【研究报告】我国REITs的发行实务与发展趋势

2022-01-25 12:04:28

  房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种证券形式,其以刊行信托受益凭证的方式搜集投资者的资金,由专业机构举行房地产投资谋划治理,并将投资综合收益按比例分配给投资者。

  REITs主要以能够发生稳固租金的不动产为基础资产,以标的不动产租金收入为主要收入泉源,而且每年将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs按投资工具划分,可分为权益型REITs和抵押型REITs。抵押型REITs直接向房地产所有者提供抵押贷款,或者通过购置抵押支持证券提供间接融资,收入主要泉源于抵押贷款利息和响应的手续费,受利率市场影响较大,房地产所有者将未来的租金收益权抵押给抵押型REITs。

  权益型REITs直接持有或入股房地产公司,从而获得谋划收益性房地产,投资收益为稳固的租金收入和所持有房地产的增值部门,受利率市场影响较小,房地产所有者将物业作为基础资产出售给权益型REITs,权益型REITs矜持并谋划所得物业。权益型REITs是现在国际最盛行的类型。

  一、生长REITs的现实意义

  (一)REITs将对实体经济的生长发生有用支持

  实体经济的生长以工业厂房、商业地产、医院、物流、养老物业等多类此外持有型物业为主要载体,从某种意义上说,这些持有型物业自己即是实体经济的组成部门。REITs可作为毗连资源市场和实体经济的桥梁,将社会恒久资源与持有型物业的恒久投资举行对接。REITs的生长可以助力企业向轻资产转型,通过剥离非焦点资产,同时不损失对物业的控制,将资金置换出来用于增强企业焦点竞争力,增强主业的服务输出能力,提升金融服务实体经济的效率。

  (二)REITs有助于缓解PPP项目及基础设施投资压力

  当前,包罗PPP项目在内的公共基础设施建设存在投资规模大、退出渠道单一、接纳期长等问题,社会资源加入起劲性不高。通过REITs可将具有稳固现金流的不动产转化为小额、流动性强的生意营业性资产,使得PPP项目或不动产项目成熟后快速退出,形成新的民生工程资源金,有用降低实体经济杠杆率,尤其是地方政府的欠债率,提高地方财政的一连投资能力。

  (三)REITs将对房地产行业转型发生起劲影响

  首先,REITs兼具“股性”与“债性”特点,以“盘活存量”而不是“新增投放”的方式,有用疏导投资者对住宅市场的投资、投契需求,有助于尽快恢复“屋子是用来住的,不是用来炒的”的原本定位。

  其次,REITs有助于落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求,盘活种种存量谋划性不动产,降低政府和企业的财政杠杆,化解信贷市场的限期错配和高杠杆风险,增强全社会的风险分管能力,降低系统性金融风险。

  最后,REITs强调稳固和可一连的理念及产物结构特点,有助于推动房地产企业从“粗放式开发”转型升级为“细腻化谋划”的生长模式,推动房地产行业工业升级和盈利模式的转变,由“开发+出售”模式转变为一次性销售与一连性收入并重的模式。

  (四)REITs能够富厚资源市场工具,是我国金融系统供应侧刷新的主要组成部门

  首先,随着经济生长和住民财富治理需求的提升,市场上缺乏收益相对较高、风险稳固的金融资产。REITs作为一种恒久、低颠簸性的投资工具,能够大大富厚除股票、债券等以外的投资产物选择。公募REITs作为高质量和成熟的金融产物,与其他金融资产关联性低,有助于我国投资者的资产设置多元化,具有极强的设置价值。

  其次,REITs自己在二级市场生意营业具有价值发现的功效,可以将不动产市场的真真相形在通过价钱反映出来,成为对钱币政策制订和实验具有指导意义的信号。

  最后,相对于传统的信贷系统,REITs是简朴、直接、高效的融资方式,能够缓解我国金融系统中直接融资比例偏低的问题,提高金融系统的风险疏散能力。因此,REITs可以知足我国重大的不动产和基础设施的证券化需求和投资者多元化的投资需求,成为我国金融系统供应侧刷新的主要组成部门。

  二、我国REITs的产物特征及刊行情形

  (一)产物特征

  REITs本质上是将成熟不动产物业在资源市场举行证券化,因此REITs既具有金融属性,又具有不动产属性。与其他资产证券化产物相比,REITs产物具有五个方面的显著特征。

