,811.69 606,699,124.84

  六、每股收益

  (一)基本每股收益 48 0.48 0.37

  (二)稀释每股收益 48 0.48 0.37

  七、其他综合收益 49 62,370,848.23 39,354,390.32

  八、综合收益总额 6,492,378,386.92 4,679,223,543.05

  归属于母公司所有者的综合收益总额 5,392,108,575.23 4,072,524,418.21

  归属于少数股东的综合收益总额 1,100,269,811.69 606,699,124.84

  此财政报表已于 2010 年 2 月26 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计事情认真人(会计机构认真人):_____________ (公司盖章)后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 65 页

  母公司利润表

  体例单元:万科企业股份有限公司 2009 年度 单元:元 币种:人民币

  项目 附注十五 2009 年 2008 年

  一、营业总收入 18 443,874,739.01 333,724,838.31

  二、营业总成本 649,779,466.38 605,350,375.63

  减:营业成本 18 2,748,677.22 2,069,918.44

  营业税金及附加 19 30,285,020.88 49,599,350.46

  治理用度 374,053,612.54 526,892,194.86

  财政用度 20 237,232,417.12 (125,373,501.49)

  资产减值损失 5,459,738.62 152,162,413.36

  加:投资收益 21 3,079,448,983.67 1,856,299,860.12

  其中:对联营企业和合营企业的投资收益 21 59,596,950.08 41,500,616.95

  三、营业利润 2,873,544,256.30 1,584,674,322.80

  加:营业外收入 1,118,761.00 8,950.00

  减:营业外支出 187,739.02 2,663,510.45

  其中:非流动资产处置损失 15,049.02 138,751.45

  四、利润总额 2,874,475,278.28 1,582,019,762.35

  减:所得税用度 - -

  五、净利润 2,874,475,278.28 1,582,019,762.35

  六、每股收益

  (一)基本每股收益 0.26 0.14

  (二)稀释每股收益 0.26 0.14

  七、其他综合收益 27,906,242.65 (42,000,193.12)

  八、综合收益总额 2,902,381,520.93 1,540,019,569.23

  此财政报表已于 2010 年 2 月26 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计事情认真人(会计机构认真人):_____________ (公司盖章)后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 66 页

  合并现金流量表

  体例单元:万科企业股份有限公司 2009 年度 单元:元 币种:人民币

  项目 附注七 2009 年 1-12 月 2008 年 1-12 月

  一、谋划运动发生的现金流量

  销售商品、提供劳务收到的现金 57,595,333,545.50 42,783,256,973.54

  收到其他与谋划运动有关的现金 46 1,889,792,191.43 1,478,587,995.65

  谋划运动现金流入小计 59,485,125,736.93 44,261,844,969.19

  购置商品、接受劳务支付的现金 34,560,212,561.89 30,218,067,735.42

  支付给职工以及为职工支付的现金 1,197,521,164.61 2,319,451,074.60

  支付的各项税费 6,537,312,459.48 7,863,126,723.18

  支付其他与谋划运动有关的现金 46 7,936,728,231.40 3,895,351,266.39

  谋划运动现金流出小计 50,231,774,417.38 44,295,996,799.59

  谋划运动发生的现金流量净额 47 9,253,351,319.55 (34,151,830.40)

  二、投资运动发生的现金流量

  收回投资收到的现金 210,421,893.79 1,040,323,958.60

  取得投资收益收到的现金 392,060,350.54 76,414,614.40

  处置牢靠资产、无形资产和其他恒久资产

  收回的现金净额 142,450,545.00 5,687,793.90

  处置子公司或其他营业单元收到的现金净额 119,164,800.00 3,547,677.00

  收到其他与投资运动有关的现金 46 304,714,390.00 298,441,056.08

  投资运动现金流入小计 1,168,811,979.33 1,424,415,099.98

  购建牢靠资产、无形资产和其他恒久资产

  所支付的现金 806,062,156.74 215,283,734.68

  投资支付的现金 1,577,467,490.52 1,366,213,599.63

  取得子公司及其他营业单元支付的现金净额 2,975,942,928.47 2,687,055,197.58

  投资运动现金流出小计 5,359,472,575.73 4,268,552,531.89

  投资运动发生的现金流量净额 (4,190,660,596.40) (2,844,137,431.91)

  三、筹资运动发生的现金流量

  吸收投资收到的现金 829,084,667.00 472,936,458.90

  其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金 829,084,667.00 472,936,458.90

  取得乞贷收到的现金 20,731,516,740.82 14,325,980,945.71

  刊行公司债券收到的现金 - 5,759,981,650.00

  筹资运动现金流入小计 21,560,601,407.82 20,558,899,054.61

  送还债务支付的现金 21,640,510,970.25 11,690,595,100.07

  分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,948,745,658.43 3,001,963,332.53

  其中: 子公司支付给少数股东的股利、利润 127,633,676.98 170,052,296.35

  筹资运动现金流出小计 24,589,256,628.68 14,692,558,432.60

  筹资运动发生的现金流量净额 (3,028,655,220.86) 5,866,340,622.01

  四、汇率变换对现金及现金等价物的影响 (9,546,494.83) (56,270,014.09)

  五、现金及现金等价物净增添额 47 2,024,489,007.46 2,931,781,345.61

  加:年头现金及现金等价物余额 47 19,978,285,929.92 17,046,504,584.31

  六、年尾现金及现金等价物余额 47 22,002,774,937.38 19,978,285,929.92

  此财政报表已于 2010 年 2 月26 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计事情认真人(会计机构认真人):_____________ (公司盖章)后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 67 页

  母公司现金流量表

  体例单元:万科企业股份有限公司 2009 年度 单元:元 币种:人民币

  项目 附注十五 2009 年 1-12 月 2008 年 1-12 月

  一、谋划运动发生的现金流量

  销售商品、提供劳务收到的现金 2,110,000.00 306,557,095.58

  收到其他与谋划运动有关的现金 27,298,156,567.35 23,592,769,693.42

  谋划运动现金流入小计 27,300,266,567.35 23,899,326,789.00

  购置商品、接受劳务支付的现金 - -

  支付给职工以及为职工支付的现金 178,367,518.65 1,158,856,528.47

  支付的各项税费 66,076,622.71 41,188,637.54

  支付其他与谋划运动有关的现金 27,531,440,885.11 27,115,602,214.97

  谋划运动现金流出小计 27,775,885,026.47 28,315,647,380.98

  谋划运动发生的现金流量净额 22 (475,618,459.12) (4,416,320,591.98)

  二、投资运动发生的现金流量

  收回投资收到的现金 3,674,861.33 1,976,174.57

  取得投资收益收到的现金 2,684,402,488.19 3,820,491,210.13

  处置牢靠资产、无形资产和其他恒久资产

  收回的现金净额 50.00 7,358.00

  收到其他与投资运动有关的现金 193,648,880.09 297,141,335.52

  投资运动现金流入小计 2,881,726,279.61 4,119,616,078.22

  购建牢靠资产、无形资产和其他恒久资产

  所支付的现金 4,270,692.78 3,859,734.12

  投资支付的现金 48,071,456.16 190,900,000.00

  投资运动现金流出小计 52,342,148.94 194,759,734.12

  投资运动发生的现金流量净额 2,829,384,130.67 3,924,856,344.10

  三、筹资运动发生的现金流量

  取得乞贷收到的现金 18,062,226,865.76 12,034,000,000.00

  刊行公司债券收到的现金 - 5,759,981,650.00

  筹资运动现金流入小计 18,062,226,865.76 17,793,981,650.00

  送还债务支付的现金 18,577,890,000.00 8,487,660,000.00

  分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,617,147,754.84 2,355,750,486.70

  其中:子公司支付给少数股东的股利、利润 - -

  筹资运动现金流出小计 21,195,037,754.84 10,843,410,486.70

  筹资运动发生的现金流量净额 (3,132,810,889.08) 6,950,571,163.30

  四、汇率变换对现金及现金等价物的影响 (80.22) (306,712.68)

  五、现金及现金等价物净增添额 (779,045,297.75) 6,458,800,202.74

  加:年头现金及现金等价物余额 12,201,694,991.76 5,742,894,789.02

  六、年尾现金及现金等价物余额 11,422,649,694.01 12,201,694,991.76

  此财政报表已于 2010 年 2 月26 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计事情认真人(会计机构认真人):_____________ (公司盖章)后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 68 页

  合并股东权益变换表

  2009 年度

  体例单元:万科企业股份有限公司 单元: 元 币种:人民币

  归属于母公司股东权益 少数股东权益 股东权益合计

  附注 外币报表

  项目 股本 资源公积 盈余公积 未分配利润

  七 折算差额

  一、今年年头余额 10,995,210,218.00 7,853,144,319.55 6,581,984,978.14 6,184,277,986.66 277,307,760.05 6,926,624,218.80 38,818,549,481.20

  二、今年增减变换金额(镌汰以“-”号填列) - 704,572,263.89 2,155,856,458.71 2,624,120,757.39 (586,681.25) 1,106,000,174.13 6,589,962,972.87

  (一)今年净利润 - - - 5,329,737,727.00 - 1,100,269,811.69 6,430,007,538.69

  (二)其他综合收益 49 - 62,957,529.48 - - (586,681.25) - 62,370,848.23

  上述(一)和(二)小计 - 62,957,529.48 - 5,329,737,727.00 (586,681.25) 1,100,269,811.69 6,492,378,386.92

  (三)股东投入和镌汰资源 - 641,614,734.41 - - - 141,259,094.42 782,873,828.83

  1、股东投入资源 - - - - - 894,744,408.60 894,744,408.60

  2、股份支付计入股东权益的金额 32 - 620,656,308.20 - - - - 620,656,308.20

  3、股东镌汰资源 - - - - - (573,238,814.18) (573,238,814.18)

  4、其他 - 20,958,426.21 - - - (180,246,500.00) (159,288,073.79)

  (四)利润分配 - - 2,155,856,458.71 (2,705,616,969.61) - (135,528,731.98) (685,289,242.88)

  1、提取盈余公积 - - 2,155,856,458.71 (2,155,856,458.71) - - -

  2、对股东的分配 34 - - - (549,760,510.90) - (135,528,731.98) (685,289,242.88)

  三、今年年尾余额 10,995,210,218.00 8,557,716,583.44 8,737,841,436.85 8,808,398,744.05 276,721,078.80 8,032,624,392.93 45,408,512,454.07

  此财政报表已于 2010 年 2 月26 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计事情认真人(会计机构认真人):_____________ (公司盖章)后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 69 页

  合并股东权益变换表

  2008 年度

  体例单元:万科企业股份有限公司 单元: 元 币种:人民币

  归属于母公司股东权益 少数股东权益 股东权益合计

  附注 外币报表

  项目 股本 资源公积 盈余公积 未分配利润

  七 折算差额

  一、今年年头余额 6,872,006,387.00 12,830,465,899.13 5,395,470,156.38 4,032,906,217.68 147,798,941.01 4,640,875,427.84 33,919,523,029.04

  二、今年增减变换金额(镌汰以“-”号填列) 4,123,203,831.00 (4,977,321,579.58) 1,186,514,821.76 2,151,371,768.98 129,508,819.04 2,285,748,790.96 4,899,026,452.16

  (一)今年净利润 - - - 4,033,170,027.89 - 606,699,124.84 4,639,869,152.73

  (二)其他综合收益 49 - (90,154,428.72) - - 129,508,819.04 - 39,354,390.32

  上述(一)和(二)小计 - (90,154,428.72) - 4,033,170,027.89 129,508,819.04 606,699,124.84 4,679,223,543.05

  (三)股东投入和镌汰资源 - (763,963,319.86) - (8,082,798.45) - 1,883,701,168.12 1,111,655,049.81

  ☆ 1、股东投入资源 - - - - - 2,095,051,297.13 2,095,051,297.13

  2、股份支付计入股东权益的金额 - (763,963,319.86) - (8,082,798.45) - - (772,046,118.31)

  3、股东镌汰资源 - - - - - (84,892,121.00) (84,892,121.00)

  4、其他 - - - - - (126,458,008.01) (126,458,008.01)

  (四)利润分配 - - 1,186,514,821.76 (1,873,715,460.46) - (204,651,502.00) (891,852,140.70)

  1、提取盈余公积 - - 1,186,514,821.76 (1,186,514,821.76) - - -

  2、对股东的分配 - - - (687,200,638.70) - (204,651,502.00) (891,852,140.70)

  (五)股东权益内部结转 4,123,203,831.00 (4,123,203,831.00) - - - - -

  1、资源公积转增资源(股本) 4,123,203,831.00 (4,123,203,831.00) - - - - -

  三、今年年尾余额 10,995,210,218.00 7,853,144,319.55 6,581,984,978.14 6,184,277,986.66 277,307,760.05 6,926,624,218.80 38,818,549,481.20

  后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 70 页

  母公司股东权益变换表

  2009 年度

  体例单元:万科企业股份有限公司 单元: 元 币种:人民币

  附注

  项目 股本 资源公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计

  十五

  一、上年年尾余额 10,995,210,218.00 7,956,192,891.34 6,581,984,978.14 616,513,495.42 26,149,901,582.90

  二、今年增减变换金额 (镌汰以 “-” 号填列) - 648,562,550.85 2,155,856,458.71 168,858,308.67 2,973,277,318.23

  (一) 今年净利润 - - - 2,874,475,278.28 2,874,475,278.28

  (二) 其他综合收益 - 27,906,242.65 - - 27,906,242.65

  上述 (一) 和 (二) 小计 - 27,906,242.65 - 2,874,475,278.28 2,902,381,520.93

  (三) 股东投入和镌汰资源 - 620,656,308.20 - - 620,656,308.20

  1、股份支付计入股东权益的金额 15 - 620,656,308.20 - 620,656,308.20

  (四) 利润分配 - - 2,155,856,458.71 (2,705,616,969.61) (549,760,510.90)

  1、提取盈余公积 - - 2,155,856,458.71 (2,155,856,458.71) -

  2、对股东的分配 - - - (549,760,510.90) (549,760,510.90)

  三、今年年尾余额 10,995,210,218.00 8,604,755,442.19 8,737,841,436.85 785,371,804.09 29,123,178,901.13

  此财政报表已于 2010 年 2 月26 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计事情认真人(会计机构认真人):_____________ (公司盖章)后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 71 页

  母公司股东权益变换表

  2008 年度

  体例单元:万科企业股份有限公司 单元: 元 币种:人民币

  项目 股本 资源公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计

  一、上年年尾余额 6,872,006,387.00 12,885,360,235.32 5,395,470,156.38 916,291,991.98 26,069,128,770.68

  二、今年增减变换金额 (镌汰以 “-” 号填列) 4,123,203,831.00 (4,929,167,343.98) 1,186,514,821.76 (299,778,496.56) 80,772,812.22

  (一) 今年净利润 - - - 1,582,019,762.35 1,582,019,762.35

  (二) 其他综合收益 - (42,000,193.12) - - (42,000,193.12)

  上述 (一) 和 (二) 小计 - (42,000,193.12) - 1,582,019,762.35 1,540,019,569.23

  (三) 股东投入和镌汰资源 - (763,963,319.86) - (8,082,798.45) (772,046,118.31)

  1、股份支付计入股东权益的金额 - (763,963,319.86) - (8,082,798.45) (772,046,118.31)

  (四) 利润分配 - - 1,186,514,821.76 (1,873,715,460.46) (687,200,638.70)

  1、提取盈余公积 - - 1,186,514,821.76 (1,186,514,821.76) -

  2、对股东的分配 - - - (687,200,638.70) (687,200,638.70)

  (五) 股东权益内部结转 4,123,203,831.00 (4,123,203,831.00) - - -

  1、资源公积转增资源 (股本) 4,123,203,831.00 (4,123,203,831.00) - - -

  三、今年年尾余额 10,995,210,218.00 7,956,192,891.34 6,581,984,978.14 616,513,495.42 26,149,901,582.90

  后附的财政报表附注为本财政报表的组成部门。

  第 72 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (三)公司基本情形

  万科企业股份有限公司 ( “本公司” ) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批

  准,于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原

  名为 “深圳万科企业股份有限公司” 。

  1991 年 1 月29 日,本公司刊行之A 股在深圳证券生意营业所上市。

  1993 年 5 月28 日,本公司刊行之B 股在深圳证券生意营业所上市。

  1993 年 12 月28 日经深圳市工商行政治理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

  本公司谋划规模为:兴办实业(详细项目另行申报) ;海内商业;物资供销业(不含专营、专

  控、专卖商品) ;收支口营业(按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书划定治理) ;房

  地产开发。控股子公司主营营业包罗房地产开发、物业治理、投资咨询等。

  (四)公司主要会计政策、会计预计和前期差错

  1 财政报表的体例基础

  本公司及子公司 ( “本整体” ) 合并财政报表以公司一连谋划假设为基础,凭证现实发生

  的生意营业和事项,并基于以下所述的体例基础、主要会计政策、会计预计举行体例。

  2 遵照企业会计准则的声明

  本整体体例的财政报表切合中华人民共和国财政部( 以下简称“财政部”)于 2006 年 2 月 15

  日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项详细会计准则、厥后颁布的企业会计

  准则应用指南、企业会计准则诠释以及其他相关划定( 以下合称“企业会计准则”) 的要

  求,真实、完整地反映了本整体的合并财政状态和财政状态、合并谋划效果和谋划效果

  以及合并现金流量和现金流量。

  此外,本整体的财政报表同时切合中国证券监视治理委员会 ( 以下简称 “证监会” ) 2010

  年修订的《果真刊行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财政陈诉的一样平常划定》

  ( 以下简称 “15 号文” ) 有关财政报表及其附注的披露要求。

  3 会计时代

  本整体的会计年度自公历 1 月 1 日起至12 月 31 日止。

  第 73 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四)公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  4 计量属性

  本整体体例本财政报表时一样平常接纳历史成本举行计量,但以下资产和欠债项目除外:

  - 以公允价值计量且其变换计入当期损益的金融资产和金融欠债 ( 包罗生意营业性金融资

  产或金融欠债) (参见附注 (四) 10)

  - 可供出售金融资产 (参见附注(四) 10)

  5 记账本位币及列报钱币

  本整体的记账本位币为人民币。本整体体例合并财政报表接纳的钱币为人民币。

  6 统一控制下和非统一控制下企业合并的会计处置赏罚要领

  (a) 统一控制下的企业合并

  加入所并的企业在合并前后均受统一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性

  的,为统一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和欠债,凭证合并

  日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值

  (或刊行股份面值总额) 的差额,调整资源公积中的股本溢价 (或资源溢价) ;资源公

  积中的股本溢价 (或资源溢价) 不足冲减的,调整留存收益。合并日为合并方现实取

  得对被合并方控制权的日期。

  (b) 非统一控制下的企业合并

  加入所并的各方在合并前后不受统一方或相同的多方最终控制的,为非统一控制下

  的企业合并。购置方支付的合并成本是为取得被购置方控制权而支付的资产、发生

  或肩负的欠债以及刊行的权益性证券在购置日的公允价值以及企业合并中发生的各

  项直接用度之和。支付资产的公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。购置

  日是指购置方现实取得对被购置方控制权的日期。

  购置方在购置日对合并成本举行分配,确认所取得的被购置方各项可识别资产、负

  债及或有欠债的公允价值。

  当合并成本大于合并中取得的被购置方可识别净资产公允价值份额时,其差额确认

  为商誉。

  第 74 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策会计、预计和前期差错 (续)

  6 统一控制下和非统一控制下企业合并的会计处置赏罚要领 (续)

  (b) 非统一控制下的企业合并 ( 续)

  当合并成本小于合并中取得的被购置方可识别净资产公允价值份额时,其差额计入

  当期损益。

  7 合并财政报表的体例要领

  合并财政报表的合并规模包罗本整体及本整体控制的子公司。控制是指有权决议一个公

  司的财政和谋划政策,并能据以从该公司的谋划运动中获取利益。受控制子公司的谋划

  效果和财政状态由控制最先日起至控制竣事日止包罗于合并财政报表中。

  本整体通过统一控制下企业合并取得的子公司,在体例合并当期财政报表时,视同被合

  并子公司在本整体最终控制方对其最先实验控制时纳入本整体合并规模,并对合并财政

  报表的年头数以及前期较量报表举行响应调整。本整体在体例合并财政报表时,自本集

  团最终控制方对被合并子公司最先实验控制时起将被合并子公司的各项资产、欠债以其

  账面价值并入本整体合并资产欠债表,被合并子公司的谋划效果纳入本整体合并利润

  表。

  本整体通过非统一控制下企业合并取得的子公司,在体例合并当期财政报表时,以购置

  日确定的各项可识别资产、欠债的公允价值为基础对子公司的财政报表举行调整,并自

  购置日起将被购置子公司资产、欠债及谋划效果纳入本整体财政报表中。

  本整体自子公司的少数股东处购置股权,因购置少数股权新取得的恒久股权投资成本与

  凭证新增持股比例盘算应享有子公司可识别净资产份额之间的差额,以及在不损失控制

  权的情形下因部门处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置恒久股权投资相对

  应享有子公司净资产的差额,均调整合并资产欠债表中的资源公积,资源公积不足冲减

  的,调整留存收益。

  子公司少数股东应占的权益和损益划分在合并资产欠债表中股东权益项目下和合并利润

  表中净利润项目下单独列示。

  若是归属少数股东的亏损凌驾少数股东在该子公司所有者权益中所享有的份额,除公司

  章程或协议划定少数股东有义务肩负而且少数股东有能力予以填补的部门外,其余部门

  冲减母公司股东权益。若是子公司以后时代实现利润,在填补了由母公司股东权益所承

  担的属于少数股东的损失之前,所有利润所有归属于母公司股东权益。

  第 75 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  7 合并财政报表的体例要领 (续)

  当子公司所接纳的会计时代或会计政策与本整体纷歧致时,合并时已凭证本整体的会计

  时代或会计政策对子公司财政报表举行须要的调整。合并时所有整体内部生意营业及余额,

  包罗未实现内部生意营业损益及往来余额均已抵销。整体内部生意营业发生的未实现损失,有证

  据批注该损失是相关资产减值损失的,则全额确认该损失。

  8 现金及现金等价物简直定尺度

  现金和现金等价物包罗库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有限期短、流动性

  强、易于转换为已知金额现金、价值变换风险很小的投资。

  9 外币营业和外币报表折算

  本整体外币生意营业在初始确认时按生意营业发生日的即期汇率折合为人民币。

  即期汇率是中国人民银行宣布的人民币外汇牌价。

  年尾外币钱币性项目,接纳资产欠债表日的即期汇率折算。除与购建切合资源化条件资

  产有关的专门乞贷本金和利息的汇兑差额 (参见附注 (四) 16) 外,其他汇兑差额计入当期

  损益。以历史成本计量的外币非钱币性项目,不改变其记账本位币金额。以公允价值计

  量的外币非钱币性项目,接纳公允价值确定日的即期汇率折算,折算后的记账本位币金

  额与原记账本位币金额的差额,属于可供出售金融资产的外币非钱币性项目,其差额计

  入资源公积;属于以公允价值计量且其变换计入当期损益的外币非钱币性项目,其差额

  计入当期损益。

  对境外谋划的财政报表举行折算时,资产欠债表中的资产和欠债项目,接纳资产欠债表

  日的即期汇率折算,所有者权益项目除“未分配利润”项目外,其他项目接纳发生时的即

  期汇率折算。利润表中的收入和用度项目,接纳生意营业发生日的即期汇率折算。凭证上述

  折算发生的外币财政报表折算差额,在资产欠债表中股东权益项目下单独列示。处置境

  外谋划时,相关的外币财政报表折算差额自股东权益转入处置当期损益。

  第 76 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错(续)

  10 金融工具

  本整体的金融工具包罗钱币资金、应收款子、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付

  款子、乞贷、应付债券及股本等。

  (a) 金融资产及金融欠债的分类确认和计量

  金融资产和金融欠债在本整体成为相关金融工具条约条款的一方时,于资产欠债

  表内确认。

  本整体在初始确认时按取得资产或肩负欠债的 目的,把金融资产和金融欠债分为

  差异种别: 以公允价值计量且其变换计入当期损益的金融资产和金融欠债、贷款

  及应收款子、可供出售金融资产和其他金融欠债。

  在初始确认时,金融资产及金融欠债均以公允价值计量。对于除以公允价值计量

  且其变换计入当期损益的金融资产或金融欠债之外的其他类此外金融资产或金融

  欠债,相关生意营业用度计入初始确认金额。初始确认后,金融资产和金融欠债的后

  续计量如下:

  - 以公允价值计量且其变换计入当期损益的金融资产和金融欠债 ( 包罗生意营业性

  金融资产或金融欠债)

  本整体持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融欠债及衍生工具属于此

  类。可是属于财政担保条约的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允

  价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生

  工具除外。

  初始确认后,以公允价值计量且其变换计入当期损益的金融资产和金融欠债

  以公允价值计量,公允价值变换形成的利得或损失计入当期损益。

  第 77 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  10 金融工具 (续)

  (a) 金融资产及金融欠债的分类确认和计量 ( 续)

  - 应收款子

  应收款子是指在活跃市场中没有报价、接纳金额牢靠或可确定的非衍生金融

  资产。

  初始确认后,应收款子以现实利率法按摊余成本计量。

  - 可供出售金融资产

  本整体将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没有归类

  到其他类此外金融资产分类为可供出售金融资产。

  对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,初

  始确认后按成本计量。

  - 其他金融欠债

  其他金融欠债是指除以公允价值计量且其变换计入当期损益的金融欠债以外

  的金融欠债。

  其他金融欠债中的财政担保条约,指保证人和债权人约定,当债务人不推行

  债务时,保证人凭证约定推行债务或者肩负责任的条约。对于本整体作为保

  证人的财政担保条约,本整体凭证初始确认金额 (一样平常为条约约定的保费价

  款,除非条约约订价款不公允则按公允价值确定) 扣除累计摊销额后的余额

  和凭证或有事项原则 (参见附注 (四) 21 ) 确定的预计欠债金额两者之间较高

  者举行后续计量。

  除上述以外的其他金融欠债,初始确认后一样平常接纳现实利率法按摊余成本计

  量。现实利率,是指将金融欠债在预期存续时代内的未来现金流量,折现为

  该金融欠债当前账面价值所使用的利率。

  第 78 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  10 金融工具 (续)

  (b) 金融资产的减值

  本整体在资产欠债表日对以公允价值计量且其变换计入当期损益的金融资产以外

  的金融资产的账面价值举行检查,有客观证据批注该金融资产发生减值的,计提

  减值准备。

  - 应收款子

  应收款子同时运用个体方式和组合方式评估减值损失。

  运用个体方式评估时,当应收款子的预计未来现金流量 ( 不包罗尚未发生的

  未来信用损失) 按原现实利率折现的现值低于其账面价值时,本整体将该应

  收款子账面价值减记至该现值,减记的金额确以为资产减值损失,计入当期

  损益。

  当运用组合方式评估应收款子的减值损失时,减值损失金额是凭证具有类似

  信用风险特征的应收款子 ( 包罗以个体方式评估未发生减值的应收款子) 的

  以往损失履历,并凭证反映当前经济状态的可视察数据举行调整确定的。

  在应收款子确认减值损失后,若有客观证据批注该金融资产价值已恢复,且

  客观上与确认该损失后发生的事项有关,本整体将原确认的减值损失予以转

  回,计入当期损益。该转回后的账面价值不凌驾假定不计提减值准备情形下

  该金融资产在转回日的摊余成本。

  - 可供出售金融资产及其他恒久股权投资

  可供出售金融资产发生减值时,纵然该金融资产没有终止确认,本整体将原

  直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失从所有者权益转出,

  计入当期损益。

  其他恒久股权投资 (参见附注(四)13) 发生减值时,本整体将此其他恒久股权

  投资的账面价值,与凭证类似金融资产其时市场收益率对未来现金流量折现

  确定的现值之间的差额,确以为减值损失 ,计入当期损益。该减值损失不能

  转回。

  第 79 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  10 金融工具 (续)

  (b) 金融资产的减值 ( 续)

  - 在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资

  在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生减值

  时,本整体将该权益工具投资或衍生金额资产的账面价值,与凭证类似金融

  资产其时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额,确以为减

  值损失,计入当期损益。该减值不能转回。

  (c) 公允价值简直定

  本整体对存在活跃市场的金融资产或金融欠债,用活跃市场中的报价确定其公允

  价值,且不扣除未来处置该金融资产时可能发生的生意营业用度。本整体已持有的金

  融资产或拟肩负的金融欠债的报价为现行出价;本整体拟购入的金融资产或已承

  担的金融欠债的报价为现行报价。

  对金融工具不存在活跃市场的,接纳估值手艺确定其公允价值。所接纳的估值方

  法包罗参考熟悉情形并自愿生意营业的各方最近举行的当宿世意营业中使用的价钱、参照

  实质上相同的其他金融工具的当前公允价值和现金流量折现法和接纳期权订价模

  型。本整体定期评估估值要领,并测试其有用性。

  (d) 金融资产和金融欠债的终止确认

  当收取某项金融资产的现金流量的条约权力终止或将所有权上险些所有的风险和

  酬金转移时,本整体终止确认该金融资产。

  金融资产整体转移知足终止确认条件的,本整体将下列两项金额的差额计入当期

  损益:

  -所转移金融资产的账面价值

  - 因转移而收到的对价,与原直接计入股东权益的公允价值变换累计额之和。

  金融欠债的现时义务所有或部门已经扫除的,本整体终止确认该金融欠债或其一

  部门。

  第 80 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  10 金融工具 (续)

  (e) 权益工具

  权益工具是指能证实拥有本整体在扣除所有欠债后的资产中的剩余权益的条约。

  本整体刊行权益工具收到的对价扣除生意营业用度后,确以为股本、资源公积。

  回购本整体权益工具支付的对价和生意营业用度,镌汰股东权益。

  11 应收款子

  本整体及本公司应收款子主要包罗应收账款、恒久应收款和其他应收款。于资产欠债表

  日本整体及本公司对应收款子运用如附注(四)10 所述的要领评估,并确认/转回损

  失。

  本整体及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款子坏账准备确认尺度、计提

  要领如下:

  (a) 单项金额重大的应收款子当应收款子的预计未来现金流量 ( 不包罗尚未发生的未

  来信用损失) 按原现实利率折现的现值低于其账面价值时,本公司将该应收款子

  的账面价值减记至该现值,减记的金额确以为资产减值损失。单项金额重大的应

  收款子按个体方式评估减值损失。

  (b) 单项金额不重大的应收款子,按债务单元的信用风险特征组合后该组合的风险较

  大的款子,即实验酬金制的物业服务中央发生的其他应收款的信用风险较大,全

  额计提减值损失。

  (c) 单项金额不重大的应收款子,按信用风险特征组合后该组合的风险较小的,若是

  泛起账龄过长、与债务人发生纠纷或者债务人泛起严重财政难题等减值迹象,按

  个体方式评估减值损失。

  第 81 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  ☆ (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  12 存货

  存货按房地产开发产物和非开发产物分类。房地产开发产物包罗已完工开发产物、在建

  开发产物和拟开发产物。非房地产开发产物包罗原质料、库存商品。

  已完工开发产物是指已建成、待出售的物业;在建开发产物是指尚未建成、以出售为目

  的的物业;拟开发产物是指所购入的、已决议将之生长为已完工开发产物的土地。项目

  整体开发时,拟开发产物所有转入在建开发产物;项目分期开发时,将分期开发用地部

  分转入在建开发产物,后期未开发土地仍保留在拟开发产物。

  存货以成本与可变现净值孰低计量。

  房地产开发产物成本包罗土地成本、施工成本和其他成本。切合资源化条件的乞贷费

  用,亦计入房地产开发产物成本 (参见附注(四) 16 ) 。非房地产开发产物成本包罗采购成

  本、加工成本和其他成本。非房地产开发产物在取得时按现实成本入账。发出非房地产

  开发产物存货的现实成本接纳加权平均法计量。除原质料采购成本外,在产物及产制品

  还包罗直接人工和凭证适当比例分配的生产制造用度。

  存货减价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按一样平常运动

  中,以存货的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本、预计的销售用度以及相关税

  费后的金额确定。可变现净值简直定需要接纳会计预计 (参见附注(四) 30) 。

  13 恒久股权投资

  (a) 对子公司的投资

  在本整体财政报表中,对子公司的恒久股权投资按附注 (四) 7 举行处置赏罚。

  在本公司个体财政报表中,对子公司的恒久股权投资接纳成本法核算,对被投资

  单元宣告分配的现金股利或利润由本公司享有的部门确以为投资收益,但取得投

  资时现实支付的价款或对价中包罗的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外,

  年尾凭证成本减去减值准备 (参见附注(四) 26 ) 后记入资产欠债表内。初始确认

  时,对子公司的恒久股权投资的投资成本按以下原则计量:

  对于统一控制下的企业合并形成的对子公司的恒久股权投资,本整体凭证合并日

  取得的被合并方所有者权益账面价值的份额作为恒久股权投资的初始投资成本。

  对于恒久股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额,调整资源公积

  中的股本溢价 (或资源溢价) ;资源公积中的股本溢价 (或资源溢价) 不足冲减时,

  调整留存收益。

  第 82 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  13 恒久股权投资 (续)

  (a) 对子公司的投资 ( 续)

  对于非统一控制下的企业合并形成的对子公司的恒久股权投资,本整体凭证购置

  日确定的合并成本作为恒久股权投资的初始投资成本。

  对于非企业合并形成的对子公司的恒久股权投资,在初始确认时,对于以支付现

  金取得的恒久股权投资,本整体凭证现实支付的购置价款作为初始投资成本。

  (b) 对合营企业和联营企业的投资

  合营企业指本公司与其他投资方凭证合约部署对着实施配合控制的企业。配合控

  制指凭证条约约定对经济运动所共有的控制,仅在与经济运动相关的主要财政和

  谋划决议需要分享控制权的投资方一致赞成时存在。本整体在判断对被投资单元

  是否存在配合控制时,通常思量下述事项:

  * 是否任何一个投资方均不能单独控制被投资单元的生产谋划运动;

  * 涉及被投资单元基本谋划运动的决议是否需要各投资方一致赞成;

  * 若是各投资方通过条约或协议的形式任命其中的一个投资方对被投资单元的

  一样平常运动举行治理,则其是否必须在各投资方已经一致赞成的财政和谋划政

  策规模内行使治理权。

  联营企业指本整体能够对其施加重大影响的企业。重大影响指,对被投资单元的

  财政和谋划政策有加入决议的权力,但并不能够控制或者与其他方一起配合控制

  这些政策的制订。本整体在判断对被投资单元是否存在重大影响时,通常思量以

  下一种或多种情形:

  * 是否在被投资单元的董事会或类似权力机构中派有代表;

  * 是否加入被投资单元的政策制订历程;

  * 是否与被投资单元之间发生主要生意营业;

  * 是否向被投资单元派出治理职员;

  * 是否向被投资单元提供要害手艺资料等。

  对合营企业和联营企业的恒久股权投资接纳权益法核算,除非投资切合持有待售

  的条件 ( 即本整体已经就处置该投资作出决议、已经与受让方签署了不行作废的

  转让协议、而且该项转让将在一年内完成) 。本整体按账面价值与预计可变现净

  值孰低者计量持有待售的对联营企业投资,账面价值高于预计可变现净值之间的

  差额确以为资产减值损失。

  第 83 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  13 恒久股权投资 (续)

  (b) 对合营企业和联营企业的投资 ( 续)