  一是流动性较高。REITs将完整物业资产分成相对较小的单元,可以在果真市场上市或流通,降低投资者门槛,并拓宽地产投资退出渠道。

  二是资产可以组合。REITs大部门资金用于购置并持有能发生稳固现金流的物业资产,如写字楼、商业零售、旅馆、公寓、工业地产等。

  三是加入自动治理、拥有完善的公司治理结构。果真生意营业的REITs大多为自动治理型公司,起劲加入物业的谋划全历程,并与上市公司一样拥有完整的公司治理结构。

  四是收益分配方式奇异。REITs一样平常将绝大部门收益(通常为90%以上)分配给投资者,恒久回报率高,与股市、债市的相关性较低。

  五是低杠杆。同房地产上市公司一样,REITs同样是杠杆谋划,但杠杆较为适中,美国的REITs资产欠债率恒久低于55%。

  (二)市场刊行情形

  现在,我国市场上刊行的REITs产物所有为类REITs。类REITs是指在我国现有羁系执法框架下推出的在功效上与国际成熟市场上REITs具有一定相似性的产物,它的产物属性是以牢靠收益为主、权益型和混淆型为辅,而国际市场上的REITs主要是权益型,直接持有或入股房地产公司。两者的差异还体现在生意营业结构、税负水平、运营方式、收益分配方式、召募规模等方面。

  凭证Wind的数据,阻止2019年3月27日,海内市场刊行类REITs共46单,刊行总额907.69亿元。从底层资产分类看,我国已刊行的类REITs产物底层资产主要可分为商业地产、写字楼、旅馆和公寓等。从底层资产漫衍地域看,类REITs产物主要围绕一线、新一线都市举行结构。

  三、我国REITs的评级关注要素

  受种种制度因素制约,海内REITs产物设计与外洋有很大差异。以类REITs产物为例,当前我国REITs产物的评级关注要素主要包罗不动产原持有人资信情形、基础资产质量和现金流三个方面。

  (一)不动产原持有人资信情形

  现在的类REITs产物通常设计为在退出时由不动产原持有人举行回购,因而在评价REITs时需要考察不动产原持有人的资信情形。主要思量以下四个评级要素:一是流动性和融资能力;二是财政杠杆和资源结构;三是市园职位和资产质量;四是现金流和盈利能力。

  (二)基础资产质量

  基础资产质量剖析可凭证差异的入池物业类型举行区分。

  1.百货阛阓及购物中央

  从客户定位及赚钱方式作为切入点剖析百货阛阓及购物中央的现金流,对REITs产物的承做至关主要。在客户定位方面,购物中央将有相同定位和属性的品牌租户群集起来以到达集群的服务效应;百货阛阓则是以客户收入及其所处阶级来区分高、中、低端百货。

  在赚钱方式方面,购物中央主要通过出租物业的形式以收取商户租金来获得利润,少量主力商户也会涉及按营业额抽成或租金和营业额抽成两者取高。

  购物中央的现金流水夷易受标的物业所在商圈情形、该商圈租金订价水平、购物情形恬静度的直接影响,而以上因素又通过影响租赁商户的谋划情形间接影响标的物业现金流巨细及稳固性;百货阛阓的风险则更应聚焦于阛阓周边常驻生齿消耗能力、品牌商销售业绩、阛阓购物情形等。若以未来若干年的租金收入作为海内REITs产物的偿付泉源,购物中央类标的物业在一连、稳固方面更具有优势。

  2.星级旅馆

  以恒泰浩睿—彩云之南旅馆资产支持专项妄想的乐成刊行为标志,我国REITs产物的标的物业最先泛起了旅馆类资产,但市场及投资人对该类资产的共识度较弱、各方加入的热情度不高。主要原由于星级旅馆行业竞争强烈,易受政策情形、区域经济及当地旅游行业的影响。具有经济优势的都市或旅游都市焦点景区旁的物业资产将在一定水平上为旅馆类REITs产物带来正效应。

  3.物流仓储

  当前我国工业用地的地价不低,物流仓储的成本较高,但我国电子商务仍有较大的生长空间,跨境电商的营业量也迅速扩大,这些因素都支持电商物流仓储拥有兴旺的需求,从而使得空置率在一定水平上受到抑制、租金价钱也有所保障,故物流仓储作为REITs的基础资产,未来存在优异的生长远景。

  另一方面,物流仓储的投资价值不如写字楼、商业物业等,且通常情形下仓储的专用性很强,很难短期转让出去,因此,若REITs产物中部门本金的退出需要依赖物流仓储的处置,需亲近关注其处置价钱及处置时间的不确定性而带来的风险袒露。