  年尾,本整体凭证附注 (四) 26 的原则对恒久股权投资计提减值准备。

  在初始确认对合营企业和联营企业投资时,对 于以支付现金取得的恒久股权投

  资,本公司凭证现实支付的购置价款作为初始投资成本。对于刊行权益性证券取

  得的恒久股权投资,本公司凭证刊行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

  本整体在接纳权益法核算时的详细会计处置赏罚包罗:

  - 对于恒久股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单元可识别净资

  产公允价值份额的,以前者作为恒久股权投资的成本;对于恒久股权投资的

  初始投资成本小于投资时应享有被投资单元可识别净资产公允价值份额的,

  以后者作为恒久股权投资的成本,恒久股权投资的成本与初始投资成本的差

  额计入当期损益。

  - 取得对合营企业和联营企业投资后,本整体凭证应享有或应分管的被投资单

  位实现的净损益的份额,扣除本整体首次执行企业会计准则之前已经持有的

  对联营企业及合营企业的投资按原会计准则及制度确认的股权投资借方差额

  按原摊销期直线摊销的金额后,确认投资损益并调整恒久股权投资的账面价

  值;凭证被投资单元宣告分配的利润或现金股利盘算应分得的部门,响应减

  少恒久股权投资的账面价值。

  在盘算应享有或应分管的被投资单元实现的净损益的份额时,本整体以取得投资

  时被投资单元各项可识别资产等的公允价值为基础,对于被投资单元的会计政策

  或会计时代与本整体差异的,权益法核算时已凭证本整体的会计政策或会计时代

  对被投资单元的财政报表举行须要调整。本整体与联营企业之间发生的内部生意营业

  损益凭证持股比例盘算归属于本整体的部门,在权益法核算时予以抵销。内部交

  易发生的未实现损失,有证据批注该损失是相关资产减值损失的,则全额确认该

  损失。

  第 84 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  13 恒久股权投资 (续)

  (b) 对合营企业和联营企业的投资(续)

  本整体对合营企业或联营企业发生的净亏损,除本整体负有肩负特殊损失义务

  外,以恒久股权投资的账面价值以及其他实质上组成对合营企业或联营企业净投

  资的恒久权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的,本整体在

  收益分享额填补未确认的亏损分管额后,恢复确认收益分享额。

  (c) 其他恒久股权投资

  其他恒久股权投资,指对被投资企业没有控制、配合控制、重大影响,且在活跃

  市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的恒久股权投资。

  本公司凭证上述对合营企业和联营企业投资的初始成本确认和计量原则确认本类

  投资的初始投资成本,并接纳成本法举行后续计量。对于其他恒久股权投资,在

  资产欠债表日,本整体对其他恒久股权投资的账面价值举行检查,有客观证据表

  明该股权投资发生减值的,接纳个体方式举行评估,该股权投资的账面价值低于

  凭证类似金融资产其时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额,

  确以为减值损失,计入当期损益。该减值损失不能转回。年尾,其他恒久股权投

  资凭证成本减去减值准备后记入资产欠债表内。

  14 投资性房地产

  本整体将持有的为赚取租金或资源增值,或两者兼有的房地产划分为投资性房地产。本

  整体接纳成本模式计量投资性房地产,即以成本减累计折旧及减值准备 ( 参见附注(四)

  26) 计入资产欠债表内。本整体对投资性房地产在预计可使用年限之内 (12.5 年-40 年) 扣

  除预计净残值后按年限平均法计提折旧或举行摊销。

  15 牢靠资产及在建工程

  牢靠资产指本整体为生产商品、提供劳务、出租或谋划治理而持有的,使用寿命凌驾一

  个会计年度的有形资产。

  牢靠资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注(四) 26 ) 记入资产欠债表内,在建工程

  以成本减减值准备 (参见附注(四) 26) 记入资产欠债表内。

  第 85 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  15 牢靠资产及在建工程 (续)

  外购牢靠资产的初始成本包罗购置价款、相关税费以及使该资产到达预定可使用状态前

  所发生的可归属于该项资产的用度。自行制作牢靠资产的初始成本包罗工程用物资、直

  接人工、切合资源化条件的乞贷用度 (参见附注(四) 16 ) 和使该项资产到达预定可使用状

  态前所发生的须要支出。

  在建工程于到达预定可使用状态时转入牢靠资产。在建工程不计提折旧。

  对于组成牢靠资产的各组成部门,若是各自具有差异使用寿命或者以差异方式为本整体

  提供经济利益,适用差异折旧率或折旧要领的,本整体划分将各组成部门确以为单项固

  定资产。

  对于牢靠资产的后续支出,包罗与替换牢靠资产某组成部门相关的支出,在切合牢靠资

  产确认条件时计入牢靠资产成本,同时将被替换部门的账面价值扣除;与牢靠资产一样平常

  维护相关的支出在发生时计入当期损益。

  报废或处置牢靠资产项目所发生的损益为处置所得款子净额与项目账面金额之间的差

  额,并于报废或处置日在损益中确认。

  本整体对牢靠资产在牢靠资产使用寿命内按年限平均法计提折旧,种种牢靠资产的使用

  寿命和预计净残值划分为:

  种别 预计使用年限 年折旧率 预计净残值率

  旅馆、衡宇、修建物 12.5-34 2.82%-7.68% 4%

  衡宇、修建物及旅馆

  物业装修费* 5-10 10.00%-20.00% 0%

  机械装备及运输工具 5-10 9.60%-19.20% 4%

  电子装备 5 19.20% 4%

  其他装备 5 19.20% 4%

  *若是在下次装修时,装修费的明细科目仍有余额,该余额将一次所有计入当期营业外

  支出。

  本整体至少在每年年度终了对牢靠资产的使用寿命、预计净残值和折旧要领举行复核。

  第 86 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  16 乞贷用度

  本整体发生的可直接归属于切合资源化条件的资产的购建或者生产的乞贷用度,予以资

  本化并计入相关资产的成本。

  除上述乞贷用度外,其他乞贷用度均于发生当期确以为财政用度。

  在资源化时代内,本整体凭证下列要领确定每一会计时代的利息资源化金额 ( 包罗折价

  或溢价的摊销) :

  - 对于为购建切合资源化条件的资产而借入的专门乞贷,本整体以专门乞贷当期按实

  际利率盘算的利息用度,减去将尚未动用的乞贷资金存入银行取得的利息收入或进

  行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

  - 对于为购建切合资源化条件的资产而占用的一样平常乞贷,本整体凭证累计资产支出超

  过专门乞贷部门的资产支出的加权平均数乘以所占用一样平常乞贷的资源化率,盘算确

  定一样平常乞贷应予资源化的利息金额。资源化率是凭证一样平常乞贷加权平均的现实利率

  盘算确定。

  本整体确定乞贷的现实利率时,是将乞贷在预期存续时代或适用的更短时代内的未来现

  金流量,折现为该乞贷当前账面价值所适用的利率。

  在资源化时代内,外币专门乞贷本金及其利息的汇兑差额,予以资源化,计入切合资源

  化条件的资产的成本。而除外币专门乞贷之外的其他外币乞贷本金及其利息所发生的汇

  兑差额作为财政用度,计入当期损益。

  资源化时代是指本整体从乞贷用度最先资源化时点到阻止资源化时点的时代,乞贷用度

  暂停资源化的时代不包罗在内。当资源支出和乞贷用度已经发生及为使资产延到可预定

  可使用或可销售状态所须要的购建运动已经最先时,乞贷用度最先资源化。当购建切合

  资源化条件的资产到达预定可使用或者可销售状态时,乞贷用度阻止资源化。对于切合

  资源化条件的资产在购建历程中发生非正常中止、且中止时间一连凌驾 3 个月的,本集

  团暂停乞贷用度的资源化。

  第 87 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  17 无形资产

  无形资产,是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可识别非钱币性资产,包罗为建

  造自用物业所取得的土地使用权。为一样平常谋划运动取得的土地使用权作为存货核算。外

  购无形资产的成本,包罗购置价款、相关税费以及直接归属于使该项资产到达预定用途

  所发生的其他支出。无形资产的使用寿命为有限的,在使用寿命内举行摊销。

  无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注(四)

  26) 记入资产欠债表内。对于使用寿命有限的无形资产,本整体将无形资产的成本扣除

  残值和减值准备后按直线法在预计使用寿命期内摊销。各项无形资产的摊销年限划分为:

  使用寿命

  土地使用权 50年

  本公司于每年年度终了,对无形资产的使用寿命及摊销要领举行复核。

  18 质量保证金

  施工单元应留置的质量保证金凭证施工条约划定之金额,列入“应付账款” ,待保证期

  事后凭证现真相形和条约约定支付。

  19 职工薪酬

  职工薪酬是本整体为获得职工提供的服务而给予的种种形式酬金以及其他相关支出。除

  因辞退福利外,本整体在职工提供服务的会计时代,将应付的职工薪酬确以为欠债,并

  响应增添资产成本或当期用度。

  (a) 退休福利

  凭证中国有关规则,本整体职工加入了由当地劳动和社会保障部门组织实验的社

  会基本养老保险。本整体以当地划定的社会基本养老保险缴纳基数和比例,向当

  地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。上述缴纳的社会基本养老保险按

  照权责发生制原则计入当期损益。职工退休后,各地劳动及社会保障部门有责任

  向已退休职工支付社会基本养老金。本整体不再有其他的支付义务。

  第 88 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  19 职工薪酬 (续)

  (b) 住房公积金及其他社会保险用度

  除退休福利外,本整体凭证有关执法、规则和政策的划定,为在职员工缴纳住房

  公积金及基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险用度。本集

  团每月凭证职工人为的一定比例向相关部门支付住房公积金及上述社会保险费

  用,并凭证权责发生制原则计入当期损益。

  (c) 辞退福利

  本整体在职工劳动条约到期之前扫除与职工的劳动关系,或者为勉励职工自愿接

  受镌汰而提出给予赔偿的建议,在同时知足下列条件时,确认因扫除与职工的劳

  动关系给予赔偿而发生的预计欠债,同时计入当期损益:

  - 本整体已经制订正式的扫除劳动关系妄想或提出自愿镌汰建议,并即将实

  施;

  - 本整体不能片面撤回扫除劳动关系妄想或镌汰建议。

  (d) 以权益结算的股份支付

  本整体以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时,以授予职工权益工

  具的公允价值计量。对于授予后完成期待期内的服务或到达划定业绩条件才可行

  权的股份支付生意营业,本整体在期待期内的每个资产欠债表日,凭证最新取得的可

  行权职工人数变换等后续信息对可行权权益工具数目作出最佳预计,以此基础按

  照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或用度并响应计

  入资源公积。

  若是未能到达划定业绩条件,导致股份支付交 易不能实验,则股份支付生意营业终

  止。股份支付生意营业终止后,本公司将出售相关股份或权益工具,所得资金增添资

  本公积。若是到达非市场业绩条件,而市场业绩条件未能到达,不影响相关服务

  成本或用度简直认;若是到达市场业绩条件,而非市场条件未能到达,则不确认

  相关服务成本或用度。

  第 89 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  20 维修基金

  本整体物业治理公司收到业主委托代为治理的公共维修基金,计入 “其他非流动欠债-

  代管基金” ,专项用于住宅配合部位、配合装备和物业治理区域公共设施的维修、更

  新。

  21 预计欠债及或有欠债

  若是与或有事项相关的义务是本整体肩负的现时义务,且该义务的推行很可能会导致经

  济利益流出本整体,以及有关金额能够可靠地计量,则本整体会确认预计欠债。对于货

  币时间价值影响重大的,预计欠债以预计未来现金流量折现后的金额确定。

  对已往的生意营业或者事项形成的潜在义务,其存在须通过未来不确定事项的发生或不发生

  予以证实;或已往的生意营业或者事项形成的现时义务,推行该义务不是很可能导致经济利

  益流出本整体或该义务的金额不能可靠计量,则本整体会将该潜在义务或现时义务披露

  为或有欠债。

  22 政府津贴

  政府津贴是本整体从政府无偿取得的钱币性资产或非钱币性资产,但不包罗政府以投资

  者身份向本整体投入的资源。政府拨入的投资津贴等专项拨款中,国家相关文件划定作

  为资源公积处置赏罚的,也属于资天性投入的性子,不属于政府津贴。

  政府津贴在能够知足政府津贴所附条件,并能够收到时,予以确认。

  政府津贴为钱币性资产的,凭证收到或应收的金额计量。政府津贴为非钱币性资产的,

  凭证公允价值计量。

  与资产相关的政府津贴,本整体将其确以为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分

  配,计入当期损益。与收益相关的政府津贴,若是用于赔偿本整体以后时代的相关用度

  或损失的,本整体将其确以为递延收益,并在确认相关用度的时代,计入当期损益;如

  果用于赔偿本整体已发生的相关用度或损失的,则直接计入当期损益。

  第 90 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  23 所得税

  本整体除了将与直接计入股东权益的生意营业或者事项有关的所得税影响计入股东权益外,

  当期所得税和递延所得税用度 (或收益) 计入当期损益。

  当期所得税是按今年度应税所得额,凭证税规则定的税率盘算的预期应交所得税,加上

  以往年度应付所得税的调整。

  资产欠债表日,若是纳税主体拥有以净额结算的法定权力而且意图以净额结算或取得资

  产、清偿欠债同时举行时,那么当期所得税资产及当期所得税欠债以抵销后的净额列

  示。

  递延所得税资产与递延所得税欠债划分凭证可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确

  定。暂时性差异是指资产或欠债的账面价值与其计税基础之间的差额,包罗能够结转以

  后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产简直认以很可能取得用来抵扣可抵扣

  暂时性差异的应纳税所得额为限。

  若是不属于企业合并生意营业且生意营业发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可

  抵扣亏损) ,则该项生意营业中发生的暂时性差异不会发生递延所得税。

  资产欠债表日,本整体凭证递延所得税资产和欠债的预期实现或结算方式,依据已颁布

  的税规则定,凭证预期收回该资产或清偿该欠债时代的适用税率计量该递延所得税资产

  和欠债的账面金额。

  资产欠债表日,本整体对递延所得税资产的账面价值举行复核。若是未来时代很可能无

  法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的

  账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。

  资产欠债表日,递延所得税资产及递延所得税欠债在同时知足以下条件时以抵销后的净

  额列示:

  - 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税欠债的法定权力;

  - 而且递延所得税资产及递延所得税欠债是与统一税收征管部门对统一纳税主体征收

  的所得税相关或者是对差异的纳税主体相关,但在未来每一具有主要性的递延所得

  税资产及欠债转回的时代内,涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负

  债或是同时取得资产、清偿欠债。

  第 91 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  24 收入

  (a) 销售商品收入

  当同时知足上述收入的一样平常确认条件以及下述条件时,本整体确认销售商品收入:

  - 本整体将商品所有权上的主要风险和酬金已转移给购货方;

  - 本整体既没有保留通常与所有权相联系的继续治理权,也没有对已售出的商

  品实验有用控制。

  房地产销售在房产完工并验收及格,到达了销售条约约定的交付条件,取得了买

  方按销售条约约定交付房产的付款证实时 (通常收到销售条约首期款及已确认余

  下房款的付款部署) 确认销售收入的实现。

  本整体按已收或应收的条约或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。

  (b) 物业出租

  物业出租按与承租方签订的条约或协议划定按直线法确认衡宇出租收入的实现。

  (c) 提供劳务

  本整体对外提供劳务,于劳务已现实提供时确认相关的收入,在确认收入时,以

  劳务已提供,与生意营业相关的价款能够流入,而且与该项劳务有关的成本能够可靠

  计量为条件。

  物业治理在物业治理服务已提供,与物业治理服务相关的经济利益能够流入企

  业,与物业治理服务有关的成本能够可靠地计量时,确认物业治理收入的实现。

  (d) 利息收入

  利息收入是按借出钱币资金的时间和现实利率盘算确定的。

  第 92 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  25 租赁

  (a) 谋划租赁租出资产

  谋划租赁租出的房地产按附注 (四) 15 所述的折旧政策计提折旧,按附注 (四) 26

  所述的会计政策计提减值准备。谋划租赁租出资产所发生的租金收入在租赁期内

  按直线法确以为收入。谋划租赁租出资产发生的初始直接用度,金额较大时应当

  资源化,在整个租赁期内凭证与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益;金

  额较小时,直接计入当期损益。或有租金在现实发生时计入当期损益。

  (b) 谋划租赁租入资产

  谋划租赁租入资产的租金用度在租赁期内按直线法确以为相关资产成本或用度。

  26 非金融恒久资产减值准备

  本整体在资产欠债表日凭证内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象,包罗:

  - 牢靠资产

  - 在建工程

  - 无形资产

  - 接纳成本模式计量的投资性房地产,及

  - 对子公司、合营公司或联营公司的恒久股权投资等

  本整体对存在减值迹象的资产举行减值测试,预计资产的可收回金额。

  可收回金额是指资产的公允价值减行止置用度后的净额与资产预计未来现金流量的现值

  两者之间较高者。

  资产的公允价值减行止置用度后的净额,是凭证公正生意营业中销售协议价钱减去可直接归

  属于该资产处置用度的金额确定。资产预计未来现金流量的现值,凭证资产在一连使用

  历程中和最终处置时所发生的预计未来现金流量,综合思量资产的预计未来现金流量、

  使用寿命和折现率等因素选择适当的税前折现率对其举行折现后的金额加以确定。

  第 93 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  26 非金融恒久资产减值准备 (续)

  可收回金额的计量效果批注,资产的可收回金额低于其账面价值的,资产的账面价值会

  减记至可收回金额,减记的金额确以为资产减值损失,计入当期损益,同时计提响应的

  资产减值准备。

  资产减值损失一经确认,在以后会计时代不会转回。

  27 关联方

  本整体控制、配合控制另一方或对另一方施加重大影响;或另一方控制、配合控制本集

  团或对本整体施加重大影响;或本整体与另一方或多方同受一方控制、配合控制或重大

  影响,均被视为关联方。关联方可为小我私人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联

  方关系的企业,不组成本整体的关联方。本整体及本公司的关联方包罗但不限于:

  (a) 本公司的母公司;

  (b) 本公司的子公司;

  ☆ (c) 与本公司受统一母公司控制的其他企业;

  (d)对本整体实验配合控制的投资方;

  (e) 对本整体施加重大影响的投资方;

  (f)本整体的合营企业;

  (g) 本整体的联营企业;

  (h) 本整体的主要投资者小我私人及与其关系亲近的家庭成员;

  (i) 本整体的要害治理职员及与其关系亲近的家庭成员;

  (j) 本公司母公司的要害治理职员;

  (k) 与本公司母公司要害治理职员关系亲近的家庭成员;及

  (l) 本整体的主要投资者小我私人、要害治理职员或与其关系亲近的家庭成员控制、配合控制

  或施加重大影响的其他企业。

  除上述凭证企业会计准则的有关要求被确定为本整体或本公司的关联方外,凭证证监会

  颁布的《上市公司信息披露治理措施》的要求,以下企业或小我私人 ( 包罗但不限于) 也属于

  本整体或本公司的关联方:

  第 94 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  27 关联方 (续)

  (m)持有本公司 5% 以上股份的企业或者一致行感人;

  (n) 直接或者间接持有本公司 5% 以上股份的小我私人及其关系亲近的家庭成员;

  (o) 在已往 12 个月内或者凭证相关协议部署在未来 12 月内,存在上述 (a) ,(c) 和 (m)

  情形之一的企业;

  (p) 在已往 12 个月内或者凭证相关协议部署在未来 12 月内,存在 (i) ,(j) 和 (n) 情形

  之一的小我私人;及

  (q) 由 (i) ,(j) ,(n) 和 (p) 直接或者间接控制的、或者担任董事、高级治理职员的,

  除本公司及其控股子公司以外的企业。

  28 分部陈诉

  本整体以内部组织结构、治理要求、内部陈诉制度为依据确定谋划分部,以谋划分部为

  基础确定陈诉分部。谋划分部,是指整体内同时知足下列条件的组成部门:

  - 该组成部门能够在一样平常运动中发生收入、发生用度;

  - 本整体治理层能够定期评价该组成部门的谋划效果,以决议向其设置资源、评价其

  业绩;

  - 本整体能够取得该组成部门的财政状态、谋划效果和现金流量等有关会计信息。

  若是两个或多个谋划分部存在相似经济特征且同时在以下方面具有相似性的,可以合并

  为一个谋划分部:

  - 产物或劳务的性子;

  - 生产历程的性子;

  - 产物或劳务的客户类型;

  - 销售产物或提供劳务的方式;

  - 生产产物及提供劳务受执法、行政规则的影响。

  29 股利分配

  资产欠债表日后,经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润,不确以为资产负

  债表日的欠债,在附注中单独披露。

  第 95 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  30 主要会计预计及判断

  体例财政报表时,本整体治理层需要运用预计和假设,这些预计和假设会对会计政策的

  应用及资产、欠债、收入的金额发生影响。现真相形可能与这些预计差异。本整体治理

  层对预计涉及的要害假设和不确定因素的判断举行一连评估,会计预计变换的影响在变

  更当期和未来时代予以确认。

  除附注(七) 50 载有金融工具公允价值的假设和风险因素的数据外,其他主要预计金额的

  不确定因素如下:

  (a) 应收款子减值

  如附注 ( 四) 11 所述,本整体在资产欠债表日审阅按摊余成本计量的应收款子,

  以评估是否泛起减值情形,并在泛起减值情形时评估减值损失的详细金额。减值

  的客观证据包罗显示个体或组合应收款子预计未来现金流量泛起大幅下降的可观

  察数据、显示个体或组合应收款子中债务人的财政状态泛起重大负面变换的可观

  察数据等事项。若是有证据批注以前年度发生减值的客观证据发生转变,则会予

  以增添计提或转回。

  (b) 存货减价准备

  如附注 ( 四) 12 所述,本整体的存货凭证成本与可变现净值孰低计量。存货的可

  变现净值是指一样平常生涯中,存货的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本、

  预计的销售用度以及相关税费后的金额。

  若是治理层对存货预计售价、至完工时预计将要发生的成本、预计的销售用度以

  及相关税费举行重新修订,修订后的预计售价低于现在接纳的预计售价,或修订

  后的至完工时预计将要发生的成本、预计的销售用度以及相关税费高于现在接纳

  的预计,本整体需对存货增添计提减价准备。

  若是现实售价,至完工时将要发生的成本、销售用度以及相关税费高于或低于管

  理层的预计,则本整体将于响应的会计时代将相关影响在合并利润表中予以确

  认。

  第 96 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策、会计预计和前期差错 (续)

  30 主要会计预计及判断 (续)

  (c) 非金融恒久资产减值

  如附注 ( 四) 26 所述,本整体在资产欠债表日对非金融恒久资产举行减值评估。

  以确定资产可收回金额是否下跌至低于其账面价值。若是情形显示恒久资产的账

  面价值可能无法所有收回,有关资产便会视为已减值,并响应确认减值损失。

  可收回金额是资产的公允价值减行止置用度后的净额与资产预计未来现金流量的

  现值两者之间的较高者。由于本整体不能可靠获得资产的果真市价,因此不能可

  靠准确预计资产的公允价值。在预计未来现金流量现值时,需要对该资产的谋划

  收入、相关谋划成本以及盘算现值时使用的折现率等作出重大判断。本整体在估

  计可收回金额时会接纳所有能够获得的相关资料,包罗凭证合理和可支持的假设

  作出有关谋划收入和相关谋划成本的展望。

  (d) 折旧和摊销

  预计可使用年限是本整体凭证对同类资产的已往履历并团结预期的手艺改变而确

  定。若是以前的预计发生重大转变,则会在未来时代对折旧和摊销用度举行调

  整。

  第 97 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策和会计预计和前期差错 (续)

  31 主要会计政策和会计预计变换

  变换的内容及缘故原由

  陈诉期内,本整体凭证财政部于 2009 年新颁布的《企业会计准则诠释第 3 号》( 以下简

  称“《诠释 3 号》” ) 及《关于执行会计准则的上市公司和非上市企业做好 2009 年年报

  事情的通知》(财会[2009]16 号)的要求,对下述的主要会计政策举行了变换:

  - 成本法核算的恒久股权投资

  对于接纳成本法核算的恒久股权投资,当被投资单元宣告分配现金股利或利润时,

  本整体原确认的当期投资收益仅限于所获得的被投资单元在接受投资后发生的累计

  净利润分配额。从 2009 年 1 月 1 日起,除取得投资时现实支付的价款或对价中包

  含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,本整体凭证享有被投资单元宣密告放

  的现金股利或利润确认投资收益,不再划分是否属于投资前和投资后被投资单元实

  现的净利润。本整体凭证上述划定确认投资收益后,会关注恒久股权投资的账面价

  值是否大于享有被投资单元净资产 ( 包罗相关商誉) 账面价值的份额,若是大于则

  凭证附注(四)26 所述的会计政策对恒久股权投资举行减值测试,可收回金额低于长

  期股权投资账面价值的,计提减值准备。

  凭证《诠释 3 号》的划定,本整体没有对成本法核算要领的改变举行追溯调整。此

  项会计政策变换对本整体 2009 年财政报表的影响不重大。

  第 98 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (四) 公司主要会计政策和会计预计和前期差错 (续)

  31 主要会计政策和会计预计变换 (续)

  变换的内容及缘故原由 ( 续)

  - 利润表及股东权益变换表的列报

  本整体在利润表“每股收益” 项下增列“其他综合收益” 项目和“综合收益总额”

  项目。“其他综合收益” 项目,反映凭证企业会计准则划定未在损益中确认的各项

  利得和损失扣除所得税影响后的净额。“综合收益总额” 项目,反映净利润与其他

  综合收益的合计金额。本整体的合并利润表也应凭证上述划定举行调整,并在“综

  合收益总额” 项目下单独列示 “ 归属于母公司所有者的综合收益总额” 项目和 “ 归属

  于少数股东的综合收益总额” 项目。

  本整体在股东权益变换表中删除“今年增减变换金额”项下的“直接计入股东权益

  的利得和损失”项目及所有明细项目;增添“其他综合收益”项目,以反映当期发

  生的其他综合收益的增减变换情形。

  对于上述利润表列报项目增添的变换,本整体同时调整了较量报表的相关项目,详见利

  润表有关项目。

  - 分部陈诉

  本整体原按营业分部及地域分部披露分部信息。现改为以内部组织结构、治理要

  求、内部陈诉制度为依据确定谋划分部,以谋划分部为基础确定陈诉分部举行分部

  信息披露。本整体没有对此项会计政策变换举行追溯调整, 为了利便报表使用者理

  解, 本整体按新的披露口径提供了相关信息的上年度较量数据,详见附注 (七) 51。

  第 99 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (五) 税项

  1 主要税种及税率

  本整体及其子公司适用的主要税种及税率列示如下:

  税项 计税基础 税率

  企业所得税 应纳税所得额 (i)

  营业税 房地产销售收入等 5%

  增值税 销项税-可抵扣的进项税 17%

  都市维护建设税 现实缴纳的营业税 按公司所在地政策缴纳

  土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率 30%-60%

  契税 土地使用权的出售、出让金额 3%-5%

  (i) 除以下所列地域公司外,本整体的子公司今年度适用的所得税税率为 25%。

  税率

  深圳、珠海、厦门、海南及浦东 20%

  香港地域 16.5%

  2 税收优惠及批文

  2008 年 1 月 1 日起,本整体执行于2007 年 3 月 16 日经第十届天下人大聚会会议审议通过的

  企业所得税法案及厥后续实验细则 ( 以下简称“新税法” ) 。原享受低税率优惠政策的企

  业,在新税法施行后 5 年内逐步过渡到法定税率。其中: 享受企业所得税 15% 税率的企

  业,2008 年按 18% 税率执行,2009 年按 20% 税率执行,2010 年按 22% 执行,2011 年

  按 24% 税率执行,2012 年按 25% 执行;原执行 24% 税率的企业,2008 年起按 25% 税

  率执行。

  第100 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表

  1 子公司情形

  本整体所有子公司均通过设立、投资或通过非统一控制下企业合并取得,无统一控制下企业合并取得的子公司。

  本陈诉期内,本整体纳入合并规模公司共计 306 家。

  (1)通过设立或投资等方式取得的子公司

  A 主要房地产公司

  从母公司所有者权益

  实质上组成 少数股东权 冲减子公司少数股东

  年尾现实 是否 少数股东

  组织机构 注册资源 对子公司净 整体持 整体表决 益中用于冲 分管的本期亏损凌驾

  序号 名称 子公司类型 企业类型 注册地 法人代表 营业性子 币种 谋划规模 投资额 合并 权益

  代码 (千元) 投资的其他 股比例 权比例 镌汰数股东 少数股东在该子公司

  (千元) 报表 (千元)

  项目余额 损益的金额 年头所有者权益中所

  享有份额后的余额

  深 圳 市 万 科 房 地 有 限 责 1922752 房 地 产 房地产开

  1 全资子公司 深圳 张纪文 人民币 600,000 600,000 - 100% 100% 是 - - -

  产有限公司 任公司 2-7 开发 发谋划

  深 圳 市 万 科 溪 之

  有 限 责 7703304 房 地 产 房地产开

  2 谷 房 地 产 有 限 控股子公司 深圳 杜晶 人民币 10,000 6,000 - 60% 60% 是 3,957 -

  任公司 0-1 开发 发谋划

  公司

  深 圳 市 万 科 城 市

  有 限 责 7938912 房 地 产 房地产开

  3 风 景 房 地 产 开 全资子公司 深圳 杜晶 人民币 120,000 120,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 8-7 开发 发谋划

  发有限公司

  深 圳 万 科 兴 业 房

  有 限 责 7954325 房 地 产 房地产开

  4 地 产 开 发 有 限 全资子公司 深圳 唐激杨 人民币 62,413 62,413 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 1-9 开发 发谋划

  公司

  深 圳 市 万 科 南 城

  房 地 产 有 限 公 有 限 责 7771556 房 地 产 房地产开

  5 控股子公司 深圳 杜晶 人民币 10,000 9,000 - 90% 100% 是 注 2 - -

  司 任公司 9-3 开发 发谋划

  第101 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  从母公司所有者权益

  实质上组成 少数股东权 冲减子公司少数股东

  年尾现实 是否 少数股东

  组织机构 注册资源 对子公司净 整体持 整体表决 益中用于冲 分管的本期亏损凌驾

  序号 名称 子公司类型 企业类型 注册地 法人代表 营业性子 币种 谋划规模 投资额 合并 权益

  代码 (千元) 投资的其他 股比例 权比例 镌汰数股东 少数股东在该子公司

  (千元) 报表 (千元)

  项目余额 损益的金额 年头所有者权益中所

  享有份额后的余额

  深 圳 市 道 霖 投 资 有 限 责 2793579 房 地 产 房地产开

  6 全资子公司 深圳 杜晶 人民币 20,000 20,000 - 100% 100% 是 - - -

  生长有限公司 任公司 6-2 开发 发谋划

  惠 州 市 万 科 置 业 有 限 责 6682021 房 地 产 房地产开

  7 全资子公司 惠州 杜晶 人民币 10,000 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 8-X 开发 发谋划

  广 州 市 万 科 房 地 有 限 责 7499216 房 地 产 房地产开

  8 全资子公司 广州 徐洪舸 人民币 50,000 50,000 - 100% 100% 是 - - -

  产有限公司 任公司 3-7 开发 发谋划

  佛 山 市 万 科 房 地 有 限 责 7470501 房 地 产 房地产开

  9 全资子公司 佛山 徐洪舸 人民币 80,000 80,000 - 100% 100% 是 - - -

  产有限公司 任公司 0-2 开发 发谋划

  广 州 市 万 新 房 地 中 外 合 7756571 房 地 产 房地产开

  10 全资子公司 广州 徐洪舸 港币 760,000 723,433 - 100% 100% 是 - - -

  产有限公司 资 6-3 开发 发谋划

  广 州 市 鹏 万 房 地 有 限 责 7934935 房 地 产 房地产开

  11 控股子公司 广州 孙忠人 人民币 200,000 100,000 - 50% 60%注 1 是 180,174 -

  产有限公司 任公司 2-9 开发 发谋划

  广 州 银 业 君 瑞 房

  有 限 责 7783592 房 地 产 房地产开

  12 地 产 开 发 有 限 全资子公司 广州 张海 人民币 10,000 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 5-X 开发 发谋划

  公司

  东 莞 市 万 科 房 地 有 限 责 7592093 房 地 产 房地产开

  13 全资子公司 东莞 张纪文 人民币 20,000 20,000 - 100% 100% 是 - - -

  产有限公司 任公司 5-2 开发 发谋划

  第102 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  从母公司所有者权益

  实质上组成 少数股东权 冲减子公司少数股东

  ☆ 年尾现实 是否 少数股东

  子公司类 组织机构 注册资源 对子公司净 整体持 整体表决 益中用于冲 分管的本期亏损凌驾

  序号 名称 企业类型 注册地 法人代表 营业性子 币种 谋划规模 投资额 合并 权益

  型 代码 (千元) 投资的其他 股比例 权比例 镌汰数股东 少数股东在该子公司

  (千元) 报表 (千元)

  项目余额 损益的金额 年头所有者权益中所

  享有份额后的余额

  清 远 市 宏 美 投 资 控 股 子 有 限 责 6924914 房 地 产 房地产开

  14 清远 张海 人民币 280,000 266,000 - 95% 95% 是 14,000 -

  有限公司 公司 任公司 2-8 开发 发谋划

  东 莞 市 新 万 房

  控 股 子 有 限 责 6614807 房 地 产 房地产开

  15 地 产 开 发 有 限 东莞 杜晶 人民币 10,000 5,100 - 51% 51% 是 1,026,093 -

  公司 任公司 9-3 开发 发谋划

  公司

  东 莞 市 松 湖 居 置 全 资 子 有 限 责 6664611 房 地 产 房地产开

  16 东莞 周彤 人民币 10,000 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  业有限公司 公司 任公司 9-6 开发 发谋划

  东 莞 市 新 通 实 业 控 股 子 有 限 责 7879840 房 地 产 房地产开

  17 东莞 周彤 人民币 10,000 5,100 - 51% 51% 是 2,156 2,744 -

  投资有限公司 公司 任公司 8-1 开发 发谋划

  佛 山 市 南 海 区 万

  控 股 子 有 限 责 6649878 房 地 产 房地产开

  18 科 金 域 华 庭 房 佛山 徐洪舸 美元 44,000 184,512 - 55% 55% 是 148,697 -

  公司 任公司 3-X 开发 发谋划

  地产有限公司

  佛 山 市 南 海 区 万

  控 股 子 有 限 责 6924118 房 地 产 房地产开

  19 科 金 域 蓝 湾 房 佛山 唐激杨 美元 95,000 356,698 - 55% 55% 是 291,704 -

  公司 任公司 7-0 开发 发谋划

  地产有限公司

  珠 海 市 万 科 房 地 全 资 子 有 限 责 7894539 房 地 产 房地产开

  20 珠海 徐洪舸 人民币 10,000 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  产有限公司 公司 任公司 9-7 开发 发谋划

  珠 海 市 珠 宾 置 业 全 资 子 有 限 责 7929867 房 地 产 房地产开

  21 珠海 徐洪舸 人民币 109,000 109,000 - 100% 100% 是 - - -

  生长有限公司 公司 任公司 27 开发 发谋划

  厦 门 市 万 科 房 地 全 资 子 有 限 责 7912529 房 地 产 房地产开

  22 厦门 付凯 人民币 50,000 50,000 - 100% 100% 是 - - -

  产有限公司 公司 任公司 5-9 开发 发谋划

  第103 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  从母公司所有者权

  益冲减子公司少数

  实质上组成 少数股东权

  年尾现实 是否 少数股东 股东分管的本期亏

  组织机构 注册资源 对子公司净 整体持 整体表决 益中用于冲

  序号 名称 子公司类型 企业类型 注册地 法人代表 营业性子 币种 谋划规模 投资额 合并 权益 损凌驾少数股东在

  代码 (千元) 投资的其他 股比例 权比例 镌汰数股东

  (千元) 报表 (千元) 该子公司年头所有

  项目余额 损益的金额

  者权益中所享有份

  额后的余额

  福州市万科房

  有 限 责 6692820 房 地 产 房地产开

  23 地产有 限公 全资子公司 福州 肖楠 人民币 20,000 20,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 3-8 开发 发谋划