  4.长租公寓

  长租公寓行业在海内兴起时间较短,行业巨头多为二房东,并非真正的物业产权持有者。长租公寓公司收购房源改建生长租公寓需要大量的资金,这也导致许多靠民营资源支持的集中式长租公寓扩张缓慢,尤其是在房地产开发商进入这个市场后,竞争变得越发惨烈,获取物业再出租的成本越来越高。

  这在一定水平上限制了长租公寓类REITs产物在海内的生长。长租公寓行业想要实现更大生长,规模化是一定的偏向,而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。通过刊行REITs,可以充实使用社会资金,促进资源进入租赁市场,多渠道增添住房租赁房源供应。未来一线都市公寓资产将成为资产证券化资产中主要的品类。

  (三)现金流

  海内类REITs产物的现金流剖析主要包罗以下两个方面:一是以项目未来收益及物业价值为评估重点;二是影响REITs收益的主要因素。

  1.以项目未来收益及物业价值为评估重点

  凭证现在海内类REITs产物的特点,基于产物收益分配方式及本金退出方式,从定性及定量角度去思量类REITs产物的评级要领。首先,剖析租金收入的稳固性并盘算可用现金流入对于专项妄想优先级资产支持证券本金及利息的笼罩倍数,笼罩倍数越高,对优先级资产支持证券的保障水平越高,违约可能性越小。其次,考量房地产的评估价值是否存在虚高的情形。

  2.影响REITs收益的主要因素

  一是不动产所在地及类型。现在我国刊行的类REITs产物底层资产集中在以北京、上海、深圳为主的一线都市焦点地段,该类区域短期内泛起经济大幅下滑及物业资产价值大幅下降的可能性不大。

  二是出租率。REITs存续时代的主要收益泉源于租金收入,出租率越高,则批注可供分配的收益越多。我国刊行的类REITs产物所持写字楼因多数处于一线都市的焦点地段,出租率很高,未来的租金收入稳固且具有较高的上涨空间,但高等旅馆受经济周期及国家政策的影响,入住率普遍偏低。

  三是单元面积每月租金收入。该指标是不动产所在区域、治理人治理水平及物业品质等因素的综合体现。

  四是前几大租户的租金集中度。主要是考察若未来泛起某一或某几个租户在租约存续期或租约到期不续租的情形,将对REITs收益造成的影响。若出租人与承租人之间为关联关系,且承租人履约能力很强,则租金集中度纵然很高,也不会影响REITs收益的稳固性,甚至在未来租金增添及续约可一连性方面有更好的保障。

  五是租约到期日。租约到期日越早,则体现REITs租金收益一连性越差。

  六是税费。标的不动产现金流支出主要包罗税收及维护治理费。

  四、我国REITs未来生长趋势剖析

  我国REITs未来的生长趋势,是从现在的类REITs生长成为尺度成熟的公募REITs。公募REITs的特点为直接持有项目公司股权,分享股利回报和资产增值收益。公募REITs的焦点理念,是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资,转换为小而疏散的证券资产。通过投资REITs,投资者可以较低成本、极小份额加入到地产投资中来。

  我国以下四大类资产有望率先成为公募REITs的基础资产:一是基础设施资产,二是公共服务资产,三是谋划性物业,四是羁系认可的其他资产。也就是说,除了租赁性住房之外,基础设施资产、公共服务也有望率先尝鲜公募REITs。未来生长将有很大可能和外洋REITs的基础资产一样富厚多样化,除了尺度的零售、写字楼、旅馆、工业设施、租赁型公寓、数据中央、医疗保健、仓储等业态种别外,美国REITs还经常自出机杼,将一些诸如缆线、林场、码头、牢狱、铁塔、缆线、高尔夫球场等资产打包上市。只要是能发生稳固现金流的资产,都可以成为公募REITs的标的。

  五、我国公募REITs生长面临的挑战

  (一)缺少针对公募REITs的专项执律例则

  美国通过海内税规则定了建设REITs需要知足的各方面要求,新加坡、中国香港等国家和地域则是接纳REITs专项立法来正式推出尺度REITs产物。我国由于现在仍未出台相关的专项执律例则,现在刊行的类REITs产物在投资限期、投资规模、收入泉源、认真限制、信息披露、关联生意营业、分配方式等诸多方面仍没有统一制度规范。而举行专项立法或是单独设立羁系机构牵涉面广,制度规范的成本较高。