  司

  海南万科房地

  有 限 责 6872970 房 地 产 房地产开

  24 产开发 有限 全资子公司 海南 丁健 人民币 10,000 10,000 100% 100% 是 - - -

  任公司 7-3 开发 发谋划

  公司

  上海万科投资

  有 限 责 7353966 房地产开

  25 治理有 限公 全资子公司 上海 刘爱明 投资 人民币 204,090 204,090 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 6-7 发谋划

  司

  上海恒大房产

  有 限 责 1335764 房 地 产 房地产开

  26 股份有 限公 控股子公司 上海 刘爱明 人民币 141,348 141,047 - 99.8% 100% 是 注 2 - -

  任公司 9-2 开发 发谋划

  司

  上海万科宝北

  有 限 责 6624213 房 地 产 房地产开

  27 置业有 限公 全资子公司 上海 刘爱明 人民币 10,000 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 7-3 开发 发谋划

  司

  上海美兰华府

  有 限 责 7970845 房 地 产 房地产开

  28 置业有 限公 全资子公司 上海 袁伯银 人民币 700,000 700,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 6-2 开发 发谋划

  司

  上海地杰置业 有 限 责 7461643 房 地 产 房地产开

  29 控股子公司 上海 袁伯银 人民币 20,000 10,000 - 50% 55% 是 注 3 - -

  有限公司 任公司 6-X 开发 发谋划

  上海祥大房地

  中 外 合 6305853 房 地 产 房地产开

  30 产生长 有限 控股子公司 上海 刘爱明 人民币 1,783,000 1,337,250 - 75% 75% 是 953,930 - -

  资 5-7 开发 发谋划

  公司

  上海万科房地 有 限 责 6304197 房 地 产 房地产开

  31 全资子公司 上海 刘爱明 人民币 800,000 800,000 - 100% 100% 是 - -

  产有限公司 任公司 7-0 开发 发谋划 -

  第104 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  从母公司所有者权

  是

  实质上构 少数股东 益冲减子公司少数

  否

  年尾现实 成对子公 少数股东 权益中用 股东分管的本期亏

  企业类 注册 法人代 组织机 营业性 注册资源 整体持 整体表决 合

  序号 名称 子公司类型 币种 谋划规模 投资额 司净投资 权益 于冲镌汰 损凌驾少数股东在

  型 地 表 构代码 质 (千元) 股比例 权比例 并

  (千元) 的其他项 (千元) 数股东损 该子公司年头所有

  报

  目余额 益的金额 者权益中所享有份

  表

  额后的余额

  上海万科浦东

  有 限 责 7034597 房 地 产 房地产开

  32 置业有 限公 全资子公司 上海 刘爱明 人民币 160,000 160,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 8-2 开发 发谋划

  司

  上海罗联置业 有 限 责 6660251 房 地 产 房地产开

  33 全资子公司 上海 袁伯银 人民币 470,000 470,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 7-5 开发 发谋划

  南京万科置业 有 限 责 7283520 房 地 产 房地产开

  34 全资子公司 南京 刘爱明 人民币 150,000 150,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 8-4 开发 发谋划

  南京恒越置业 有 限 责 7971072 房 地 产 房地产开

  35 全资子公司 南京 刘爱明 人民币 10,000 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 26 开发 发谋划

  南京金域蓝湾

  有 限 责 6637786 房 地 产 房地产开

  36 置业有 限公 全资子公司 南京 刘爱明 人民币 90,000 90,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 4-9 开发 发谋划

  司

  无锡万科房地 有 限 责 7596988 房 地 产 房地产开

  37 控股子公司 无锡 刘爱明 人民币 300,000 180,000 - 60% 60% 是 205,401 -

  产有限公司 任公司 0-3 开发 发谋划

  无锡万胜房地

  有 限 责 7983400 房 地 产 房地产开

  38 产开发 有限 控股子公司 无锡 顾成 美元 49,200 204,524 - 55% 55% 是 160,114 -

  任公司 4-6 开发 发谋划

  公司

  无锡东城房地 有 限 责 6689887 房 地 产 房地产开

  39 全资子公司 无锡 陆军 美元 99,600 420,335 - 100% 100% 是 - - -

  产有限公司 任公司 3-3 开发 发谋划

  江苏苏南万科

  有 限 责 7899466 房 地 产 房地产开

  40 房地产 有限 全资子公司 苏州 刘爱明 人民币 30,000 30,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 9-5 开发 发谋划

  公司

  第105 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  从母公司所有者权

  是

  实质上构 少数股东 益冲减子公司少数

  否

  年尾现实投 成对子公 少数股东 权益中用 股东分管的本期亏

  ☆ 企业类 注册 法人代 组织机 营业性 注册资源 整体持 整体表决 合

  序号 名称 子公司类型 币种 谋划规模 资额 司净投资 权益 于冲镌汰 损凌驾少数股东在

  型 地 表 构代码 质 (千元) 股比例 权比例 并

  (千元) 的其他项 (千元) 数股东损 该子公司年头所有

  报

  目余额 益的金额 者权益中所享有份

  表

  额后的余额

  万科中粮(苏

  有 限 责 7953937 房 地 产 房地产开

  41 州)置 业有 控股子公司 苏州 陆军 人民币 230,000 117,300 - 51% 51% 是 147,101 -

  任公司 3-2 开发 发谋划

  限公司

  苏州汇华投资

  有 限 责 7986399 房 地 产 房地产开

  42 置业有限公 控股子公司 苏州 陆军 人民币 355,000 181,050 - 51% 60%注 1 是 202,928 -

  任公司 7-X 开发 发谋划

  司

  杭州万坤置业 有 限 责 7996566 房 地 产 房地产开

  43 控股子公司 杭州 刘爱明 人民币 350,000 178,500 - 51% 51% 是 347,146 -

  有限公司 任公司 16 开发 发谋划

  杭州万科郡园

  中 外 合 6970602 房 地 产 房地产开

  44 置业有限公 全资子公司 杭州 王海光 美元 29,990 204,769 - 100% 100% 是 - - -

  资 4-8 开发 发谋划

  司

  杭州万科置业 有 限 责 7882879 房 地 产 房地产开

  45 全资子公司 杭州 杨佳 人民币 320,000 320,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 4-X 开发 发谋划

  富阳万科房地

  有 限 责 6767713 房 地 产 房地产开

  46 产开发 有限 全资子公司 杭州 王海光 人民币 300,000 300,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 5-8 开发 发谋划

  公司

  宁波万科房地

  有 限 责 7930137 房 地 产 房地产开

  47 产开发 有限 全资子公司 宁波 王海光 人民币 150,000 150,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 4-0 开发 发谋划

  公司

  宁波江北万科

  有 限 责 6950758 房 地 产 房地产开

  48 置业有 限公 全资子公司 宁波 刘荣先 人民币 675,000 675,000 100% 100% 是 - - -

  任公司 3-3 开发 发谋划

  司

  第106 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  从母公司所有者权

  是

  实质上构 少数股东 益冲减子公司少数

  否

  年尾现实 成对子公 少数股东 权益中用 股东分管的本期亏

  企业类 注册 法人代 组织机 营业性 注册资源 整体持 整体表决 合

  序号 名称 子公司类型 币种 谋划规模 投资额 司净投资 权益 于冲镌汰 损凌驾少数股东在

  型 地 表 构代码 质 (千元) 股比例 权比例 并

  (千元) 的其他项 (千元) 数股东损 该子公司年头所有

  报

  目余额 益的金额 者权益中所享有份

  表

  额后的余额

  北京万科企业 有 限 责 1017509 房 地 产 房地产开

  49 全资子公司 北京 毛大庆 人民币 1,000,000 1,000,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 6-X 开发 发谋划

  北京市向阳万

  有 限 责 7832346 房 地 产 房地产开

  50 科房地 产开 控股子公司 北京 周卫军 人民币 200,000 120,000 - 60% 60% 是 308,334 -

  任公司 6-2 开发 发谋划

  发有限公司

  北京中粮万科

  沐日风 景房 有 限 责 7886019 房 地 产 房地产开

  51 控股子公司 北京 孙忠人 人民币 830,000 415,000 - 50% 60%注 1 是 709,624 -

  地产开 发有 任公司 4-3 开发 发谋划

  限公司

  天津万科房地 中 外 合 6008993 房 地 产 房地产开

  52 全资子公司 天津 丁长峰 人民币 390,000 390,000 - 100% 100% 是 - - -

  产有限公司 资 8X 开发 发谋划

  天津万滨房地

  有 限 责 6603355 房 地 产 房地产开

  53 产开发 有限 全资子公司 天津 杨涛 人民币 140,000 140,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 27 开发 发谋划

  公司

  天津中天万方

  有 限 责 6714534 房 地 产 房地产开

  54 投资有 限公 全资子公司 天津 杨涛 人民币 20,000 20,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 49 开发 发谋划

  司

  天津万筑投资 有 限 责 6759679 房 地 产 房地产开

  55 全资子公司 天津 杨涛 人民币 20,000 20,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 81 开发 发谋划

  天津万福投资 有 限 责 6759541 房 地 产 房地产开

  56 全资子公司 天津 杨涛 人民币 10,000 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 01 开发 发谋划

  第107 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  从母公司所有者权

  是

  实质上构 少数股东 益冲减子公司少数

  否

  年尾现实 成对子公 少数股东 权益中用 股东分管的本期亏

  子公司类 企业类 注册 法人代 组织机 营业性 注册资源 整体持 整体表决 合

  序号 名称 币种 谋划规模 投资额 司净投资 权益 于冲镌汰 损凌驾少数股东在

  型 型 地 表 构代码 质 (千元) 股比例 权比例 并

  (千元) 的其他项 (千元) 数股东损 该子公司年头所有

  报

  目余额 益的金额 者权益中所享有份

  表

  额后的余额

  天津万科新里

  有 限 责 7893784 房 地 产 房地产开

  57 程房地 产有 全资子公司 天津 杨涛 人民币 230,000 230,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 7-2 开发 发谋划

  限公司

  沈阳万科房地

  有 限 责 2434432 房 地 产 房地产开

  58 产开发 有限 全资子公司 沈阳 丁长峰 人民币 100,000 100,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 30-X 开发 发谋划

  公司

  沈阳万科天琴湾 控股子公 中 外 合 6919567 房 地 产 房地产开

  59 沈阳 黄凯 美元 99,980 334,493 - 55% 55% 是 273,852 -

  置业有限公司 司 资 2-1 开发 发谋划

  沈阳万科浑南金

  全资子公 有 限 责 6719673 房 地 产 房地产开

  60 域房地产开发 沈阳 黄凯 人民币 1,022,520 1,022,520 - 100% 100% 是 - - -

  司 任公司 3-5 开发 发谋划

  有限公司

  沈阳万科金域蓝

  全资子公 有 限 责 6719673 房 地 产 房地产开

  61 湾房地产开发 沈阳 黄凯 人民币 578,150 578,150 - 100% 100% 是 - - -

  司 任公司 5-1 开发 发谋划

  有限公司

  大连万科房地产 全资子公 有 限 责 6048718 房 地 产 房地产开

  62 大连 丁长峰 人民币 32,000 32,000 - 100% 100% 是 - - -

  开发有限公司 司 任公司 0-0 开发 发谋划

  大连万科城置业 控股子公 有 限 责 7920249 房 地 产 房地产开

  63 大连 单小海 美元 42,000 181,457 - 55% 55% 是 221,144 -

  有限公司 司 任公司 90 开发 发谋划

  鞍山万科房地产 全资子公 中 外 合 6036509 房 地 产 房地产开

  64 鞍山 黄凯 美元 5,173 29,634 - 100% 100% 是 - - -

  开发有限公司 司 资 69 开发 发谋划

  长春万科房地产 全资子公 有 限 责 7270942 房 地 产 房地产开

  65 长春 丁长峰 人民币 50,000 50,000 - 100% 100% 是 - - -

  开发有限公司 司 任公司 3-9 开发 发谋划

  第108 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  从母公司所有者权

  是

  实质上构 少数股东 益冲减子公司少数

  否

  年尾现实 成对子公 权益中用 股东分管的本期亏

  子公司类 企 业 类 注册 法 人 代 组 织 机 业 务 性 注册资源 整体持 整体表决 合 少数股东权

  序号 名称 币种 谋划规模 投资额 司净投资 于冲镌汰 损凌驾少数股东在

  型 型 地 表 构代码 质 (千元) 股比例 权比例 并 益 (千元)

  (千元) 的其他项 数股东损 该子公司年头所有

  报

  目余额 益的金额 者权益中所享有份

  表

  额后的余额

  长春万科京诚房

  ☆ 全资子公 有 限 责 6914999 房 地 产 房地产开

  66 地产开发有限 长春 张建新 人民币 10,000 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  司 任公司 3 开发 发谋划

  公司

  青岛万科房地产 全资子公 有 限 责 6678873 房 地 产 房地产开

  67 青岛 丁长峰 人民币 20,000 20,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 司 任公司 75 开发 发谋划

  青岛万科银盛泰

  控股子公 有 限 责 7908441 房 地 产 房地产开

  68 房地产有限公 青岛 丁长峰 人民币 100,000 80,000 - 80% 80% 是 30,005 -

  司 任公司 78 开发 发谋划

  司

  青岛万科大山房

  控股子公 有 限 责 7702734 房 地 产 房地产开

  69 地产开发有限 青岛 丁长峰 人民币 100,000 60,000 - 60% 60% 是 56,047 -

  司 任公司 94 开发 发谋划

  公司

  成都万科房地产 全资子公 有 限 责 6217006 房 地 产 房地产开

  70 成都 刘军 人民币 80,000 80,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 司 任公司 6-7 开发 发谋划

  成都万科国宾置 控股子公 中 外 合 7978145 房 地 产 房地产开

  71 成都 刘军 美元 140,000 786,684 - 60% 60% 是 270,370 -

  业有限公司 司 资 3-7 开发 发谋划

  成都万科光华置 全资子公 中 外 合 6675905 房 地 产 房地产开

  72 成都 刘军 美元 131,429 931,582 - 100% 100% 是 - - -

  业有限公司 司 资 2-0 开发 发谋划

  成都万科锦江置 全资子公 有 限 责 6696528 房 地 产 房地产开

  73 成都 刘军 人民币 10,000 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  业有限公司 司 任公司 7-9 开发 发谋划

  成都万科华东置 控股子公 有 限 责 7497055 房 地 产 房地产开

  74 成都 刘军 人民币 77,680 69,912 - 90% 100% 是 注 2 - -

  业有限公司 司 任公司 4-7 开发 发谋划

  成都万科成华置 全资子公 有 限 责 7949445 房 地 产 房地产开

  75 成都 刘军 人民币 554,479 554,479 - 100% 100% 是 - - -

  业有限公司 司 任公司 7-1 开发 发谋划

  第109 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  从母公司所有者权

  少数股东 益冲减子公司少数

  实质上组成对

  年尾现实 是否 少数股东 权益中用 股东分管的本期亏

  企业类 注册 法人代 组织机 营业性 注册资源 子公司净投资 整体持股 整体表决权

  序号 名称 子公司类型 币种 谋划规模 投资额 合并 权益 于冲镌汰 损凌驾少数股东在

  型 地 表 构代码 质 (千元) 的其他项目余 比例 比例

  (千元) 报表 (千元) 数股东损 该子公司年头所有

  额

  益的金额 者权益中所享有份

  额后的余额

  武汉市万科房

  有 限 责 3000886 房 地 产 房地产开

  76 地产有 限公 全资子公司 武汉 张旭 人民币 150,000 150,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 3-0 开发 发谋划

  司

  武汉万科天润

  中 外 合 7997718 房 地 产 房地产开

  77 房地产 有限 全资子公司 武汉 张旭 美元 57,600 434,078 - 100% 100% 是 - - -

  资 2-5 开发 发谋划

  公司

  武汉国浩置业 有 限 责 6695343 房 地 产 房地产开

  78 控股子公司 武汉 张旭 人民币 10,000 10,000 - 55% 55% 是 注 4 - -

  有限公司 任公司 4-6 开发 发谋划

  武汉王家墩现

  代城房 地产 有 限 责 6695043 房 地 产 房地产开

  79 控股子公司 武汉 张旭 人民币 200,000 180,000 - 90% 100% 是 注 2 -

  开发有 限公 任公司 0-7 开发 发谋划

  司

  重庆渝开发珊

  有 限 责 6733702 房 地 产 房地产开

  80 瑚置业 有限 控股子公司 重庆 邢鹏 人民币 100,000 51,000 - 51% 51% 是 146,527 -

  任公司 3-3 开发 发谋划

  公司

  合肥万科置业 有 限 责 6726385 房 地 产 房地产开

  81 全资子公司 合肥 刘爱明 人民币 20,000 20,000 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 2-5 开发 发谋划

  万 科( 重 庆) 房

  有 限 责 6761176 房 地 产 房地产开

  82 地产有 限公 全资子公司 重庆 邢鹏 人民币 80,000 80,000 - 100% 100% 是 - - -

  任公司 1-2 开发 发谋划

  司

  西安万科企业 有 限 责 6686832 房 地 产 房地产开

  83 全资子公司 西安 张纪文 人民币 20,000 20,000 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 任公司 1-9 开发 发谋划

  陕西华联置业

  有 限 责 7262718 房 地 产 房地产开

  84 生长有 限公 控股子公司 西安 王卫峰 人民币 367,850 187,604 - 51% 51% 是 注 3

  任公司 1-2 开发 发谋划

  司

  第110 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)

  A 主要房地产公司 ( 续)

  注 1:本整体对上述公司的表决权比例是凭证在该等子公司的董事会所占的表决权确定。本整体能够对该等子公司的财

  务和谋划决议实验控制,因此将该等公司纳入合并规模。

  注 2 :该等公司的外部股东不加入谋划决媾和利润分配,仅保有牢靠金额的收益权。

  注 3 :本整体与外部股东依约划分资产和损益,划分谋划,自力核算各自享有的谋划效果。本整体仅享有住宅部门的经

  营效果。

  注 4 :本整体通过本整体之55%控股的子公司武汉万科天诚房地产有限公司收购该公司 100%股权。

  第111 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1)通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  B 主要物业治理公司

  从母公司所有者权益

  少数股东

  实质上组成 冲减子公司少数股东

  组织 年尾现实 是否 权益中用

  子公司 法人 营业 注册资源 对子公司净 整体持 整体表决 少数股东权益 分管的本期亏损凌驾

  序号 名称 企业类型 注册地 机构 币种 谋划规模 投资额 合并 于冲镌汰

  类型 代表 性子 (千元) 投资的其他 股比例 权比例 (千元) 少数股东在该子公司

  代码 (千元) 报表 数股东损

  项目余额 年头所有者权益中所

  益的金额

  享有份额后的余额

  深圳万科物业服 全资子 有 限 责 任 徐洪 19220 物业

  1 深圳 人民币 10,000 物业服务 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  务有限公司 公司 公司 舸 453-3 服务

  广州市万科物业 全资子 有 限 责 任 张洪 76769 物业

  2 广州 人民币 5,000 物业服务 5,000 - 100% 100% 是 - - -

  服务有限公司 公司 公司 利 550-6 服务

  东莞市万科物业 全资子 有 限 责 任 77307 物业

  3 东莞 向云 人民币 5,000 物业服务 5,000 - 100% 100% 是 - - -

  服务有限公司 公司 公司 550-6 服务

  长沙市万科物业 全资子 有 限 责 任 吴晓 66859 物业

  4 长沙 人民币 5,000 物业服务 5,000 - 100% 100% 是 - - -

  服务有限公司 公司 公司 勇 562-2 服务

  上海万科物业服 全资子 有 限 责 任 徐金 13338 物业

  5 上海 人民币 10,000 物业服务 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  务有限公司 公司 公司 明 4888 服务

  北京万科物业服 全资子 有 限 责 任 10251 物业

  6 北京 谢炜 人民币 22,000 物业服务 22,000 - 100% 100% 是 - - -

  务有限公司 公司 公司 724-6 服务

  天津万科物业服 全资子 有 限 责 任 许国 10310 物业

  7 天津 人民币 10,000 物业服务 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  务有限公司 公司 公司 鸿 940-4 服务

  沈阳万科物业服 全资子 有 限 责 任 蔡菊 24338 物业

  8 沈阳 人民币 10,000 物业服务 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  务有限公司 公司 公司 茹 0570 服务

  成都万科物业服 全资子 有 限 责 任 72344 物业

  9 成都 张海 人民币 5,000 物业服务 5,000 - 100% 100% 是 - - -

  务有限公司 公司 公司 582-0 服务

  42010

  武汉市万科物业 全资子 有 限 责 任 0- 物业

  10 武汉 向云 人民币 12,000 物业服务 12,000 - 100% 100% 是 - - -

  服务有限公司 公司 公司 00330 服务

  281

  第112 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1)通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  C 非主要谋划子公司

  从母公司所有者权益

  实质上构

  少数股东权 冲减子公司少数股东

  子公 年尾现实 成对子公 是否

  组织机构 注册资源 整体持 整体表决 少数股东权益 益中用于冲 分管的本期亏损凌驾

  序号 名称 司类 企业类型 注册地 法人代表 营业性子 币种 谋划规模 投资额 司净投资 合并

  代码 (千元) 股比例 权比例 (千元) 镌汰数股东 少数股东在该子公司

  型 (千元) 的其他项 报表

  损益的金额 年头所有者权益中所

  目余额

  享有份额后的余额

  王 文 金/ 房地产

  万 科 地 产 ( 香 港) 全 资 子 有 限 责 任

  ☆ 1 香港 陈 志 裕/ 不适用 投资 港币 15,600 署理投 14,612 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 公司 公司

  徐洪舸 资

  永达中国投资有限 全 资 子 有 限 责 任 刘 元 生/ 不适用

  2 香港 投资 港币 10 投资 9 - 100% 100% 是 - - -

  公司 公司 公司 陈志裕

  徐 洪 舸/ 不适用 房地产

  万科置业(香港)有 全 资 子 有 限 责 任

  3 香港 王 文 金/ 投资 美元 9,500 署理投 69,526 - 100% 100% 是 - - -

  限公司 公司 公司

  阙东武 资

  东莞万科修建手艺 全 资 子 有 限 责 任 7962392 修建技

  4 东莞 肖楠 其他 人民币 20,000 20,000 - 100% 100% 是 - - -

  研究有限公司 公司 公司 5-1 术研究

  深圳市万科财政顾 全 资 子 有 限 责 任 1922278 咨询服 咨询服

  5 深圳 阙东武 人民币 15,000 15,000 - 100% 100% 是 - - -

  问有限公司 公司 公司 9-0 务 务

  游艇及

  深圳市浪骑游艇会 全 资 子 有 限 责 任 7084340 游艇服

  6 深圳 杜晶 人民币 57,100 泊位租 57,100 - 100% 100% 是 - - -

  有限公司 公司 公司 6-6 务

  赁

  第113 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续)

  D 非主要子公司

  本整体尚有其他地产公司 105 家,注册资源总额 601,027 万元,非主要物业公司 21 家,注册资源总额 4,586 万

  元,非主要其他子公司主要是以持股为目的无主营营业的设于香港的公司、装饰装修设计公司、投资公司等,共

  57 家,注册资源为 93,129 万元。

  (2) 本整体无在统一控制下企业合并取得子公司。

  (3) 非统一控制下企业合并取得的主要子公司

  少数股 从母公司所有者权

  实质上构 东权益 益冲减子公司少数

  年尾现实投 成对子公 持股 表决 是否 中用于 股东分管的本期亏

  子公司类 注册资源 少数股东权益

  子公司全称 注册地 营业性子 币种 谋划规模 资额 司净投资 比例 权比 合并 冲镌汰 损凌驾少数股东在

  型 (千元) (千元)

  (千元) 的其他项 (%) 例(%) 报表 数股东 该子公司年头所有

  目余额 损益的 者权益中所享有份

  金额 额后的余额

  深圳富春东方 ( 整体) 控股子 房地产 房地产开

  有限公司 公司 深圳 开发 美元 14,600 发谋划 13,140 - 90% 90% 是 107,570 - -

  深圳市富春东方房地产 全资子 房地产 房地产开

  开发有限公司 公司 深圳 开发 人民币 158,000 发谋划 158,000 - 100% 100% 是 - - -

  海南富春东方房地产开 全资子 房地产 房地产开

  发有限公司 公司 海南 开发 人民币 20,000 发谋划 20,000 - 100% 100% 是 - - -

  上海天亿置业生长 控股子 房地产 房地产开

  有限公司 公司 上海 开发 人民币 50,000 发谋划 45,000 - 90% 90% 是 89,805 - -

  第114 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  1 子公司情形 ( 续)

  (3) 非统一控制下企业合并取得的主要子公司(续)

  从母公司所有者

  权益冲减子公司

  实质上构 少数股东

  少数股东分管的

  年尾现实投 成对子公 是否 权益中用

  子公司类 注册资源 持股 表决权 少数股东权 本期亏损凌驾少

  子公司全称 注册地 营业性子 币种 谋划规模 资额 司净投资 合并 于冲镌汰

  型 (千元) 比例(%) 比例(%) 益 (千元) 数股东在该子公

  (千元) 的其他项 报表 数股东损

  司年头所有者权

  目余额 益的金额

  益中所享有份额

  后的余额

  控股子 房地产 房地产开发

  苏州南都建屋有限公司 公司 苏州 开发 人民币 300,000 谋划 210,000 - 70% 70% 是 240,577 - -

  浙江万科南都房地产 全资子 房地产 房地产开发

  有限公司 公司 杭州 开发 人民币 150,000 谋划 150,000 - 100% 100% 是 - - -

  杭州良渚文化村开发有 全资子 房地产 房地产开发

  限公司 公司 杭州 开发 人民币 30,000 谋划 30,000 - 100% 100% 是 - - -

  杭州林庐房地产开发有 全资子 房地产 房地产开发

  限公司 公司 杭州 开发 人民币 170,000 谋划 170,000 - 100% 100% 是 - - -

  全资子 房地产 房地产开

  镇江润都置业有限公司 公司 镇江 开发 人民币 10,000 发谋划 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  全资子 房地产 房地产开

  镇江润中置业有限公司 公司 镇江 开发 人民币 10,000 发谋划 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  全资子 房地产 房地产开

  镇江润桥置业有限公司 公司 镇江 开发 人民币 10,000 发谋划 10,000 - 100% 100% 是 - - -

  全资子 房地产 房地产开

  镇江润南置业有限公司 公司 镇江 开发 人民币 50,000 发谋划 50,000 - 100% 100% 是 - - -

  第115 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  2 本整体无特殊目的主体或通过受托谋划或承租等方式形成控制权的谋划实体。

  3 合并规模发生变换的说明

  本整体今年度持有半数及半数以上表决权但未纳入合并规模的公司明细如下:

  公司名称 持股比例 表决权比例

  云南万科城投房地产有限公司 51.0% 50.0%

  长沙市领域房地产开发有限公司 60.0% 50.0%

  长沙市领域投资有限公司 60.0% 50.0%

  北京中粮万科房地产开发有限公司 50.0% 50.0%

  由于上述公司所持项目处于前期开发阶段,本整体与相助方约定相关重大财政和

  谋划决议均需相助各方一致赞成,故本整体将其作为合营公司举行核算。

  本整体无持有半数及半数以下表决权比例但纳入合并规模的公司。

  第116 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  4 今年新纳入合并规模的主体和今年不再纳入合并规模的主体

  (1) 今年新纳入合并规模的子公司:

  年尾净资产/ 今年净利润 / 新增

  名称 (净欠债) (净亏损) 方式

  广州市万锦房地产有限公司 9,985,665.20 (14,334.80) 新设

  佛山市顺德区陈村万科置业有限公司 10,006,300.09 6,300.09 新设

  佛山市南海区万科金域蓝湾房地产 648,207,558.80 (353,748.28) 新设

  有限公司

  中山市万科置业有限公司 9,993,670.91 (6,329.09) 新设

  厦门新鹭东方商贸有限公司 116,178,881.48 1,914,024.48 新设

  厦门市岛城房地产有限公司 5,001,167.20 1,167.20 新设

  湖南万科温顺置业有限公司 51,874,391.25 (55,413.00) 新设

  福州市榕荣房地产有限公司 9,990,174.06 (9,825.94) 新设

  海南万科房地产开发有限公司 9,962,577.91 (37,422.09) 新设

  三亚金域置地有限公司 9,402,781.36 (597,218.64) 新设

  上海御地投资咨询有限公司 49,830,140.49 (169,859.51) 新设

  上海桥北置业有限公司 99,968,732.93 (31,267.07) 新设

  杭州万科郡园置业有限公司 204,690,003.90 (79,466.85) 新设

  江西万科青云置业有限公司 100,000,000.00 - 新设

  天津万科空港置业有限公司 39,635,917.45 (364,082.55) 新设

  沈阳万科金域曦郡房地产开发 67,533,921.91 (466,078.09) 新设

  有限公司

  沈阳万科天琴湾置业有限公司 608,181,762.93 (296,932.07) 新设

  长春万科溪之谷房地产开发 7,993,134.50 (6,865.50) 新设

  有限公司

  长春万科京诚房地产开发有限公司 9,988,196.50 (11,803.50) 新设

  青岛万科企业有限公司 49,356,273.35 (643,726.65) 新设

  青岛万科置业有限公司 49,497,321.29 (502,678.71) 新设

  青岛万科城地产有限公司 297,457,487.30 (3,177,512.70) 新设

  武汉万科都市花园房地产开发 99,981,875.02 (18,124.98) 新设

  有限公司

  第117 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  4 今年新纳入合并规模的主体和今年不再纳入合并规模的主体 ( 续)

  (1) 今年新纳入合并规模的子公司 ( 续)

  年尾净资产/ 今年净利润 / 新增

  名称 (净欠债) (净亏损) 方式

  杭州达凡投资治理有限公司 9,989,657.34 (10,342.66) 新设

  杭州达义投资治理有限公司 9,990,001.16 (9,998.84) 新设

  杭州达庸投资治理有限公司 9,989,976.12 (10,023.88) 新设

  杭州望凡投资治理有限公司 9,990,241.72 (9,758.28) 新设

  杭州望仁投资治理有限公司 9,990,241.76 (9,758.24) 新设

  杭州望庸投资治理有限公司 9,990,239.18 (9,760.82) 新设

  杭州佑安投资治理有限公司 9,988,646.67 (11,353.33) 新设

  杭州佑和企业治理咨询有限公司 299,688,069.47 (311,930.53) 新设

  杭州佑顺投资治理有限公司 9,988,147.08 (11,852.92) 新设

  杭州佑中投资治理有限公司 9,988,145.96 (11,854.04) 新设

  杭州致昌投资治理有限公司 9,988,145.92 (11,854.08) 新设

  杭州致凡投资治理有限公司 9,988,145.92 (11,854.08) 新设

  杭州致仁投资治理有限公司 9,989,110.72 (10,889.28) 新设

  杭州致顺投资治理有限公司 9,988,154.33 (11,845.67) 新设

  杭州致庸投资治理有限公司 9,988,149.08 (11,850.92) 新设

  杭州市余杭区良渚文化村玉鸟 604,818.03 (395,181.97) 新设

  幼儿园

  宁波江北万科置业有限公司 674,932,875.40 (67,124.60) 新设

  耀晶有限公司 (15,871,850.89) (15,872,357.18) 收购

  武汉王家墩现代城房地产开发 198,293,213.35 (1,706,565.73) 收购

  有限公司

  普海有限公司 378.33 (440.53) 收购

  德扬有限公司 (111,428.54) (112,247.41) 收购

  太荣有限公司 819.42 0.55 收购

  励福有限公司 (3,334,630.00) (3,335,184.58) 收购

  利威有限公司 7,233,105.86 4,038.76 收购

  纯德有限公司 (26,356.67) (36,337.16) 收购

  杰伦投资有限公司 (2,692,967.00) (60,093.25) 收购

  第118 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  4 今年新纳入合并规模的主体和今年不再纳入合并规模的主体 ( 续)

  (1) 今年新纳入合并规模的子公司 ( 续)

  年尾净资/ 今年净利润 / 新增

  名称 (净欠债) (净亏损) 方式

  卓星生长有限公司 0.88 - 收购

  惠勤有限公司 0.88 - 收购

  隆盈有限公司 0.88 - 收购

  合胜投资有限公司 0.88 - 收购

  佳悦投资有限公司 0.88 - 收购

  成都同泰房地产开发有限公司 9,932,455.68 (45,996.12) 收购

  东莞万科置业有限公司 292,248,142.74 9,701,029.17 收购

  深圳市建设控股龙岗房地产 110,494,441.51 (21,226.08) 收购

  有限公司

  清远市宏美投资有限公司 279,960,308.97 (39,691.03) 收购

  湖南温顺置业有限公司 51,874,391.25 (2,423,806.48) 收购

  成都金蓝置业有限公司 9,991,333.83 (8,666.17) 收购

  东莞市新通实业投资有限公司 4,400,549.84 (5,138,243.71) 收购

  广州银业君瑞房地产开发有限公司 (3,964,354.24) (377,611.45) 收购

  广州临海房地产有限公司 20,001,165.41 1,165.41 收购

  上海庞智投资治理有限公司 52,599,827.72 (1,077.60) 收购

  及其子公司

  杭州元浩投资治理有限公司 1,197,137.78 1,345.11 收购

  杭州杭辰投资治理有限公司 1,196,950.11 1,407.44 收购

  上述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产物及在建开发产物。

  本整体收购上述公司的实质目的是为了购置其所拥有的拟开发产物及在

  建开发产物。

  第119 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  4 今年新纳入合并规模的主体和今年不再纳入合并规模的主体 ( 续)

  (2) 今年不再纳入合并规模的子公司

  年头至处置日

  不再纳入合并 处置日净资产 净利润

  名称 规模的缘故原由 /(净欠债) /(净亏损)

  深圳市富春东方大酒楼有限公司 注销 (17,424,563.15) -

  沈阳万科都市花园开发有限公司 注销 81,012,810.46 155.62

  广州市万科都华房地产有限公司 注销 9,996,986.77 6.67

  深圳万科新城房地产开发有限公司 注销 33,002,032.81 285,008.45

  上海华欧房地产有限公司 注销 341,827,522.37 (56,102,221.56)

  深圳市万科恒丰房地产开发有限公 出售 33,445,383.13 (12,404,000.23)

  司

  南京恒邦房地产开发有限公司 出售 (36,770,472.83) 52,819.37

  宁波金盛置业有限公司 出售 19,149,935.78 (320,789.18)

  时尚有限公司 注销 2,613,740.92 -

  杭州钱江湾花园有限公司 出售 21,380,774.05 (19,689,223.52)

  沈阳万科四序花城房地产开发 注销 101,642,123.79 7,154,288.23

  有限公司

  宁波万科物业服务有限公司 注销 2,857,420.89 5,779.73

  天津万盛投资有限公司 注销 79,987,404.13 (27,081.95)

  ☆ 上海漕华投资有限公司 出售 20,391,075.37 (543,556.59)

  5 本整体今年未发生统一控制下企业合并 (2008 年: 无)。

  6 本整体今年未发生非统一控制下企业合并,亦未有商誉发生 (2008 年: 无) 。

  第120 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (六) 企业合并及合并财政报表 (续)

  7 今年出售损失控制权的股权而镌汰子公司

  名称 出售日 损益确认要领

  宁波金盛置业有限 2009 年 8 月20 日 处置价款与处置投资对应的享有该子

  公司 公司净资产份额的差额,在本整体合

  并财政报表中确以为当期投资收益

  深圳市万科恒丰房地 2009 年 7 月23 日 处置价款与处置投资对应的享有该子

  产开发有限公司 公司净资产份额的差额,在本整体合

  并财政报表中确以为当期投资收益

  南京恒邦房地产开发 2009 年 7 月 31 日 处置价款与处置投资对应的享有该子

  有限公司 公司净资产份额的差额,在本整体合

  并财政报表中确以为当期投资收益

  杭州钱江湾花园 2009 年 10 月 31 日 处置价款与处置投资对应的享有该子

  有限公司 公司净资产份额的差额,在本整体合

  并财政报表中确以为当期投资收益

  上海漕华投资有限 2009 年 11 月 30 日 处置价款与处置投资对应的享有该子

  公司 公司净资产份额的差额,在本整体合

  并财政报表中确以为当期投资收益

  本整体失去对子公司的控制时确认出售的账务处置赏罚。

  8 本整体今年未发生反向购置 (2008 年: 无)。

  9 本整体今年未发生吸收合并 (2008 年: 无)。

  10 境外谋划实体主要报表项目的折算汇率

  于 2009 年 12 月 31 日,合并财政报表中包罗的香港子公司的财政报表均已折

  算为人民币列示,折算汇率为中国人民银行 2009 年 12 月 31 日宣布的港币及

  美元对人民币的汇率,详细为 1 港币=人民币 0.8805 元(2008 年: 0.8819 元) ,

  及 1 美元=人民币 6.8282 元 (2008 年: 6.8346 元) 。

  第121 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注

  1 钱币资金

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  项目 原币 折算汇率 折合人民币 原币 折算汇率 折合人民币

  现金 人民币 1,408,412.68 1.0000 1,408,412.68 人民币 1,736,928.12 1.0000 1,736,928.12

  美元 758.49 6.8282 5,179.12 美元 1,404.49 6.8346 9,599.13

  港币 58,616.54 0.8805 51,611.86 港币 182,043.41 0.8819 160,544.08

  日元 1,750.00 0.0738 129.15 日元 326,713.68 0.0757 24,715.89

  欧元 - - - 欧元 836.10 9.6590 8,075.89

  澳元 - - - 澳元 3,185.90 4.7135 15,016.74

  英镑 - - - 英镑 1,050.00 9.8798 10,373.79

  小计

  1,465,332.81 1,965,253.64

  银行

  存款 人民币 22,181,539,953.89 1.0000 22,181,539,953.89 人民币 19,541,074,891.23 1.0000 19,541,074,891.23

  美元 118,093,070.22 6.8282 806,363,102.09 美元 61,471,389.40 6.8346 420,132,357.99

  港币 9,194,901.41 0.8805 8,096,110.69 港币 7,811,418.23 0.8819 6,888,889.74

  小计

  22,995,999,166.67 19,968,096,138.96

  其他

  钱币

  资金 人民币 4,459,331.32 1.0000 4,459,331.32 人民币 8,224,537.32 1.0000 8,224,537.32

  合计

  23,001,923,830.80 19,978,285,929.92

  其他钱币资金为物业项目维护基金(见附注(七)30 其他非流动欠债) 。银行

  存款中含有受限使用三个月以上资金为人民币 999,148,893.42 元和召募专项

  资金人民币 402,737,900.00 元。存放境外钱币资金: 香港公司境外账户银行存

  款 美 元 73,084,697.83 元 , 港 币 8,810,894.24 元 , 共 计 折 合 人 民 币

  506,794,926.10 元。

  第122 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注(续)

  2 生意营业性金融资产

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  衍生金融资产 740,470.77 -

  本整体于 2009 年 11 月 9 日与中国银行 (香港) 签署了金额为美元 67,750,000

  元的利率交流合约,合约限期为 1 年,中国银行 (香港) 凭证浮动利率向本集

  团支付利息,本整体凭证牢靠利率向中国银行 (香港) 支付利息。本时代无变

  现有限制的生意营业性金融资产。

  3 应收账款

  (1) 应收账款按种类披露:

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  金额 比例 坏账准备 比例 金额 比例 坏账准备 比例

  人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%)

  单项金额重大 193,416,199.05 26.65 - - 81,193,760.00 8.66 - -单项金额不重大但按信用

  风险特征组合后该组合

  的风险较大的应收账款 - - - - - - - -

  其他不重大应收款子 532,283,116.89 73.35 12,507,409.80 2.35 856,283,466.71 91.34 14,702,382.47 1.72

  合计 725,699,315.94 100.00 12,507,409.80 937,477,226.71 100.00 14,702,382.47

  以上应收账款均为待收取的购房款。

  单项金额重大的款子为单项金额在人民币 1,000 万元以上 (含人民币 1,000 万元) 的

  应收账款。

  第123 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  3 应收账款 (续)

  (2) 年尾单项金额重大或虽不重大但单独举行减值测试的应收账款坏账准备

  计提:

  2009 年 12 月 31 日

  计提

  应收账款内容 账面余额 坏账金额 比例 理由

  单项金额重大 193,416,199.05 - - -

  待收取房款和物

  单项金额不重大但 业服务费,凭证每

  单独举行减值测 项可收回性单独

  试的应收账款 532,283,116.89 12,507,409.80 2.35% 计提坏账准备

  合计 725,699,315.94 12,507,409.80

  2008 年 12 月 31 日

  计提

  应收账款内容 账面余额 坏账金额 比例 理由

  单项金额重大 81,193,760.00 - - -

  待收取房款和物

  单项金额不重大但 业服务费,凭证每

  单独举行减值测 项可收回性单独

  试的应收账款 856,283,466.71 14,702,382.47 1.72% 计提坏账准备

  合计 937,477,226.71 14,702,382.47

  本整体无单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的

  应收账款 (2008 年: 无) 。

  (3) 本整体无本陈诉期前已全额计提坏账准备,或计提坏账准备的比例较

  大,但在今年又全额收回或转回的应收账款 (2008 年: 无) 。

  (4) 本整体今年未有通过重组等其他方式收回的应收账款 (2008 年: 无) 。

  第124 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  3 应收账款 (续)

  (5) 本整体本陈诉期现实核销的应收账款金额为人民币 108,290.13 元,核销

  原由于应收物业服务费凌驾诉讼期无法收回(2008 年:人民币 8,648.90

  元)。

  (6) 本整体无对持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东的应收款子

  (2008 年: 无)。

  (7) 应收账款金额前五名单元情形

  2009 年 12 月 31 日

  占应收账款

  单元名称 与本公司关系 金额 年限

  总额的比例

  上海虹桥综合交通枢纽华漕

  镇指挥部 非关联方 110,494,435.05 1 年以内 15.23%

  上海陆家嘴 ( 整体) 有限公司 非关联方 59,967,711.00 1 年以内 8.26%

  自然人 非关联方 12,290,000.00 1 年以内 1.69%

  上海中实收支口商业有限公司 非关联方 10,664,053.00 1 年以内 1.47%

  自然人 非关联方 8,350,000.00 1 年以内 1.15%

  合计 201,766,199.05 27.80%

  本整体 2008 年应收账款前五名总额为人民币 90,284,017.00 元,占应收

  账款总额比例: 9.63% 。

  第125 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  3 应收账款 (续)

  (8) 凭证应收账款的账龄分类列示如下:

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  金额 比例 坏账准备 比例 金额 比例 坏账准备 比例

  账龄 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%)

  1 年以内 699,178,974.63 96.35 7,512,436.71 1.07 910,405,960.74 97.11 8,638,664.87 0.95

  1-2 年 14,002,736.97 1.93 800,875.50 5.72 9,059,794.29 0.97 462,407.07 5.10

  2-3 年 2,254,098.36 0.31 132,920.21 5.90 3,964,853.11 0.42 198,242.66 5.00

  3 年以上 10,263,505.98 1.41 4,061,177.38 39.57 14,046,618.57 1.50 5,403,067.87 38.47

  合计 725,699,315.94 100.00 12,507,409.80 937,477,226.71 100.00 14,702,382.47

  账龄自应收账款确认日起最先盘算。

  本整体今年度无终止确认的应收款子情形 (2008 年: 无) 。

  本整体无以应收款子为标的举行证券化的生意营业 (2008 年: 无) 。

  4 预付款子

  (1) 预付款子账龄剖析如下:

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  账龄 金额 比例 金额 比例

  (%) (%)

  1 年以内 7,556,616,096.24 86.50 2,558,859,445.86 80.96

  1-2 年 729,620,889.47 8.35 350,132,814.59 11.08

  2-3 年 203,234,558.24 2.33 49,441,889.43 1.57

  3 年以上 246,847,956.78 2.82 202,084,848.68 6.39

  合计 8,736,319,500.73 100.00 3,160,518,998.56 100.00

  账龄自预付款子确认日起最先盘算。

  预付款子主要包罗预付地价款、土地保证金、工程款及设计费等。账龄

  凌驾一年的预付款子,主要因土地未交付。

  第126 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  4 预付款子(续)

  (2) 预付款子前五名单元情形

  2009 年 12 月31 日

  与本公 比例

  单元名称 司关系 金额 时间 未结算缘故原由 (%)

  东莞市土地生意营业中央 非关联方 804,098,500.00 一年以内 出让方拆迁事情未完成 9.20

  武汉东湖新手艺开发区 该款子为首期土地款,土地尚未

  分局 非关联方 549,304,799.42 一年以内 交付 6.29

  厦门市土地开发总公司 非关联方 516,000,000.00 一年以内 该款子为首期土地款,土地尚未

  5.91

  交付

  烟台市预算外资金治理处 非关联方 500,000,000.00 一年以内 土地尚未现实交付,未确认存货 5.72

  湖南友谊阿波罗商业股份

  有限公司 非关联方 310,000,000.00 一年以内 土地尚未现实交付,未确认存货 3.55

  合计 2,679,403,299.42 30.67

  本整体 2008 年预付款子前五名总额为人民币 1,634,299,208.82 元,占预付款

  项总额比例:51.71% 。

  本整体今年尾 3 年以上的预付款子余额人民币 2.47 亿元,其中本整体预付

  天津张贵庄项目土地价款人民币 1.75 亿元,经由本整体起劲与当地市政公

  司相同拆迁、赔偿及相关配套设施完善等问题,土地过户正在举行中。本集

  团无对持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东的预付款子 (2008

  年:无)。

  第127 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  5 其他应收款

  (1) 其他应收款按种类披露:

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  金额 比例 坏账准备 比例 金额 比例 坏账准备 比例

  (%) (%) (%) (%)

  单项金额重大的 6,955,538,105.26 87.63 26,322,168.44 0.38 2,469,696,070.89 68.15 5,650,369.37 0.23

  其他应收款

  单项金额不重大 82,636,278.47 1.04 82,636,278.47 100.00 73,315,454.66 2.02 73,315,454.66 100.00

  但按信用风险

  特征组合后该

  组合的风险较

  大的其他应收款

  其他不重大其他 899,427,205.11 11.33 42,833,706.52 4.76 1,080,845,051.61 29.83 48,793,846.88 4.51

  应收款

  合计 7,937,601,588.84 100.00 151,792,153.43 3,623,856,577.16 100.00 127,759,670.91

  单项金额重大的款子为单项金额在人民币 3,000 万元以上 ( 含人民币

  3,000 万元) 的其他应收款,主要为合营公司项目开发所需垫付的资金。

  单项金额不重大但按信用风险特征组合后风险较大的款子主要为单项金

  额小于人民币 3,000 万元,但因实验酬金制的物业服务中央发生的其他

  应收款的信用风险较大,本整体将其认定为按信用风险特征组合后风险

  较大的其他应收款。

  (2) 凭证其他应收款的账龄分类列示如下:

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  账龄 金额 比例 坏账准备 比例 金额 比例 坏账准备 比例

  人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%)

  1 年以内 6,816,966,515.99 85.88 40,252,810.84 0.59 2,919,431,144.62 80.56 60,383,486.40 2.07

  1-2 年 462,775,219.26 5.83 38,700,026.83 8.36 232,673,354.08 6.42 6,809,269.47 2.93

  2-3 年 460,258,451.15 5.80 5,870,306.46 1.28 284,016,983.31 7.84 5,902,317.45 2.08

  3 年以上 197,601,402.44 2.49 66,969,009.30 33.89 187,735,095.15 5.18 54,664,597.59 29.12

  合计 7,937,601,588.84 100.00 151,792,153.43 3,623,856,577.16 100.00 127,759,670.91

  第128 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  5 其他应收款 (续)

  (3) 年尾单项金额重大或虽不重大但单独举行减值测试的其他应收款坏账准

  备计提:

  2009 年 12 月 31 日

  其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理由

  单项金额重大的其他 6,955,538,105.26 26,322,168.44 0.38% 按持股比例投入合营公司

  应收款 的项目开发款,凭证每项

  可收回性单独计提坏账准

  备

  单项金额不重大但按信 82,636,278.47 82,636,278.47 100.00%

  用风险特征组合后该 实验酬金制的物业服务中

  组合的风险较大的其 心往来款,可收回性较

  他应收款 小,全额计提坏账准备

  单项金额不重大但单独 899,427,205.11 42,833,706.52 4.76% 金额不重大的其他应收

  举行减值测试的其他 款,凭证每项可收回性单

  应收款 独计提坏账准备

  合计 7,937,601,588.84 151,792,153.43

  2008 年 12 月 31 日

  其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理由

  单项金额重大的其他 2,469,696,070.89 5,650,369.37 0.23% 按持股比例投入合营公司的

  应收款 项目开发款,凭证每项可收

  回性单独计提坏账准备

  单项金额不重大但按信 73,315,454.66 73,315,454.66 100.00%

  用风险特征组合后该 实验酬金制的物业服务中央往

  组合的风险较大的其 来款,可收回性较小,全额

  他应收款 计提坏账准备

  单项金额不重大但单独 1,080,845,051.61 48,793,846.88 4.51% 金额不重大的其他应收款,

  举行减值测试的其他 凭证每项可收回性单独计提

  应收款 坏账准备

  合计 3,623,856,577.16 127,759,670.91

  第129 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  5 其他应收款 (续)

  (3) 年尾单项金额重大或虽不重大但单独举行减值测试的其他应收款坏账准

  备计提: (续)

  单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收

  款的账龄剖析:

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  账龄 金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备

  (%) 人民币 (%)

  1 年以内 9,320,823.81 11.28 9,320,823.81 12,832,118.16 17.50 12,832,118.16

  1-2 年 12,832,118.16 15.53 12,832,118.16 8,178,764.13 11.16 8,178,764.13

  2-3 年 8,178,764.13 9.90 8,178,764.13 17,556,832.23 23.95 17,556,832.23

  3-4 年 17,556,832.23 21.25 17,556,832.23 7,482,250.10 10.21 7,482,250.10

  4-5 年 7,482,250.10 9.05 7,482,250.10 8,158,708.06 11.13 19,106,781.98

  5 年以上 27,265,490.04 32.99 27,265,490.04 19,106,781.98 26.05 8,158,708.06

  合计 82,636,278.47 100.00 82,636,278.47 73,315,454.66 100.00 73,315,454.66

  (4)本整体未有本陈诉期前已全额计提坏账准备或计提坏账准备的比例较大,

  但在本期又全额收回或转回的其他应收款 (2008年: 无)

  (5) 本整体本陈诉期现实核销的其他应收款金额为人民币 6,330,133.36 元,

  核销原由于往来款子恒久无法收回 (2008 年: 人民币 785,818.38 元) 。

  (6) 本整体今年尾无对持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东的其

  他应收款子 (2008 年: 无) 。

  (7) 金额较大的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与相助方往来

  款、一年内发生的代垫款及保证金。

  第130 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  5 其他应收款 (续)

  (8) 其他应收款前五名单元的情形:

  2009 年 12 月31 日

  ☆ 占其他应收

  与本公司关 款总额的比

  单元名称 系 金额 年限 例(%)

  北京中粮万科房地产开发有限公司 合营公司 2,145,668,187.22 1 年以内 27.03

  西安曲江新区治理委员会 非关联方 1,000,000,000.00 1 年以内 12.60

  上海中房滨江房产有限公司 联营公司 606,873,171.38 1-3 年 7.65

  深圳市名爵投资生长有限公司 联营公司 537,622,120.00 1 年以内 6.77

  东莞市正唐房地产开发有限公司 非关联方 251,018,500.00 1 年以内 3.16

  合计 4,541,181,978.60 57.21

  本整体 2008 年其他应收款前五名总额为人民币 1,420,723,749.27 元,占

  其他应收款总额比例:39.20% 。

  第131 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  5 其他应收款 (续)

  (9) 应收关联方款子

  2009 年 12 月31 日

  与本公司 占其他应收款总额的

  单元名称 关系 金额 比例(%)

  北京中粮万科房地产开发有限公司 合营公司 2,145,668,187.22 27.03

  上海中房滨江房产有限公司 联营公司 606,873,171.38 7.65

  深圳市名爵投资生长有限公司 联营公司 537,622,120.00 6.77

  大连万科魅力之城开发有限公司 合营公司 239,172,953.59 3.01

  佛山市顺德区中航万科房地产

  有限公司 联营公司 203,528,461.79 2.56

  上海加来房地产开发有限公司 合营公司 128,614,098.29 1.62

  合肥一航万科地产有限公司 联营公司 127,302,571.57 1.60

  长沙市领域房地产开发有限公司 合营公司 85,568,898.61 1.08

  苏州中航万科长风置业有限公司 联营公司 66,137,783.22 0.83

  北京金隅万科房地产开发有限公司 联营公司 60,646,097.68 0.76

  上海南都白马房地产开发有限公司 联营公司 41,883,241.08 0.53

  成都一航万科滨江房地产开发

  有限公司 联营公司 19,133,101.02 0.24

  长沙东方城房地产开发有限公司 联营公司 12,495,994.40 0.16

  东莞市万科置地有限公司 合营公司 4,746,620.83 0.06

  武汉万科青安居房地产有限公司 合营公司 2,104,938.43 0.03

  长沙市领域投资有限公司 合营公司 168.00 0.00

  合计 4,281,498,407.11 53.93

  (10) 本整体今年未发生终止确认的其他应收款子的情形 (2008 年:无)。

  (11) 本整体今年度未发生以其他应收款为标的举行证券化的生意营业(2008 年:

  无)。

  第132 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  6 存货

  (1) 存货分类

  2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日

  项目 账面余额 减价准备 账面价值 账面余额 减价准备 账面价值

  已完工开发产物 5,319,985,590.29 8,013,321.09 5,311,972,269.20 7,901,152,143.88 10,190,004.37 7,890,962,139.51

  在建开发产物 41,703,082,635.83 248,922,000.00 41,454,160,635.83 44,471,059,835.24 643,295,838.00 43,827,763,997.24

  拟开发产物 43,626,908,554.11 367,745,200.00 43,259,163,354.11 34,719,124,232.13 587,265,200.00 34,131,859,032.13

  原质料 59,998,046.38 - 59,998,046.38 48,455,423.66 344,067.59 48,111,356.07

  合计 90,709,974,826.61 624,680,521.09 90,085,294,305.52 87,139,791,634.91 1,241,095,109.96 85,898,696,524.95

  今年计入存货成本的资源化乞贷用度为人民币 1,310,782,935.70 元 (2008 年: 人

  民币 1,477,109,374.70 元) 。本整体今年度用于确定乞贷利息资源化金额的资

  本化率为 6.7% (2008 年: 7.0%) 。

  于 2009 年 12 月 31 日,上述存货中用于恒久乞贷、一年内到期的恒久乞贷及

  短期乞贷抵押的存货价值为人民币 35 亿元 (2008 年 12 月 31 日: 人民币 30 亿

  元) 。

  (2) 存货减价准备

  今年镌汰

  项目 年头账面余额 今年计提额 年尾账面余额

  转回 转销

  南京金域蓝湾 166,880,000.00 - - - 166,880,000.00

  福州金域榕郡 152,167,200.00 - - - 152,167,200.00

  上海琥珀郡园 65,780,000.00 - 65,780,000.00 - -

  广州金色城品 87,390,000.00 - 87,390,000.00 - -

  武汉圆方项目 40,283,838.00 - 40,283,838.00 - -

  无锡金域缇香 53,910,000.00 - 53,910,000.00 - -

  天津沐日润园 70,230,000.00 - 29,958,482.04 40,271,517.96 -

  北京蓝山 121,120,000.00 - 121,120,000.00 - -

  南京金域缇香 63,590,000.00 - 42,633,902.75 20,956,097.25 -

  南京金色里程 80,060,000.00 - 80,060,000.00 - -

  成都海悦汇城 81,500,000.00 - - - 81,500,000.00

  成都金色领域 216,120,000.00 - - 216,120,000.00

  成都金润华府 31,530,000.00 - 31,530,000.00 - -

  其他项目 10,190,004.37 150,693.11 - 2,327,376.39 8,013,321.09

  原质料 344,067.59 - - 344,067.59 -

  合计 1,241,095,109.96 150,693.11 552,666,222.79 63,899,059.19 624,680,521.09

  第133 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  6 存货(续)

  (3) 存货减价准备情形

  今年转回金额占该

  今年转回存货减价准备的 项存货年尾余额的

  项目 计提存货减价准备的依据 缘故原由 比例

  上海琥珀郡园 - 可变现价值回升 23.05%

  广州金色城品 - 可变现价值回升 23.14%

  武汉圆方项目 - 可变现价值回升 14.37%

  无锡金域缇香 - 可变现价值回升 2.69%

  天津沐日润园 - 可变现价值回升 3.21%

  北京蓝山 - 可变现价值回升 6.03%

  南京金色里程 - 可变现价值回升 17.63%

  成都金润华府 - 可变现价值回升 3.47%

  其他 可变现价值低于账面价值 - -

  (4) 存货明细表:

  i 已完工开发产物

  最近一期的

  项目名称 年头余额 今年增添 今年镌汰 年尾余额 减价准备

  完工时间

  深圳第五园 2009 年 12 月 40,379,197.25 801,314,228.23 782,424,621.20 59,268,804.28 -

  深圳金域东郡 2009 年 8 月 2,429,869.27 243,369,614.54 216,976,695.65 28,822,788.16 -

  深圳万科城 2008 年 12 月 173,842,436.21 21,674,373.29 64,381,546.31 131,135,263.19 -

  深圳东海岸 2009 年 8 月 143,647,499.79 322,502,870.05 249,601,495.01 216,548,874.83 -

  深圳东方沁园 2009 年 10 月 - 36,737,439.25 - 36,737,439.25 -

  深圳千林山居 2009 年 12 月 - 469,403,035.11 379,501,256.50 89,901,778.61 -

  深圳东方尊峪 2008 年 1 月 336,235,119.42 - 146,435,602.05 189,799,517.37 -

  深圳天琴湾 2008 年 8 月 160,048,707.82 77,023,027.16 79,436,527.53 157,635,207.45 -

  深圳双城水岸 2009 年 12 月 - 1,079,915,729.24 984,610,585.24 95,305,144.00 -

  惠州金域华庭 2009 年 3 月 - 138,160,572.08 124,839,352.46 13,321,219.62 -

  富春东方大厦 2007 年 12 月 58,026,276.75 8,716,309.74 28,536,799.44 38,205,787.05 -

  富春钱江湾花园 2006 年 5 月 46,680,780.16 - 12,709,280.16 33,971,500.00 -

  海口浪琴湾 2009 年 3 月 - 720,445,930.20 446,810,153.45 273,635,776.75 -

  广州金域蓝湾 2009 年 12 月 185,848,539.89 610,661,244.50 562,470,546.72 234,039,237.67 -

  广州金色康苑 2009 年 8 月 - 498,920,492.35 335,419,354.62 163,501,137.73 -

  广州万科云山 2009 年 12 月 85,648,192.07 252,074,668.31 313,407,586.62 24,315,273.76 -

  广州新里程 2009 年 12 月 - 1,021,205,506.82 892,062,774.49 129,142,732.33 -

  广州天景花园 2009 年 10 月 2,859,520.00 260,113,427.90 250,743,667.90 12,229,280.00 -

  佛山四序花城 2008 年 12 月 40,239,438.04 21,708,446.85 10,814,163.79 51,133,721.10 -

  佛山金域华庭 2009 年 11 月 78,804,002.05 95,130,948.98 151,415,736.92 22,519,214.11 -

  佛山金御华府 2009 年 11 月 169,714,779.62 720,170,518.49 860,033,455.46 29,851,842.65 -

  佛山万科城 2009 年 12 月 140,011,394.08 386,387,410.41 463,311,670.83 63,087,133.66 -

  东莞金域蓝湾 2009 年 11 月 - 246,061,238.07 235,583,946.27 10,477,291.80 -

  长沙西街花园 2008 年 12 月 112,677,800.45 43,242,199.59 132,499,522.71 23,420,477.33 -

  第134 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  6 存货 (续)

  (4) 存货明细表:(续)

  i 已完工开发产物 ( 续)

  最近一期的

  项目名称 年头余额 今年增添 今年镌汰 年尾余额 减价准备

  完工时间

  厦门金域蓝湾 2009 年 12 月 171,646,782.62 740,408,375.62 847,711,052.04 64,344,106.20 -

  福州金域榕郡 2009 年 12 月 - 391,065,589.96 321,993,317.24 69,072,272.72 -

  上海金色都市 2009 年 10 月 104,817,057.87 525,607,948.14 538,461,972.36 91,963,033.65 -

  上海四序花城 2009 年 12 月 61,700,222.90 294,675,081.65 296,916,714.22 59,458,590.33 -

  上海华漕 213# 2009 年 7 月 936,552,351.79 120,697,411.64 1,045,285,814.03 11,963,949.40 -

  上海金色雅筑 2008 年 12 月 30,506,543.50 - 6,321,059.07 24,185,484.43 -

  苏州玲珑湾花园 2009 年 6 月 148,504,957.84 105,040,771.67 178,189,803.13 75,355,926.38 -

  苏州金色家园 2009 年 12 月 91,665,333.63 979,841,748.24 1,054,237,555.33 17,269,526.54 -

  杭州良渚文化村 2009 年 11 月 307,849,246.45 814,728,461.72 605,855,435.37 516,722,272.80 -

  杭州逸天广场 2007 年 12 月 203,276,988.88 - 154,530,850.29 48,746,138.59 -

  南京灼烁都市 2008 年 6 月 129,029,415.72 3,581,851.23 118,643,722.16 13,967,544.79 -

  南京万科红郡 2009 年 9 月 42,394,356.80 335,402,394.07 315,971,272.03 61,825,478.84 -

  南京金域缇香 2009 年 12 月 - 1,100,676,742.77 1,081,262,398.41 19,414,344.36 -

  无锡东郡 2009 年 8 月 84,725,485.84 245,787,217.42 252,042,354.15 78,470,349.11 -

  无锡魅力之城 2009 年 11 月 273,445,764.81 511,636,472.86 547,069,062.78 238,013,174.89 -

  镇江魅力之城 2009 年 12 月 38,061,614.96 214,283,770.48 171,286,308.03 81,059,077.41 -

  北京沐日风物 2009 年 11 月 128,446,897.82 996,145,314.10 1,066,021,172.57 58,571,039.35 -

  天津东丽湖 2009 年 9 月 130,526,129.30 442,927,021.54 532,292,868.29 41,160,282.55 -

  天津金域蓝湾 2009 年 12 月 - 1,686,305,926.09 1,523,360,028.07 162,945,898.02 -

  沈阳兰乔圣菲 2009 年 11 月 173,608,260.06 273,636,425.21 265,683,039.23 181,561,646.04 -

  沈阳新榆公馆 2009 年 5 月 26,157,280.70 215,462,409.06 226,665,105.44 14,954,584.32 -

  沈阳魅力之城 2009 年 12 月 65,660,618.32 632,623,521.74 504,503,844.31 193,780,295.75 -

  沈阳金域蓝湾 2009 年 11 月 - 486,365,863.61 319,835,089.77 166,530,773.84 -

  鞍山金色家园 2009 年 6 月 17,712,458.42 147,673,318.64 154,769,740.87 10,616,036.19 -

  大连溪之谷 2009 年 10 月 337,301,418.08 349,932,395.35 599,844,020.45 87,389,792.98 -

  青岛魅力之城 2009 年 7 月 172,180,799.33 141,236,281.39 281,472,000.79 31,945,079.93 -

  青岛金色城品 2009 年 12 月 181,798,019.78 40,129,046.18 208,941,860.55 12,985,205.41 -

  成都都市花园 2006 年 12 月 50,350,853.80 18,721,315.30 39,014,052.20 30,058,116.90 -

  成都双水岸 2009 年 9 月 82,157,677.60 122,746,915.32 174,754,945.82 30,149,647.10 -

  成都魅力之城 2009 年 8 月 35,591,559.12 353,156,720.05 355,329,353.79 33,418,925.38 -

  成都金域蓝湾 2009 年 3 月 - 1,403,641,729.39 1,377,512,621.47 26,129,107.92 -

  成都金域西岭 2009 年 12 月 - 517,697,699.38 437,903,535.94 79,794,163.44 -

  武汉魅力之城 2009 年 12 月 9,871,268.73 403,539,586.48 320,618,674.36 92,792,180.85 -

  重庆友诚生态名苑 2009 年 12 月 - 91,333,384.40 78,824,996.39 12,508,388.01 -

  其他 2,088,519,226.34 8,219,399,794.58 9,855,062,307.75 452,856,713.17 8,013,321.09

  *合计: 7,901,152,143.88 31,001,047,736.44 33,582,214,290.03 5,319,985,590.29 8,013,321.09

  第135 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  6 存货 (续)

  (4) 存货明细表:(续)

  ii 在建开发产物

  项目名称 开工时间 预计完工时间 预计总投资 年头余额 年尾余额 减价准备

  深圳第五园 2008 年 4 月 2010 年 10 月 1,687,000,000.00 1,269,672,437.47 866,064,746.19 -

  深圳金域东郡 2008 年 1 月 2011 年 5 月 1,290,000,000.00 723,308,118.61 598,075,762.83 -

  深圳千林山居 2009 年 10 月 2011 年 4 月 1,440,000,000.00 644,715,168.10 475,873,201.55 -

  深圳万科中央 2007 年 8 月 2010 年 3 月 600,000,000.00 355,607,305.58 - -

  深圳九州项目 2007 年 7 月 2011 年 12 月 3,250,000,000.00 365,054,359.20 382,835,289.60 -

  深圳金域华府 2007 年 8 月 2010 年 3 月 1,840,000,000.00 889,140,816.50 1,207,199,430.40 -

  深圳天琴湾 2007 年 1 月 2011 年 6 月 1,711,737,648.58 1,082,267,455.42 1,186,122,777.23 -

  深圳金色半山 2009 年 10 月 2010 年 12 月 860,000,000.00 - 377,855,634.36 -

  深圳东方沁园 2009 年 11 月 2011 年 1 月 745,200,000.00 - 254,645,187.27 -

  惠州金域华庭 2008 年 1 月 2010 年 7 月 640,000,000.00 393,999,395.54 307,960,234.26 -

  深圳双城水岸 2008 年 1 月 2010 年 5 月 1,020,000,000.00 617,752,422.09 231,271,648.35 -

  广州金域蓝湾 2007 年 4 月 2011 年 1 月 2,770,921,372.24 1,890,318,633.14 1,646,861,829.17 -

  广州金色城品 2008 年 12 月 2010 年 8 月 580,402,979.98 520,441,790.39 377,729,738.40 -

  广州金域江湾 2008 年 8 月 2011 年 2 月 725,290,000.00 609,297,752.42 471,325,845.96 -

  广州万科云山 2008 年 12 月 2011 年 1 月 243,932,422.03 282,956,649.89 98,697,862.08 -

  广州同福西项目 2008 年 9 月 2012 年 3 月 1,174,452,289.02 822,540,043.89 806,383,102.51 -

  广州金域华府 2008 年 9 月 2011 年 3 月 756,010,861.12 403,728,050.40 557,879,112.72 -

  广州柏悦湾 2009 年 1 月 2010 年 11 月 989,722,736.15 - 710,864,267.88 -

  广州银湖湾 2007 年 6 月 2010 年 12 月 605,215,284.71 - 562,401,489.10 -

  广州万锦天河御品 2009 年 11 月 2010 年 11 月 1,029,480,299.00 - 533,474,858.06 -

  佛山金色家园 2007 年 6 月 2010 年 4 月 22,925,520.17 133,854,210.77 15,438,713.28 -

  佛山金域华庭 2008 年 1 月 2010 年 7 月 974,340,829.62 587,578,019.53 544,672,074.67 -

  佛山金御华府 2008 年 3 月 2011 年 1 月 168,930,968.30 651,600,741.51 125,031,959.15 -

  ☆ 佛山兰乔圣菲 2007 年 12 月 2010 年 5 月 334,374,630.02 324,688,958.57 258,197,718.09 -

  佛山万科城 2007 年 12 月 2010 年 11 月 374,139,455.68 279,452,351.96 251,428,611.86 -

  佛山新城湾畔 2008 年 1 月 2010 年 7 月 196,901,088.81 156,062,297.75 157,965,407.06 -

  珠海宾馆 2009 年 8 月 2011 年 12 月 1,146,364,722.53 - 574,020,784.97 -

  中山都市风物 2009 年 9 月 2010 年 9 月 373,070,546.00 117,311,061.98 216,928,866.45 -

  东莞金域蓝湾 2008 年 3 月 2010 年 8 月 534,584,315.40 250,817,853.00 235,803,191.87 -

  东莞虹溪诺雅 2008 年 8 月 2010 年 1 月 1,281,203,318.32 68,704,770.29 582,297,699.37 -

  东莞万科城 2009 年 8 月 2010 年 10 月 693,537,618.04 161,297,643.27 253,402,625.73 -

  东莞金域华府 2009 年 5 月 2010 年 11 月 1,083,543,087.01 - 806,367,576.83 -

  长沙都市花园 2009 年 6 月 2012 年 10 月 220,052,647.65 - 43,336,001.83 -

  福州金域榕郡 2008 年 3 月 2010 年 6 月 757,377,979.81 814,426,478.27 578,051,368.13 54,402,000.00

  上海新里程 2007 年 12 月 2010 年 1 月 463,946,546.01 776,525,144.42 446,568,400.08 -

  上海金色都市 2008 年 4 月 2010 年 5 月 1,993,765,577.22 296,433,160.54 901,879,407.20 -

  上海花园小城 2008 年 11 月 2011 年 3 月 273,745,363.88 362,779,094.38 156,399,876.96 -

  上海四序花城 2008 年 7 月 2010 年 1 月 233,547,708.09 249,039,811.82 214,468,077.73 -

  上海琥珀郡园 2008 年 3 月 2010 年 1 月 513,447,139.50 496,454,778.04 511,047,687.50 -

  上海城花新园 2009 年 6 月 2010 年 6 月 311,294,100.00 - 285,416,067.87 -

  上海蓝山小城 2009 年 7 月 2010 年 5 月 883,650,089.40 - 231,249,864.59 -

  上海吴中路项目 2009 年 4 月 2010 年 8 月 714,062,645.31 - 526,529,742.12 -

  上海新都名园 2009 年 3 月 2010 年 6 月 350,000,000.00 - 94,896,634.90 -

  上海济阳路项目 2009 年 8 月 2010 年 11 月 209,190,977.45 - 133,602,539.37 -

  上海赵巷晶园 2009 年 8 月 2010 年 9 月 467,936,363.09 - 346,833,246.55 -

  上海七街坊 2009 年 7 月 2010 年 6 月 744,944,945.22 - 551,870,815.00 -

  苏州玲珑湾花园 2008 年 3 月 2010 年 12 月 898,446,682.00 368,867,450.89 453,283,185.28 -

  第136 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  6 存货 (续)