  (二)现有税收情形约束公募REITs的生长

  REITs生长较为成熟的市场均为REITs产物设计了税收优惠方案。鉴于我国没有专门针对REITs产物的执法框架,REITs产物相较其他非不动产投资基金存在一定的税收劣势,对REITs最终的收益具有较大影响。特殊是,在REITs产物结构搭建历程中,大量项目涉及底层不动产产权的剥离和重组。在当前海内税法情形下,资产重组历程中通常涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本。现在我国税规则定在资产转移至SPV时,原始权益人还需凭证物业评估价值缴纳25%公司所得税及30%~60%的土地增值税及其他一样平常增值税、印花税等。若是在《公司法》允许的条件下,以公司制运营REITs则面临在REITs运营时代缴纳公司所得税和小我私人所得税的双重征税逆境。

  (三)产权不够明晰完整

  凭证美国较成熟的履历,公募REITs一样平常投资于具有稳固收益的物业,这要求物业产权必须完整明晰。而我国许多房地产项目都以出售为目的,产权被支解成许多小产权用以出售,开发者不拥有完整的产权对公募REITs基础资产的选择造成了一定障碍。

  (四)公募REITs市场的相关基本条件不成熟

  由于REITs产物兼具金融属性和不动产属性,因此公募REITs市场的生长需要须要的配套基础设施,如深谙不动产行业的专业中介机构、成熟的物业治理市场及一定数目的不动产资产治理人才等。

  六、对我国公募REITs未来生长的建议

  (一)推出公募REITs试点

  迄今为止,海内现有的类REITs产物与尺度的公募REITs还存在一些区别。但随着市场一直生长,实践履历一连积累,经由羁系部门前期扎实有用地推动,以及刊行人、投资机构起劲地探索,推出公募REITs试点正当其时,应尽快推出相关执律例则及营业指引,对REITs载体的执法职位、设立条件、物业估值、投资要求、分红比例、各方主体权责、信息披露、税收优惠及羁系协调等内容做出统一划定,正式启动并鼎力大举推进我国公募REITs试点。

  (二)公募REITs试点模式的选择

  凭证现有执法框架,公募REITs试点可以选择的模式有两种:一是美国履历的公司型模式,即通过特殊目的公司(SPV)直接持有不动产资产并实现风险隔离,SPV刊行股票或收益凭证召募资金并上市生意营业;二是基金左券型模式,即以可以果真召募的证券投资基金为载体,通过投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产。从立法成本、设计难度等方面思量,基金左券型模式是现阶段相对优选的方案。若是REITs以公募基金作为载体,REITs将不能直接投资不动产资产。思量到资产证券化制度规则已经较为成熟,不动产支持证券(ABS)将成为REITs投资标的的自然选择,从而形成“公募基金+ABS”模式。

  “公募基金+ABS”架构(见图1)是中信启航和鹏华前海万科REITs两个架构的团结。在金融属性层面,公募REITs更能有用地扩大投资者规模,增强不动产并购订价的市场性,实现全流程的透明度。在不动产属性层面,“公募基金+ABS”模式的基础资产包罗不动产产权,因此收益泉源包罗两部门,即租金收入和物业增值。

  

  (三)对公募REITs试点产物设计的建议

  一是突出公募REITs的不动产属性,借鉴成熟市场履历,应明确约定基金对于不动产ABS投资的最低比例及最低分红比例。

  二是思量到总体风险收益匹配和风险分管,具有权益性子的REITs产物不行或缺。在“公募基金+ABS”模式中,应勉励提倡设立权益型REITs基金,也允许刊行牢靠收益型REITs基金及混淆型REITs基金。

  三是开放式基金的设计要求基础投资组合具有一定的流动性,思量到REITs市场建设的目的,以及ABS和基础资产的特殊属性,不动产基金应当接纳关闭式。同时,鉴于REITs每年会举行高比例分红,产物层面的内源资金相对不足,为实现公募REITs对其资产设置组合的有用调整、一连装入其他成熟优质物业资产,建议在公募基金层面设计响应的扩募和自动续期机制。

  (四)公募REITs试点的税收政策和市场建设

  首先,在REITs产物结构搭建历程中,大量项目涉及底层不动产产权的剥离和重组。在当前海内税法情形下,资产重组历程可能面临双重征税。现在通过合理的重组路径设计、在切合当前税规则定的条件下与税务部门开展有用相同,已能够在一定水平上缓解重组历程中所涉及的部门税费成本。从恒久完善税制情形的角度出发,建议对相关税费问题举行逐步完善解决。