  (4) 存货明细表:(续)

  ii 在建开发产物 ( 续)

  项目名称 开工时间 预计完工时间 预计总投资 年头余额 年尾余额 减价准备

  苏州金色家园 2007 年 4 月 2010 年 7 月 499,764,714.41 892,225,990.82 341,423,774.39 -

  苏州本岸 2008 年 1 月 2010 年 3 月 417,651,087.09 275,749,330.23 258,968,627.68 -

  苏州金域缇香 2008 年 4 月 2011 年 1 月 166,513,721.41 180,214,827.96 121,049,147.03 -

  昆山高尔夫 2009 年 9 月 2011 年 1 月 20,788,642.16 - 3,085,620.88 -

  杭州金色家园 2008 年 9 月 2011 年 6 月 804,972,142.50 203,902,723.21 279,101,685.01 -

  杭州良渚文化村 2008 年 7 月 2010 年 10 月 526,666,985.68 1,262,522,096.18 304,448,414.69 -

  杭州西溪蝶园 2009 年 10 月 2010 年 12 月 3,281,127,322.16 808,717,760.58 1,129,534,635.21 -

  杭州泉水湾 2008 年 11 月 2010 年 1 月 1,184,411,709.15 31,517,249.31 754,891,361.55 -

  宁波金色水岸 2007 年 12 月 2010 年 1 月 1,215,181,392.25 403,501,727.29 875,988,494.11 -

  南京金色里程 2008 年 5 月 2010 年 3 月 694,327,628.00 388,076,937.32 454,238,111.84 -

  南京金域蓝湾 2008 年 3 月 2010 年 5 月 903,884,100.00 2,183,562,966.33 638,206,207.03 166,880,000.00

  无锡魅力之城 2007 年 4 月 2010 年 12 月 754,405,919.52 415,557,847.64 364,078,819.35 -

  无锡金域蓝湾 2008 年 3 月 2010 年 6 月 1,307,136,416.03 448,300,143.07 734,435,080.02 -

  无锡金域缇香 2008 年 1 月 2010 年 12 月 1,778,341,851.85 548,242,608.48 912,829,159.18 -

  南昌青山湖 2008 年 5 月 2010 年 12 月 234,000,000.00 36,287,745.08 54,288,042.98 -

  南昌四序花城 2009 年 3 月 2010 年 6 月 58,000,000.00 - 31,043,970.59 -

  镇江润园 2009 年 6 月 2010 年 9 月 243,109,229.10 - 115,459,503.43 -

  镇江红郡 2008 年 5 月 2010 年 3 月 102,463,362.36 71,892,958.29 76,490,023.86 -

  镇江魅力之城 2008 年 11 月 2010 年 3 月 124,802,526.35 359,034,034.47 113,180,706.59 -

  北京公园 5 号 2008 年 3 月 2010 年 12 月 1,393,076,145.39 538,124,463.81 714,133,158.79 -

  北京红狮家园 2008 年 3 月 2010 年 7 月 723,664,676.00 578,407,687.21 715,693,211.28 -

  北京沐日风物 2008 年 3 月 2010 月 5 月 747,311,319.00 782,884,904.86 461,317,859.81 -

  北京四序花城 2009 年 4 月 2010 年 10 月 106,107,293.65 177,677,296.11 39,022,585.96 -

  北京蓝山 2009 年 9 月 2011 年 11 月 3,054,731,406.80 - 2,009,029,522.33 -

  天津东丽湖 2007 年 12 月 2010 年 8 月 640,690,371.25 528,259,761.19 450,532,623.79 -

  天津沐日润园 2009 年 6 月 2010 年 9 月 571,686,395.22 344,970,874.23 441,235,686.46 -

  天津魅力之城 2008 年 9 月 2010 年 9 月 232,294,178.24 349,079,153.69 215,097,173.64 -

  天津金奥国际 2009 年 4 月 2011 年 9 月 762,713,037.35 - 390,822,045.94 -

  天津新里程 2009 年 11 月 2010 年 12 月 396,832,166.71 - 111,140,891.62 -

  沈阳兰乔圣菲 2009 年 6 月 2010 年 9 月 176,771,385.85 258,518,017.13 53,119,806.76 -

  沈阳新榆公馆 2009 年 8 月 2011 年 7 月 172,034,853.11 201,867,669.95 59,181,141.34 -

  沈阳金域蓝湾 2009 年 6 月 2010 年 12 月 958,000,000.00 525,812,409.38 751,204,690.89 -

  沈阳魅力之城 2009 年 8 月 2011 年 6 月 143,682,337.52 492,919,322.25 90,278,448.72 -

  沈阳金域国际 2009 年 8 月 2011 年 8 月 535,246,267.74 - 276,138,150.58 -

  鞍山万科城 2009 年 3 月 2010 年 6 月 182,709,003.94 205,152,617.39 115,008,125.25 -

  鞍山金色家园 2008 年 12 月 2010 年 8 月 53,091,223.08 138,390,045.51 40,099,747.70 -

  长春潭西别墅 2008 年 6 月 2010 年 6 月 146,444,681.91 73,234,118.21 92,273,764.14 -

  长春洋浦花园 2008 年 4 月 2010 年 8 月 374,729,351.98 264,306,809.83 138,270,163.52 -

  大连溪之谷 2007 年 4 月 2010 年 12 月 2,190,612,391.92 568,382,889.77 372,798,847.99 -

  青岛魅力之城 2008 年 5 月 2010 年 11 月 293,909,271.94 204,740,365.92 135,771,019.35 -

  青岛四序花城 2009 年 3 月 2010 年 10 月 201,396,231.06 92,796,038.60 73,233,996.46 -

  青岛金色城品 2009 年 8 月 2010 年 9 月 263,931,374.20 271,287,567.06 199,452,513.71 -

  成都金域蓝湾 2008 年 3 月 2010 年 12 月 1,683,685,609.66 1,314,618,027.81 193,220,935.02 -

  成都双水岸 2009 年 1 月 2010 年 6 月 219,307,595.54 142,639,054.31 128,535,223.17 -

  成都金域西岭 2007 年 9 月 2010 年 4 月 1,986,350,894.78 1,372,799,779.94 991,152,657.07 -

  成都魅力之城 2007 年 9 月 2010 年 12 月 1,201,630,294.59 535,711,476.81 355,411,575.22 -

  成都海悦汇城 2009 年 12 月 2012 年 12 月 300,576,016.51 - 65,797,432.85 27,640,000.00

  成都金润华府 2009 年 5 月 2011 年 12 月 341,528,698.13 - 241,047,341.51 -

  第137 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  6 存货 (续)

  (4) 存货明细表:(续)

  ii 在建开发产物 ( 续)

  项目名称 开工时间 预计完工时间 预计总投资 年头余额 年尾余额 减价准备

  武汉金色家园 2007 年 7 月 2010 年 1 月 780,156,524.31 500,350,619.32 663,952,364.56 -

  武汉圆方项目 2009 年 3 月 2011 年 1 月 362,536,855.66 213,459,867.09 280,277,762.34 -

  武汉魅力之城 2009 年 4 月 2010 年 5 月 723,383,979.30 245,075,294.43 402,240,775.84 -

  武汉金域华府 2009 年 6 月 2011 年 9 月 835,163,009.24 - 389,751,279.45 -

  武汉万科城 2009 年 8 月 2011 年 11 月 676,820,729.17 - 299,848,729.93 -

  重庆友诚生态名苑 2009 年 7 月 2010 年 6 月 918,238,977.94 - 467,279,316.57 -

  重庆高新园项目 2009 年 12 月 2011 年 12 月 895,510,000.00 - 370,769,228.48 -

  西安新地城 2008 年 4 月 2010 年 6 月 1,097,468,772.00 196,879,292.56 195,691,290.01 -

  转入已完工项目 7,876,713,238.98 - -

  合计: 44,471,059,835.24 41,703,082,635.83 248,922,000.00

  注:如上述项目分期开发,则上述的开工时间、预计完工时间及预计总

  投资为年尾在建开发产物的开工时间、预计完工时间及预计总投资。

  iii拟开发产物

  预计最近一期

  项目名称 预计开工时间 的完工时间 预计总投资 年头余额 年尾余额 减价准备

  深圳溪之谷 2011 年 1 月 2011 年 12 月 1,607,000,000.00 560,123,829.85 570,496,758.14 -

  深圳机场项目 2010 年 2 月 2011 年 10 月 950,000,000.00 329,956,407.28 336,962,093.78 -

  惠州金域华庭 2010 年 1 月 2012 年 4 月 1,090,000,000.00 402,061,896.42 429,274,405.81 -

  惠州双月湾 2011 年 1 月 2012 年 4 月 2,520,000,000.00 243,855,855.60 176,004,114.60 -

  东莞双城水岸 2010 年 1 月 2010 年 8 月 4,580,000,000.00 3,009,265,296.34 2,620,064,307.27 -

  三亚森林湖项目 2010 年 4 月 2011 年 4 月 4,350,506,303.04 - 619,354,205.91 -

  广州金沙洲项目 2010 年 1 月 2011 年 10 月 316,400,000.00 - 140,525,264.00 -

  广州银湖湾 2010 年 9 月 2011 年 11 月 306,355,653.49 - 125,242,980.09 -

  广州南沙项目 2010 年 4 月 2011 年 6 月 1,043,358,421.05 - 300,549,794.83 -

  佛山陈村锦龙 2010 年 2 月 2012 年 2 月 489,325,800.00 - 157,859,592.73 -

  佛山金域蓝湾 2010 年 1 月 2011 年 2 月 3,175,254,100.00 - 1,424,438,203.05 -

  中山兰乔圣菲 2010 年 3 月 2010 年 12 月 914,438,209.00 - 332,922,523.24 -

  长沙金域蓝湾 2010 年 3 月 2012 年 4 月 1,048,030,728.00 145,420,553.33 217,092,069.42 -

  长沙万科城 2010 年 1 月 2012 年 5 月 1,906,678,102.95 89,869,062.84 296,443,677.70 -

  厦门湖心岛 2010 年 2 月 2012 年 6 月 3,698,593,220.49 - 1,841,205,296.04 -

  厦门翔安舫阳 2010 年 2 月 2011 年 12 月 637,130,211.69 - 264,493,511.95 -

  福州金域华府 2010 年 4 月 2011 年 7 月 236,016,009.93 - 139,204,354.31 -

  福州金域榕郡 2010 年 1 月 2011 年 9 月 3,795,229,290.46 2,149,206,952.26 2,217,938,617.89 97,765,200.00

  上海城花新园 2010 年 3 月 2011 年 12 月 1,661,880,900.00 1,104,896,472.56 1,001,438,999.74 -

  上海罗店项目 2010 年 4 月 2011 年 9 月 2,024,997,056.21 745,772,273.67 865,388,699.61 -

  上海五街坊项目 2011 年 1 月 2012 年 6 月 1,816,543,175.78 406,823,949.65 923,547,704.88 -

  上海七宝 53# 2010 年 6 月 2012 年 9 月 2,396,307,326.65 251,042,834.25 263,775,898.14 -

  上海铜山街项目 2011 年 4 月 2013 年 4 月 7,726,989,278.67 3,693,092,843.85 4,052,111,092.23 -

  第138 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  6 存货 (续)

  (4) 存货明细表:(续)

  iii拟开发产物 ( 续)

  预计最近一期

  项目名称 预计开工时间 的完工时间 预计总投资 年头余额 年尾余额 减价准备

  杭州良渚文化村 2010 年 7 月 2012 年 5 月 10,873,368,079.38 1,812,404,123.76 2,482,847,847.42 -

  杭州泉水湾 2011 年 3 月 2012 年 12 月 978,428,054.44 889,292,616.46 446,943,920.90 -

  苏州玲珑湾花园 2010 年 11 月 2012 年 12 月 2,166,699,159.16 626,085,563.54 674,765,639.87 -

  苏州本岸 2010 年 6 月 2011 年 6 月 352,397,974.91 158,128,893.00 177,908,801.71 -

  苏州金域缇香 2010 年 3 月 2011 年 12 月 807,244,905.69 292,139,356.33 355,050,700.00 -

  昆山高尔夫 2011 年 1 月 2012 年 12 月 2,688,597,047.53 384,702,693.27 507,194,353.28 -

  无锡金域蓝湾 2010 年 3 月 2012 年 12 月 2,392,383,555.23 337,356,553.30 364,016,668.54 -

  无锡魅力之城 2010 年 4 月 2011 年 9 月 3,302,511,898.98 630,934,827.19 865,838,592.40 -

  无锡金域缇香 2010 年 3 月 2011 年 12 月 3,093,957,522.40 - 1,090,315,777.28 -

  镇江魅力之城 2010 年 3 月 2011 年 6 月 864,251,041.04 676,612,726.26 533,988,321.70 -

  宁波慈城湖西项目 2010 年 6 月 2011 年 12 月 3,714,830,000.00 - 2,078,678,079.44 -

  南京安品街项目 2011 年 3 月 2012 年 9 月 666,548,327.12 443,234,359.31 443,664,344.88 -

  南京金域蓝湾 2010 年 3 月 2011 年 12 月 3,274,665,400.00 - 1,591,674,883.01 -

  南昌青山湖 2010 年 2 月 2010 年 12 月 587,000,000.00 284,348,676.78 289,760,161.49 -

  北京沐日风物 2010 年 2 月 2011 年 8 月 768,587,860.62 354,067,730.28 281,464,133.93 -

  北京红狮家园 2011 年 3 月 2012 年 12 月 566,357,036.00 153,824,913.34 198,570,041.59 -

  天津东丽湖 2010 年 3 月 2011 年 7 月 5,635,606,609.66 552,778,147.81 547,080,681.83 -

  天津滨海东区 2010 年 1 月 2011 年 9 月 584,811,670.90 441,051,650.00 443,651,873.80 -

  天津沐日润园 2010 年 3 月 2011 年 5 月 1,527,154,937.93 662,612,702.95 490,784,068.75 -

  天津金奥国际 2010 年 3 月 2012 年 9 月 733,420,163.44 499,779,091.77 289,110,674.80 -

  天津滨海时尚 2010 年 4 月 2012 年 9 月 351,996,798.18 146,395,828.05 148,888,087.70 -

  天津魅力之城 2011 年 6 月 2012 年 12 月 1,139,812,982.82 449,689,149.54 423,691,182.42 -

  沈阳金域蓝湾 2010 年 3 月 2011 年 12 月 2,423,430,000.00 827,192,845.12 658,079,307.75 -

  沈阳天琴湾 2010 年 3 月 2012 年 12 月 2,630,000,000.00 - 495,669,835.30 -

  鞍山万科城 2010 年 3 月 2011 年 11 月 1,312,283,546.62 86,154,348.34 227,077,068.20 -

  鞍山惠斯勒项目 2010 年 3 月 2011 年 8 月 2,739,704,539.84 - 233,525,695.90 -

  青岛都市花园 2010 年 1 月 2011 年 10 月 1,025,914,405.00 - 307,741,689.34 -

  长春柴油机厂项目 2010 年 3 月 2011 年 11 月 3,283,990,000.00 - 1,002,102,311.36 -

  长春小东沟项目 2010 年 3 月 2011 年 9 月 3,011,660,000.00 - 731,317,066.86 -

  青岛魅力之城 2010 年 2 月 2012 年 4 月 520,641,070.90 123,731,411.73 114,739,822.79 -

  青岛金色城品 2010 年 3 月 2012 年 11 月 607,281,133.82 310,834,099.93 273,979,716.97 -

  大连溪之谷 2011 年 3 月 2012 年 8 月 292,721,821.61 111,979,751.84 103,067,511.15 -

  成都金色领域 2010 年 11 月 2013 年 12 月 1,747,422,500.00 747,289,867.21 753,135,923.89 216,120,000.00

  成都海悦汇城 2010 年 9 月 2013 年 6 月 2,597,235,249.71 643,748,927.57 601,924,454.58 53,860,000.00

  成都金润华府 2010 年 3 月 2013 年 9 月 1,559,100,214.94 791,298,388.94 667,229,942.96 -

  武汉魅力之城 2010 年 1 月 2011 年 7 月 334,064,397.41 286,767,127.87 127,325,944.75 -

  武汉金域华府 2011 年 3 月 2012 年 8 月 239,307,800.55 478,433,580.22 173,793,542.77 -

  武汉万科城 2011 年 3 月 2013 年 12 月 1,503,300,000.00 - 647,172,057.93 -

  重庆友诚生态名苑 2010 年 1 月 2012 年 12 月 695,996,553.99 427,727,545.12 183,839,263.47 -

  重庆高新园项目 2010 年 3 月 2011 年 12 月 2,264,060,000.00 - 695,844,625.30 -

  重庆河运校项目 2010 年 6 月 2011 年 12 月 3,376,700,000.00 - 525,310,654.14 -

  其他 2,277,577,418.23 1,061,809,116.60 -

  转入在建 4,679,561,089.17 - -

  合计: 34,719,124,232.13 43,626,908,554.11 367,745,200.00

  第139 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  6 存货 (续)

  (4) 存货明细表:(续)

  iii拟开发产物 ( 续)

  注:如上述项目分期开发,则上述的开工时间、预计完工时间及预计总

  投资为年尾拟开发产物的开工时间、预计完工时间及预计总投资。

  7 可供出售金融资产

  ☆ 种别 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  可供出售权益工具 163,629,472.66 90,419,812.36

  可供出售非上市信托产物 - 82,858,082.19

  减: 减值准备 - 5,860,000.00

  合计 163,629,472.66 167,417,894.55

  可供出售股票公允价值按资产欠债表日的果真生意营业市场的收盘价确定。其

  中,SST 天海 (年尾账面值人民币 143,600.00 元) 未完成股改,处于限售期。

  今年无将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的情形。

  第140 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  8 对合营企业投资和联营企业投资

  主营业 表决 关联 组织机构

  被投资单元名称 企业类型 注册地 法人代表 注册资源 持股比例 权比 年尾资产总额 年尾欠债总额 年尾净资产 今年营业收入 今年净利润/(亏损)

  务 例 关系 代码

  一、合营公司

  房地产

  沈阳万科永达房地 开发经

  产开发有限公司 有限责任公司 沈阳 黄凯 营 197,235,443.08 49.0% 50.0% 999,567,011.59 474,685,449.61 524,881,561.98 1,258,745,179.99 167,918,299.91 合营 76005315-6

  房地产

  杭州南都宋城房地 开发经

  产开发有限公司 有限责任公司 杭州 刘卫东 营 130,000,000.00 50.0% 50.0% 848,510,733.19 332,053,121.29 516,457,611.90 52,000,672.67 (14,145,407.06) 合营 73153575-4

  房地产上海加来房地产开

  有限责任公司 上海 孙忠人 开发经

  发有限公司

  营 180,000,000.00 49.0% 50.0% 1,059,648,937.01 673,220,090.81 386,428,846.20 661,129,009.00 150,198,928.28 合营 73542719-5

  房地产

  开发经

  中航万科有限公司 有限责任公司 北京 顾惠忠 营 1,000,000,000.00 40.0% 50.0% 2,756,640,961.72 1,670,787,624.26 1,085,853,337.46 2,036,868.92 24,546,624.82 合营 71093467-6

  房地产

  东莞市万科置地有 开发经

  限公司 有限责任公司 东莞 周彤 营 10,000,000.00 50.0% 50.0% 1,523,844,128.21 998,138,115.72 525,706,012.49 - (658,202.85) 合营 66154690-8

  大连万科魅力之城 房地产

  开发有限公司 有限责任公司 大连 单小海 开发经

  营 340,000,000.00 30.0% 50.0% 1,680,268,453.47 1,371,401,277.72 308,867,175.75 6,468.00 (30,614,141.43) 合营 679969271

  房地产

  武汉万科青安居房 开发经

  地产有限公司 有限责任公司 武汉 张旭 营 100,000,000.00 30.0% 50.0% 226,259,443.13 123,382,381.09 102,877,062.04 6,395,523.66 2,866,070.48 合营 66951907-4

  房地产

  云南万科城投房地 开发经

  产有限公司 有限责任公司 昆明 莫军 营 10,000,000.00 51.0% 50.0% 10,000,000.00 - 10,000,000.00 - - 合营 69798807-0

  房地产

  长沙市领域房地产 开发经

  开发有限公司 有限责任公司 长沙 吴晓勇 营 100,000,000.00 60.0% 50.0% 436,347,536.01 342,612,321.59 93,735,214.42 - 165,720.98 合营 79473990-6

  房地产

  长沙市领域投资有 开发经

  限公司 有限责任公司 长沙 吴晓勇 营 100,000,000.00 60.0% 50.0% 100,478,947.80 841,150.93 99,637,796.87 - 71,524.98 合营 66859493-7

  房地产

  北京中粮万科房地 开发经

  产开发有限公司 有限责任公司 北京 孙忠人 营 800,000,000.00 50.0% 50.0% 4,858,113,825.28 4,058,035,346.74 800,078,478.54 - 78,478.54 合营 69633276-6

  第141 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  8 对合营企业投资和联营企业投资(续)

  持股比 表决权 关联 组织机

  被投资单元名称 企业类型 注册地 法人代表 主营营业 注册资源 年尾资产总额 年尾欠债总额 年尾净资产 今年营业收入 今年净利润

  例 比例 关系 构代码

  二、联营公司

  北京金隅万科房地 房地产开

  产开发有限公司 有限责任公司 北京 黄安南 发谋划 190,000,000.00 49.0% 40.0% 998,595,469.19 736,059,253.06 262,536,216.13 1,205,127,882.00 102,259,934.72 联营 66560513-5

  北京万科咨询有限 企业治理

  公司 中外合资 北京 周卫军 咨询 10,000.00 20.0% 20.0% 79,868.84 - 79,868.84 - (6,627.45) 联营 79995078-6

  上海中房滨江房产 房地产开

  有限公司 有限责任公司 上海 王信举 发谋划 200,000,000.00 25.0% 25.0% 976,796,472.47 774,630,669.38 202,165,803.09 - (236,860.80) 联营 74212435-2

  武汉高尔夫都市花

  园房地产开发 房地产开

  有限公司 有限责任公司 武汉 周卫军 发谋划 219,000,000.00 49.0% 15.0% 850,942,947.18 595,708,413.53 255,234,533.65 108,178,309.00 6,441,567.67 联营 72577656-X

  上海南都白马房地

  产开发有限 房地产开

  公司 有限责任公司 上海 周卫军 发谋划 27,000,000.00 49.0% 15.0% 856,598,764.17 549,885,233.15 306,713,531.02 1,422,854,391.00 237,674,749.43 联营 63175834-4

  成都一航万科滨江

  房地产开发 房地产开

  有限公司 有限责任公司 成都 肖临骏 发谋划 140,000,000.00 49.0% 15.0% 832,989,050.29 701,076,421.16 131,912,629.13 - (6,565,407.36) 联营 66533572-9

  合肥一航万科地产 房地产开

  有限公司 有限责任公司 合肥 肖临骏 发谋划 101,500,000.00 50.0% 29.6% 872,757,967.30 791,682,240.65 81,075,726.65 - (12,776,229.34) 联营 66794757-7

  苏州中航万科长风

  置业有限 房地产开

  公司 有限责任公司 苏州 肖临骏 发谋划 200,000,000.00 49.0% 21.6% 479,077,754.36 279,221,065.69 199,856,688.67 - (57,376.48) 联营 67303920-9

  杭州星辰房地产开 房地产开

  发有限公司 有限责任公司 杭州 叶朝生 发谋划 50,000,000.00 20.0% 20.0% 1,521,238,372.17 773,214,710.36 748,023,661.81 4,351,053,019.07 1,204,709,986.77 联营 73322870-7

  长沙东方城房地产 房地产开

  开发有限公司 有限责任公司 长沙 康宏 发谋划 20,000,000.00 20.0% 20.0% 413,398,477.03 367,277,296.08 46,121,180.95 321,425,326.70 33,450,358.08 联营 73474474-6

  上海尊怡物业服务

  有限公司 有限责任公司 上海 祝惇若 物业治理 3,000,000.00 30.0% 30.0% 3,884,132.17 3,857,333.80 26,798.37 3,384,756.02 (2,495,389.34) 联营 67935521-0

  佛山市顺德区中航

  万科房地产 房地产开

  有限公司 有限责任公司 佛山 周卫军 发谋划 10,000,000.00 49.0% 15.0% 2,182,705,661.94 2,172,702,304.96 10,003,356.98 - 3,356.98 联营 69645137-8

  深圳市名爵投资发

  展有限公司 有限责任公司 深圳 谢卫平 投资咨询 15,000,000.00 40.0% 40.0% 282,741,865.27 267,897,280.00 14,844,585.27 - (125,358.62) 联营 66267111-0

  第142 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目注释 (续)

  9 恒久股权投资

  在被投资 在被投资单

  核算方 单元持股 位表决权比 在被投资单元持股比例与表决权比 本期计提减

  被投资单元名称 法 初始投资额 年头余额 增减变换 年尾余额 比例 例 例纷歧致的说明 减值准备 值准备 现金盈利

  一、对合营公司投资

  本整体与相助方约定该等公司重大

  沈阳万科永达房地产 财政和谋划决议均需相助各方一致

  开发有限公司 权益法 93,431,369.19 174,911,998.43 82,279,966.96 257,191,965.39 49.0% 50.0% 赞成 - - -

  杭州南都宋城房地产

  开发有限公司 权益法 140,873,631.57 287,990,565.27 (7,620,278.22) 280,370,287.05 50.0% 50.0% - - - -

  本整体与相助方约定该等公司重大

  上海加来房地产开发 财政和谋划决议均需相助各方一致

  有限公司 权益法 116,032,000.00 115,752,659.78 73,597,474.86 189,350,134.64 49.0% 50.0% 赞成 - - -

  中航万科有限公司 权益法 400,000,000.00 400,544,015.53 (15,303,295.60) 385,240,719.93 40.0% 50.0% 同上 - - 25,121,945.53

  沈阳万科胜保企业

  治理咨询有限公司 权益法 489,643.00 483,596.40 (483,596.40) - - - - - - -

  东莞市新通实业投资

  有限公司 (注 1) 权益法 100,640,643.63 100,462,571.82 (100,462,571.82) - - - - - - -

  东莞市万科置地

  有限公司 权益法 521,938,200.25 521,682,107.67 (329,101.43) 521,353,006.24 50.0% 50.0% - - -

  本整体与相助方约定该等公司重大

  大连万科魅力之城开发 财政和谋划决议均需相助各方一致

  有限公司 权益法 187,000,000.00 186,970,653.12 (9,184,242.43) 177,786,410.69 30.0% 50.0% 赞成 - - -

  武汉万科青安居房地产

  有限公司 权益法 99,962,906.05 100,010,991.56 (69,140,178.86) 30,870,812.70 30.0% 50.0% 同上 - - -

  云南万科城投房地产 本整体凭证在公司决议机构董事会

  有限公司 权益法 5,100,000.00 - 5,100,000.00 5,100,000.00 51.0% 50.0% 派驻的人数确定表决权比例 - - -

  长沙市领域房地产

  开发有限公司 权益法 56,668,674.82 - 56,768,107.41 56,768,107.41 60.0% 50.0% 同上 - - -

  长沙市领域投资

  有限公司 权益法 59,763,799.69 - 59,806,714.68 59,806,714.68 60.0% 50.0% 同上 - - -

  本整体与相助方约定该等公司重大

  北京中粮万科房地产 财政和谋划决议均需相助各方一致

  开发有限公司 权益法 800,000,000.00 - 800,039,239.27 800,039,239.27 50.0% 50.0% 赞成 - - -

  小计 2,581,900,868.20 1,888,809,159.58 875,068,238.42 2,763,877,398.00 - - 25,121,945.53

  第143 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  9 恒久股权投资 (续)

  在被投资 在被投资单

  单元持股 位表决权比 在被投资单元持股比例与表决权比例 本期计提

  被投资单元名称 核算要领 初始投资额 年头余额 增减变换 年尾余额 比例 例 纷歧致的说明 减值准备 减值准备 现金盈利

  二、对联营公司投资

  北京金隅万科房地产 本整体凭证在公司决议机构董事会派

  开发有限公司 权益法 49,000,000.00 34,435,377.89 94,207,368.01 128,642,745.90 49.0% 40.0% 驻的人数确定表决权比例 - - -

  北京万科咨询有限公司 权益法 20,000.00 17,299.26 (1,325.49) 15,973.77 20.0% 20.0% - - - -

  上海中房滨江房产有限公司 权益法 50,646,399.96 50,600,665.97 (59,215.20) 50,541,450.77 25.0% 25.0% - - - -

  本整体直接持股和通过中航万科间接

  武汉高尔夫都市花园房地产 持股,万科在公司董事会中派有代

  开发有限公司 权益法 30,947,889.46 57,156,096.44 3,156,368.16 60,312,464.60 49.0% 15.0% 表,加入该等公司的政策制订历程 - - -

  上海南都白马房地产

  开发有限公司 ) 权益法 16,206,904.70 149,766,536.04 85,459,597.38 235,226,133.42 49.0% 15.0% 同上 - - 72,429,069.01

  成都一航万科滨江房地产

  开发有限公司 权益法 21,000,000.00 6,751,853.29 10,282,950.39 17,034,803.68 49.0% 15.0% 同上 - - -

  苏州中航万科长风置业

  有限公司 权益法 43,200,000.00 43,154,488.90 (28,091.52) 43,126,397.38 49.0% 21.6% 同上 - - -

  佛山市顺德区中航万科

  房地产有限公司 权益法 1,500,000.00 - 1,501,644.92 1,501,644.92 49.0% 15.0% 同上 - - -

  本整体直接持股和通过中航万科间接

  合肥一航万科地产 持股比例合计为 50% ,万科对该公司

  有限公司 权益法 29,955,320.74 26,243,888.75 (6,388,114.67) 19,855,774.08 50.0% 29.6% 存在重大影响 - - -

  沈阳万科御城房地产

  开发有限公司 权益法 14,341,603.20 13,824,191.47 (13,824,191.47) - - - - - - -

  北海万达房地产开发

  有限公司 权益法 8,000,000.00 - - - - - - - -

  杭州星辰房地产开发

  有限公司 权益法 177,177,894.83 49,177,701.58 88,899,378.07 138,077,079.65 20.0% 20.0% - - - 96,000,000.00

  长沙东方城房地产开发

  有限公司 权益法 8,561,996.02 2,534,163.57 6,690,071.62 9,224,235.19 20.0% 20.0% - - - -

  东莞万科置业有限公司

  (注 1) 权益法 16,600,000.00 67,217,736.73 (67,217,736.73) - - - - - - -

  上海万盛房地产有限公司 权益法 2,949,847.19 6,542,852.13 (6,542,852.13) - - - - - - -

  上海尊怡物业服务有限公司 权益法 900,000.00 752,336.31 (748,616.80) 3,719.51 30.0% 30.0% - - - -

  深圳市名爵投资生长

  ☆ 有限公司 权益法 6,000,000.00 - 5,949,856.55 5,949,856.55 40.0% 40.0% - - - -

  小计 477,007,856.10 508,175,188.33 201,337,091.09 709,512,279.42 168,429,069.01

  第144 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  9 恒久股权投资 (续)

  在被投资单元 今年

  在被投资 在被投资 持股比例与表 计提

  单元持股 单元表决 决权比例纷歧 减值 减值

  被投资单元名称 核算要领 初始投资额 年头余额 增减变换 年尾余额 比例 权比例 致的说明 准备 准备 现金盈利

  三、成本法核算的

  其他股权投资

  宁波金盛置业有限

  公司 成本法 1,914,993.58 - 1,914,993.58 1,914,993.58 10.0% 10.0% - - - -

  上海中城同盟投资

  治理有限公司 成本法 17,200,000.00 17,200,000.00 - 17,200,000.00 9.5% 9.5% - - - 1,420,527.52

  中信万科基金 成本法 62,044,337.94 70,132,518.17 818,692.87 70,951,211.04 6.7% 6.7% - - - 38,005,124.58

  其他 成本法 1,927,119.47 1,408,402.91 518,716.56 1,927,119.47 - - - - - -

  小计 83,086,450.99 88,740,921.08 3,252,403.01 91,993,324.09 39,425,652.10

  合计 3,141,995,175.29 2,485,725,268.99 1,079,657,732.52 3,565,383,001.51 232,976,666.64

  注 1: 上述公司今年度已纳入合并规模,详情见附注(六)3。

  第145 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  10 投资性房地产

  按成本计量的投资性房地产

  项目 年头账面余额 今年增添 今年镌汰 年尾账面余额

  一、账面原值

  衡宇、修建物 225,849,490.51 117,043,338.11 86,251,508.83 256,641,319.79

  二、累计折旧和累计摊销

  衡宇、修建物 27,454,723.46 7,738,355.22 6,694,916.88 28,498,161.80

  三、投资性房地产账面净值

  衡宇、修建物 198,394,767.05 109,304,982.89 79,556,591.95 228,143,157.99

  四、投资性房地产账面价值

  衡宇、修建物 198,394,767.05 109,304,982.89 79,556,591.95 228,143,157.99

  今年折旧和摊销额人民币 7,738,355.22 元 (2008 年: 人民币 14,540,703.87 元) 。

  本整体今年未计提减值准备 (2008 年: 无) 。

  本整体没有按公允价值计量的投资性房地产 (2008 年: 无) 。

  第 146 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  11 牢靠资产

  旅馆、衡宇

  及修建物 装修费 机械装备 运输工具 电子装备 其他装备 合计账面原值:

  年头余额 1,274,268,770.82 50,872,623.82 26,226,836.07 90,150,077.71 149,845,658.50 30,634,998.69 1,621,998,965.61

  今年增添 286,578,945.64 2,823,983.49 262,924.28 7,879,981.58 11,428,035.60 5,729,571.45 314,703,442.04

  今年镌汰 157,500,457.21 14,958,774.87 284,493.60 9,908,871.90 7,943,348.10 1,986,355.45 192,582,301.13

  年尾余额 1,403,347,259.25 38,737,832.44 26,205,266.75 88,121,187.39 153,330,346.00 34,378,214.69 1,744,120,106.52

  累计折旧:

  年头余额 150,629,530.93 38,650,942.48 9,698,874.56 58,228,693.42 84,394,121.80 15,064,036.24 356,666,199.43

  今年增添 43,582,083.82 5,720,426.59 1,368,365.71 9,897,271.42 20,901,424.58 6,445,286.65 87,914,858.77

  今年镌汰 28,034,424.75 13,159,161.18 218,799.66 7,794,096.58 5,540,257.28 1,691,232.71 56,437,972.16

  年尾余额 166,177,190.00 31,212,207.89 10,848,440.61 60,331,868.26 99,755,289.10 19,818,090.18 388,143,086.04

  净额:

  年尾余额 1,237,170,069.25 7,525,624.55 15,356,826.14 27,789,319.13 53,575,056.90 14,560,124.51 1,355,977,020.48

  年头余额 1,123,639,239.89 12,221,681.34 16,527,961.51 31,921,384.29 65,451,536.70 15,570,962.45 1,265,332,766.18

  今年折旧额人民币 87,914,858.77 元 (2008 年: 人民币 79,628,308.86 元) 。

  今年由在建工程转入牢靠资产原价为人民币 218,366,247.12 元 (2008 年: 人民币

  109,211,201.34 元 ) 。

  本整体今年没有暂时闲置的牢靠资产 (2008 年: 无) 。

  本整体今年没有通过融资租赁租入的牢靠资产 (2008 年: 无) 。

  本整体今年没有通过谋划租赁租出的牢靠资产 (2008 年: 无) 。

  本整体今年尾未持有待售的牢靠资产 (2008 年: 无) 。

  本整体今年未办妥产权证的牢靠资产明细如下:

  项目 未办妥产权证书缘故原由 预计办结产权

  证书时间

  深圳万科中央 深圳万科中央部门完工,需待所有 2010 年

  完工验收后一并治理房产证

  东莞万科修建手艺研究有限公司 房产证正在治理历程中 2010 年

  PC 车间

  第 147 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  12 在建工程

  (1)

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  项目 账面余额 减价准备 账面净值 账面余额 减价准备 账面净值

  深圳万科中央 563,214,720.18 - 563,214,720.18 172,644,257.54 - 172,644,257.54

  东莞万科修建

  研究基地 29,993,513.95 - 29,993,513.95 15,942,765.36 - 15,942,765.36

  合计 593,208,234.13 593,208,234.13 188,587,022.90 - 188,587,022.90

  (2) 在建工程项目变换情形

  工程投入 利息资 其中:今年 今年利

  工程预算 今年转入 占预算比 工程进 预计完工 资金 本化累 利息资源化 息资源

  工程名称 (万元) 年头余额 今年增添 牢靠资产 年尾余额 例 度 日期 泉源 计金额 金额 化率

  自有资

  深圳万科 2011 年 金和借

  中央 80,707.40 172,644,257.54 608,936,709.76 218,366,247.12 563,214,720.18 70% 70% 6 月 款 48,517,555.13 18,319,500.00 5.55%

  东莞万科

  修建研究 2010 年

  基地 9,637.68 15,942,765.36 14,050,748.59 - 29,993,513.95 31% 31% 12 月 自筹 - - -

  合计 90,345.08 188,587,022.90 622,987,458.35 218,366,247.12 593,208,234.13

  第 148 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  13 无形资产

  年头账面余额 今年增添 年尾账面余额

  账面原值 - 82,516,435.50 82,516,435.50

  累计摊销 - 550,109.56 550,109.56

  账面价值 - 81,966,325.94 81,966,325.94

  今年摊销额人民币 550,109.56 元(2008 年: 无) 。

  无形资产主要为自用物业的土地使用权。

  14 恒久待摊用度

  年头额 今年增添 今年摊销额 年尾额

  租赁费 8,017,300.00 3,232,700.00 - 11,250,000.00

  谋划租赁的牢靠

  资产改良支出 7,902,723.59 7,737,128.99 3,059,296.56 12,580,556.02

  其他 9,348,141.38 3,921,190.57 5,781,198.32 7,488,133.63

  合计 25,268,164.97 14,891,019.56 8,840,494.88 31,318,689.65

  15 递延所得税资产及欠债

  (1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税欠债

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  可填补亏损 289,824,752.49 141,925,456.50

  减值准备 173,982,088.47 317,815,824.70

  预提成本 145,121,089.26 175,160,000.96

  土地增值税递延 575,409,722.11 784,818,609.23

  其他 81,311,825.33 29,760,741.14

  递延所得税资产小计 1,265,649,477.66 1,449,480,632.53

  金融资产公允价值变换 28,303,017.05 10,545,770.01

  收购公司公允价值变换 774,161,447.97 857,252,157.59

  递延所得税欠债小计 802,464,465.02 867,797,927.60

  第 149 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  15 递延所得税资产及欠债 (续)

  (2) 未确认递延所得税资产明细

  种别 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  税务亏损 210,938,021.00 186,829,888.44

  其他暂时性差异 39,605,147.66 37,049,749.94

  合计 250,543,168.66 223,879,638.38

  (3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

  年份 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  2010 79,111,562.74 87,901,736.37

  2011 104,855,643.28 116,506,270.31

  2012 141,082,858.88 239,631,556.26

  2013 369,707,204.29 473,543,396.01

  2014 311,912,778.98 -

  合计 1,006,670,048.17 917,582,958.95

  (4) 引起暂时性差异的资产或欠债项目对应的暂时性差异

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  可填补亏损 1,203,555,576.82 605,444,412.66

  减值准备 698,251,165.81 1,274,982,866.09

  预提成本 586,315,397.01 700,636,218.58

  土地增值税递延 3,192,284,494.35 3,617,122,190.58

  其他 341,758,692.56 119,495,021.40

  小计 6,022,165,326.55 6,317,680,709.31

  金融资产公允价值变换 123,606,291.03 54,421,783.59

  收购资产公允价值变换 3,285,042,789.46 3,686,717,652.43

  小计 3,408,649,080.49 3,741,139,436.02

  第 150 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  16 资产减值准备

  本整体于 2009 年 12 月 31 日,资产减值情形汇总如下:

  今年镌汰数

  项目 年头余额 今年增添数 年尾余额

  今年转回 今年转销

  一、坏账准备 142,462,053.38 59,017,341.59 30,741,408.25 6,438,423.49 164,299,563.23

  其中:应收账款 14,702,382.47 8,644,270.76 10,730,953.30 108,290.13 12,507,409.80

  其他应收款 127,759,670.91 50,373,070.83 20,010,454.95 6,330,133.36 151,792,153.43

  二、存货减价准备 1,241,095,109.96 150,693.11 552,666,222.79 63,899,059.19 624,680,521.09

  三、可供出售金融

  -

  资产减值准备 5,860,000.00 - - 5,860,000.00

  四、恒久投资减值

  -

  准备 2,600,000.00 - - 2,600,000.00

  合计 1,392,017,163.34 59,168,034.70 583,407,631.04 78,797,482.68 788,980,084.32

  有关各资产今年确认减值损失的缘故原由,参见有关各资产项目的附注。

  17短期乞贷

  (1) 短期乞贷分类:

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  原币 折人民币 年利率 原币 折人民币 年利率信用乞贷

  -人民币 1,038,256,111.11 1,038,256,111.11 5.25%-5.40% 350,000,000.00 350,000,000.00 7.20%-7.37%担保乞贷

  -人民币 - - - 240,000,000.00 240,000,000.00 7.47%-10.00%抵押乞贷*1

  -人民币 150,000,000.00 150,000,000.00 5.40% 60,000,000.00 60,000,000.00 6.29%质押乞贷*2

  -人民币 - - - 3,951,968,333.32 3,951,968,333.32 6.16%-8.05%合计

  1,188,256,111.11 4,601,968,333.32

  *1 以上抵押乞贷主要由本整体的存货作为抵押。

  *2 以上质押乞贷主要由本公司持有的子公司的债权作为质押。

  上述余额中,无对持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东的短期借

  款。

  第 151 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (2) 本整体今年尾无已到期未送还的短期乞贷情形 (2008 年: 无) 。

  第 152 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  18 生意营业性金融欠债

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  公允价值 公允价值

  生意营业性金融欠债 - 1,694,880.00

  本整体于 2008 年 12 月 31 日的生意营业性金融欠债余额为无本金远期外汇左券,该左券

  已于2009 年到期。

  19 应付票据

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  银行承兑汇票 30,000,000.00 -

  20 应付账款

  (1) 应付账款分类:

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  预提地价 6,749,142,984.15 3,937,886,893.16

  应付及预提工程款 9,185,531,347.02 8,350,130,436.61

  质量保证金 185,955,789.35 104,319,037.18

  应付及预提销售佣金 46,279,617.78 81,891,325.69

  其他 133,138,167.45 421,735,143.99

  合计 16,300,047,905.75 12,895,962,836.63

  (2) 本陈诉期应付账款中,没有应付持有公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东单

  位或关联方的款子。

  本整体账龄凌驾一年的应付账款主要为尚未支付的工程款、地价款等。

  第 153 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  21 预收款子

  (1) 预收款子分类

  项目 预计完工日 项目预售 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  期 比例

  深圳金域华府 2010 年 3 月 80.6% 1,842,085,308.00 4,900,234.00

  深圳第五园 2010 年 10 月 82.4% 1,441,033,774.00 490,065,309.50

  北京公园五号 2010 年 12 月 87.2% 1,364,094,170.66 -

  武汉金色家园 2010 年 1 月 95.9% 1,145,049,149.00 254,604,923.00

  东莞虹溪诺雅 2010 年 1 月 98.0% 1,058,522,694.00 -

  宁波金色水岸 2010 年 1 月 89.6% 1,021,496,648.60 652,819,185.60

  广州金域蓝湾 2011 年 1 月 88.9% 956,765,609.00 389,763,658.28

  上海金色都市 2010 年 5 月 99.2% 945,823,948.00 336,960,000.00

  广州柏悦湾 2010 年 11 月 96.5% 870,771,786.00 -

  上海新里程 2010 年 1 月 95.0% 828,436,488.03 772,845,358.40

  上海琥珀郡园 2010 年 1 月 87.2% 737,820,713.00 -

  杭州泉水湾 2010 年 1 月 96.9% 734,522,934.00 20,320,692.00

  福州金域榕郡 2010 年 6 月 91.1% 722,182,740.37 149,827,022.63

  无锡金域蓝湾 2010 年 6 月 89.7% 703,465,022.00 85,329,965.00

  苏州玲珑湾花园 2010 年 12 月 93.0% 675,774,229.91 164,496,720.92

  上海城花新园 2010 年 6 月 100.0% 669,105,240.00 -

  北京红狮家园 2010 年 7 月 74.3% 633,024,261.00 400,499,546.00

  武汉魅力之城 2010 年 5 月 99.5% 545,429,689.00 325,806,789.35

  上海七街坊 2010 年 6 月 100.0% 515,870,000.00 375,870,000.00

  成都金域西岭 2010 年 4 月 62.3% 513,488,428.00 259,672,425.90

  西安新地城 2010 年 6 月 62.8% 503,370,853.00 -

  小计 18,428,133,685.57 4,683,781,830.58

  第 154 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  21 预收款子 (续)

  (1) 预收款子分类 ( 续)

  项目 预计完工日期 项目预 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  售比例

  无锡魅力之城 2010 年 12 月 91.4% 474,261,265.00 150,186,932.00

  杭州良渚文化村 2010 年 10 月 83.0% 462,707,735.09 226,197,224.00

  深圳双城水岸 2010 年 5 月 60.8% 456,936,778.30 679,312,587.00

  天津东丽湖 2010 年 8 月 78.1% 431,396,239.00 630,339,800.92

  重庆友诚生态名苑 2010 年 6 月 98.0% 409,883,851.06 -

  北京沐日风物 2010 年 5 月 97.3% 409,699,573.00 443,318,174.01

  ☆ 成都魅力之城 2010 年 12 月 96.2% 395,238,162.00 348,375,065.00

  镇江润园 2010 年 9 月 90.0% 392,018,254.00 -

  天津沐日润园 2010 年 9 月 95.1% 388,684,611.00 138,456,163.00

  青岛魅力之城 2010 年 11 月 94.6% 381,897,022.99 43,008,460.00

  天津金奥广场 2011 年 9 月 62.6% 380,413,146.00 -

  深圳东海岸 2010 年 3 月 100.0% 377,402,564.00 190,768,110.80

  成都金域蓝湾 2010 年 12 月 96.8% 368,255,867.90 1,736,462,471.00

  南京金色里程 2010 年 3 月 98.8% 366,039,560.00 -

  上海四序花城 2010 年 1 月 84.5% 359,281,304.00 145,982,674.00

  青岛金色城品 2010 年 9 月 100.0% 354,381,885.00 88,915,441.60

  沈阳金域蓝湾 2010 年 12 月 64.6% 349,103,712.00 108,489,521.00

  苏州本岸 2010 年 3 月 93.5% 326,686,461.93 11,081,133.00

  东莞金域蓝湾 2010 年 8 月 96.9% 305,186,860.00 259,191,211.00

  其他 5,917,192,625.92 14,061,888,340.94

  总计 31,734,801,163.76 23,945,755,139.85

  本整体账龄凌驾一年的预收款子主要为尚未结算的预收房款。

  (2) 本陈诉期预收款子中,没有预收持有公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股

  东单元或关联方情形(2008 年:无)。

  第 155 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  22 应付职工薪酬

  项目 年头账面余额 今年增添 今年镌汰 年尾账面余额

  一、人为、奖金、

  津贴和津贴 508,950,822.47 1,302,012,920.76 1,015,540,114.94 795,423,628.29

  二、职工福利费 - 18,696,499.87 18,696,499.87 -

  三、社会保险费 3,603,166.78 120,229,613.75 116,756,689.09 7,076,091.44

  其中: 医疗保险费 1,214,242.38 30,753,616.54 30,500,291.72 1,467,567.20

  基本养老保险费 2,129,759.07 81,513,606.12 78,540,226.39 5,103,138.80

  失业保险费 226,774.16 3,533,970.60 3,544,651.46 216,093.30

  工伤保险费 7,882.49 2,390,866.81 2,235,673.51 163,075.79

  生育保险费 24,508.68 2,037,553.68 1,935,846.01 126,216.35

  四、住房公积金 1,571,573.67 37,052,240.95 36,608,057.37 2,015,757.25

  五、辞退福利 1,019,739.41 6,874,089.38 7,854,688.01 39,140.78

  其中:扫除劳动

  关系赔偿

  1,019,739.41 6,874,089.38 7,854,688.01 39,140.78

  六、其他 2,617,550.86 1,397,418.91 2,065,115.33 1,949,854.44

  其中: 工会经费和职

  工教育经费 2,617,550.86 1,397,418.91 2,065,115.33 1,949,854.44

  合计 517,762,853.19 1,486,262,783.62 1,197,521,164.61 806,504,472.20

  应付职工薪酬中无属于拖欠性子的金额 (2008 年: 无) 。

  工会经费和职工教育经费金额人民币 1,949,854.44 元,无非钱币性福利,因扫除

  劳动关系给予赔偿人民币 7,854,688.01 元。

  第 156 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  23 应交税费

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  增值税 11,524.56 (4,431,446.61)

  营业税 136,027,439.39 (757,141,582.19)

  企业所得税 720,023,458.22 103,616,161.41

  小我私人所得税 28,820,204.74 48,255,376.71

  都市维护建设税 7,769,444.79 (32,280,963.95)

  土地增值税 272,889,550.67 (162,514,227.40)

  房产税 2,783,733.47 405,311.55

  教育费附加 4,346,142.24 (23,241,046.80)

  其他 4,206,142.20 (34,652,705.24)

  合计 1,176,877,640.28 (861,985,122.52)

  本期将预缴税费人民币 1,979,482,541.79 元计入资产科目。

  24 应付利息

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  分期付息到期还本的恒久

  乞贷利息 4,065,943.32 101,306,256.97

  企业债券利息 118,577,777.78 118,577,777.78

  合计 122,643,721.10 219,884,034.75

  第 157 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  25 其他应付款

  (1) 其他应付款分类:

  项目 2009 年 12 月 31 日2008 年 12 月 31 日

  应付合营联营公司款 924,056,119.10 863,255,444.51

  应付股权款及相助公司往来 3,216,241,502.48 4,656,152,571.19

  增补计提的土增税整理准备金 3,192,284,494.35 3,617,122,190.58

  押金及保证金 416,770,015.06 177,208,828.56

  代收款 254,447,580.14 108,841,833.02

  购房意向金 736,205,556.56 84,968,861.95

  应付股利 31,333,927.68 39,228,982.24

  其他 487,395,272.93 421,525,658.88

  合计 9,258,734,468.30 9,968,304,370.93

  (2) 本陈诉期其他应付款中应付持有公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东单

  位或关联方情形:

  单元名称 2009 年 12 月 31 日2008 年 12 月 31 日

  沈阳万科永达房地产开发有限公司 527,423,893.66 353,808,869.89

  杭州南都宋城置业有限公司 372,585,888.00 392,487,888.00

  上海万盛房地产有限公司 - 7,277,926.66

  沈阳万科御城房地产开发有限公司 - 14,000,000.00

  武汉万科青安居房地产有限公司 - 95,680,759.96

  上海南都白马房地产开发有限公司 8,689,722.80 -

  武汉高尔夫都市花园房地产开发

  有限公司 15,356,614.64 -

  合计 924,056,119.10 863,255,444.51

  第 158 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  25 其他应付款 (续)

  (3) 账龄凌驾一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。

  本整体凭证国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地

  增值税整理治理有关问题的通知》基于整理口径累计增补计提了土地增值税

  准备金计人民币 3,192,284,494.35 元(2008 年:人民币 3,617,122,190.58 元) ,本

  整体已对增补计提的土地增值税对所得税的影响确认了递延所得税资产。

  土地增值税是按 30%~60%的累进税率,对本整体销售房地产所获得的增值

  额征收的。增值额的盘算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费

  用,其中包罗土地使用权的摊销,乞贷利息以及相关的房地产开发成本。考

  虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影响,现实的缴纳额可能高于或低

  于资产欠债表日预计的数额。预计额的任何增减变换都影响以后年度的损

  益。

  26 预计欠债

  项目 年头数 今年增添 今年镌汰 年尾数

  产物质量保证*1 12,411,187.43 - 9,604,717.71 2,806,469.72

  其他*2 29,318,280.60 2,667,737.28 436,672.65 31,549,345.23

  合计 41,729,468.03 2,667,737.28 10,041,390.36 34,355,814.95

  *1 产物质量保证为北京公司、天津公司为项目后期维护所预提的客户赔偿准

  备。

  *2 其他为酬金制项目赔偿款,是物业治理公司实验酬金制治理所预提的赔偿

  款。

  第 159 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  27 一年内到期的非流动欠债

  (1) 一年内到期的非流动欠债分类:

  2009 年 12 月 31 日

  种类 原币 汇率 折人民币 乞贷条件 年利率

  1、银行乞贷

  其中: 人民币 740,000,000.00 1.0000 740,000,000.00 抵押*1 5.67%-7.56%

  5,328,158,452.08 1.0000 5,328,158,452.08 信用 4.86%-7.43%

  150,000,000.00 1.0000 150,000,000.00 担保 7.56%

  美元 125,000,000.00 6.8282 853,525,000.00 信用 3 个月 LIBOR+Margin

  54,001,188.41 6.8282 368,730,914.70 质押*2 3 个月 LIBOR+ Margin

  合计 7,440,414,366.78

  2008 年 12 月 31 日

  种类 原币 汇率 折人民币 乞贷条件 年利率

  1、银行乞贷

  其中: 人民币 4,880,000,000.00 1.0000 4,880,000,000.00 信用 5.67%-7.56%

  470,000,000.00 1.0000 470,000,000.00 担保 6.75%-5.76%

  120,000,000.00 1.0000 120,000,000.00 抵押*1 6.00%

  3 个月

  港币 153,000,000.00 0.8819 134,930,700.00 反担保

  HIBOR+1.20%

  3 个月

  美元 45,000,242.36 6.8346 307,558,656.45 担保

  LIBOR+1.75%

  35,700,000.00 6.8346 243,995,220.00 抵押*1 5.23%

  小计 6,156,484,576.45

  2、其他乞贷

  其中: 人民币 1,337,910,000.00 1.0000 1,337,910,000.00 反担保 4.90%-4.95%

  120,000,000.00 1.0000 120,000,000.00 抵押*1 8.00%

  5,649,980,000.00 1.0000 5,649,980,000.00 质押*2 4.86%-5.89%

  小计 7,107,890,000.00 7,107,890,000.00

  合计 13,264,374,576.45

  一年内到期的非流动欠债中无属于逾期乞贷获得展期的金额。

  *1 以上抵押乞贷主要由本整体的存货作为抵押。

  *2 以上质押乞贷主要由本公司持有的控股子公司的股权作为质押。

  第 160 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  27 一年内到期的非流动欠债 (续)

  (2) 金额前五名的一年内到期的恒久乞贷

  贷款单元 乞贷起始日 乞贷终止日 币种 利率 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  (%) 外币金额 本币金额 外币金额 本币金额

  3 个月

  银行团贷款 分批借入 分批送还 美元 LIBOR+ 125,000,000.00 853,525,000.00 45,000,000.00 307,558,656.45

  Margin中国银行深圳

  2008-7-17 2010-7-16 人民币 5.40% - 500,000,000.00 - -

  分行中国银行深圳

  2008-5-15 2010-5-9 人民币 4.86% - 400,000,000.00 - -

  分行

  中国银行香港 3 个月

  2008-7-10 2010-7-10 美元 LIBOR+ 54,001,188.41 368,730,914.70 - -

  分行

  Margin中国农业银行

  2008-4-2 2010-4-1 人民币 5.40% - 300,000,000.00 - -

  罗湖支行

  合计 2,422,255,914.70 307,558,656.45

  (3) 一年内到期的恒久乞贷无逾期乞贷 (2008 年: 无) 。

  28 恒久乞贷

  (1) 恒久乞贷分类

  2009 年 12 月 31 日

  种类 原币 汇率 折人民币 乞贷条件 年利率

  1、银行乞贷

  其中:人民币 4,808,759,222.46 1.0000 4,808,759,222.46 信用 4.86%-5.4%

  230,000,000.00 1.0000 230,000,000.00 担保 5.4%-8.33%

  1,100,000,000.00 1.0000 1,100,000,000.00 抵押*1 4.86%-5.4%

  美元 60,000,000.00 6.8282 409,692,000.00 信用 LIBOR+Margin

  142,095,280.06 6.8282 970,254,991.31 质押*2 LIBOR+Margin

  小计 7,518,706,213.77

  2、其他乞贷

  其中:人民币 8,784,092,083.34 1.0000 8,784,092,083.34 信用 4.9%-5.4%

  1,200,000,000.00 1.0000 1,200,000,000.00 反担保 5.00%

  小计 9,984,092,083.34

  合计 17,502,798,297.11

  第 161 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  28 恒久乞贷(续)

  (1) 恒久乞贷分类(续)

  2008 年 12 月 31 日

  种类 原币 汇率 折人民币 乞贷条件 年利率

  1、银行乞贷

  其中:人民币 5,534,000,000.00 1.0000 5,534,000,000.00 信用 5.40%-7.56%

  1,553,110,000.00 1.0000 1,553,110,000.00 抵押*1 5.67%-8.00%

  250,000,000.00 1.0000 250,000,000.00 担保 7.56%

  美元 167,581,620.94 6.8346 1,145,353,346.47 担保 3 个月 LIBOR+1.75%

  101,199,301.84 6.8346 691,656,748.36 质押*2 3 个月 LIBOR+1.75%

  合计 9,174,120,094.83

  *1 以上抵押乞贷主要由本整体的存货作为抵押。

  *2 以上质押乞贷主要由本公司持有的子公司的股权作为质押。

  (2) 金额前五名的恒久乞贷

  贷款单元 乞贷起始日 乞贷终止日 币种 利率 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  (%) 外币金额 本币金额 外币金额 本币金额

  信托 2009-3-3 2011-3-3 人民币 4.9%-5.40% - 1,000,000,000.00 - -

  信托 2009-12-28 2011-12-28 人民币 4.9%-5.40% - 1,000,000,000.00 - -

  信托 2009-3-13 2011-3-13 人民币 4.9%-5.40% - 900,000,000.00 - -

  信托 2009-4-27 2011-4-26 人民币 4.9%-5.40% - 900,000,000.00 - -

  合计 - - - - - 4,700,000,000.00 - -

  本整体无因逾期乞贷获得展期形成的恒久乞贷 (2008 年: 无) 。

  (3) 恒久乞贷到期日剖析列示如下:

  乞贷限期 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  一年至二年 15,934,138,520.48 7,876,887,677.06

  二年至三年 1,518,659,776.63 1,297,232,417.77

  三年以上 50,000,000.00 -

  合计 17,502,798,297.11 9,174,120,094.83

  第 162 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  29 应付债券

  债券 刊行

  面值 刊行日期 限期 金额 年头应付利息 今年应计利息 今年已付利息 年尾应付利息 年尾余额

  无担保债券 2,900,000,000.00 2008-9-1 5 年 2,871,728,269.00 65,411,111.11 203,000,000.00 203,000,000.00 65,411,111.11 2,878,507,629.56

  有担保债券 3,000,000,000.00 2008-9-1 5 年 2,888,253,381.00 53,166,666.67 165,000,000.00 165,000,000.00 53,166,666.67 2,915,228,175.58

  合计 5,900,000,000.00 5,759,981,650.00 118,577,777.78 368,000,000.00 368,000,000.00 118,577,777.78 5,793,735,805.14

  于 2008 年 9 月,本公司向社会果真平价刊行总价为人民币 5,900,000,000 元的 5 年期

  公司债券。

  其中,有担保品种刊行规模为人民币 3,000,000,000 元,牢靠年利率 5.5% 。无担保品

  种刊行规模为人民币 2,900,000,000 元,牢靠年利率 7% ,并附有刊行人于债券刊行

  第三年尾上调票面利率最多不凌驾 100 个基点的选择权,以及投资者于债券刊行第

  三年尾凭证债权面值加上应计利息向本公司回售的选择权。本次公司债获取资金主

  要用于送还债务及增补流动资金,非投入牢靠项目使用。

  30 其他非流动欠债

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  维护基金* 4,459,331.32 8,224,537.32

  其他 3,948,812.50 4,420,312.50

  合计 8,408,143.82 12,644,849.82

  * 系物业项目维护管基金

  31 股本

  年头数 今年变换增减 年尾数

  刊行 公积金

  新股 送股 转股 其他(注 1) 小计

  一、有限售条件股份

  1、国家及国有法人持股 264,000,000.00 - - - (264,000,000.00) (264,000,000.00) -

  2、境内自然人持股 26,037,098.00 - - - (1,877,258.00) (1,877,258.00) 24,159,840.00

  有限售条件股份合计 290,037,098.00 - - - (265,877,258.00) (265,877,258.00) 24,159,840.00

  二、无限售条件股份

  1、境内上市人民币通俗股 9,390,217,652.00 - - - 265,877,258.00 265,877,258.00 9,656,094,910.00

  2、境内上市的外资股 1,314,955,468.00 - - - - - 1,314,955,468.00

  无限售条件股份合计 10,705,173,120.00 - - - 265,877,258.00 265,877,258.00 10,971,050,378.00

  三、股份总数 10,995,210,218.00 - - - - - 10,995,210,218.00

  第 163 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  31 股本 (续)

  以上股份每股面值人民币 1.00 元。

  注 1: 陈诉期内,凭证《上市公司证券刊行治理措施》等有关划定,华润股份有限

  公司持有的有限售条件流通股 264,000,000 股于 2009 年 12 月 29 日解禁,无

  限售条件流通股响应增添;另外,凭证中国证券挂号结算有限责任公司深圳

  分公司调整高管职员持有的有限售股份政策,公司境内有限售条件的自然人

  持股镌汰 1,877,258 股,无限售条件流通股响应增添。以上两项合计增添无限

  售条件流通股 265,877,258 股。

  32 资源公积

  项目 年头数 今年增添 今年镌汰 年尾数

  资源溢价(股本溢价) 8,789,675,978.64 20,958,426.21 - 8,810,634,404.85

  股权激励公积金 473,226,068.47 - - 473,226,068.47

  股权激励信托基金(注 1) (1,250,040,933.83) 620,656,308.20 - (629,384,625.63)

  其他资源公积(注 2) (159,716,793.73) 62,957,529.48 - (96,759,264.25)

  合计 7,853,144,319.55 704,572,263.89 - 8,557,716,583.44

  注 1 由于本整体 2008 年扣除非经常性损益后的净利润未能告竣首限期制性股票

  激励妄想第十二条约定的“扣除非经常性损益后年净利润增添率凌驾 15%”这

  一业绩指标,2009 年 4 月 14 日,本整体宣布《关于2008 年度限制性股票激

  励妄想终止实验的通告》。2008 年度激励妄想持有的万科 A 股股票之后于

  可 出 售 的 窗 口 期 内 通 过 二 级 市 场 全 部 售 出 , 共 获 得 资 金 人 民 币

  ☆ 620,656,308.20 元。该等款子增添本整体资源公积金计人民币 620,656,308.20

  元。

  本整体 2007 年度激励妄想由于股价增添的业绩审核指标未能告竣,该年度

  激励妄想确认终止实验。于 2010 年 1 月 25 日,2007 年度激励妄想项下所有

  持有股票通过二级市场所有售出,共获得资金连同账户结转利息共计人民币

  468,728,083.89 元送还本公司。

  注 2 其他资源公积主要是可供出售金融资产公允价值变换及其递延所得税的影

  响。

  第 164 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  33 盈余公积

  项目 年头数 今年增添 今年镌汰 年尾数

  法定盈余公积 1,342,198,252.11 287,447,527.83 - 1,629,645,779.94

  恣意盈余公积 5,239,786,726.03 1,868,408,930.88 - 7,108,195,656.91

  合计 6,581,984,978.14 2,155,856,458.71 - 8,737,841,436.85

  34 利润分配

  项目 金额 提取或分配比例

  年头未分配利润 6,184,277,986.66

  加:今年归属于母公司所有者的净利润 5,329,737,727.00

  减:提取法定盈余公积 287,447,527.83 5.39%

  提取恣意盈余公积 1,868,408,930.88 35.06%

  支付通俗股股利 549,760,510.90

  年尾未分配利润 8,808,398,744.05

  2009 年 12 月 31 日,本整体的未分配利润中包罗了本公司的子公司盈余公积中归属于

  母 公 司 的 部 分 人 民 币 2,581,661,024.79 元 。 (2008 年 12 月 31 日 : 人 民 币

  1,618,315,316.52 元)

  第 165 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  35 少数股东权益

  少数股

  被投资单元名称 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  权比例

  东莞市新万房地产开发有限公司 49.00% 1,026,093,015.32 1,159,059,584.59

  上海祥大房地产生长有限公司 25.00% 953,929,773.81 954,355,540.29

  北京中粮万科沐日风物房地产

  开发有限公司 50.00% 709,624,120.43 539,465,056.32

  杭州万坤置业有限公司 49.00% 347,145,513.67 150,491,669.17

  上海万科中实房地产有限公司 50.00% 327,426,574.83 187,134,682.03

  北京市向阳万科房地产开发

  有限公司 40.00% 308,333,502.20 310,042,634.28

  佛山市南海区万科金域蓝湾房地产

  有限公司 45.00% 291,704,468.27 -

  沈阳万科天琴湾置业有限公司 45.00% 273,852,392.57 -

  苏州南都建屋有限公司 30.00% 240,577,237.25 266,598,239.05

  大连万科城置业有限公司 45.00% 221,143,998.12 173,958,569.97

  苏州万科置业有限公司 45.00% 216,169,217.68 149,367,775.05

  无锡万科房地产有限公司 40.00% 205,401,008.74 194,812,024.18

  苏州汇华投资置业有限公司 49.00% 202,928,219.11 203,338,636.28

  无锡万胜房地产开发有限公司 45.00% 160,114,322.99 163,785,876.54

  佛山市南海区万科金域华庭房地产

  有限公司 45.00% 148,696,520.55 145,003,303.80

  万科中粮 ( 苏州) 置业有限公司 49.00% 147,101,097.85 134,942,924.26

  重庆渝开发珊瑚置业有限公司 49.00% 146,526,701.56 155,773,028.18

  江西万科益达房地产生长有限公司 50.00% 128,375,888.02 119,791,480.54

  广州市万科星房地产有限公司 50.00% 127,785,782.97 109,610,575.56

  其他公司少数股东权益 1,849,695,036.99 1,809,092,618.71

  合计 8,032,624,392.93 6,926,624,218.80

  第 166 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  36 营业收入及成本

  (1) 营业收入

  项目 2009 年 2008 年

  主营营业收入 48,645,027,486.50 40,742,403,900.84

  其他营业收入 235,985,656.99 249,375,314.12

  营业总收入 48,881,013,143.49 40,991,779,214.96

  营业成本 34,514,717,705.00 25,005,274,464.91

  (2) 主营营业 (分行业)

  2009 年 2008 年

  行业名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本

  房地产 48,316,228,602.72 34,148,816,256.53 40,489,603,590.01 24,653,484,452.27

  物业治理 328,798,883.78 248,460,484.87 252,800,310.83 244,290,162.54

  合计 48,645,027,486.50 34,397,276,741.40 40,742,403,900.84 24,897,774,614.81

  (3) 主营营业 (分地域)

  2009 年 2008 年

  地域名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本

  北京区域 12,106,971,308.81 8,855,204,839.07 9,747,777,450.65 6,124,197,972.76

  深圳区域 16,505,538,439.54 11,950,465,908.05 15,258,015,982.39 9,016,549,283.55

  上海区域 15,252,056,069.43 10,514,090,922.43 12,933,770,337.54 8,075,480,331.20

  成都区域 4,780,461,668.72 3,077,515,071.85 2,802,840,130.26 1,681,547,027.30

  合计 48,645,027,486.50 34,397,276,741.40 40,742,403,900.84 24,897,774,614.81

  第 167 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  36 营业收入及成本 (续)

  (4) 公司前五名客户的营业收入情形

  占公司所有营

  业收入的比例

  客户名称 营业收入 (%)

  上海虹桥综合交通枢纽华漕镇指挥部 1,153,328,936.05 2.36%

  上海陆家嘴 ( 整体) 有限公司 599,677,104.00 1.23%

  中国都市妄想设计研究院 124,019,070.00 0.25%

  自然人 60,180,000.00 0.12%

  自然人 54,800,000.00 0.11%

  合计 1,992,005,110.05 4.07%

  37 营业税金及附加

  项目 2009 年 2008 年

  营业税 2,534,551,807.85 2,126,524,398.76

  都市维护建设税 110,961,769.26 77,539,788.92

  教育费附加 67,781,412.80 50,150,843.10

  土地增值税 769,460,458.95 2,161,307,852.66

  其他 119,824,902.96 118,350,111.02

  合计 3,602,580,351.82 4,533,872,994.46

  第 168 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  38 销售用度

  项目 2009 年 2008 年

  品牌宣传推广用度* 563,119,707.93 937,473,861.06

  销售署理用度及佣金 386,595,465.52 405,058,887.90

  其他 564,001,695.90 517,817,335.05

  合计 1,513,716,869.35 1,860,350,084.01

  * 品牌宣传推广用度是指公司为宣传所注册的商标( 包罗但不限于:中文“万

  科”、英文“ ”、“ ”、图形“ ”等商标) ,以及为宣传以这些

  商标为标识的商品房及相关服务所支付的用度,包罗使用种种媒体宣布广

  告宣传、开展种种促销、推广运动而支付的用度。

  39 财政用度

  项目 2009 年 2008 年

  利息支出 2,174,111,157.91 2,459,226,300.94

  减: 资源化利息 1,329,102,435.70 1,477,109,374.70

  净利息支出 845,008,722.21 982,116,926.24

  减: 利息收入 304,714,390.47 300,476,020.08

  利息收支净额 540,294,331.74 681,640,906.16

  汇兑损益 2,608,217.26 (42,609,316.28)

  其他 30,777,874.04 18,221,756.54

  合计 573,680,423.04 657,253,346.42

  40 资产减值损失

  项目 2009 年 2008 年

  一、坏账损失 28,275,933.34 37,552,195.13

  二、存货减价 ( 冲回) / 损失 (552,515,529.48) 1,230,561,038.00

  合计 (524,239,596.14) 1,268,113,233.13

  第 169 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  41 公允价值变换净收益

  发生公允价值变换收益的泉源 2009 年 2008 年

  生意营业性金融资产 740,470.77 -

  其中: 衍生金融工具发生的公允价值

  变换收益 740,470.77 -

  生意营业性金融欠债 1,694,880.00 19,262,232.00

  合计 2,435,350.77 19,262,232.00

  42 投资收益

  (1) 投资收益明细情形

  项目 2009 年 2008 年

  成本法核算的恒久股权投资收益 197,945,652.10 4,071,955.26

  权益法核算的恒久股权投资收益 541,860,864.68 209,735,864.65

  处置恒久股权投资发生的投资收益 183,259,413.18 295,086.61

  处置金融资产取得的投资收益 / (损失) 447,215.34 (5,332,863.22)