  其次,公募REITs的推出,对基金治理公司、保险公司、资产治理公司等相关机构来说,在职员配备、营业拓展和产物模式创新等方面都面临很大的挑战。REITs市场需要生长一大批真正具有不动产资产治理能力的治理机构。

  再次,成熟康健的不动产ABS市场是“公募基金+ABS”模式的基础。现在,ABS二级市场生意营业缺乏流动性、信息透明度低、缺乏完善的订价机制。应增强ABS羁系与市场建设,逐渐完善信息披露制度,实现与公募REITs试点的同步协调举行。

  最后,从国际履向来看,REITs市场建设都有一个一直完善的历程。从实现路径上看,市场建设初期可以只面向专业的机构投资者,成熟后再向小我私人投资者开放。

  参考文献

  [1]林华等.中国REITs操作手册[M].北京:中信出书整体,2018.

  [2]北大REITs课题组.中国公募REITs生长白皮书2018[R].www.jrzj.com.

  [3]王蕊.商业不动产证券化:基础资产选择、生意营业结构设置及评级关注要点[J],中国保险资产治理,2017,05:80-87.

  [4]北大光华治理学院.关于加速推进我国不动产投资信托基金(REITs)公募试点的建议[R].中国经济网,2018.

  [5]刘洋.中国REITs生长的五大偏向[J].REITs行业研究,2018.

  [6]张博雅.评级视角下的REITs物业类型及特征剖析[J].大公信用,2017.06.

  [7]大公资信资产证券化研究小组.海内外REITs的差异较量[R]. http://blog.sina.com.cn,2016.

  陈诉声明

  本陈诉剖析及建议所依据的信息均泉源于果真资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证,也不保证所依据的信息和建议不会发生任何转变。我们已力争陈诉内容的客观、公正,但文中的看法、结论和建议仅供参考,不组成任何投资建议。投资者依据本陈诉提供的信息举行证券投资所造成的一切效果,本公司概不认真。

  本陈诉版权仅为本公司所有,未经书面允许,任何机构和小我私人不得以任何形式翻版、复制和宣布。如引用、刊发,需注明出处为大公资信,且不得对本陈诉举行有悖原意的引用、删节和修改。

  文/温胜辉

  本文首发于微信民众号:大公信用评级。文章内容属作者小我私人看法,不代表和讯网态度。投资者据此操作,风险请自担。

  (责任编辑: HN666)

扫描二维码至手机访问

扫描二维码推送至手机访问。

版权声明:本文由中广股票网发布,如需转载请注明出处。

转载请注明出处:http://www.crta.net.cn/wangshangpeizi/48700.html

分享给朋友:

相关文章

9月11日四大证券报头条精华摘要

  原问题: 9月11日四大证券报头条英华摘要   中国证券报   8月住民消耗价钱(CPI)同比上涨2.0%,居年内高位。受国际大宗商品价钱回调、...

双环传动(002472.SZ)拟向新设子公司划转机器人减速器业务相关的资产和负债

  格隆汇4月28日丨双环传动(002472,股吧)(002472.SZ)宣布,公司为顺应机械人(300024,股吧)减速器营业生长的需要,现新设立全资子公司浙...

大盘重回3400点!金融概念股拉尾盘,这又是要唱哪出戏——骑牛看熊11月27日淘金收评

     【盘面剖析】   周五的盘面依然是巨震为主的行情走势,指数冲高后快速回落,这也说明上方压力位依然很重,从而导致资金依然存在“恐高”的情绪,...

常见的15个股市术语,新手必看!

  对于初入股市的朋侪来说,相识常用的股市术语很是须要,否则不光无法融入圈子,甚至连财经新闻都市看不懂。今天,福子就给各人来一波股市术语的科普,一起来学习吧!...

泰达股份:2018年口罩过滤材料营收占比仅0.15%

  新京报讯 1月22日晚间,泰达股份宣布股票生意营业异常颠簸的通告称,公司股票于2020年1月20日、1月21日和1月22日一连三个生意营业日内收盘价钱涨幅偏...

林达控股(01041-HK)延迟刊发2020年中期业绩及中期报 续停牌

  【财华社讯】林达控股(01041-HK)宣布,由于有以下未解决的问题与刊发经审核2019年度业绩和2020年中期业绩和陈诉有关,该公司需要特另外时间来处置赏...