  其他 563,683.80 641,350.20

  合计 924,076,829.10 209,411,393.50

  (2) 按成本法核算的恒久股权投资收益

  被投资单元 2009 年 2008 年 今年比上期增减变换的缘故原由

  上海中城房网投资治理

  有限公司 1,420,527.53 1,743,582.00 分红镌汰

  深圳恒丰房地产有限公司 158,520,000.00 - 公司今年分红

  中信万科基金 38,005,124.57 2,328,373.26 公司分红

  合计 197,945,652.10 4,071,955.26

  第 170 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  42 投资收益 (续)

  (3) 按权益法核算的恒久股权投资收益:

  被投资单元 2009 年 2008 年 今年比上年增减变换的缘故原由

  杭州星辰房地产开发有限公司 184,899,378.07 64,015,491.33 公司 09 年度结算收入较

  上年大幅度增添

  上海南都白马房地产开发 157,888,666.39 122,638,774.76 公司 09 年度结算收入较

  有限公司 上年增添

  沈阳万科永达房地产开发 82,279,966.96 57,630,714.44 公司 09 年度结算收入较

  有限公司 上年增添

  上海加来房地产开发有限公司 73,597,474.86 (525,297.57) 公司 09 年度结算收入较

  上年增添

  北京金隅万科房地产开发 50,107,368.01 (14,108,476.00) 公司 09 年度结算收入较

  有限公司 上年增添

  合计 548,772,854.29 229,651,206.96

  注 1:仅列示利润总额比例最高的前5 家投资单元明细。

  注 2 :本整体投资收益汇回不存在重大限制。

  43 营业外收入

  项目 2009 年 2008 年

  非流动资产处置利得合计 7,883,854.16 8,936,739.49

  其中:牢靠资产处置利得 7,883,854.16 8,936,739.49

  违约金和罚款收入 19,150,445.83 19,639,563.69

  其他 43,644,486.75 28,878,846.52

  合计 70,678,786.74 57,455,149.70

  第 171 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  44 营业外支出

  项目 2009 年 2008 年

  非流动资产处置损失合计 1,577,638.38 2,336,423.46

  其中:牢靠资产处置损失 1,577,638.38 2,336,423.46

  罚金及滞纳金支出 10,635,323.92 7,452,967.23

  对外捐赠 47,819,938.96 53,597,709.43

  赔偿或赔偿 30,544,937.16 19,670,383.00

  其他 47,755,938.23 16,901,592.62

  合计 138,333,776.65 99,959,075.74

  45 所得税用度

  (1) 今年所得税用度组成

  2009 年 2008 年

  当期所得税用度 2,086,679,824.15 2,631,939,750.54

  其中: 昔时发生的所得税用度 2,086,679,824.15 2,631,939,750.54

  递延所得税用度 100,740,445.25 (949,523,277.24)

  合计 2,187,420,269.40 1,682,416,473.30

  递延所得税用度剖析如下:

  2009 年 2008 年

  暂时性差异的转回 / (发生) 122,321,563.74 (450,776,874.39)

  土地增值税递延影响 209,408,887.12 (336,686,227.71)

  确认的以前年度未使用可抵扣亏损 (147,899,295.99) (57,960,111.17)

  存货溢价结转 (83,090,709.62) (104,100,063.97)

  合计 100,740,445.25 (949,523,277.24)

  第 172 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  45 所得税用度 (续)

  (2) 所得税用度与会计利润的关系如下:

  2009 年 2008 年

  税前利润 8,617,427,808.09 6,322,285,626.03

  按法定税率盘算的所得税用度 2,091,230,129.98 1,518,200,485.15

  非应税收入-投资收益 (141,411,577.20) (33,570,053.08)

  不行抵扣的用度 180,626,271.61 90,026,224.84

  未确认的暂时性差异 80,843,778.43 113,827,750.56

  昔时转回未确认亏损 (16,101,472.59) (2,269,993.64)

  税率调整导致昔时递延所得税

  资产/ 欠债余额的转变 (7,766,860.83) (3,797,940.53)

  今年所得税用度 2,187,420,269.40 1,682,416,473.30

  46 现金流量表项目附注

  (1) 收到的其他与谋划运动有关的现金

  项目 2009 年

  按政策允许收取的购房诚意金 813,634,953.54

  出售股权激励妄想股票收到的现金 620,656,308.20

  其他营业收到的现金 133,860,583.16

  收到整体外部单元往来款子 321,640,346.53

  合计 1,889,792,191.43

  第 173 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  46 现金流量表项目附注 (续)

  (2) 支付的其他与谋划运动有关的现金

  项目 2009 年

  谋划租赁所支付的现金 5,715,036.16

  支付的种种保证金、押金 2,079,149,546.37

  支付代垫用度 299,847,085.44

  支付联营、合营公司款子 2,328,214,660.69

  其他营业支付的现金 182,313,381.81

  支付整体外部单元往来款子 3,041,488,520.93

  合计 7,936,728,231.40

  (3) 收到的其他与投资运动有关的现金

  项目 2009 年

  收到的银行利息

  304,714,390.00

  (4) 本整体无支付的其他与投资运动有关的现金 (2008 年: 无) 。

  (5) 本整体无收到和支付的其他与筹资运动有关的现金(2008 年: 无)

  第 174 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  47 现金流量表增补资料

  (1) 将净利润调治为谋划运动的现金流量

  项目 2009 年 2008 年

  净利润 6,430,007,538.69 4,639,869,152.73

  加: 资产减值损失 (524,239,596.14) 1,268,113,233.13

  牢靠资产及投资性房地产的折旧 95,653,213.99 94,169,012.73

  无形资产及恒久待摊用度摊销 9,390,604.44 11,649,080.27

  处置牢靠资产 6,306,215.78 2,336,423.46

  公允价值变换损失 (2,435,350.77) (19,262,232.00)

  财政用度 573,680,423.04 657,253,346.42

  投资损益 (924,076,829.10) (209,411,393.50)

  递延所得税资产镌汰 / (增添) 183,831,154.87 (845,423,213.27)

  递延所得税欠债镌汰 (83,090,709.62) (104,100,063.97)

  存货的镌汰 / (增添) 1,556,571,445.17 (12,401,019,289.30)

  今年股权激励摊销 - 235,000,000.00

  支付股权激励基金 620,656,308.20 (1,007,046,118.31)

  谋划性应收项目的(增添) / 镌汰 (10,928,036,079.41) 4,938,322,368.06

  谋划性应付项目的增添 12,239,132,980.41 2,705,397,863.15

  谋划运动发生的现金流量净额 9,253,351,319.55 (34,151,830.40)

  (2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资运动

  本整体本时代无不涉及现金收支的重大投资和筹资运动。

  (3) 现金及现金等价物净变换情形

  2009 年 2008 年

  现金及现金等价物年尾余额 22,002,774,937.38 19,978,285,929.92

  减:现金及现金等价物年头余额 19,978,285,929.92 17,046,504,584.31

  现金及现金等价物净增添额 2,024,489,007.46 2,931,781,345.61

  第 175 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  47 现金流量表增补资料 (续)

  (4) 本期取得或处置子公司及其他营业单元的相关信息

  ☆ 项目 2009 年 2008 年

  一、取得子公司及其他营业单元的有关信息:

  1.取得子公司及其他营业单元的价钱 1,696,235,077.90 4,782,729,811.81

  2 .取得子公司及其他营业单元支付的现金 1,205,800,707.40 2,632,076,036.81

  和现金等价物

  减:子公司及其他营业单元持有的现金 380,511,554.94 235,900,013.43

  和现金等价物

  3 .取得子公司及其他营业单元支付的现金净额 825,289,152.46 2,396,176,023.38

  4 .取得子公司的净资产 1,877,791,592.90 5,823,354,444.13

  流动资产 4,643,637,049.23 9,243,253,794.55

  非流动资产 242,072,277.22 21,209,396.18

  流动欠债 2,873,017,733.55 3,301,108,746.60

  非流动欠债 134,900,000.00 140,000,000.00

  二、处置子公司及其他营业单元的有关信息:

  1.处置子公司及其他营业单元的价钱 179,310,656.44 108,751,523.59

  2 .处置子公司及其他营业单元收到的现金 130,361,476.00 108,751,523.59

  和现金等价物

  减:子公司及其他营业单元持有的现金 11,196,675.75 105,203,846.59

  和现金等价物

  3 .处置子公司及其他营业单元收到的现金净额 119,164,800.25 3,547,677.00

  4 .处置子公司的净资产 57,596,695.50 108,751,523.59

  流动资产 1,645,745,251.99 1,634,117,365.24

  非流动资产 23,205,205.76 340,708.99

  流动欠债 1,611,353,762.25 1,525,706,550.64

  非流动欠债 - -

  第 176 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  47 现金流量表增补资料 (续)

  (5) 现金和现金等价物的组成

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  一、现金

  其中:库存现金 1,465,332.81 1,965,253.64

  可随时用于支付的银行存款 21,996,850,273.25 19,968,096,138.96

  可随时用于支付的其他钱币资金 4,459,331.32 8,224,537.32

  使用受限制的钱币资金 999,148,893.42 -

  二、年尾钱币资金及现金等价物余额 23,001,923,830.80 19,978,285,929.92

  减:使用受限制的钱币资金 999,148,893.42 -

  三、年尾可随时变现的现金及现金等价物 22,002,774,937.38 19,978,285,929.92

  48 基本每股收益和稀释每股收益的盘算历程

  2009 年 2008 年

  归属于公司通俗股股东的净利润 P0 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89

  稀释性潜在通俗股的影响 - -

  年头股份总数 S0 10,995,210,218.00 6,872,006,387.00

  陈诉期因公积金转增股本或股票股利分配等增添股份数 S1 - 4,123,203,831.00

  陈诉期因刊行新股或债转股等增添股份数 Si - -

  陈诉期因回购等镌汰股份数 Sj - -

  陈诉期缩股数 Sk - -

  陈诉期月份数 M0 12.00 12.00

  增添股份下一月份起至陈诉期年尾的月份数 Mi - -

  镌汰股份下一月份起至陈诉期年尾的月份数 Mj - -

  年尾股份总数 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00

  认股权证、股份期权、可转换债券等增添的通俗股股份数 Sl - -

  陈诉期月份数 M0 12.00 12.00

  增添股份下一月份起至陈诉期年尾的月份数 Mk - -

  认股权证、股份期权、可转换债券等增添的通俗股加权

  - -

  平均数=Sl×Mk÷M0

  刊行在外的通俗股加权平均数 S=S0+S1+Si×Mi÷M0-

  S 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00

  Sj×Mj÷M0-Sk

  基本每股收益=P0÷S 0.48 0.37

  稀释每股收益=(P0+稀释性潜在通俗股的影响)/(S+认股权

  0.48 0.37

  证、股份期权、可转换债券等增添的通俗股加权平均数)

  第 177 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  49 其他综合收益

  项目 2009 年 2008 年

  1.可供出售金融资产发生的利得(损失)金额

  加:当期利得(损失)金额 87,654,333.19 (107,796,587.77)

  减:可供出售金融资产发生的所得税影响 17,757,247.04 (19,106,618.96)

  减:前期计入其他综合收益当期转入利润的金额 6,939,556.67 1,305,437.41

  小计: 62,957,529.48 (89,995,406.22)

  2 .境外谋划外币折算差额 (586,681.25) 129,508,819.04

  小计: (586,681.25) 129,508,819.04

  3 .其他 - (212,030.00)

  减:由其他计入其他综合收益发生的所得税影响 - (53,007.50)

  小计: - (159,022.50)

  合计 62,370,848.23 39,354,390.32

  50 金融风险治理

  本整体在正常的生产谋划历程中存在种种金融风险:利率风险、信用风险、流动性

  风险和汇率风险。整体已制订风险治理政策以分辨和剖析本整体所面临的风险,并

  接纳下列金融治理政策和实务控制这些风险,以减低其对本整体财政体现的潜在不

  利影响。

  (a) 利率风险

  本整体面临的利率风险主要泉源于乞贷和应付债券,按浮动利率获得的乞贷和

  牢靠利率获得的乞贷及债券使本整体划分面临现金流量利率风险和公允价值市

  场 风 险 。 于 2009 年 12 月 31 日 , 本 集 团 的 定 息 应 付 债 券 折 合 人 民 币

  5,793,735,805.14 元 (2008 年: 人民币 5,768,015,997.01) ,本整体其他人民币乞贷

  一样平常有约定在条约推行期内,若是国家调整利率或变换盘算要领,按划定响应

  调整。本整体的浮息乞贷以美元计值的部门折合人民币 2,602,202,906.01 元

  (2008 年: 人民币 2,144,568,751.28 元) ,以港元计值的部门折合人民币 0 元

  (2008 年: 人民币 134,930,700.00 元) 。本整体乞贷的利率及送还条款于附注 27

  及 28 内披露。

  第 178 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  50 金融风险治理 (续)

  (a) 利率风险 (续)

  敏感性剖析:

  假定其他因素稳固,阻止 2009 年 12 月 31 日,利率每上升50 个基点将会导致

  整体税后利润以及股东权益镌汰人民币 11,735,793.54 元 (2008 年:人民币

  48,754,733.67 元) 。

  对于本整体在资产欠债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍

  生工具,上述敏感性剖析中本整体的净利润及其他所有者权益项目的影响是上

  述利率变换对按年度估算的利息用度或收入的影响。2008 年的剖析基于同样

  的假设和要领。

  上述敏感性剖析假定在资产欠债表日已发生利率变换,而且已应用于本整体所

  有乞贷。

  (b) 信用风险

  本整体的信用风险主要来自钱币资金、应收账款、其他应收款和可供出售金融

  资产。治理层已制订适当的信用政策,而且一直监察这些信用风险的敞口。

  本整体持有的钱币资金,主要存放于商业银行等金融机构,治理层以为这些

  商业银行具备较高信誉和资产状态,存在较低的信用风险。本整体接纳限额

  政策以规避对任何金融机构的信贷风险。

  应收账款方面,由于本整体通常在转移衡宇产权时已从购置人处取得所有款

  项,因此信用风险较小。本整体尚未发生应收账款逾期的情形。

  本整体凭证对联营及合营公司的资产状态,开发项目的盈利展望等指标,向

  联营及合营公司提供款子,并一连监控项目希望与谋划情形,以确保款子的

  可收回性。

  应收第三方的其他应收款主要包罗押金、保证金以及代垫款等项目,本整体

  凭证相关营业的生长需要对该类款子实验治理。

  第 179 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  50 金融风险治理 (续)

  (b) 信用风险 ( 续)

  于资产欠债表日,本整体房地工营业的前五大客户的应收款占本整体应收款

  项总额 27.80%(2008 年:9.63%)。

  本整体所遭受的最大信用风险敞口为资产欠债表中每项金融资产( 包罗衍生

  金融工具)的账面金额。除(十一)2 所载本整体作出的财政担保外,本整体

  没有提供任何其他可能令本整体遭受信用风险的担保。于资产欠债表日就上

  述财政担保遭受的最大信用风险敞口已在(十一)2 披露。

  (c) 流动风险

  本整体定期检查当前和预期的资金流动性需求,以及是否切合乞贷条约的规

  定,以确保整体维持丰裕的现金储蓄,同时获得主要金融机构允许提供足够

  的备用资金,以知足是非期的流动资金需求。

  下表详细列示了在资产欠债表日整体金融欠债的到期日,盘算是基于未折现

  现金流 ( 包罗凭证条约利率盘算的利息,若是是浮动利率,则凭证资产欠债

  表日利率盘算) 和整体最早送还日。

  2009 年 12 月 31 日

  账面价值 总值 1 年以内 1 至 2 年 2 至 5 年

  乞贷 26,131,468,775.00 28,828,225,765.68 10,235,713,529.05 16,974,290,816.16 1,618,221,420.47

  应付债券 5,793,735,805.14 7,249,333,333.33 368,000,000.00 368,000,000.00 6,513,333,333.33

  应付款子 24,634,726,254.95 24,634,726,254.95 24,634,726,254.95 - -

  应付联营及合营公司 924,056,119.10 924,056,119.10 924,056,119.10 - -

  应付利息 122,643,721.10 122,643,721.10 122,643,721.10 - -

  其他恒久欠债 8,408,143.82 8,408,143.82 - - 8,408,143.82

  2008 年 12 月31 日

  账面价值 总值 1 年以内 1 至 2 年 2 至 5 年

  乞贷 27,040,463,004.60 28,614,049,858.69 18,958,810,393.33 8,343,262,843.46 1,311,976,621.90

  应付债券 5,768,015,997.01 7,614,880,000.00 368,000,000.00 368,000,000.00 6,878,880,000.00

  应付款子 22,001,011,763.05 22,001,011,763.05 22,001,011,763.05 - -

  应付联营及合营公司 863,255,444.51 863,255,444.51 863,255,444.51 - -

  生意营业性金融欠债 1,694,880.00 1,694,880.00 1,694,880.00 - -

  应付利息 219,884,034.75 219,884,034.75 219,884,034.75 - -

  其他恒久欠债 12,644,849.82 12,644,849.82 - 2,946,875.00 9,697,974.82

  第 180 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  50 金融风险治理 (续)

  (d) 汇率风险

  本整体遭受汇率风险主要与以港币和美元计价的乞贷有关,除本整体设立在香

  港特殊行政区和境外的下属子公司使用港币或美元计价结算,本整体的其他主

  要营业以人民币计价结算。

  (i) 本整体于 12 月 31 日的各外币资产欠债项目外汇风险敞口如下。出于列报

  思量,风险敞口金额以人民币列示,以资产欠债表日即期汇率折算。外币

  报表折算差额及其他未包罗在内的风险敞口项目的形貌未包罗在内。

  2009 年 2008 年

  美元项目 港币项目 美元项目 港币项目

  短期乞贷 1,222,255,914.70 - 551,553,876.45 134,930,700.00

  恒久乞贷 1,379,946,991.31 - 1,837,010,094.83 -

  钱币资金 (806,368,281.21) (8,147,722.55) (420,141,957.12) (7,049,433.82)

  NDF - - (1,694,880.00) -

  合计 1,795,834,624.80 (8,147,722.55) 1,966,727,134.16 127,881,266.18

  (ii) 敏感性剖析

  汇率可能的变换会对本整体的税后利润和合并权益的其他组成部门发生

  影响,因而令本整体在资产欠债表日存在汇率风险。下表举行的敏感性

  剖析仅思量本整体的存乞贷余额因素,而且假定除汇率以外的其他变量

  因素 (尤其是利率) 保持稳固。(外币存贷款金额详见附注(七)1、27 及

  28)

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  外币对人民币 对谋划业绩的 对所有者 对谋划业绩的 对所有者

  汇率变换幅度 影响(税后) 权益影响 影响(税后) 权益影响

  美元 ±10% (134,687,596.86) (134,492,027.96) 112,192,263.56 113,246,603.21

  港币 ±10% 611,079.19 213,039,426.21 9,718,976.23 220,462,034.59

  第 181 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  51 分部陈诉

  本整体凭证内部组织结构、治理要求及内部陈诉制度确定了房地产和物业治理共

  两大陈诉分部。其中房地产分部又分为北京区域、深圳区域、上海区域和成都区

  域四个分部。每个陈诉分部为单独的营业分部,提供差异的产物和劳务,由于每

  个分部需要差异的手艺及市场战略而需要举行单独的治理。本整体治理层将会定

  期审阅差异分部的财政信息以决议向其设置资源、评价业绩。

  北京区域包罗如下都市公司:北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春;

  深圳区域包罗如下都市公司:深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦

  门、福州、惠州、海南;

  上海区域包罗如下都市公司:上海、杭州、苏州、无锡、宁波、南京、镇江、南

  昌、合肥;

  成都区域包罗如下都市公司:成都、武汉、西安、重庆。

  (1)陈诉分部的利润或亏损、资产及欠债的信息

  为了评价各个分部的业绩及向其设置资源,本整体治理层会定期审阅归属

  于各分部资产、收入、用度及谋划效果,这些信息的体例基础如下:

  分部资产包罗企业在分部的谋划中使用的、可直接归属于该分部的资产,

  以及能够以合理的基础分配给该分部的资产,不包罗递延所得税资产及其他未

  分配的总部资产。

  分部欠债,是指分部谋划运动形成的可归属于该分部的欠债,包罗归属于

  各分部的应付款子、预收款子和银行乞贷等,不包罗递延所得税欠债。

  分部谋划效果是指各个分部发生的收入(包罗对外生意营业收入及分部间的交

  易收入),扣除各个分部发生的用度、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销

  及减值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行乞贷所发生的利息净支出

  后的净额。分部之间收入的转移订价凭证与其他对外生意营业相似的条款盘算。

  第 182 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  51 分部陈诉 (续)

  (2)分部财政信息

  2009年

  地产行业 物业治理

  项目 未分配项目 抵销 合计

  北京区域 深圳区域 上海区域 成都区域 公司

  分部收入 12,061,318,324.68 16,456,704,832.01 15,168,178,904.71 4,736,657,399.23 897,632,932.04 524,589,840.91 (964,069,090.09) 48,881,013,143.49

  其中:外部销售

  收入 12,061,318,324.68 16,456,704,832.01 15,168,178,904.71 4,736,657,399.23 446,870,161.71 11,283,521.15 - 48,881,013,143.49

  分部间销售收入 - - - - 450,762,770.33 513,306,319.76 (964,069,090.09) -

  分部用度 10,253,119,686.76 14,048,449,955.77 11,970,939,029.76 3,800,076,353.35 755,392,808.24 868,088,690.35 (573,623,998.87) 41,122,442,525.36

  分部利润 (注) 1,808,198,637.92 2,408,254,876.24 3,197,239,874.95 936,581,045.88 142,240,123.80 (343,498,849.44) (390,445,091.22) 7,758,570,618.13

  分部资产 24,359,649,867.63 33,198,931,234.17 37,134,037,435.76 12,138,735,205.25 936,713,213.66 74,471,906,922.02 (44,631,419,049.10) 137,608,554,829.39

  分部欠债 17,289,333,776.63 24,557,753,557.22 30,312,262,599.98 10,281,755,747.41 691,455,230.69 48,167,587,822.63 (39,100,106,359.24) 92,200,042,375.32

  2008年

  地产行业 物业治理

  项目 未分配项目 抵销 合计

  北京区域 深圳区域 上海区域 成都区域 公司

  分部收入 9,692,502,325.27 15,231,625,842.26 12,901,092,409.76 2,784,759,004.56 921,513,752.79 498,047,036.71 (1,037,761,156.39) 40,991,779,214.96

  其中:外部销售

  收入 9,692,502,325.27 15,231,625,842.26 12,901,092,409.76 2,784,759,004.56 374,225,479.58 7,574,153.53 - 40,991,779,214.96

  分部间销售收入 - - - - 547,288,273.21 490,472,883.18 (1,037,761,156.39) -

  分部用度 7,811,353,295.22 12,026,184,064.54 11,036,416,747.05 2,730,560,062.62 825,631,136.60 848,617,770.92 (423,099,788.56) 34,855,663,288.39

  分部利润(注) 1,881,149,030.05 3,205,441,777.72 1,864,675,662.71 54,198,941.94 95,882,616.19 (350,570,734.21) (614,661,367.83) 6,136,115,926.57

  分部资产 23,659,539,807.34 41,262,343,314.77 43,706,481,055.84 10,891,797,778.34 692,201,001.53 70,847,549,645.75 (71,823,332,882.48) 119,236,579,721.09

  分部欠债 18,330,736,266.70 32,407,940,277.48 38,349,911,407.85 9,050,098,654.34 499,216,808.85 47,311,679,655.62 (65,531,552,830.95) 80,418,030,239.89

  注:分部利润与财政报表营业利润总额的衔接如下:

  项目 2009 年 2008 年

  分部利润 7,758,570,618.13 6,136,115,926.57

  加:投资收益 924,076,829.10 209,411,393.50

  加:公允价值变换净收益 2,435,350.77 19,262,232.00

  营业利润 8,685,082,798.00 6,364,789,552.07

  第 183 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  51 分部陈诉 (续)

  (2)分部财政信息 (续)

  2009 年 1 月 1 日前,本整体凭证地域分部披露分部信息。

  主要分部报表 (地域分部)

  ☆ 项目 一、营业收入合计 二、营业用度合计 三、营业利润合计 四、资产总额 五、欠债总额

  深圳地域 5,942,231,049.34 5,007,851,712.85 934,379,336.49 18,360,102,314.16 14,031,119,424.29

  广州/ 东莞地域 5,537,328,247.86 4,563,143,309.30 974,184,938.56 16,041,837,691.94 13,385,996,767.75

  珠三角其他地域 3,948,457,423.38 2,897,972,493.02 1,050,484,930.36 8,788,002,956.10 7,066,238,304.15

  上海地域 5,320,171,822.54 4,664,719,734.03 655,452,088.51 20,438,619,208.31 17,705,466,721.01

  苏南/杭州地域 3,368,710,567.69 2,678,377,809.42 690,332,758.27 9,844,186,827.34 5,373,628,708.41

  长三角其他地域 4,368,366,792.20 3,598,027,951.59 770,338,840.61 16,572,576,718.56 15,062,990,943.20

  北京地域 3,375,122,520.41 2,671,872,928.63 703,249,591.78 7,261,407,606.00 4,230,945,341.73

  天津地域 3,373,676,385.15 2,817,784,537.78 555,891,847.37 8,140,654,163.69 6,765,825,374.18

  环渤海地域 3,085,002,479.43 2,529,175,515.32 555,826,964.11 8,920,988,188.38 6,620,424,030.51

  成都地域 977,637,936.88 1,251,855,845.47 (274,217,908.59) 6,655,098,938.46 5,706,929,443.29

  武汉地域 1,870,725,339.33 1,476,057,180.24 394,668,159.09 3,425,275,654.98 2,127,062,594.49

  其他地域 - 22,289,796.17 (22,289,796.17) 5,901,049,069.72 1,291,607,593.88

  未分配项目 426,825,862.51 1,240,462,274.75 (584,962,786.74) 67,943,525,832.51 50,434,941,985.86

  抵销 (602,477,211.76) (563,927,800.18) (38,549,411.58) (79,056,745,449.06) (69,385,146,992.86)

  合计 40,991,779,214.96 34,855,663,288.39 6,364,789,552.07 119,236,579,721.09 80,418,030,239.89

  第 184 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  52 收购公司情形

  本整体今年收购公司明细如下:

  收购股

  序号 公司名称 购置日 说明

  权比例

  本整体以现金对价港币 1,000 元购置了耀

  1 耀晶有限公司(香港) 100% 2009 年 4 月 1 日

  晶有限公司 100% 股权。

  本整体以现金对价人民币 36,843 万元收购

  武汉王家墩现代城房地产

  2 90% 2009 年 5 月 31 日 了武汉王家墩现代城房地产开发有限公司

  开发有限公司

  90%的股权。

  本公司以现金对价港币 1,000 元收购了利

  威有限公司 100%股权。另外利威有限公

  3 利威有限公司(香港) 100% 2009 年 7 月28 日

  司持有整体控股子公司武汉万威咨询有限

  公司 45%股权。

  4 纯德有限公司(香港) 100% 本整体以现金对价人民币 14,039 万元购置

  了纯德有限公司100%的股权,以取得其

  2009 年 8 月24 日

  5 东莞万科置业有限公司 80% 所持有的东莞万科置业有限公司 80%的股

  权。

  本整体以现金对价人民币 152 万元收购了

  成都同泰房地产开发有限

  6 80% 2009 年 9 月 3 日 成都同泰房地产开发有限公司 80%的股

  公司

  权。

  本整体以现金对价人民币 120 万元收购了

  杭州市元浩投资治理有限

  7 100% 2009 年 9 月4 日 杭州市元浩投资治理有限公司 100% 的股

  公司

  权。

  本整体以现金对价人民币 120 万元收购了

  杭州市杭辰投资治理有限

  8 100% 2009 年 9 月4 日 杭州市杭辰投资治理有限公司 100% 的股

  公司

  权。

  杰伦投资有限公司 本整体以现金对价人民币 10,339 万元收购

  9 100% 2009 年 9 月 11 日

  (香港) 杰伦投资有限公司 100% 股权。

  本整体以现金对价人民币 881.1 元收购了

  10 普海有限公司(香港) 100% 2009 年 9 月25 日

  普海有限公司 100% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 881.1 元收购了

  11 德扬有限公司(香港) 100% 2009 年 9 月25 日

  普海有限公司 100% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 881.1 元收购了

  12 太荣有限公司(香港) 100% 2009 年 9 月25 日

  普海有限公司 100% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 881.1 元收购了

  13 励福有限公司(香港) 100% 2009 年 9 月25 日

  普海有限公司 100% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 3,600 万收购了

  14 湖南温顺置业有限公司 70% 2009 年 10 月 14 日 湖南温顺置业有限公司 70% 的股权,以取

  得温顺项目土地。

  第 185 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (七) 合并财政报表项目附注 (续)

  52 收购公司情形 (续)

  收购股

  序号 公司名称 购置日 说明

  权比例

  本整体以现金对价人民币 9,946 万元收购

  深圳市建设控股龙岗房地

  15 90% 2009 年 10 月 30 日 了深圳市建设控股龙岗房地产有限公司

  产有限公司

  90% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 5,512 万元收购

  广州银业君瑞房地产开发

  16 100% 2009 年 11 月2 日 了广州银业君瑞房地产开发有限公司

  有限公司

  100% 的股权。

  卓星生长有限公司 本整体以现金对价人民币 0.88 元收购了卓

  17 100% 2009 年 11 月 10 日

  (香港) 星生长有限公司 100%的股权。

  本整体以现金对价人民币 0.88 元收购了惠

  18 惠勤有限公司(香港) 100% 2009 年 11 月 10 日

  勤有限公司 100% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 0.88 元收购了隆

  19 隆盈有限公司(香港) 100% 2009 年 11 月 10 日

  盈有限公司 100% 的股权。

  合胜投资有限公司 本整体以现金对价人民币 0.88 元收购了合

  20 100% 2009 年 11 月 10 日

  (香港) 胜投资有限公司 100% 的股权。

  佳悦投资有限公司 本整体以现金对价人民币 0.88 元收购了佳

  21 100% 2009 年 11 月 10 日

  (香港) 悦投资有限公司 100% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 4,500 万元收购

  22 广州临海房地产有限公司 95% 2009 年 11 月 19 日

  了广州临海房地产有限公司95% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 123.9 万元收购

  东莞市新通实业投资有限

  23 12.39% 2009 年 11 月25 日 了东莞市新通实业投资有限公司12.39%

  公司

  的股权。

  本整体以现金对价人民币 26,600 万元收购

  24 清远市宏美投资有限公司 95% 2009 年 12 月 15 日

  了清远市宏美投资有限公司95% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 950 万元收购了

  25 成都金蓝置业有限公司 95% 2009 年 12 月 17 日

  成都金蓝置业有限公司 95% 的股权。

  本整体以现金对价人民币 56,775.28 万元

  上海庞智投资治理有限公

  26 65% 2009 年 12 月 31 日 收购了上海庞智投资治理有限公司 65%的

  司

  股权。

  (八) 资产证券化营业的会计处置赏罚

  本整体今年度无资产证券化的营业 (2008 年: 无) 。

  第 186 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (九) 关联方及关联生意营业

  (1) 本整体无直接控股母公司

  (2) 本整体的子公司请参考附注 ( 六) 1“子公司情形”。

  (3) 本整体的合营和联营企业情形请参考附注 (七) 9“对合营企业和联营企业投资”

  (4) 本整体无其他关联方。

  (5) 关联方担保情形

  与被担保方 担保是否已

  担保方 被担保方 关系 担保金额 担保起始日 担保到期日 经推行完毕

  无锡万科房地产

  万科企业股份有限公司 有限公司 控股子公司 30,000,000.00 2008.07.08 2010.01.07 尚未到期

  无锡万科房地产

  万科企业股份有限公司 有限公司 控股子公司 30,000,000.00 2008.07.08 2010.07.07 尚未到期

  无锡万科房地产

  万科企业股份有限公司 有限公司 控股子公司 30,000,000.00 2008.07.08 2010.12.07 尚未到期

  富阳万科房地产

  万科企业股份有限公司 开发有限公司 控股子公司 300,000,000.00 2008.12.26 2010.12.25 尚未到期

  深圳市万科房地

  万科企业股份有限公司 产有限公司 控股子公司 120,000,000.00 2009.04.29 2012.04.29 尚未到期

  成都一航万科滨

  江房地产开发

  成都万科房地产有限公司 有限公司 联营公司 15,000,000.00 2009.12.22 2012.12.21 尚未到期

  深圳市万科房地产有限 东莞市新万房地

  公司 产开发有限公司 控股子公司 204,000,000.00 2009.07.30 2011.07.30 尚未到期

  深圳市万科房地产有限 东莞市新万房地

  公司 产开发有限公司 控股子公司 102,000,000.00 2009.09.25 2011.07.30 尚未到期

  上海地杰置业有

  上海万科房地产有限公司 限公司 控股子公司 110,000,000.00 2009.10.23 2011.04.30 尚未到期

  沈阳万科金域蓝

  沈阳万科浑南金域房地产 湾房地产开发有

  开发有限公司 限公司 控股子公司 300,000,000.00 2008.12.12 2010.12.11 尚未到期

  第 187 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (九) 关联方及关联生意营业 (续)

  (6) 关联方应收应付款子

  项目名称 关联方 关系 2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日

  其他应收款 北海万达房地产开发有限公司 联营公司 - 7,994,145.37

  东莞万科置业有限公司 联营公司 - 5,520,149.27

  上海中房滨江房产有限公司 联营公司 606,873,171.38 346,802,681.93

  长沙东方城房地产开发有限公司 联营公司 12,495,994.40 12,495,994.40

  北京金隅万科房地产开发有限公司 联营公司 60,646,097.68 314,281,657.73

  成都一航万科滨江房地产开发有限公司 联营公司 19,133,101.02 63,251,292.07

  武汉高尔夫都市花园房地产开发

  有限公司 联营公司 - 25,409,602.69

  上海加来房地产开发有限公司 合营公司 128,614,098.29 244,550,093.68

  上海南都白马房地产开发有限公司 联营公司 41,883,241.08 58,778,650.76

  苏州中航万科长风置业有限公司 联营公司 66,137,783.22 15,328.00

  北京万科咨询有限公司 联营公司 - 13,853.00

  大连万科魅力之城开发有限公司 合营公司 239,172,953.59 310,509,892.83

  合肥一航万科地产有限公司 联营公司 127,302,571.57 204,579,423.10

  东莞市万科置地有限公司 合营公司 4,746,620.83 23,602,101.74

  北京中粮万科房地产开发有限公司 合营公司 2,145,668,187.22 -

  长沙市领域房地产开发有限公司 合营公司 85,568,898.61 -

  长沙市领域投资有限公司 合营公司 168.00 -

  深圳市名爵投资生长有限公司 联营公司 537,622,120.00 -

  佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 联营公司 203,528,461.79 -

  武汉万科青安居房地产有限公司 合营公司 2,104,938.43 -

  小计 4,281,498,407.11 1,617,804,866.57

  第 188 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (九) 关联方及关联生意营业 (续)

  (6) 关联方应收应付款子 ( 续)

  项目名称 关联方 关系 2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日

  其他应付款 沈阳万科永达房地产开发

  有限公司 合营公司 527,423,893.66 353,808,869.89

  杭州南都宋城置业

  有限公司 合营公司 372,585,888.00 392,487,888.00

  上海万盛房地产有限公司 联营公司 - 7,277,926.66

  沈阳万科御城房地产开发

  有限公司 联营公司 - 14,000,000.00

  武汉万科青安居房地产

  有限公司 合营公司 - 95,680,759.96

  上海南都白马房地产开发

  有限公司 联营公司 8,689,722.80 -

  武汉高尔夫都市花园

  房地产开发有限公司 联营公司 15,356,614.64 -

  小计 924,056,119.10 863,255,444.51

  (7)本整体与要害治理职员之间的生意营业:

  2009 年 2008 年

  支付要害治理职员薪酬 77,001,000.00 27,252,500.00

  销售商品房 17,766,449.00 1,217,125.00

  销售商品房成本 9,844,935.98 1,001,353.00

  (8)本公司与下属子公司之间的生意营业:

  今年度本公司提供无抵押乞贷予本公司下属各子公司共计人民币 486 亿元

  (2008 :人民币 388 亿元),利率为 0%~7.47% (2008 :0%~8.22%)。收取

  利息收入人民币 14 亿元(2008 :人民币 21 亿元)。年尾余额为人民币 342

  亿元(2008 :人民币306 亿元)。

  第 189 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十) 股份支付

  1 股份支付总体情形

  公司本期授予的各项权益工具总额 -

  公司本期行权的各项权益工具总额 -

  公司本期失效的各项权益工具总额 2007 年度股权激励妄想股票

  公司年尾刊行在外的股份期权行权价钱 于 2009 年年尾,本整体无刊行在

  的规模和条约剩余限期 外的股份期权。

  公司年尾其他权益工具行权价钱的规模 于 2009 年年尾,本整体无其他权

  和条约剩余限期 益工具。

  本公司股东大会于 2006 年 5 月 30 日通过《万科企业股份有限公司首期(2006---

  2008 年)限制性股票激励妄想》,由 2006 年、2007 年和 2008 年三个自力运作

  的年度妄想组成,每个妄想限期通常为两年,最长不凌驾三年(仅当发生增补归

  属时),公司接纳预提方式提取激励基金,激励工具授权公司委托信托机构接纳

  自力运作的方式在划定的时间内用上述激励基金购入公司上市流通 A 股股票,条

  件成就时信托机构将激励基金购入的上述股票过户给激励工具。

  2006 年度妄想已告竣行权条件,相关激励股票已于 2008 年渡过户到激励工签字

  下。2007 年度妄想由于期待期内股价增添的行权条件未能到达而终止实验,本集

  团已在 2010 年 1 月 5 日宣布相关终止实验通告。2008 年度妄想由于期待期内经

  营业绩增添的行权条件未能到达而终止实验,本整体已在 2009 年 4 月 14 日宣布

  相关终止实验通告。

  2007 及 2008 年度妄想终止实验后,相关激励股票被出售,所得资金移交本公

  司。2007 年度妄想处置事项参见附注(十三) 资产欠债表日后事项;2008 年度妄想

  处置所得资金连同账户结转利息共计人民币 620,656,308.20 元于 2009 年 5 月 25

  日返还本公司指定账户。

  2 以权益结算的股份支付情形

  本整体今年度无权益结算的股份支付营业。

  3 以现金结算的股份支付情形

  本整体今年度无现金结算的股份支付营业。

  第 190 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十) 股份支付 (续)

  4 以股份支付服务情形

  本整体本时代未发生以股份支付服务的营业。

  5 股份支付的修改、终止情形

  2007 年度妄想由于阻止 2009 年 12 月 31 日期待期内股价增添的行权条件未能达

  到而终止实验,本整体已在 2010 年 1 月 5 日宣布相关终止实验通告。

  2008 年度妄想由于期待期内谋划业绩增添的行权条件未能到达而终止实验,本集

  团已在2009 年 4 月 14 日宣布相关终止实验通告。

  (十一) 或有事项

  1 未决诉讼仲裁形成的或有欠债及其财政影响

  阻止 2009 年 12 月 31 日,本整体无未决诉讼仲裁形成的或有欠债。

  2 为其他单元提供债务担保形成的或有欠债及其财政影响

  财政允许

  本整体之地产子公司按房地产谋划老例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保

  类型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保限期自保证条约生效之日起,

  至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押挂号手续办妥后并交银行执

  管之日止;全程担保的担保限期从担保书生效之日起至乞贷条约届满之日后两年

  止。阻止年尾,本整体肩负阶段性担保额及全程担保额划分为人民币 212.72 亿元

  及人民币 8.11 亿元 (2008: 阶段性担保额为人民币 174.52亿元,全程担保额为人民

  币5.17 亿元) 。

  第 191 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十二) 重大允许

  1 约定资源支出

  于 12 月 31 日,本整体的资源肩负如下:

  2009 年 2008 年

  已签署的正在或准备推行的建安条约 143 亿元 206 亿元

  已签署的正在或准备推行的土地条约 115 亿元 26 亿元

  合计 258 亿元 232 亿元

  阻止 2009 年 12 月 31 日,本整体尚有已签条约 (主要为建安与土地条约) 未付

  的约定资源项目支出及投资款共计人民币 258 亿元 (2008 年 12 月 31 日:人民币

  232 亿元) ,须在条约他方推行条约划定的责任与义务同时,若干年内支付。

  2 租赁允许

  凭证不行作废的有关衡宇、牢靠资产等谋划租赁协议,本整体于 12 月 31 日以

  后应支付的最低租赁付款额如下:

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  不行作废谋划租赁的最低租赁付款额

  资产欠债表日后第 1 年 25,616,859.27 32,497,446.53

  资产欠债表日后第 2 年 9,172,514.29 20,784,513.79

  资产欠债表日后第 3 年 3,866,295.30 15,156,249.34

  以后年度 753,632.00 19,913,065.50

  合计 39,409,300.86 88,351,275.16

  第 192 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十三) 资产欠债表日后事项

  1 主要的资产欠债表日后事项说明

  对财政状态

  和谋划效果

  项目 内容 的影响数

  出售2007 年 2007 年度股权激励妄想由于期待期内股价增 该事项不影

  度股权激励 长的行权条件未能到达而终止实验,本整体 响本整体

  妄想股票 已在2010 年 1 月 5 日宣布相关终止实验公 2009 年度的

  告。2007 年度妄想处置所得资金连同账户结 谋划效果。

  转利息共计人民币 468,728,083.89 元于 2010

  年 1 月25 日返还本公司指定账户。

  2 资产欠债表日后利润分配情形说明

  拟分配的利润或股利 769,664,715.26 元

  3 无其他资产欠债表日后事项说明

  (十四)其他主要事项以公允价值计量的资产和欠债

  ☆ 今年公允价 计入权益的累计 今年计提

  项目 年头金额 值变换损益 公允价值变换 的减值 年尾金额金融资产

  1.衍生金融资产 - 740,470.77 - - 740,470.77

  2.可供出售金融资产 167,417,894.55 - 80,714,776.52 - 163,629,472.66

  金融资产小计 167,417,894.55 740,470.77 80,714,776.52 - 164,369,943.43

  金融欠债 1,694,880.00 (1,694,880.00) - - -

  第 193 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注

  1 钱币资金

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  折算 折算

  项目 原币 汇率 折合人民币 原币 汇率 折合人民币

  现金 人民币 28,931.85 1.0000 28,931.85 人民币 16,058.22 1.0000 16,058.22

  美元 415.23 6.8282 2,835.27 美元 876.49 6.8346 5,990.46

  港币 5,882.02 0.8805 5,179.12 港币 2,799.04 0.8819 2,468.47

  日元 1,750.00 0.0738 129.15 日元 1,751.09 0.0757 132.47

  欧元 - - - 欧元 836.10 9.6590 8,075.89

  澳元 - - - 澳元 3,185.90 4.7135 15,016.74

  英镑 - - - 英镑 1,050.00 9.8798 10,373.79

  小计

  37,075.39 58,116.04

  银行存款 人民币 11,422,022,176.43 1.0000 11,422,022,176.43 人民币 12,201,039,143.61 1.0000 12,201,039,143.61

  美元 74,109.61 6.8282 506,035.24 美元 74,227.79 6.8346 507,317.25

  港币 95,862.52 0.8805 84,406.95 港币 102,522.80 0.8819 90,414.86

  小计

  11,422,612,618.62 12,201,636,875.72

  合计

  11,422,649,694.01 12,201,694,991.76

  第 194 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  2 其他应收款

  (1) 其他应收款按种类披露

  2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日

  种类 金额 比例 坏账准备 比例 金额 比例 坏账准备 比例

  (%) 人民币 (%) (%) (%)

  单项金额重大的

  其他应收款 40,534,933,508.60 99.75 137,170,000.00 0.34 36,791,293,666.62 99.88 132,031,520.07 0.36

  单项金额不重大

  但按信用风险

  特征组合后该

  组合的风险较

  大的其他应收款 - - - - - - - -

  其他不重大其他

  应收款 100,553,636.42 0.25 932,328.99 0.93 45,440,493.97 0.12 2,049,366.28 4.51

  合计 40,635,487,145.02 100.00 138,102,328.99 36,836,734,160.59 100.00 134,080,886.35

  单项金额重大的款子为单项金额在人民币 3,000 万元以上 (含人民币 3,000 万元)

  的其他应收款,主要为母公司应收内部单元款和内部单元贷款。

  本公司无本陈诉期前已全额计提坏账准备,或计提坏账准备的比例较大,但在本

  期又全额收回或转回的其他应收款 (2008 年: 无) 。

  本公司无本陈诉期现实核销的其他应收款情形 (2008 年: 无) 。

  本公司未对持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东的其他应收款子 (2008

  年: 无) 。

  第 195 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  2 其他应收款 (续)

  (2)其他应收款前五名单元的情形:

  2009 年 12 月 31 日

  占其他应

  与本公 收款总额

  单元名称 司关系 金额 年限 的比例

  上海万科房地产有限公司 子公司 4,333,483,351.59 1 年以内 10.66%

  北京万科企业有限公司 子公司 2,535,000,000.00 1 年以内 6.24%

  福州市万科房地产有限公司 子公司 2,310,000,000.00 1 年以内 5.68%

  南京金域蓝湾置业有限公司 子公司 2,060,000,000.00 1 年以内 5.07%

  万科(重庆)房地产有限公司 子公司 1,900,437,500.00 1 年以内 4.68%

  合计 13,138,920,851.59 32.33%

  3 可供出售金融资产

  种别 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  可供出售股票 85,416,642.26 51,284,529.16

  本期无将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的情形。

  本公司无可供出售金融资产的恒久债权投资 (2008 年: 无) 。

  4 对合营企业投资和联营公司投资

  本公司持有合营公司中航万科有限公司、云南万科城投房地产有限公司,和联营

  公司上海尊怡物业服务有限公司的股权,相关公司信息参见附注(七) 8。

  第 196 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  5 恒久股权投资

  在被投资 在被投资 在被投资单元持股比

  今年增添 单元持股 单元表决 例与表决权比例纷歧

  被投资单元名称 核算要领 初始投资额 年头余额 (镌汰) 投资 年尾余额 比例 权比例 致的说明 减值准备

  对子公司投资:

  深圳市万科房地产有限公司 成本法 570,000,000.00 1,641,739,901.38 - 1,641,739,901.38 100.0% 100.0% - -

  广州市万科房地产有限公司 成本法 45,000,000.00 440,943,691.37 - 440,943,691.37 100.0% 100.0% - -

  东莞万科修建手艺研究

  有限公司 成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  本整体在该公司的

  董事会中占多数表

  决权,能够对该公

  江西万科益达房地产生长 司的财政和谋划决

  有限公司 成本法 10,000,000.00 85,070,240.13 - 85,070,240.13 50.0% 60.0% 策实验控制 -

  无锡万科房地产有限公司 成本法 180,000,000.00 754,868,881.42 - 754,868,881.42 60.0% 60.0% - -

  北京万科企业有限公司 成本法 400,000,000.00 504,311,937.16 - 504,311,937.16 100.0% 100.0% - -

  北京市向阳万科房地产开发

  有限公司 成本法 389,001,360.00 365,285,794.04 - 365,285,794.04 60.0% 60.0% - -

  天津万科房地产有限公司 成本法 21,893,567.28 114,966,956.81 - 114,966,956.81 100.0% 100.0% - -

  天津万科新湖置业有限公司 成本法 12,750,000.00 12,698,714.02 - 12,698,714.02 100.0% 100.0% - -

  沈阳万科房地产开发

  有限公司 成本法 95,000,000.00 321,895,759.95 - 321,895,759.95 100.0% 100.0% - -

  长春万科房地产开发

  有限公司 成本法 47,500,000.00 108,690,138.54 - 108,690,138.54 100.0% 100.0% - -

  大连万科漂亮花城开发

  有限公司 成本法 63,000,000.00 112,564,735.24 - 112,564,735.24 100.0% 100.0% - -

  青岛万科银盛泰房地产

  开发有限公司 成本法 80,000,000.00 77,157,221.78 - 77,157,221.78 80.0% 80.0% - -

  成都万科房地产有限公司 成本法 72,000,000.00 343,301,958.97 - 343,301,958.97 100.0% 100.0% - -

  武汉市万科房地产有限公司 成本法 142,500,000.00 289,516,122.57 - 289,516,122.57 100.0% 100.0% - -

  第 197 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  5 恒久股权投资 (续)

  在被投资 在被投资 在被投资单元持股

  今年增添 单元持股 单元表决 比例与表决权比例

  被投资单元名称 核算要领 初始投资额 年头余额 (镌汰) 投资 年尾余额 比例 权比例 纷歧致的说明 减值准备

  对子公司投资:(续)

  深圳市万科物业服务

  有限公司 成本法 5,700,000.00 14,556,824.12 32,971,456.16 47,528,280.28 100.0% 100.0% - -

  深圳市万科物业生长

  有限公司 成本法 4,500,000.00 10,157,104.73 - 10,157,104.73 100.0% 100.0% - -

  深圳市万科财政照料

  有限公司 成本法 15,000,000.00 71,610,110.59 - 71,610,110.59 100.0% 100.0% - -

  万科地产 (香港) 有限公司 成本法 13,262,240.00 549,881,813.61 - 549,881,813.61 100.0% 100.0% - -

  本整体在该公司的

  董事会中占多数表

  决权,能够对该公

  江西万科青山湖房地产 司的财政和谋划决

  生长有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 40,000,000.00 50,000,000.00 50.0% 60.0% 策实验控制 -

  福州市万科房地产有限公司 成本法 20,000,000.00 - - - 100.0% 100.0% - 20,000,000.00

  青岛万科房地产有限公司 成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  合肥万科置业有限公司 成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  西安万科企业有限公司 成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  万科 (重庆) 房地产

  有限公司 成本法 80,000,000.00 80,000,000.00 - 80,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  江苏苏南万科房地产

  有限公司 成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 - 30,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  宁波万科房地产开发

  有限公司 成本法 150,000,000.00 150,000,000.00 - 150,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  长沙市万科房地产开发

  有限公司 成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  大连万科置业有限公司 成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 - 30,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  第 198 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  5 恒久股权投资 (续)

  在被投资 在被投资 在被投资单元持股

  今年增添 单元持股 单元表决 比例与表决权比例

  被投资单元名称 核算要领 初始投资额 年头余额 (镌汰) 投资 年尾余额 比例 权比例 纷歧致的说明 减值准备

  对子公司投资:(续)

  厦门市万科房地产开发

  有限公司 成本法 75,773,169.06 75,773,169.06 - 75,773,169.06 100.0% 100.0% - -

  珠海万科房地产开发

  有限公司 成本法 119,707,016.50 119,707,016.50 - 119,707,016.50 100.0% 100.0% - -

  上海万科投资治理有限公司 成本法 2,172,829,131.39 2,172,829,131.39 - 2,172,829,131.39 100.0% 100.0% - -

  海南万科房地产开发

  有限公司 成本法 10,000,000.00 - 10,000,000.00 10,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  佛山市顺德区陈村万科

  置业有限公司 成本法 10,000,000.00 - 10,000,000.00 10,000,000.00 100.0% 100.0% - -

  深圳市万建设筑设计照料

  有限公司 (注 1) 成本法 15,231,634.80 - 15,231,634.80 15,231,634.80 100.0% 100.0% - -

  南京万科置业有限公司

  (注 1) 成本法 221,611,857.00 - 221,611,857.00 221,611,857.00 100.0% 100.0% - -

  小计 5,212,259,976.03 8,587,527,223.38 329,814,947.96 8,917,342,171.34 20,000,000.00

  第 199 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五) 母公司财政报表主要项目附注 (续)

  5 恒久股权投资 (续)

  在被投资 在被投资 在被投资单元持股

  今年增添 单元持股 单元表决 比例与表决权比例 今年计提

  被投资单元名称 核算要领 初始投资额 年头余额 (镌汰) 投资 年尾余额 比例 权比例 纷歧致的说明 减值准备 减值准备 现金盈利对合营及联营公司投资:

  上海万盛房地产有限公司 权益法 2,949,847.19 6,542,852.13 (6,542,852.13) - 50.0% 50.0% - - - -上海尊怡物业服务

  有限公司 权益法 900,000.00 752,336.31 (748,616.80) 3,719.51 30.0% 30.0% - - - -

  本整体与相助方

  约定该等公司重

  大财政和谋划决

  云南万科城投房地产 策均需相助各方

  有限公司 权益法 5,100,000.00 - 5,100,000.00 5,100,000.00 51.0% 50.0% 一致赞成 - - -

  中航万科有限公司(注 2) 权益法 400,000,000.00 466,754,854.52 35,223,621.35 501,978,475.87 40.0% 50.0% 同上 - - 25,121,945.53

  小计 408,949,847.19 474,050,042.96 33,032,152.42 507,082,195.38 - 25,121,945.53

  其他股权投资: -上海中城同盟投资治理

  有限公司 成本法 8,600,000.00 8,600,000.00 - 8,600,000.00 9.5% 9.5% - - - 1,085,263.76

  小计 8,600,000.00 8,600,000.00 - 8,600,000.00 1,085,263.76

  合计 5,629,809,823.22 9,070,177,266.34 362,847,100.38 9,433,024,366.72 20,000,000.00 26,207,209.29

  注 1 上述公司为今年度从本公司之子公司购入,转让价钱为公司购置日净资产账面价值。

  注 2 本公司对中航万科有限公司的恒久股权投资中含有对武汉高尔夫都市花园房地产开发有限公司、成都一航万科滨江房地产开发有限公司、合

  肥一航万科地产有限公司、上海南都白马房地产开发有限公司、苏州中航万科长风置业有限公司以及佛山市顺德区中航万科房地产有限公司

  等 6 家公司权益法的调整。

  第 200 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  6 短期乞贷

  短期乞贷分类:

  2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  原币 折人民币 年利率 原币 折人民币 年利率

  信用乞贷

  7.20%-

  -人民币

  1,038,256,111.11 1,038,256,111.11 5.25%-5.40% 350,000,000.00 350,000,000.00 7.37%

  质押乞贷 6.16%-

  -人民币 - - - 3,951,968,333.32 3,951,968,333.32 8.05%

  合计

  1,038,256,111.11 4,301,968,333.32

  上述余额中,无对持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东的短期乞贷 (2008

  年: 无) 。

  本公司无已到期未送还的短期乞贷 (2008 年: 无) 。

  7 应付职工薪酬

  项目 年头账面余额 今年增添 今年镌汰 年尾账面余额

  一、人为、奖金、津贴和

  津贴 145,436,993.78 192,456,369.27 137,340,363.95 200,552,999.10

  二、职工福利费 -

  三、社会保险费 60,866.97 12,381,659.91 12,442,526.88 -

  其中: 医疗保险费 11,619.49 2,840,871.29 2,852,490.78 -

  基本养老保险费 49,247.48 9,141,777.32 9,191,024.80 -

  ☆ 失业保险费 75,587.97 75,587.97

  -

  工伤保险费 113,269.59 113,269.59 -

  生育保险费 210,153.74 210,153.74 -

  四、住房公积金 - 5,146,960.46 5,146,960.46 -

  五、辞退福利 - 110,080.00 110,080.00 -

  六、其他 - - - -

  合计 145,497,860.75 210,095,069.64 155,039,931.29 200,552,999.10

  第 201 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  8应交税费

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  营业税 13,309,597.30 34,124,209.54

  小我私人所得税 18,077,369.20 43,704,017.84

  都市维护建设税 58,589.18 -

  房产税 90,539.26 (43,798.79)

  教育费附加 175,767.51 -

  其他 13,905.16 -

  合计 31,725,767.61 77,784,428.59

  9应付利息

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  分期付息到期还本的恒久乞贷利息 - 45,064,799.92

  企业债券利息 118,577,777.78 118,577,777.78

  合计 118,577,777.78 163,642,577.70

  10其他应付款

  (1)其他应付款的分类情形:

  项目 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  应付内部子公司款 4,472,929,144.07 3,654,960,541.27

  应付联营公司款 523,301,261.03 348,130,492.43

  应付融资用度 126,868,055.55 -

  应付公司债用度 3,450,020.00 71,660,020.00

  其他 82,014,776.74 48,546,154.93

  合计: 5,208,563,257.39 4,123,297,208.63

  第 202 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  10其他应付款 (续)

  (2)本陈诉期其他应付款中应付持有公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东单元或

  关联方情形:

  单元名称 与本公司关系 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  沈阳万科永达房地产开发有限公司 合营公司 521,745,516.20 348,130,492.43

  东莞市万科置地有限公司 联营公司 1,555,744.83 -

  合计 523,301,261.03 348,130,492.43

  (3) 账龄凌驾一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。

  11 一年内到期的非流动欠债

  (1)一年内到期的非流动欠债的分类情形:

  2009 年 12 月 31 日

  种类 原币 汇率 折人民币 乞贷条件 年利率

  1、银行乞贷

  其中: 人民币 5,193,908,984.55 1.0000 5,193,908,984.55 信用 4.86%-5.76%

  小计 5,193,908,984.55

  2008 年 12 月 31 日

  种类 原币 汇率 折人民币 乞贷条件 年利率

  1、银行乞贷

  其中: 人民币 4,880,000,000.00 1.0000 4,880,000,000.00 信用 5.67%-7.56%

  小计 4,880,000,000.00

  2、其他乞贷

  其中: 人民币 1,337,910,000.00 1.0000 1,337,910,000.00 担保 4.90%-4.95%

  120,000,000.00 1.0000 120,000,000.00 抵押 8.00%

  5,649,980,000.00 1.0000 5,649,980,000.00 质押 4.86%-5.89%

  小计 7,107,890,000.00

  合计 11,987,890,000.00

  第 203 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  11 一年内到期的非流动欠债 (续)

  (4) 金额前五名的一年内到期的恒久乞贷

  乞贷 乞贷 2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日

  贷款单元 币种 利率 (%)

  起始日 终止日 外币金额 本币金额 外币金额 本币金额

  中国银行深圳分行 2008-7-17 2010-7-16 人民币 5.40% - 500,000,000.00 - -

  中国银行深圳分行 2008-5-15 2010-5-9 人民币 4.86% - 400,000,000.00 - -

  中国农业银行罗湖

  2008-4-2 2010-4-1 人民币 5.40% - 300,000,000.00 - -

  支行

  中国建设银行黄贝

  2008-8-11 2010-8-10 人民币 5.40% - 300,000,000.00 - -

  岭支行

  中国工商银行罗湖

  支行 2008-9-11 2010-9-3 人民币 5.40% - 200,000,000.00 - -

  合计 1,700,000,000.00

  12恒久乞贷

  (1) 恒久乞贷分类

  2009 年 12 月 31 日

  种类 原币 汇率 折人民币 乞贷条件 年利率

  1、银行乞贷

  人民币 4,796,161,790.30 1.0000 4,796,161,790.30 信用 4.86%-5.76%

  2、其他乞贷

  人民币 8,784,092,083.34 1.0000 8,784,092,083.34 信用 4.90%-5.40%

  1,200,000,000.00 1.0000 1,200,000,000.00 反担保 5.00%

  小计 9,984,092,083.34

  合计 14,780,253,873.64

  2008 年 12 月 31 日

  种类 原币 汇率 折人民币 乞贷条件 年利率

  银行乞贷

  人民币 5,534,000,000.00 1.0000 5,534,000,000.00 信用 5.40%-7.56%

  第 204 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  12恒久乞贷 (续)

  (2) 金额前五名的恒久乞贷

  贷款单元 乞贷起始日 乞贷终止日 币种 利率 (%) 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  外币 本币 外币 本币

  金额 金额 金额 金额

  信托 2009-3-3 2011-3-3 人民币 4.90%-5.40% - 1,000,000,000.00 - -

  信托 2009-12-28 2011-12-28 人民币 4.90%-5.40% - 1,000,000,000.00 - -

  信托 2009-3-13 2011-3-13 人民币 4.90%-5.40% - 900,000,000.00 - -

  信托 2009-4-27 2011-4-26 人民币 4.90%-5.40% - 900,000,000.00 - -

  合计 - - - - - 4,700,000,000.00 - -

  恒久乞贷无逾期、获得展期情形。

  (3) 恒久乞贷到期日剖析列示如下:

  乞贷限期 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日

  一年至二年 12,528,253,873.64 4,634,000,000.00

  二年至三年 2,102,000,000.00 900,000,000.00

  三年以上 150,000,000.00 -

  合计 14,780,253,873.64 5,534,000,000.00

  第 205 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  13 应付债券

  见附注(七)29。

  14 股本

  见附注(七)31。

  15 资源公积

  项目 年头数 今年增添 年尾数

  资源溢价 (股本溢价) 8,789,675,978.64 - 8,789,675,978.64

  股权激励公积金 473,226,068.47 - 473,226,068.47

  股权激励信托基金 (注 1) (1,250,040,933.83) 620,656,308.20 (629,384,625.63)

  其他资源公积 (注 2) (56,668,221.94) 27,906,242.65 (28,761,979.29)

  合计 7,956,192,891.34 648,562,550.85 8,604,755,442.19

  注 1 由于本整体 2008 年扣除非经常性损益后的净利润未能告竣首限期制性股票

  激励妄想第十二条约定的“扣除非经常性损益后年净利润增添率凌驾 15%”这

  一业绩指标,2009 年 4 月 14 日,本整体宣布《关于2008 年度限制性股票激

  励妄想终止实验的通告》。2008 年度激励妄想持有的万科 A 股股票之后于

  可 出 售 的 窗 口 期 内 通 过 二 级 市 场 全 部 售 出 , 共 获 得 资 金 人 民 币

  620,656,308.20 元。该等款子增添本整体资源公积金计人民币 620,656,308.20

  元。

  本整体 2007 年度激励妄想由于股价增添的业绩审核指标未能告竣,该年度

  激励妄想确认终止实验。详见附注(十)。

  注 2 其他资源公积主要是可供出售金融资产公允价值变换及其递延所得税的影

  响。

  16 盈余公积

  见附注 (七) 33

  第 206 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  17 未分配利润

  项目 金额 提取或分配比例

  年头未分配利润 616,513,495.42 -

  加:今年归属于母公司所有者的净利润 2,874,475,278.28 -

  减:提取法定盈余公积 287,447,527.83 10%

  提取恣意盈余公积 1,868,408,930.88 65%

  支付通俗股股利 549,760,510.90 -

  年尾未分配利润 785,371,804.09

  今年未对年头未分配利润举行过调整。

  18 营业收入和成本

  (1) 营业收入

  项目 2009 年 2008 年

  主营营业收入 441,121,176.81 326,064,391.38

  其他营业收入 2,753,562.20 7,660,446.93

  营业总收入 443,874,739.01 333,724,838.31

  营业成本 2,748,677.22 2,069,918.44

  (2) 主营营业 (分行业)

  行业名称 2009 年 2008 年

  营业收入 营业成本 营业收入 营业成本

  运营治理费 441,121,176.81 - 326,064,391.38 -

  第 207 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  18营业收入和成本 (续)

  (3)公司前五名客户的营业收入情形

  占公司所有营业收

  客户名称 营业收入总额

  入的比例

  广州市万科房地产有限公司 28,958,432.56 6.52%

  成都万科成华置业有限公司 21,133,765.13 4.76%

  北京万科企业有限公司 17,798,694.58 4.01%

  佛山市万科置业有限公司 16,916,117.68 3.81%

  厦门市万科房地产有限公司 15,931,629.39 3.59%

  合计 100,738,639.34 22.69%

  本公司营业收入主要系整体内下属子公司或其他联营公司上交的项目治理费及

  运营支持服务费。

  19 营业税金及附加

  项目 2009 年 2008 年

  营业税 29,522,902.68 47,512,642.72

  都市维护建设税 178,406.91 521,676.92

  教育费附加 535,220.68 1,565,030.82

  其他 48,490.61 -

  合计 30,285,020.88 49,599,350.46

  第 208 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  20 财政用度 / (净收益)

  项目 2009 年 2008 年

  利息支出 1,878,841,877.31 2,064,311,644.39

  减: 资源化利息 - -

  净利息支出 1,878,841,877.31 2,064,311,644.39

  减: 利息收入 1,641,883,766.47 2,190,322,250.58

  利息收支净额 236,958,110.84 (126,010,606.19)

  汇兑损益 196,505.92 447,644.63

  其他 77,800.36 189,460.07

  合计 237,232,417.12 (125,373,501.49)

  21 投资收益

  (1) 投资收益明细

  项目 2009 年 2008 年

  成本法核算的恒久股权投资收益 2,993,561,122.16 1,815,224,432.18

  权益法核算的恒久股权投资收益 59,596,950.08 41,500,616.95

  处置恒久股权投资发生的投资收益 25,727,227.63 (1,692,777.28)

  其他 563,683.80 1,267,588.27

  合计 3,079,448,983.67 1,856,299,860.12

  (2) 按成本法核算的前五名恒久股权投资收益

  今年比上期增

  被投资单元 2009 年 2008 年 减变换的缘故原由

  深圳市万科房地产有限公司 1,001,399,501.94 1,744,587,372.06 分红镌汰

  上海万科投资治理有限公司 733,236,343.77 - 子公司分红

  武汉市万科房地产有限公司 321,932,544.69 77,417,846.44 子公司分红

  江苏苏南万科房地产有限公司 170,936,837.37 - 子公司分红

  广州市万科房地产有限公司 161,240,777.70 65,058,454.77 子公司分红

  合计 2,388,746,005.47 1,887,063,673.27

  第 209 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十五)母公司财政报表主要项目附注 (续)

  21 投资收益 (续)

  (3) 按权益法核算的恒久股权投资收益

  今年比上期增减

  被投资单元 2009 年 2008 年 变换的缘故原由

  中航万科有限公司 60,345,566.88 41,648,280.64 被投资公司盈利增添

  上海尊怡物业服务有限公司 (748,616.80) (147,663.69) 被投资公司亏损

  合计 59,596,950.08 41,500,616.95

  22 现金流量表项目注释

  将净利润调治为谋划运动的现金流量

  项目 2009 年 2008 年

  净利润 2,874,475,278.28 1,582,019,762.35

  加: 资产减值损失 5,459,738.62 152,162,413.36

  牢靠资产折旧 52,461,311.63 8,454,735.68

  处置牢靠资产 14,999.02 138,751.45

  财政用度 237,232,417.12 (125,373,501.49)

  投资收益 (3,079,448,983.67) (1,856,299,860.12)

  递延所得税欠债增添/( 镌汰) 7,870,990.45 (8,305,104.65)

  今年股权激励摊销 - 235,000,000.00

  支付股权激励基金 620,656,308.20 (1,007,046,118.31)

  谋划性应收项目的镌汰 (3,630,768,196.13) (3,523,259,115.82)

  谋划性应付项目的增添 2,436,427,677.36 126,187,445.57

  谋划运动发生的现金流量净额 (475,618,459.12) (4,416,320,591.98)

  第 210 页

  万科企业股份有限公司

  财政报表附注

  (金额单元:人民币元)

  (十六)增补资料

  1 当期非经常损益明细表

  项目 金额

  非流动资产处置损益 6,306,215.78

  除同公司正常谋划营业相关的有用套期保值营业

  外,持有生意营业性金融资产、生意营业性金融欠债发生

  的公允价值变换损益,以及处置生意营业性金融资

  产、生意营业性金融欠债和可供出售金融资产取得的

  投资收益 2,882,566.11

  除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (73,961,205.69)

  其他切合非经常性损益界说的损益项目

  出售、处置赏罚部门或投资单元收益 183,259,413.18

  所得税影响额 (22,941,127.26)

  少数股东权益影响额 (税后) 1,854,998.18

  合计 97,400,860.30

  各非经常性损益项目以税前金额列示。

  2 境内外会计准则下会计数据的差异

  (1) 同时凭证国际会计准则与按中国会计准则披露的财政陈诉中净利润和净资产

  差异情形

  归属于母公司所有者的净利润 归属于母公司所有者的净资产

  2009 年 2008 年 2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日

  按中国会计准则 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89 37,375,888,061.14 31,891,925,262.40

  按国际会计准则 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89 37,375,888,061.14 31,891,925,262.40

  (2) 本公司并未凭证除国际会计准则之外其他境外会计准则披露的财政陈诉。

  (3)净资产收益率及每股收益

  加权平均净资 每股收益

  陈诉期利润

  产收益率 (%) 基本每股收益 稀释每股收益

  归属于公司通俗股股东的净利润 15.37 0.48 0.48

  扣除非经常性损益后归属于公司

  通俗股股东的净利润 15.09 0.48 0.48

  第 211 页

  中财网

  

  各版头条

扫描二维码至手机访问

扫描二维码推送至手机访问。

版权声明:本文由中广股票配资协会发布,如需转载请注明出处。

转载请注明出处:http://www.crta.net.cn/wangshangpeizi/79585.html

分享给朋友:

相关文章

李大霄:2018年中国的股票市场儿童底愈发牢固

李大霄:2018年中国的股票市场儿童底愈发牢固

  网易财经12月18日讯 2018网易经济学家年会今日在北京举行,本届论坛的主题是“新经济 新刷新”,数十位中国财经领域的经济学家和顶级智囊齐聚论坛,讨论当前...

大连港急涨近16% 拟合并营口港务

大连港急涨近16% 拟合并营口港务

     新浪港股讯,大连港(02880)H股现价升15.85%,报0.95元;成交约2347万股,涉资2220万元。   A股(沪:601880)...

干货!34位知名基金经理年内业绩大复盘:谁占C位?谁进入待定区?

  年中的时间,我们从消耗蓝筹、科技生长、平衡轮动三个维度,挑选出100-120位优异的权益类基金司理。随后我们做了优化,最终压缩为一个34人的英华版---《中...

四涨停后两跌停 龙津药业股价玩“蹦极”

  原问题:四涨停后两跌停 龙津药业股价玩“蹦极”      买龙津药业(002750)的股民迩来心脏有点受不了。11月5日至10日,龙津药业一连四...

杠杆股票配资炒股开户平台推荐米牛金融股票配资:炒股必须要处理好的四个关系

  泉源:   宣布时间: 2020年11月16日 09:52   今日米牛金融给咱们先容一种能够独自运用、与其它出资理论联络不大、作用又很是好的底...

工商银行:5月29日金融市场日报

  一、上日要闻   国际要闻   1、特朗普政府没有把任一主要商业同伴列为汇率使用国,但发现包罗中国在内的九个国家需予以亲近关注。此时正值华府推动...